《法律论文不动产税及其对不动产产业的经济引导.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《法律论文不动产税及其对不动产产业的经济引导.doc（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、不动产税及其对不动产产业的经济引导不动产税及其对不动产产业的经济引导是小柯论文网 通过网络搜集，并由本站工作人员整理后发布的，不动产税及其对不动产产业的经济引导 是篇质量较高的学术论文，供本站访问者学习和学术交流参考之用，不可用于其他商业目 的，不动产税及其对不动产产业的经济引导的论文版权归原作者所有，因网络整理，有些 文章作者不详，敬请谅解，如需转摘，请注明出处小柯论文网，如果此论文无法满足您的 论文要求，您可以申请本站帮您代写论文，以下是正文。内容提要 本文检讨有无可能透过不动产税制之经济引导作用，防止或矫正房地价 格飙涨的情势。为达到促进投资，方便流通，但防止单纯赚取价差之房地买进卖出的
2、管制 目标，(1)土地用途编定向比较有价值的方向变更时，应课征以用途变更为要件之特别税捐 或规费。(2)将土地开发的外部成本确实内部化，以降低对于土地交易所得税的依赖。(3)分 离独立观察土地及房屋的市场价值，规划土地及房屋税制之税基的规定。(4)建立房地集中 交易市场，使房地之交易行情透明化，方便在有房地交易时，能确实依据实际交易价格计 算其所得额，并配合不动产政策，规划适当税率，课征房地交易所得税。(5)有房地集中交 易市场时，房屋或土地的资本利得税之轻重如有调整的需要，其调整点宜设定在税率，而 不在税基。(6)资本利得有关税捐的税率，应定在哪一水平，取决于政策上对于不动产之资 产利得的课
3、税立场。(7)房屋及土地之课税收入除用以支应房地建设所需的外部环境外，并 必须用来解决经济弱势者的社会住房问题。关键词 不动产税 超额资本利得 不动产集中交易市场 有效率的均衡一、不动产税的概念及其种类所谓不动产，是指土地及其定着物。其中定着物在不动产税上主要指房屋。不动产 税原则上并不以不动产本体，而以与不动产有关之经济财为税捐客体。具体言之，这指以 不动产之持有、交易及其交易所得为税捐客体的税捐。现行税捐法中以不动产之持有为税 捐客体的，在土地为地价税及田赋，在房屋为房屋税。以交易为税捐客体者为契税及营业 税。不过，其中营业税为一般销售税，不是专门以不动产交易为其税捐客体的特种销售税， 而
4、契税则是以不动产为其税捐客体的特种销售税。以交易所得为税捐客体者，在土地为土 地增值税，在房屋为财产交易所得税。其中土地增值税自一般所得税分离出来，另立一个 独立税目规定于“土地税法”中。就土地交易所得，在课征土地增值税后，并不再课征一般 所得税。自房屋交易获得之财产交易所得，并不自一般所得税分离出来，在参与交易者是 个人的情形，自成一个所得种类：财产交易所得。房屋交易所得最后仍与其它所得种类合 并申报，课征一般所得税。将房屋交易所得论为“所得税法”上所定之财产交易所得在实务 上的意义为：按纳税义务人每一笔财产之买进、卖出结算其财产交易所得。但纳税义务人如有财产交易损失，依“所得税法”第 9
5、条第十七款，容许自其它财产之财产交易所得扣除： “纳税义务人及其配偶、扶养亲属财产交易损失，其每年度扣除额，以不超过当年度申报之 财产交易之所得为限；当年度无财产交易所得可资扣除，或扣除不足者，得以以后三年度 之财产交易所得扣除之_。 ”参与交易者如系营利事业，则其交易所得应依“所得税法”第 24 条第一项规定，并计当年度营利事业所得额课征所得税。于是，关于其财产交易损失之扣 除所受的限制是：因各该交易所发生之“以往年度营业之亏损，不得列入本年度计算。但公 司组织之营利事业，会计账册簿据完备，亏损及申报扣除年度均使用第 77 条所称蓝色申报 书或经会计师查核签证，并如期申报者，得将经该管稽征机
