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1、中国税务报:以不动产抵债 巧作纳税安排(2013-05-06 13:54:53)转 载标签： 转载分类： 财会与税务原文地址：原文地址：中国税务报:以不动产抵债 巧作纳税安排作者：作者：宁静致远 以不动产抵债 巧作纳税安排来源：中国税务报时间：来源：中国税务报时间：20132013 年年 4 4 月月 2929 日日某债务人与债权人均为境内居民企业。债务人欠债权人某债务人与债权人均为境内居民企业。债务人欠债权人 8 8 亿元，债权人发现债务人出现财亿元，债权人发现债务人出现财务困难，无法支付尚未到期债务。经与债权人商议，债务人将以不动产进行抵债。该不动产由务困难，无法支付尚未到期债务。经与债权
2、人商议，债务人将以不动产进行抵债。该不动产由两部分组成：一是房屋，房屋购置成本为两部分组成：一是房屋，房屋购置成本为 1.61.6 亿元，于亿元，于 20102010 年年 1 1 月购入并取得月购入并取得 1.61.6 亿元的购亿元的购房发票，该房屋市价及评估价为房发票，该房屋市价及评估价为 2 2 亿元；二是商铺，商铺正在使用，成本价为亿元；二是商铺，商铺正在使用，成本价为 3.43.4 亿元，以出亿元，以出包方式自行建造，商铺市价及评估价为包方式自行建造，商铺市价及评估价为 6 6 亿元。债务人拟采取以下两种方案解决欠款问题。亿元。债务人拟采取以下两种方案解决欠款问题。方案一：直接以不动
3、产抵债方案一：直接以不动产抵债抵债协议规定，债务人直接以不动产抵债。双方约定，债务人以抵债协议规定，债务人直接以不动产抵债。双方约定，债务人以 8 8 亿元不动产抵偿其亿元不动产抵偿其 8 8 亿亿债务。债务。方案二：将不动产变成股权抵债方案二：将不动产变成股权抵债首先，债务人以现金首先，债务人以现金 5050 万元出资注册设立全资子公司甲；其次，将上述抵债资产万元出资注册设立全资子公司甲；其次，将上述抵债资产 8 8 亿元通亿元通过增资入股方式注入甲公司；最后，债务人与债权人签订协议，将持有甲公司过增资入股方式注入甲公司；最后，债务人与债权人签订协议，将持有甲公司 100%100%股权转让给
4、股权转让给债权人，完成抵债事宜。债权人，完成抵债事宜。以上两种抵债方式，各自涉及哪些税务问题？哪种抵债方式更划算？以上两种抵债方式，各自涉及哪些税务问题？哪种抵债方式更划算？方案一涉税问题分析方案一涉税问题分析一、债务人涉税分析一、债务人涉税分析1.1.营业税营业税债务人以不动产抵偿债务，对于债务人而言，偿还了债务，取得了经济利益。债务人属于债务人以不动产抵偿债务，对于债务人而言，偿还了债务，取得了经济利益。债务人属于有偿转让不动产行为，应缴纳营业税。债务人以外购的房屋进行抵偿，按照有偿转让不动产行为，应缴纳营业税。债务人以外购的房屋进行抵偿，按照财政部、国家税财政部、国家税务总局关于营业税若
5、干政策问题的通知务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税（财税200320031616 号）规定，可以全部收入减去房屋号）规定，可以全部收入减去房屋的购置价后的余额为营业额计缴营业税。由于商铺是债务人发包自建的，不能适用差额缴纳营的购置价后的余额为营业额计缴营业税。由于商铺是债务人发包自建的，不能适用差额缴纳营业税的规定，应全额计缴营业税。业税的规定，应全额计缴营业税。房屋应缴纳营业税（房屋应缴纳营业税（20000200001600016000）5%5%200200（万元）。（万元）。商铺应缴纳营业税商铺应缴纳营业税600005%600005%30003000（万元）。（万元）。缴纳附加税费（
6、城建税缴纳附加税费（城建税 7%7%，教育费附加，教育费附加 3%3%，地方教育附加，地方教育附加 2%2%）（）（20020030003000）（7%7%3%3%2%2%）384384（万元）。（万元）。债务人合计缴纳营业税及其附加税费债务人合计缴纳营业税及其附加税费 35843584 万元。万元。2.2.印花税印花税国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知（国税发（国税发19911991155155 号）号）规定，财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权规定，财产所有权转移书据的征税范围是：经政
7、府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。印花税税目税率表规定，产权转移书据按所转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。印花税税目税率表规定，产权转移书据按所载金额万分之五贴花。载金额万分之五贴花。该抵债协议涉及不动产所有权转移，应按产权转移书据贴花：该抵债协议涉及不动产所有权转移，应按产权转移书据贴花：800000.05%800000.05%4040（万元）。（万元）。3.3.土地增值税土地增值税债务人以不动产抵偿债务，为有偿转让不动产行为，债务人应缴纳土地增值税。债务人以不动产抵偿债务，为有偿转让不动产行为，债务人应缴纳土地增值税。新建房指建成
8、后未使用的房产。房屋和商铺都已投入使用，不属于新建房，应按转让旧房新建房指建成后未使用的房产。房屋和商铺都已投入使用，不属于新建房，应按转让旧房计缴土地增值税。计缴土地增值税。转让旧房计缴土地增值税有以下转让旧房计缴土地增值税有以下 3 3 种方法：种方法：1.1.按房屋评估价格、取得土地使用权所支付的按房屋评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额，计征地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额，计征土地增值税。对取得土地使用权时，未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许土地增值税。
