《无锡市惠山古镇项目定位报告（第九稿）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《无锡市惠山古镇项目定位报告（第九稿）（60页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： （第九稿） 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： ： 报告旨在通过对地块进行分析以及为公司集团战略发展考虑，从而对 本项目地块定位给出建议 ,做出项目规划，为集团提供参考！ 项目背景： 地块位于北塘区、距离中心区 来规划为中心城区范围内； 区域未来规划为惠山古镇风貌协调区、连接惠山古镇和吴桥中心，拥 有惠山风景区、惠山古镇、古运河公园、黄 埠墩等、地块东面紧邻古 运河，周边景观资源众多； 本地块内部现为一些工厂、废弃房及两条内部运河。 2/57 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费
2、更新，淘宝店铺： ：限高 24M 商住 4:6 停车位参考： 商业： 60万 住宅： 1个 /100 车位： 25车位，地下开挖 3万，地上 住宅 172,000；商业销售 115,000，保留 81,000 ； 根据建筑设计标准及参考当地实际情况，整 个项目所需车位 综合各项因素，建 议地下开挖 6万，地上保留 ； 可销售面积回款额 32亿，我方保留资产 元 ;资产合计 本项目具有可操作性！ 地块 75,000 地下建筑面积 地上建筑面积 287,000 市 347,000 总建筑面积 15,000 住宅 115,000 商业 172,000 车位 66,200 基底面积 地上 用地面积 2
3、20,780 容积率 游文化区 8,000： 3,700 2F（局部 3F） 车场 精品购物区 30,000： 15,000 2F 餐饮美食区 40,000： 16,000 2F（局部 3F） 建筑密度 30% 50,000 10,000 休闲娱乐区 酒店 12,000： 4,000 3F 10,000： 3,000 3F（局部 4F） 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 、 我们到底有些什么呢？ 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： ：无锡位于江苏省东南部，地处长三角经济圈内； 2010年 5750亿元，年均增速 13%， 三产比
4、为 6: 常住人口计算人均生产总值超过 9万元， 境内有苏南硕放机场、建成通车沪宁城际高铁、京沪高铁 ;312、 104国道穿过无锡 ;海洋客、货运输，主要由上海港、张家港港、江阴港出海； 无锡以丰富而优越的自然风光和历史文化，跻身于全国二十大旅游观光城市之列。2010年接待游客 5,150万人次，旅游收入 748亿元、排名位居全国城市第九。 长三江都市经济圈、经济实力雄厚、人均收入高 交通十分便捷、旅游资源十分强大 无锡对外交通图 长三角都市经济圈 无锡 无锡硕放机场 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： “三心、三圈层”、本地块为老城中心规划范围内 尴尬的是本
5、地块并非区域中心 注：资料来源于无锡规划局 发展定位 ： 独具竞争力的国际化区域性中心城市和最具影响力的 国际化生态型湖湾城市； 三心 ： 老城商贸中心 ：提升中心区功能业态，推进公共资 源整合，提升公共空间质量，预控基础设施扩容； 太湖商务中心 ：完善城市框架，集聚商务功能；强 化低碳引领，建设生态城示范；推进设施建设，加快 人气集聚； 蠡湖休闲中心 ：加快集聚国际化湖滨旅游度假功能、 体验式高端商业文化娱乐消费功能、多元化休闲服务 功能，加快新城宜居示范住区和国际社区建设，打造 国际上最具魅力的城市湖湾地区； 三圈层： 中心城区：三心、三区 （ 中心老城区、太湖新城区、山水 旅游休闲区）
6、新 城 区 :惠山新城、锡东新城、科技新城、锡西新城 城镇组群：锡东城镇组群、锡西城镇组群 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： “十二五”商业面积达到 100万以上、竞争十分激烈 注：资料来源于无锡北塘区政府 按照“优化布局、培育特色、提升层次、创建品牌”的要求，重点推进一批城市综合体和特色街区建设，打造区域性休闲购物和商贸中心。加快推进金太湖、民主街、一百、茅泾浜地块、石门路、造漆厂地块等城市综合体建设，丰富大型购物中心、综合性超市、大型百货店、品牌专卖店等商业形态。以彰显城区特色、提升消费为出发点，积极实施市区两级商业特色街区建设和改造提升工程。加快推进惠山
