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1、武汉市酒店宾馆物业调查与分析武汉市酒店宾馆物业调查与分析一、武汉市酒店宾馆物业调查分析一、武汉市酒店宾馆物业调查分析1、武汉市酒店宾馆物业市场发展态势、武汉市酒店宾馆物业市场发展态势酒店宾馆业是一个城市的窗口，酒店宾馆业的正常和健康发展对城市的整体功能以及城市形象起着至关重要的作用，酒店宾馆业的发展又很大程度取决于城市的经济发展水平，相对全国发展水平，武汉市经济发展相对滞后，整个武汉市的酒店业都不是很景气。武汉市的酒店业，不论是国内的，还是外方投资并由国际饭店管理的饭店，每年都处在亏损的状态下惨淡经营。但是从市场行情看，武汉酒店业基本上已渡过了低谷，目前处于触底回升阶段。从投资一方来看，武汉宾
2、馆酒店无论是新建投资还是星级标准的物业都逐渐有了提升。境外国际酒店知名品牌正以密集攻势采取所有权收购、带资管理、合同管理、特许经营等多种途径分割中国酒店市场，且这一轮攻势突破了以往单一的五星级酒店高端市场策略，将目光从重点开放城市、旅游景点城市移向中等城市及内陆城市的中档酒店市场。从消费一方来看，宾馆酒店消费的两大支柱来源旅游与会展。旅游业是一个新兴的无烟产业，发展潜力巨大，国际有关旅游组织预测认为，旅游业将成为 21 世纪最重要的支柱产业之一。湖北地处长江中游，旅游资源十分丰富，除世界著名的长江三峡外，还有神农架、武当山等著名景点。从武汉市旅游局获悉，2006 年武汉市共接待海内外旅游者近
3、3300 余万人次，全年共接待海外旅游者 46 万人，旅游创汇 1.95 亿美元。旅游业总收入首次达到 266 亿元，为历史最好水平。湖北省政府也非常重视旅游业的发展，这对武汉酒店宾馆来说是一个很大的区域优势。而且随着居民生活质量的提高，旅游休闲占据很大一部分生活消费，武汉宾馆酒店业将会逐渐回暖。武汉独特的区位优势、市场优势为会展业发展提供了广阔的空间。武汉位于长江中游，对长江流域有“承东启西”之能；位居数条南北铁路大动脉之中，有“汇南聚北” ”之利。它对东部的技术、西部的资源、南部的资金、北部的知识极易吸收，又易传递。这些非常有利于武汉市充分利用国际博览会、展览会等多种形式，发展开放型经济，
4、建立符合国际通行规则的现代市场体系，从而以会展业发展为契机，带动宾馆、餐饮、旅游、交通、购物、保险、通讯乃至整个服务贸易的快速发展。武汉市宾馆酒店业正处于触底回升阶段，受各种利好因素的武汉市宾馆酒店业正处于触底回升阶段，受各种利好因素的影响，市场后劲十足。影响，市场后劲十足。2、武汉市宾馆酒店的分布状况、武汉市宾馆酒店的分布状况（1）星级分布状况）星级分布状况从国家相关统计资料可知全国 200 多个城市具有近 2500 家比较高档的酒店。其中武汉市的具有 40 多个酒店在该查询系统中。不同星级酒店的具体分布如下表：星级星级代表酒店代表酒店五星级酒店五星级酒店武汉华美达天禄酒店、武汉新华诺富特大
5、饭店 、最佳西方五月花大酒店、武汉东方大酒店、武汉香格里拉大饭店、湖北东湖大厦、最佳西方禧邦可大酒店四星级酒店四星级酒店武汉湖滨花园酒店、武汉港澳中心商务酒店、武汉金盾大酒店 、武汉三九国际大酒店、武汉长江大酒店、武汉亚洲大酒店、武汉晴川假日酒店、武汉天安假日酒店、湖北白玫瑰大酒店、武汉安华酒店、武汉国宾大酒店、武汉江汉饭店、武汉田园商务酒店、楚源大厦、武汉瑞雅国际酒店、泰华大厦三星级酒店三星级酒店滨湖大厦、湖北清江饭店、武汉高雄大酒店、武汉猴王大酒店、湖北就业大厦、武汉新宜大酒店、湖北丽江饭店、武汉广西大厦、湖北民航（金海）大酒店、武汉帅府车友饭店、武汉金三九酒店、武汉天河机场宾馆、武汉汇申