9、对取得土地使用权时，未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。需要注意的是，该评估价格指由政府批准设立的房地产评扣除取得土地使用权所支付的金额。需要注意的是，该评估价格指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。2.2.不不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，土地增值税暂行条例第六条第能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，土地增值税暂行条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金
10、额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计年加计 5%5%计算，计算扣除项目时，计算，计算扣除项目时，“每年每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满满 1212 个月计个月计 1 1 年；超过年；超过 1 1 年，未满年，未满 1212 个月但超过个月但超过 6 6 个月的，可以视同为个月的，可以视同为 1 1 年。年。3.3.既没有评估既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。按照价格，又不能提供购房发票的，地方税务机
11、关可以实行核定征收。按照国家税务总局关于加国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知强土地增值税征管工作的通知（国税发（国税发201020105353 号）规定，核定征收率原则上不得低于号）规定，核定征收率原则上不得低于 5%5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。在本方案中，房屋和商铺的评估价格均不是按重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，不在本方案中，房屋和商铺的评估价格均不是按重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，不能采用方法能采用方法 1 1 计算。鉴于房屋取得了购房发票，可按方法计算。鉴于房屋
12、取得了购房发票，可按方法 2 2 计算。商铺没有购房发票，应按方计算。商铺没有购房发票，应按方法法 3 3 计算。计算。转让房屋收入转让房屋收入 2 2 亿元；亿元；扣除项目如下：扣除项目如下：购入房屋的时间为购入房屋的时间为 20102010 年年 1 1 月，于月，于 20132013 年年 5 5 月转让，可扣除的房屋成本月转让，可扣除的房屋成本1.61.6（1 135%35%）1.841.84（亿元）。（亿元）。营业税及附加税费营业税及附加税费200200（1 1（7%7%3%3%2%2%） 200000.05%200000.05%234234（万元）。（万元）。扣除项目金额扣除项目金
13、额18400184002342341863418634（万元）。（万元）。增值额增值额2000020000186341863413661366（万元）。（万元）。增值率增值率1366/186341366/186347.33%7.33%。转让房屋应缴纳土地增值税转让房屋应缴纳土地增值税136630%136630%409.8409.8（万元）。（万元）。转让商铺应缴纳土地增值税（假定核定征收率为转让商铺应缴纳土地增值税（假定核定征收率为 5%5%）600005%600005%30003000（万元）。（万元）。转让房屋和商铺共计应缴纳土地增值税转让房屋和商铺共计应缴纳土地增值税409.8409.8
14、300030003409.83409.8（万元）。（万元）。4.4.企业所得税企业所得税债务人转让该不动产取得的所得，应计入其应纳税所得额计算缴纳企业所得税。该不动产债务人转让该不动产取得的所得，应计入其应纳税所得额计算缴纳企业所得税。该不动产公允价公允价 8 8 亿元，转让不动产所得为收入成本税费亿元，转让不动产所得为收入成本税费8000080000（16000160003400034000）（3584358440403409.83409.8）22966.222966.2（万元）。（万元）。二、债权人涉税分析二、债权人涉税分析1.1.印花税印花税抵债合同，债权人应按产权转移书据贴花，税额为抵
15、债合同，债权人应按产权转移书据贴花，税额为 4040 万元。万元。2.2.契税契税债权人承受不动产，应缴纳契税。假设该地契税税率为债权人承受不动产，应缴纳契税。假设该地契税税率为 3%3%，债权人应缴纳契税，债权人应缴纳契税800003%800003%24002400（万元）。（万元）。方案一税负汇总表（见文尾表格一）。方案一税负汇总表（见文尾表格一）。注：债务人转让不动产所得注：债务人转让不动产所得 22966.222966.2 万元应计入应纳税所得额，缴纳企业所得税。万元应计入应纳税所得额，缴纳企业所得税。方案二涉税问题分析方案二涉税问题分析该方案应区分为债务人以不动产对甲公司进行增资，债
16、务人将甲公司股权转让给债权人抵该方案应区分为债务人以不动产对甲公司进行增资，债务人将甲公司股权转让给债权人抵债两步。债两步。一、债务人以不动产对甲公司进行增资涉税事项一、债务人以不动产对甲公司进行增资涉税事项1.1.债务人涉税分析债务人涉税分析债务人以不动产投资入股，参与甲公司利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业债务人以不动产投资入股，参与甲公司利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。税。甲公司不从事房地产开发，同时房屋和商铺不属于债务人建造的商品房。按照甲公司不从事房地产开发，同时房屋和商铺不属于债务人建造的商品房。按照财政部、财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字（财税
