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1、陕西世纪友好实业发展有限公司陕西世纪友好实业发展有限公司 机密机密动性 皇城广场项目可行性研究报告陕陕西西世世纪纪友友好好实实业业发发展展有有限限公公司司2 20 00 05 5 年年 4 4 月月陕西世纪友好实业发展有限公司陕西世纪友好实业发展有限公司 机密机密2目目 录录一一一总总论论 1.1 项项目目简简述述1.2 可可行行性性研研究究的的依依据据和和范范围围1.3 项项目目提提出出的的背背景景 第第二二章章 开开发发商商基基本本情情况况介介绍绍 2.1 公公司司简简介介2.2 发发展展规规划划2.3 项项目及目及产产品介品介绍绍第四章第四章 皇城广皇城广场项场项目周目周边边商商业业概况
2、及市概况及市场调查场调查4.1 东东大街周大街周边边商商业经营场业经营场所租金所租金4.24.2 其他其他调查调查4.3 竞竞争争对对手手分分析析4.4 主主要要竞竞争争对对手手第第五五章章 项项目目的的商商业业定定位位5.1 项项目目定定位位分分析析5.2 项项目目 SWOT 分分析析第第六六章章 项项目目建建设设计计划划 6.1 新新增增建建筑筑6.2 项项目目施施工工进进度度计计划划6.3 工工程程建建设设投投资资估估算算表表6.4 资资金金的的筹筹措措一一一经经济济效效益益的的评评价价及及测测算算陕西世纪友好实业发展有限公司陕西世纪友好实业发展有限公司 机密机密37.1 预预算算前前题
3、题7.2 全全部部出出售售财财务务分分析析7.3 全全部部出出租租财财务务分分析析一一一研研究究结结论论皇皇城城广广场场项项目目可可行行性性研研究究报报告告一一一总总 论论1.1 项项目目简简述述项目名称：西安皇城广场项目地点：西安东大街项目总投资：48300 万元陕西世纪友好实业发展有限公司陕西世纪友好实业发展有限公司 机密机密4自有资金投入：15800 万元 1.2 可可行行性性研研究究的的依依据据、 、范范围围1.2.1可可行行性性研研究究的的依依据据1、西安皇城广场总平面图2、西安皇城广场项目规划设计要点3、可行性报告编制要求及商用建筑可行性研究深度4、西安皇城广场建筑设计方案5、西安
4、市近两年来商用房开发情况的调查资料6、各相关专业的国家标准和地方标准1.2.2 研研究究的的范范围围本研究是以开发单位认可的建筑设计方案为基础,针对项目单位方案和外部条件,对经营方式、周边商业、市场发展趋势等情况进行预测和财务效益分析研究。1.2.3 主主要要的的技技术术指指标标序号指标名称单位指标备注1占地面积公顷1.522总建筑面积平方米539283建筑层数层104建筑系数%38.55容积率-5.746绿化系数%15裙楼顶结合绿化7建设总工期月 288建设投资(不含收购)万元251001.3 项项目目提提出出的的背背景景陕西世纪友好实业发展有限公司陕西世纪友好实业发展有限公司 机密机密51
5、.3.1 项项目目提提出出的的背背景景介介绍绍： ：陕西世纪友好实业发展有限公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托优惠政策及政府支持，逐步发展为立足西安市，辐射全国的大中型企业。通过本项目的开发，将进一步壮大公司实力，树立公司在西安市地产业界的形象。自 2000 年以来,我国国民经济完成了软着陆，进入了持续快速增长的历史时期，GDP 四年平均增长超过 8%，人民群众对未来生活充满信心,加之新的消费理念日益深入人心,推动着消费结构的调整,使消费水平增幅大大高于收入增幅，消费愿望明显增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业
6、发展的信心。国家旅游重点城市西安系西部开发特别是西北地区龙首城市，近年又被世界权威组织评为全球最具发展活力的城市之一，作为次发达地区，政府不断加大对房地产业发展的支持和调控力度。房地产市场通过多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步成熟，市民置业投资的积极性逐步得到调动和发挥，发展潜力十分巨大。东大街是西安市首要的商业主干道，位于钟楼的东边，是钟楼商圈也是西安市的商业中心区域，这里商业网点密集，人流量大，平时日均人流量估计约 30 万人次左右，节假日在 60 万左右，商气旺盛，人气鼎沸，购买力旺盛。以钟楼为核心的西安市最大商业中心已然形成，经营面积达 25 万平方米的超大规模的骡马
7、市商业步行街、十余万平方的开元商城 SHOPING MALL 矗立期间，世纪金花、中大国际、东大街百盛、碳市街、海大天地环辅其中，北大街宏府家乐福广场与陕西世纪友好实业发展有限公司陕西世纪友好实业发展有限公司 机密机密6以西大街百盛旗舰店为主力店的时代盛典遥相呼应。商业地产开发与经营风生水起，以骡马市商业步行街项目为代表，以时代盛典、宏府广场、小寨领秀城为典型的一批商业地产开发一经推出，市场追捧热烈，经济效益与社会效益十分可观，与宾馆比肩相邻的骡马市商业步行街开盘售卖均价 3.8 万元/平方米，与周边商圈物业综合比较，保守估测，宾馆改建完成后，以 2.5 万元/平方米计算，整体资产市值将达到