6、关核定之前五年内各期亏损， 自本年纯益额中扣除后，再行核课”(“所得税法”第 39 条)。不动产税完整的跨越三个重要的税捐领域。由于土地是重要的生产要素，所以传统 上对于不动产，有重要的产业政策及基于该政策之经济引导制度。其中含以税捐为手段之 经济引导规定。其产业政策，归纳起来不外乎：平均地权与涨价归公。该政策基本上决定 了现行不动产税捐法的基本规范架构。其主要规定为：关于土地交易所得，以是否“已规定地价”为标准规定：课土地增值税或土地契税。 “已规定地价之土地，于土地所有权移转时，应按其土地涨价总数额征收土地增值税”(“土 地税法”第 28 条)。而后又在“契税条例”第 2 条规定， “不动
7、产之买卖、承典、交换、赠与、 分割或因占有而取得所有权者，均应申报缴纳契税。但在开征土地增值税区域之土地，免 征契税。 ”该二规定虽有其政策上的考虑为基础，但因为土地增值税及契税分属所得税及交 易税，税种不同，将其规定为互补的税目，从内在体系的观点，显然不妥。惟这也显示， 其实在土地契税中含有所得税。此外，在外在体系上， “土地税法”第 1 条既以穷尽列举的语 法规定：“土地税分为地价税、田赋及土地增值税。 ”又以契税条例规定与土地有关，并与土 地增值税有排斥性之竞合关系的契税，亦显相冲突。在财产税方面，与上述土地增值税与契税之对偶，几乎对应之规定为：地价税与田 赋。在土地财产税之课征上，地价
8、税与田赋同样处于互补关系。基本上视土地之用途，课 征其中之一：未规定地价或虽已规定地价，而依法供农业使用者课征田赋，其它情形，课 征地价税。目前由于停征田赋，所以，关于土地财产税之课征，需要从财产税的建制观点 加以检讨的，限于地价税。房屋税存在的问题与地价税相同。关于房屋交易所得，如前所述，分别按取得所得者究为个人或事业，对其课以综合 所得税或营利事业所得税。并因此就其损失或亏损的处理(“所得税法”第 17 条、第 39 条)， 有不同的规范机制。这些都还不是最关键的问题。其最关键的问题是：除新屋之第一次交 易外，在旧屋之交易，究竟在什么前提下，有可能涨价，从而产生交易所得?从实际情况看， 除
9、非因建材、工资、营建机具、相关保险价格的上涨，导致房屋由于重置成本上升，而有 涨价的情形，否则，应仅可能因折旧而跌价。所以，在房地交易，其涨价的部分究竟在房 屋或土地，值得推敲。此外，在房地一起交易的情形，还有总价款在房地间之分算，以及 其销售费用，例如广告费之分摊的问题。因此，目前对于房屋交易课征财产交易所得税， 其实可能是对于土地增值税的补充。用以填补由于按土地公告现值计算土地增值税之税基 所减收之税额。然这终究扭曲了房屋本来不会涨价，会涨价者是其基地的事实。只要建材、 机具、人工及相关融资与保险等营建费用没有涨价，改变相同房屋之重置成本，该房屋只 有因时间经过而折旧，无增值之可能。其所以
10、有增值之表相，全来自于该房屋之区位，及 其基地之独一无二的特性，在狭小的区域市场形成卖方优势。因此，其增值的经济价值应 归属于土地。至于房屋在税捐法上的经济价值应当在兴建完成时即予算定。这在营利事业 关于房屋价值之会计处理本来即是如此。不应当有制度之配合上的困难。当销售房屋者为营业人时(“营业税法”第 6 条)，与房屋之交易有关的交易税：营业 税及房屋契税，亦具有特色。在销售税之课征，固不乏一般销售税(营业税)及特种销售税(货物税或娱乐税)之重复课征的情形，但通常适用于比较奢侈的消费，而不适用于民生必 需品的消费。房屋虽不尽用为住家使用，但无差别的对之课以一般销售税(营业税)及特种 销售税(房
11、屋契税)显然特殊。可能之政策的考虑基础或许一样的存在于对于土地增值税的 补充。如此，要正确认识土地增值税的负担，便必需将房屋契税及房屋交易所得税计算进 来。关于以房地为业务项目之不动产产业，虽有上述重重垒垒的所得税、财产税及交易 税的负担，但房地产价格还是有如脱缰之马，让受薪者及中小企业望屋兴叹?其理由何在? 市场是否能够在不动产产 业发挥其资源之合理分配的机能?不动产税制对该产业的影响 为何?这有必要就不动产之负税能力及不动产税制对于不动产产业之经济引导的效能加以检 讨。总之，关于不动产之负税能力，如上所述，其可能的问题存在于：(1)财产税的税捐 客体，(2)财产税的课税理由：关于土地及房屋