6、大酒店、武汉瑞雅国际酒店、武汉楚源大厦、武汉循礼门饭店（2）区域分布状况）区域分布状况武汉市住宿服务业比较发达，宾馆酒店随处可见，星级宾馆数目也不少，另外可供广大背包族的旅游者住宿的低档宾馆、招待所比比皆是。武汉市的酒店主要分布在汉口火车站、汉口繁华的商业中心、汉口金融中心、武昌商业中心、景色秀丽的东湖旁侧、长江之滨等交通极其方便、商业繁华、旅游景点附近之处。商业繁华是武汉酒店产生和发展的又一重要条件，因为武汉是商业城市，有着华中地区最大的批发市场汉正街。与此同时，武汉作为一个大武汉作为一个大的旅游城市，有着丰富的旅游资源，的旅游城市，有着丰富的旅游资源，每年在不同的时间会有大批的旅游观光者光
7、临武汉，这为武汉的酒店的发展又带来了巨大的商机为武汉的酒店的发展又带来了巨大的商机。由于汉口、武昌、汉阳经济发展水平、旅游资源丰富程度、历史原因、城市职能分工不同，致使酒店的分布为：汉口酒店较多，武昌次之、汉阳最少。因汉口经济相对武昌和汉阳发达，并且是商业积聚地，因此其星级酒店的数量遥遥领先，达23 个之多，其中二星级酒店 1 个，三星级酒店 10 个，四星级酒店 9 个，五星级酒店 3 个，成左偏正态分布；武昌因政治、文化、高科技的发展，其酒店的数量居第二位，达 17 个之多，其中三星级酒店有 8 个，四星级酒店有 6 个，五星级酒店有3 个，因此可以看出三星级酒店所占的比重过大，而四星级酒
8、店占的比重过小，五星级酒店相对于汉口来说则所占的比例偏高；汉阳的酒店的数目就屈指可数了，其中武汉帅府车友酒店是三星级酒店，武汉晴川假日酒店和武汉莲花湖假村是四星级酒店，这于汉阳的经济发展密切相关。很明显，武汉市的星级酒店按照星级呈现左偏分布，并不是正态分布，因此二星级酒店有增加的趋势，三星级酒店有向四星级酒店转换的趋势；从武汉星级酒店的地区分布来看，汉阳的星级宾馆明显比汉口和武昌少，武昌则比较适中。从汉口、武昌星级宾馆分布比较来看，武昌地区的四星级宾馆所占的比重为26.67，明显低于汉口的四星级宾馆所占的 44 的比重，而三星级酒店和五星级所占的比重分别为 53.33、20，明显高于汉口同星级
9、酒店所占的比重40、12。 ，因此在武昌地区，四星级酒店有较大的发展趋势。但是武四星级酒店有较大的发展趋势。但是武昌的酒店将会在质量提高和数量上增加。昌的酒店将会在质量提高和数量上增加。 3、武汉市宾馆酒店物业市场经营状况、武汉市宾馆酒店物业市场经营状况武汉市的酒店数目很多，主要是伴随着经济的发展、金融商贸的发展、旅游行业的发展、大型跨国、跨区域性企业的发展，据不完全统计，此前，武汉已有 6家正式挂牌的五星级酒店，另外有 4 家准备在年内挂牌。还有数家正在建设之中，其选点包括阳逻、光谷、汉口江滩等地。 ，四星级或达到四星级标准的酒店 16 个，三星级酒店达 20 多个，另外还拥有一定数量的二星
10、级酒店和一般性酒店，还有很多招待所。武汉市的酒店市场主要集中汉口、武昌、汉阳的人流比较集中、商业气氛较浓、交通极为方便的区域。汉口的金融商业中心、商务中心、汉口火车站等繁华地段、交通极为方便、人流集中之地则是酒店集中之地。在建设大道、青年路、解放大道、台北路四条道路围成的区域里就云集了 11 个星级酒店，在靠近武汉客运港和汉口江滩的江汉路就有 3 个星级酒店，其他的酒店主要是集中在中山大道、天河机场、黄埔大街、江岸区、台北路。具体分布如下表所示：武昌繁华的商业商务中心、临东湖、临风景点的地方是酒店最为集中之地。在洪山广场到付家坡一带就集中了 4 个星级酒店，在华中师范大学到桌刀泉一带就有2 个
11、星级酒店，在临东湖的东湖路就有 2 个星级酒店，其他的星级酒店主要集中在武昌体育路、水果湖、紫阳路、徐东等商业、商务比较集中、交通比较便捷之地。而在汉阳相对就较弱，主要集中在郭次茂、二桥路、洗马长街、莲花湖路。4、目前武汉市宾馆酒店业市场特征表现为：、目前武汉市宾馆酒店业市场特征表现为：1武汉五星级酒店只有武汉五星级酒店只有6家，四星级酒店家，四星级酒店10几家，三星级几家，三星级酒店酒店20多家，与一些同类城市相比，武汉市的酒店在数量和结构多家，与一些同类城市相比，武汉市的酒店在数量和结构上都不尽合理，与它特大城市的地位是不相符的。上都不尽合理，与它特大城市的地位是不相符的。2经营状况差别很
