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1、1二手房买卖流程完整解读（二手房买卖流程完整解读（1）购买二手房的常识购买二手房的常识二手房价格虽然较一手房低，但却会出现较一手房更多的问题，您可以通过我们的网上咨询解决， 除为您提供全面的房源信息外，还将为您展示一个完整的交易过程，及相关的交易时间及交易费用。二级市场自开放以来，买房者与卖房者心态一直不平稳，对市场价格拿不准，卖方总希望把自己 的房与商品房比较，定价较高；买房者认为房改房是旧房，价格应比普 通商品房便宜得多。二级市场 真正的价格应该怎样，我们为您提供目前市场大致价位情况分析。不过，并非所有房改房都可上市交易，分为以下两种情况： 1、以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的可以
2、直接上市交易。 （1） 一看房屋所有权证第一页或第二页有成本价出售住房、成本价出售住宅或私更成等红色印 章字样，则表示该房屋以成本价购买。 （2） 二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如：单位有优先购买权、出售转让需经原产 权单位同意或五年之内不可以上市等条款约定。 2、以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准价、优惠价购买的，需向原产权单位提交 已购公有住房和经济适用房出售征询意见表 ，原产权单位盖章同意后就可上市交易。 （1）一看房屋所有权证第一页有私优、私标准、优惠出售或标准出售等红色印章字样，则表示 该房屋以标准价或优惠价购买。 （2）二看与原产权单位签订的买卖协议中的约定。
3、 房改房的交易过程即是产权转移的过程，为保证房款、房产的顺利转移，需要办理居间担保。 如果您不满足于我们为您提供的网上咨询，欢迎到合房担保进行现场咨询，合房担保的经纪人将会 为您提供专业的服务。如何选择满意的二手房如何选择满意的二手房地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住人群来说，可以尽量选择那些离车站、 地铁较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样不但上、下班较便利而且买菜、购物等也会十分方便。对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为 随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收 益也将较
4、为可观。1、房屋质量看周详 房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前二手房市场而言，上世纪 80 年代的二手房普 遍较多，由于这些二手房年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆 裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因 素。2、户型面积要选好 上世纪 80 年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪 90 年代以后建 成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如首 次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡；而白领、上班族则可以购买那些
5、户型相对 较宽敞的二手房。3、房屋产权验仔细 在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是十分必要的。首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、 身份证件、资格证件以及其他证件。 其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源 与其合法性。 第三，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等等。2当购房者仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购买，以免日后发生纠纷。4、装修结构弄清楚 二手房大都带装修，对于购买后立即入住的购房者来说着实可以节省一笔不
6、小的装修开支。但是对 于想要重新装修的购房者来说，就要将其最初购买时的装修情况弄清楚，已经装修过的地方是不是需要 全部打掉，最好了解其住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，也好便于重新装修。5、屋内配置细查看 购买二手房时，屋内的部分配置（沙发、衣柜、空调、床、燃气灶、热水器、电话等） ，通常情况 下业主都会折价或半卖半送给购房者。这时购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用， 再考虑购买与否。6、物业杂费看真切 算算居住费用水、电、气的价格，观察这些费用如何收取是上门代收还是自己去缴，三表是否出户。 看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少；小区是否封闭，保安水平怎样
7、，观察一下保安人员的数 量和责任心；小区绿化工作如何；了解物业管理公司提供哪些服务。同时，自驾车族还要查看其车位的 费用。如果是高层塔楼还需观察电梯的品牌、速度及管理方式，如何收费等，将这些杂七杂八的费用搞 清楚才能够安心购买。7、探访邻里和睦否 邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活 规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。 这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住 氛围与自身需求是否相符。选二手房的选二手房的“十看十不看十看十不看”如何挑选一
8、套适合自己的好房子，是广大购房者普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前， 大家都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。近日，臣信房屋总经理柯博仁在接受记者 采访时，提出了看房、选房的“十看十不看”，供广大读者参考。1、不看白天看晚上 入夜后看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等 产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。2、不看晴天看雨天 下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰，都逃不过雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、 天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附
9、近的地板，看看 是否有潮湿发霉的现象。3、不看建材看格局 购买二手房时最好是看空房子，因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的 格局。比较理想的格局是，打开大门先进入客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。如果客厅的 门直接面对卧室，则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。4、不看墙面看墙角 查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更 为重要，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，如墙角出现严重裂缝时， 漏水的问题也会随时出现。5、不看装潢看做工 好的装潢都会让人眼前一亮，有时高
10、明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因 此，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方往往容易被忽视。 如果发生问题，对这些细小处进行修缮是很麻烦的，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。6、不看窗帘看窗外 要注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有 无对着别家的排气孔。7、不看冷水看热水 如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流3水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。如果房子没有热水供应，一般有两种情况， 一是已经很久没人住了，二是可能
11、卖了很久都没卖出去。8、不看电梯看楼梯 市区内许多二手次新房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，但楼梯也不容忽视。看一下是否有住 家的堆积物、消防通路是否通畅，这对日常生活也很重要。9、不看地上看天上 除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是 漆色不均匀等现象。如果有，表示有可能漏水。可能的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒， 看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。10、不看屋主看警卫 可以和小区管理员或警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客 观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还
12、能成为买房与否的决定性 因素。二手房选购要考虑的因素二手房选购要考虑的因素向房地产相关部门咨询，及时了解手续、费用、程序上的变化等最新的信息。 1、确定资金来源。是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款。 2、价格和面积。根据自己的资金，决定可能购买何种区位、多大面积的住房。 3、交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。 4、房屋价值。通过反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估； 银行提供按揭时会进行评估。 5、确认房屋面积。包括建筑面积和使用面积。产权证上一般标明的是建筑面积。最保险的办法是 测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积
13、。 6、观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线 不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。 7、了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何；了解住宅的内部结构图，包括管 线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 8、旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业公司的费用以及水、电、 煤费用。 9、物业管理。水、电、煤费用如何收取；电梯的品牌、速度及管理方式；小区保安水平怎样；绿 化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。 10、产权。注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人，到房地资源局查询此产权证的真
14、实性，确 认产权的完整性，有没有抵押、共有人等。 11、选择中介。可靠中介应该提供有效的营业执照执业和经纪人姓名、证号和照片，明确经纪组织 的经营范围。如何查证二手房产权状况如何查证二手房产权状况在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人 只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况 的方式及程序作一些介绍。第一步：要了解房屋的产权状况，购房人要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身 份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份 证、工作证和户口簿
15、；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方 房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意 的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要 查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。第二步：是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。 包括：、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；、档案文号， 即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；4
16、、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如 果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；、其 它内容，如房屋平面图等。第三步：是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交 事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合 同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外， 购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。第四步：应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房 屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后年之内不得上市交 易；年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能 出现问题。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还 要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录