12、之财产税的合理化及存续，(3)房屋契税(交 易税)与不动产税及其对不动产产业的经济引导是小柯论文网 通过网络搜集，并由本站工作人员整理后发布的，不动产税及其对不动产产业的经济引导 是篇质量较高的学术论文，供本站访问者学习和学术交流参考之用，不可用于其他商业目 的，不动产税及其对不动产产业的经济引导的论文版权归原作者所有，因网络整理，有些 文章作者不详，敬请谅解，如需转摘，请注明出处小柯论文网，如果此论文无法满足您的 论文要求，您可以申请本站帮您代写论文，以下是正文。营业税之重复课征，(4)房屋的财产交易所得及土地之土地增值所得间如 何调和。二、财产税部分(一)财产税的税捐客体在量能课税原则底下
13、，财产虽然与所得、支出(消费)并列为三种主要的税捐客体之 一，但与后二者不同，现行税捐法并无一般财产税，而只有特种财产税的规定。所谓财产税，如果恰如其实，当以财产本体为其税捐客体。然基于财产权之宪法上 的保障(“宪法”第 15 条)，是否得以财产本体为税捐客体，长久以来引起疑问。盖一个人之 财产，其由自己积累者，取得该财产的资金已课过所得税；其非由自己积累者，该资金已 课过遗产税或赠与税。此外，在该财产之取得时并已课过交易税，以房屋为例，为房屋之 交易或移转，买受人应缴纳房屋契税(“契税条例”第 2 条)，出卖人如为营业人，应缴纳营 业税。因此，对于一个人之不动产本体课征财产税，不但与财产权之
14、保障的宪法意旨不符， 而且违反量能课税原则。因此，德国学说上认为，只有在非常时期，例如战时始得例外对 于财产课征超出其孳息所能负担的税捐，亦即对财产本体课税。基于上述认识，要符合财产权之保障的要求，所谓财产税之课征，应以财产的孳息， 而非以财产本体为其税捐客体。因此，财产税在形式上以财产本体为其税捐客体，以其本 体之价值为其税基；而在实质上则应以财产之孳息为其税捐客体。然所谓来自财产之孳息， 有时从来自财产之投资报酬的观点观察，将可能之财产交易所得，亦即将来可期待之涨价 利益也包括进来。但税制上如何在形式上以本体之价值为其税基；而在实质上以财产之孳息为其税捐 客体?那就是以特定财产所谓之当有孳
15、息(sollertrage)，而不以其实有孳息(Istertrage)为税捐 客体。因为不是以实有的孳息为税捐客体，所以，在财产税的课征，其税捐负担与负担能 力间的关系其实是蛮松散的。这即使在以不动产为客体时，也是极不确实。这个问题并不 如当初想象，可以靠地主自报地价，照价课税，获得圆满解决。不论是土地或房屋，最后 主要还是籍助于法定评定价格来解决其税基的计算问题。为土地增值税之课征，土地涨价总数额之计算，以土地之公告现值为依据(“土地税 法”第 31 条)；为地价税之课征(“平均地权条例”第 17 条)， “平均地权条例”第 16 条虽规定以 申报地价为计算基础，但所谓的申报地价仍受该条所定
16、公告地价上下 20之范围的限制。 土地所有权人未于公告期间申报地价者，以公告地价百分之八十为其申报地价。为房屋税 的课征， “房屋税条例”第 5 条规定以房屋现值为税基。所谓房屋现值，由主管稽征机关依据 不动产评价委员会评定之标准，核计(“房屋税条例”第十条)。在房屋税的课征，其税基是 否有不核实课征的必要性，值得推敲。盖在各种不动产税有关之税基的规范规划上，房屋 部分只要与土地脱离计算，自其兴建完成开始，逐年核实评定其价值，以核定其房屋税之 税基，对于房地产价格不至于引起推波助澜的副作用。房屋税之核实课征有助于对房屋集 中交易市场的建立创造条件。相同问题亦发生在遗产及赠与财产价值，以及房屋契税、房屋交易所得之计算。依 “遗产及赠与税法”第十条，被继承人死亡时或赠与人赠与时之时价，土地以公告土地现值 或评定标准价格为准；房屋以评定标准价格为准。其中公告土地现值同时是土地增值税， 房屋评定标准价格同时是房屋契税、房屋交易所得税之税基的计算基础。(二)财产税的课税理由财产之孳息为一种所得种类。在所得税之课征采概括主义(“所得税法”第 14 条、第 24 条第一项)，对于一切所得原则上