12、大，四星级以上酒店的出租率达经营状况差别很大，四星级以上酒店的出租率达60左右，部左右，部分酒店处于亏损边缘。分酒店处于亏损边缘。3武汉市高档宾馆酒店两极分化现象特别突出，一些星级酒武汉市高档宾馆酒店两极分化现象特别突出，一些星级酒店年空房率超过店年空房率超过50，且房价大大低于市场平均水平，但象香格，且房价大大低于市场平均水平，但象香格里拉大饭店这样武汉顶级酒店，由于经营理念超前、经营策略科里拉大饭店这样武汉顶级酒店，由于经营理念超前、经营策略科学，客房出租率达到学，客房出租率达到7080，经营效益较好，经营效益较好4完善的配套服务设施对酒店宾馆经营有着很大的促进作用。完善的配套服务设施对酒
13、店宾馆经营有着很大的促进作用。除客房收入外，配套设施的收益占酒店收入的比重较大，特别是除客房收入外，配套设施的收益占酒店收入的比重较大，特别是为满足商务需求的会议设施出租收入。为满足商务需求的会议设施出租收入。5武汉的酒店多年来一直在打价格战，并且酒店之间一直没武汉的酒店多年来一直在打价格战，并且酒店之间一直没有太紧密的联系，涨价降价非常灵活，这使得酒店市场缺乏合力。有太紧密的联系，涨价降价非常灵活，这使得酒店市场缺乏合力。二、武汉市高级宾馆酒店典型样本调查与分析二、武汉市高级宾馆酒店典型样本调查与分析1、香格里拉大、香格里拉大饭店饭店外 观 图 大 堂 图 标准房间图武汉香格里拉大饭店是香格
14、里拉酒店集团下属的一家豪华五星级酒店。武汉香格里拉大饭店位于武汉市汉口商业区和购物中心，离机场距离 24 公里，离火车站距离 3 公里，离市中心距离 2.5 公里，交通便利；是一家传统建筑风格的现代化酒店，于 1999 年 4 月 6 日开业。 饭店建筑楼高 21 层，建筑面积七万余平方米。香格里拉大饭店拥有 520 间客房和套房，其中高级间及豪华间的面积均在 36.6 至 42.2 平方米之间，房内均设有独立温控系统、床头控制柜、卫星电视、迷你吧台、冰柜、商务保险柜及各项细微周到的服务设施。并具有组织各类宴会、会议和商展等活动的软件和硬件条件，设有面积达 1600 平方米的无柱式大宴会厅（可
15、容纳 2000 人）和其他七间面积在 64 平方米至 288 平方米的宴会厅。饮食方面中餐厅提供一流粤菜、精美点心、生猛海鲜，另设豪华贵宾包房，备有现代化音响、视听、卡拉 OK 等先进器材；具有中西特色的豪华自助餐，可享受不同风格与品味的欧陆式、亚洲和健康式菜肴、各式咖啡、茶和西点；酒店还设有啤酒屋、夜总会等配套设施。酒店设施：中餐厅、西餐厅、酒吧、会议厅、商务中心、接受信用卡和外币兑换服务、DDD 电话、IDD 电话、客房送餐服务、交谊舞厅、迪斯科舞厅、卡拉 OK 厅、理发美容室、按摩室、桑拿浴室。配套服务：餐饮服务、会议服务、信用卡服务、电话服务、休闲娱乐服务。周围景观：西北湖广场、杂技厅
16、、武汉国际会展中心 。基本出租价格基本出租价格（见下表）：香格里拉大酒店房屋以及价格房型门市价前台现付价早餐床型宽带高级间(单人)不含早RMB 1587 RMB 573 无早大/双收费高级间(双人)不含早RMB 1702 RMB 630 无早大/双收费高级间(单人)RMB 1587 RMB 642 单早大/双收费豪华间(单人)RMB 1702 RMB 642 无早大/双收费豪华间(双人)RMB 1817 RMB 699 无早大/双收费高级间(双人)RMB 1702 RMB 757 双早大/双收费豪华间(单人)(包价) RMB 1472 RMB 1127单早大/双免费豪华阁客房(单人)单早RMB 1380 RMB 1136单早大/双免费豪华间(双人)(包价) RMB 1587 RMB 1242双早大/双免费豪华阁客房(单人)(包价)RMB 1702 RMB 1242单早大/双免费豪华阁客房(双人)双早RMB 1380 RMB 1251双早大/双免费豪华阁客
