与土地相关的法律法规重点提醒

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1、1与土地相关的法规重点提醒与土地相关的法规重点提醒土地利用现状分类国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分 12 个一级类、57 个二级类。土地基础设施类型主要包括：三通一平（通水、通电、通路、平整土地） 、五通一平（通水、通电、通路、 通气、通讯、平整土地） 、七通一平（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土 地） 。土地产权是权利人在其权利存在的土地上，为实现其利用土地的目的，分别依法行使其权利时对土地的用 益、流转、管理权。土地产权指对土地享有的直接支配和排他性权利，是有关土地财产的一切权利的总和。包 括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地

2、继承权、地役权等。土地产权指存在于土地之中的排他性完全权利，土地产权是一个权利束，包括土地所有权、使用权、租赁 权、抵押权、继承权、地役权等。我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地用益物权和土地他项权利三大类。其中土地他项权包括土 地抵押权、地役权等项权利。土地所有权是土地所有制的法律体现形式，是土地所有者所拥有的，受到国家法律保护的排他性专有权利， 可以细分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。土地管理法规定，国有土地收益中的新增建设用地土地有偿使用费，30上缴国家中央财政，70留 给有关地方人民政府。集体土地所有权包括：村农民集体土地所有权、乡(镇)农民集体土地所有权、村内两个以上农

3、业集体经济 组织的土地所有权三种情形。集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制。受农民集体经济组织成员共同 意志的限制；受国家法律和政府管理的限制。 2007 年， 物权法将“土地使用权”统一界定为“建设用地使用权” 。划拨建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转让的，应当按照国务院规定报有批准权的人民 政府审批。划拨建设用地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办 土地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金。划拨建设用地使用权转让时，对不具备出让条件的土地，可以 不办理出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家。 划拨建设用地使用权与其

4、地上建筑物、其他附着物所有权同时设定抵押权时，应按照国务院规定报有批准 权的人民政府审批。集体土地使用权的种类包括土地承包经营权、宅基地使用权、乡镇企业用地使用权、乡村公益用地使用权 等四类。乡镇企业用地使用权不得转让、出租，但企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权依法发生转移的， 不在此限。乡镇企业用地使用权经批准，可以随厂房一同抵押所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房 管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房” ，又叫“小产权房” 。国土资源部 2009 年 6 月 9 日强调指出， “小产权房”实质是违法建筑，各地

5、要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违 法建筑行为。 “小产权房”是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权，它不仅违反土地管理法律， 违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。物权法规定，下列土地不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土 地使用权，但法律规定可以抵押的除外。 （3）建设用地使用权的可抵押范围 2地籍管理是土地管理的重要组成部分，是全国土地和城乡地政统一管理的基础工作。城镇土地分等定级规程(GBT18507-2001)、 城镇土地估价规程(GBT18508-2001)、 农用地分 等规程(TDT1004-2003)、 农用地定级

6、规程(TDT1005-2003)、 农用地估价规程(TDT1006-2003)、 城市地价动态监测技术规范(TDT1009-2007) 等地价体系和地价管理技术规程和标准。地籍按功能分税收、产权、多功能；按时序分初始、日常；按记载对象：农村和城镇；按表现形式：常规 和数字地籍管理的核心是权属；内容是：调查、登记、统计、档案；全国土地二调 2007 年 7 月 1 日开始，2009 年 10 月 31 日为调查的标准时点；2010 年之后每年一次变更调查土地调查分：利用现状、地籍、条件、动态监控土地登记办法2008 年 2 月 1 日施行，契据登记与产权登记（权利登记与托伦斯登记）包括总、初始、

7、变更、注销、其他、他项权利六种土地规划的作用：控制、协调、组织和监督影响土地利用的因素：自然、经济、制度土地利用总体规划划分为五级：国家、省、市、县、乡；特性：长期、综合、战略、控制、权威；审批权 限：国务院、省和省授权的市18 亿亩耕地红线，15.6 亿亩基本农田（占 80%以上） ；06 年起考核：五年规划期中、期末考核：耕地面积、 基本农田面积、补充耕地土地整理在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围内的农用地转用，必须符合下列条件：城市、 村庄和集镇建设规划；土地利用年度计划确定的控制指标(包括上级下达的计划指标和土地整理折抵指标) 保质足额补充所占耕地；符合国家的土地供应政