8、15 亿元。投资价值与前景相当可观。目前，随着西安市政府“经营城市”理念逐步深入和城市中心商圈规划进行合理调整，特别对东大街拓宽改造及商业布局进行重新审定、规划，重点将东大街改造成集商贸、购物、休闲、娱乐及旅游观光于一体的西北最大的商业街。它的建成将成为西安市的“王府井”、 “南京路”，成为西北地区最负盛名、霓虹闪烁的“不夜城”。蕴藏着巨大的消费潜力和商机，营造了一个前所未有的购物、休闲、娱乐、观光一体化的消费环境，这将大大提升了目前的西安皇城宾馆的资产价值。因此，皇城广场周边的商业环境已经成熟，建设时机选择适当。面对西安市特别是东大街-钟楼商圈的商机变化，陕西世纪友好审时度势，运筹研究，把握
9、区位优势、适应市场需求，决定重新对西安皇城宾馆项目进行改造，以适应周边商业环境的变化，提升宾馆的档次与水平，提高企业的效率。1.3.2 世世纪纪友友好好收收购购皇皇城城宾宾馆馆的的背背景景介介绍绍： ：1995 年 12 月 7 日，债务人西安皇城宾馆有限公司与债权人日本瑞穗银行直接签定17 亿日元贷款合同借款合同，西安皇城宾馆有限公司现在负有贷款债务。由于国内外经济形势的变化，国外债务长期困扰，加之该企业内在许多问题，西安皇城宾馆经济效益一直不佳，亏损严重，其国陕西世纪友好实业发展有限公司陕西世纪友好实业发展有限公司 机密机密7外贷款本息自 1995 年至今分文未还，而且债务负担愈加沉重。截
10、止2003 年 12 月底，西安皇城宾馆有限公司历史总资产为 1.06 亿人民币（折合 15.1 亿日元），总负债为 4.66 亿元人民币（折合 66.5 亿日元，不含贷款逾期罚息），资产负债率为 439%，早已陷入资不抵债困境。为追讨债务，瑞穗银行已将西安皇城宾馆有限公司起诉至陕西省高级人民法院，西安皇城宾馆有限公司随时面临破产还债的危机。为了使西安皇城宾馆这个中外合作项目免遭破产危运，陕西世纪友好实业发展有限公司（以下简称世纪友好）于 2004 年 5 月 18 日与瑞穗银行在日本东京正式签定了贷款债权转让合同书。世纪友好通过收购国外不良资产成为西安皇城宾馆的债权人，而后与西安皇城宾馆有限
11、公司达成和解协议，经陕西省高级人民法院（2005）陕执一民字第 05-1 号民事裁定书裁定：将西安皇城宾馆有限公司名下的一切财产划归陕西世纪友好实业发展有限公司名下。目前，公司对皇城宾馆的收购工作已全面结束，相关的产权过户手续也已办理完备，世纪友好对该项资产的总投入已达 1.87 亿人民币。1.3.3 西西安安皇皇城城宾宾馆馆的的背背景景介介绍绍：西安皇城宾馆有限公司是由中方陕西新闻实业有限公司（陕西日报社）和日方日本株式会社奈良日日新闻社于 1986 年 5 月 15 日共同设立经营的中外合作企业，是由一家四星级涉外宾馆。宾馆于 1992 年 9 月 19 日开业。地处西安市中心最繁华商业区
12、东大街上，西距火车站仅 5 公里，机场 42 公里，与“钟楼”、 “鼓楼”、 “碑林”相距不足一公里，地理位置优越，交通便利。店内设施考究、装修独特，环境幽雅。企业名称：中文名：西安皇城宾馆有限公司，股 权 人：日方：株式会社 奈良日日新闻社陕西世纪友好实业发展有限公司陕西世纪友好实业发展有限公司 机密机密8中方：陕西新闻实业有限公司（陕西日报社）经营方式：中外合作经营运营管理公司：日本航空开发株式会社（于 2003 年 10 月撤出）成立日期：1986 年 5 月 15 日经营期限：根据合同，自宾馆正式开始营业日起合作期为 20 年宾馆开业日：1992 年 9 月 19 日总投资额：56.2
13、5 亿日元（其中注册资金 16.25 亿日元，建设资金贷款 40 亿日元）注册资金：16.25 亿日元日方：10 亿日元（现金出资），出资比例：61.54中方：6.25 亿日元，（中方以 6，562.76 平方米土地使用权折价 6.25 亿日元出资）出资比例 38.46还款责任：由西安皇城宾馆有限公司承担还款责任。利润分成：偿还本息后，双方按 50分成企业代表：董事长：朱志力 副董事长：东海林洋子建筑面积：35，239 平方米 地上：12 层 地下：2 层 房间数：560 间（其中：套间 22 间，豪华间 2 间）宾馆为四星级宾馆。土地面积：9，107.43 平方米（其中陕西日报社提供 6，5
14、62.76 平方米的土地使用权折价出资，其余 2，544.67 平方米由西安皇城宾馆有限公司用总投资额中的部分资金购入，属自征土地）。陕西世纪友好实业发展有限公司陕西世纪友好实业发展有限公司 机密机密9一一一开开发发商商的的情情况况介介绍绍2.1 公公司司基基本本情情况况陕西世纪友好实业发展有限公司创立于 2002 年 4 月，注册资本 1.58 亿,注册地址位于西安市友谊东路 41 号，是一个集医药、投资、酒店、通信为一体的综合性企业集团。 2.1.1股股权权结结构构： ：陕西世纪友好实业发展有限公司的前身为陕西世纪友好医疗发展实业有限公司，原注册资本为7000万元，股东为4陕西世纪友好实业发展有限公司陕西世纪友好实业发展有限公司 机密机密10家，即：西安世峰电子技术有限责任公司、西安万庄物业发展有限责任公司、陕西天宝物业发展有限公司、自然人马龙祥。2003年3月，公司进行了增资扩股，增资后的注册资本为15800万元。现公司的股权结构如下：股 东 名 称出 资 额 （ 万 元 ）持 股 比 例 (%)陕 西 信 伟
