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1、摘要 近年来，随着房地产业的蓬勃发展，房地产作为投资品的增值属性逐步显 现，投资性购房在市场中所占的比例日益增高。在这种市场环境下，房地产市 场与证券市场一样，成为社会公众可供选择的投资工具。从各种投资工具的比 较来看，投资房地产产品具有低风险、稳定的报酬的特点，并且具有长期保值 升值的特性。这就对房地产的资产特质和投机属性的研究提出了迫切的要求。 本文以市场投机理论、房地产经济学和证券投资学的经典理论为基础，以 公正的态度和纯技术的视角研究市场投机行为，以市场为核心，以价格为研究 对象，通过定性分析与定量分析相结合、理论研究和实证研究相结合的途径拓 展了房地产的市场分析方法。首先，本文以投机
2、行为为出发点，紧密结合房地 产市场发展现状，指出房地产在新的经济发展环境中所表现出来的新属性，并 对投机条件下的房地产市场运行做了角度独特的描述。接着，文章以房地产投 机市场的微观主体为切入点，分析投机者的心理特征与行为模式，并以此为基 础，解析了在投机的市场环境中房地产价格的形成与波动的根源。最后，以投 机者的心理预期为主线，以定性和定量两种方法为途径，通过定量分析和实证 研究相结合论证技术分析工具在房地产价格预测领域的有效性;通过将定性的 市场反射理论应用于房地产市场中，从完全不同的角度深入研究房地产市场的 根本特征。 关键词:投机，房地产市场，技术分析 ABSTRACT Inrecent
3、years，alongwiththedeveloPmentofrealestateindustry，theattribute ofaPPreeiationofProPerty，asinvestmentgoods，emergesindividually.The Proportionofhousewhich15boughtforinvestment15moreandmorehigh.Under thissituation，thesameassecuritiesmarket，realestatemarketbecometheseleCtive investmenttool.ComParedwithv
4、ariousinvestmenttools，Pr0PertyProduCthasthe charaCteristicsoflowrisk，steadyreward.50，it15urgenttoresearchonsPeculation attributeandwealthcharaCterofrealestate. Thedissertation15basedonmarketsPeculationtheory，realestateeconoroicsand theoryofsecuritiesinvestment，regardssPeculationasinitialconeePt，Prie
5、eas investigationObjective，andadOPtsqualitativeanaiysis，quantitativeanalysis， theoretierescarchanddemonstrationreseareh.Firstofall，thisPaPerpointsoutthe ncwat 州 buteofrealestate 一 v 谊 ualcombinesthisattributewiththedeveloPmentofgloba】virtualeconomy，andexPatiateonthecharacteristicsofvirtuaiofthereaie
6、state Secondly，thisPaPeranalyzesthePsychologyeharacterandbehaviormodelof speculator，andthenmakesthisasbasis:discussthereasonoffluCtuationofProperty Priee.Thirdly，thisPaPermakesthePsychologyanticiPationasmainthread，adoPts qualitativeanalysisandquantitativeanalysistobroadenthemarketanaiysismethod ofre
7、alestate，iedemonstratesthevalidityofteehnicalanalysistoolinthesPhereof 允 recastofrealestatePrieebyquantitativeanalysisanddemonstrationresearch;and investigatesthefoundationalcharacterofrealestatemarketthroughmarketrefleCtion theory. Keywb 川 s:SPeculation，Realestatemarket，TeehllicalAnalysis， 铂1 崔纷己 l
8、 谧全 1 户刁了二月尸J.公习.占1.1 研究背景. 1.2 研究目的.， 1.3 研究综述. 1.4 研究思路与方法 1.5 研究框架. 第 2 章基于投机视角的房地产市场属性分析.5 2.1 投机的市场属性. 2.2 房地产投机的类型与经济功能 2.2.1 2.2.2 房地产投机的类型. 房地产投机的经济功能 2.3 投机条件下的房地产市场新特征. 2.3.1 房地产市场产品的虚拟化 10 l0 2.3.2 2.3.3 房地产市场的二元架构 房地产市场的惯性. ll l2 2.4 投机条件下的房地产市场运行. 2.4.1 投机条件下的房地产市场运行的动力和阻力二 12 12 2.4.2
9、2.4.3 投机条件下的房地产市场运行的向心力和离心力 投机条件下的房地产市场运行的重力和摩擦力二 l3 l3 第 3 章基于投机视角的房地产价格分析.巧 3.1 投机条件下的房地产价格形成.15 3.1.1 房地产市场价格的形成.15 3.1.2 房地产成交价格的有效性.16 3.2 价格波动的基本属性.17 3.2.1 价格波动的物理本源一市场动力学.17 目录 3.2，2 价格波动的特征.18 3.2.3 价格波动的分类.19 3.3 房地产价格波动分析.，.20 3.3.1 房地产价格的波动因子.，20 3.3.2 房地产价格波动的特征.213.3.3 信息不对称条件下的房地产价格波动
10、.22 第 4 章房地产市场定量分析方法的拓展.24 4.1 技术分析简介.，.24 4.1.1 技术分析的涵义.，.24 4.1.2 技术分析的内容.25 4.1.3 技术分析的本质.，.25 4.1.4 技术分析的核心一趋势.26 4.1.5 技术分析的适用性一反馈与跟踪之间的错位.26 4.2 技术分析在房地产市场的适用性.27 4.3 房地产市场技术指标分析.28 4，3.1 威廉指标一一一书%R.29 4.3.2 动量指标M 翎.30 4.3.3 能量潮指标一一 OBV.33 4.3.4 平行线差指标DMA.，.，.35 4.3.5 心理线指标PSY.36 4.3.6 技术指标在房地
11、产市场中的适用性.38 第 5 章房地产市场定性分析方法的拓展.40 5.1 索罗斯的市场反射性理论.40 5.1.1 市场的可错性.40 5.1.2 市场的反射性.，.41 5.1.3 市场的非均衡性.42 5.1.4 市场的盛衰循环模型.43 目录 5.2 房地产市场的反射性分析.45 5.2.1 市场的反射性与房地产价格形成.45 5.2.2 市场的反射性与房地产价格预测.，.45 5.2.3 市场的反射性与房地产市场的非均衡性二，.，.46 5.2.4 市场的反射性与房地产周期.，.，.47 5.2.5 市场的反射性与房地产投资信托基金(REITs)二，.48 5.2.6 市场的反射性与房地产泡沫.48 5.2.7 市场的可错性与房地产市场运行.49 第 6 章全文总结与研究展望.51 6.1 全文总结.51 6.2 研究展望.52 致谢.53 参考文献.