8、策。市、县土地管理部门对符合农用地转用条件的申请，应当受理，并在收到申请之日起 30 日内拟订农用地转 用方案、补充耕地方案。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过 35 公顷的，其他土地超过 70 公顷的，由国务院审批。由组织实 施土地利用总体规划的县、市人民政府提出申请，其国土资源行政主管部门负责编制农用地转用方案 、 补 充耕地方案 、 建设用地项目呈报说明书 、 供地方案等报批材料。其中应由国务院批准的为：(1)基本农田； (2)基本农田以外的耕地超过 35h；(3)其他土地超过 70h的。其他用地由省、自治区、直辖市人民政府批准， 报国务院备案。在征地的审批中，要征收农用地，应首先或同

9、时办理农用地转用审批。 我国土地征收的前提是为公共利益；共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依 法给予补偿。不同之处在于，征收的实质是强制收买，主要是土地所有权的改变，不存在返还的问题。征用的 实质是强制使用，只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，这是一种临时使用土 地的行为。在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则：珍惜耕地，合理利用土地的原则； 保证国家建设用地的原则；妥善安置被征地单位和农民的原则；有偿使用土地的原则；依法征地的原则。1)征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 6 至 10 倍。2)征收其他土地

10、的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。3土地补偿费：前三年平均产量补偿倍数每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地征收前三年平均年产值的 4-6 倍，但每公顷耕地的 安置补助费，最高不得超过其年产值的 15 倍土地征收方案的编制一般包括以下程序：（1）确定征地范围；（2）告知征地情况；（3）现场调查； （4）确定征地补偿费、需要安置的人数和安置途径；（5）拟定土地征收方案；（6）征求意见；（7）签字上 报审批。划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。因抵押划拨土地使用权造成土 地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更

11、土地权属。集体土地不经征收不得出让。招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20以下的土 地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行 为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。用于廉租住房和经济适用住房建设的，开发建设期限不得超过三年国有建设用地使用权出让合同的主要内容：当事人的名称和住所；土地界址、面积等；建筑物、构筑 物及其附属设施占用的空间；土地用途；土地条件；土地使用期限；出让金等费用及其支付方式；开发投资

12、强 度；规划条件；配套；转让、出租、抵押条件；期限届满的处理；不可抗力的处理；违约责任；解决争议的方 法。合同附件主要内容有：宗地平面界址图；出让宗地竖向界限；市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件 等。国有建设用地划拨决定书分为：摘要、一般规定、特别规定、附则等四部分组成，附件包括：划拨宗 地平面界限图、划拨宗地竖向界限图、划拨宗地规划/建设条件。我国城市建设用地使用权市场按交易梯次划分，分为出让(一级)市场和转让(二级)市场、租赁抵押（三级） 市场；我国农村土地市场，按市场流转的客体(土地利用方向)划分，分为农地(耕地)使用权市场、集体建设 用地使用权流转市场和土地产权股份化改制等。土地市

13、场供需调控的原则 （1）综合效益和整合性利益原则；（2）平等对待，兼顾各方利益原则； （3）控制与弹性管理原则；（4）依法管理、调控的原则。(5)一级市场管住，二、三级市场搞活，促进经济发展原则。(6) 有利于促进土地内涵挖潜、集约利用原则。土地储备管理办法(国土资发2007277 号)指出，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实 现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土 地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人 资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作

14、的事业单位。土地收购储备制度的运作主要包括土地储备计划、土地收购、土地储备、土地开发与利用和土地供应五个4程序土地基本术语 （GB/T192312003）规定，补地价是指在中国，国有土地使用者因改变土地用途，提高 容积率或延长土地使用年限而向国家补交的地价差额。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、 标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 ”所谓“耕地占补平衡倒逼机制” ，是指通过严格的耕地占补平衡来促进资源相对缺乏的地区集约用地，提高 土地利用效率。省级和 84 个重点城市国土资源管理部门应及时编写一季度、上半

15、年、前三季度、全年土地市场动态监测分 析报告，并于次季度 10 日前报部。对各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地 土地等别相对应标准的 70执行。用地集约是指项目建设用地容积率和建筑系数超过关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通 知 （国土资发200824 号）所规定标准 40%以上、投资强度增加 10%以上。使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地，可按不低于所在地土地等别相对应 标准的 50执行。国有未利用地包括土地利用现状分类 （GB/T 21010-2007）中未列入耕地后备资源的 盐碱地、沼泽地、沙地、裸地。物权法规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至 七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。 ”物权法出台背景及实施时间：2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过。自 2007 年 10 月 1 日起执行。