7、古镇历史文化街区和青石路商贸休闲街两个市级特色街区的建设。到 2012年两条市级特色街区基本成型，到 2015年商业面积达 100万平方米以上。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 地块周边交通便捷，向西通过惠钱路可以上快速内环；向南经 运河西路可以到达滨湖区；向东经人民路过惠山大桥可以到 达市中心；向北过盛岸路直达北塘新城、欧风街； 地块区位较好，是西部区域进入市中心的要冲，位于北塘区南部，东靠古运河，南隔惠山古镇与惠山相依；距离中央商务区路程为 北塘新城仅一河之隔，距离河埒商圈路程为 离太湖广场 离火车站和中央汽车站 8/57 惠钱路 快速内环 盛岸路 通惠
8、路 古华山路 春申路 位于北塘区、处于市中心地带、距离中心商务区 块北面有桥、南面为山、东面临河三面受阻，仅西面可以通畅商业延伸 京杭大运河 蓉湖大桥 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： （运河文化、现代风情） 黄埠墩 市中心 惠山风景区 古运河公园 本地块未来规划惠山古镇风貌协调区、并且连接惠山古镇和吴桥中心 地块南边惠山古镇街区 2002重新规划、 2011年黄金周人流达到 35万人次 地块位于曾繁华一时的古运河沿岸，该区域曾是无锡最繁华的商 埠；随着城市的变迁，该区域逐渐萧条； 近几年政府依托惠山古镇自然和人文资源，将该区域打造成 城市游憩商务区），一个展
9、示吴文化和无锡民俗、民艺、节庆、 饮食的舞台，一个富含文化底蕴，集结大江南北游客风情集散地； 该区域依山傍水，拥有惠山风景区、惠山古镇、古运河公园、黄埠 墩等，紧邻古运河；同时紧靠城市核心区，属于城市稀缺板块。 惠山古镇于 2002年启动规划，在文化挖掘和考证上历 时 5年，完成前期准备后于 2007年底启动保护性修复； 2011年黄金周，惠山古镇初露真容，中国泥人博物馆 开馆、古街核心区游览线路贯通，景区入口广场开 放；据统计，黄金周期间，客流总量达 35万人次 ;预计 2012年 5月整体开街。 惠山古镇风貌协调区 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 、古运
10、河公园等自然资源、并且紧邻大运河 面对无锡众多旅游资源面前、本地块周边缺少独有的特色资源景观 10/57 灵山大佛 龙背山森林公园 太湖仙岛 南濒烟波浩渺的太湖，有因范蠡而得名的蠡湖，穿越市区的京杭大运河，称为“江南第一山”的惠山，象征无锡古老历史的锡山。 太湖之滨，有鼋头渚、蠡园、梅园、锦园、万顷堂、马山诸景等以自然景观著称的梅梁胜迹； 惠山之麓，有锡惠公园、寄畅园、天下第二泉、惠山街、吟苑、东大池等以山、泉、亭、桥、祠庙等体现江南特色的锡惠胜迹； 锡东吴文化博览园板块，有梅里古镇、鸿山十八景、鸿山文化新城、都市农业生态园、梁鸿湿地公园、中华赏石园、鸿山遗址博物馆、梁鸿文化度假村、昭嗣堂、钱
11、穆故居等吴文化旅游胜地。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 锡惠公园每年的游览人数为 100万（参照锦绣锡惠）。考虑到现有市场结 构里中老年市场占较大比重，我们在这里取 50万人 /年计算； 根据无锡市和江苏省的统计文件，无锡市近年来旅游人口增长率为 根 据本项目情况，选取 8%； 根据行业经验，惠山古镇新项目推出所带来的增量约为 50%。 惠山古镇建成后第一年游客量约为 ： 50（ 1+50%）（ 1+8%） =81万 古镇旅游项目主要是面向夜间市场 ,晚间游客人数将达到本项目的峰值，约 为白天人数的两倍，那么最后的市场规模预测结果为： 81 2=162万人
12、，同 理，建成后 5年内游客量分别为： 年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 总计 游客量（白天） 81 02 110 475 游客量（晚间） 162 175 189 204 220 950 预计建成后 5年平均接待游客量为 190万人 面临问题是游客群体老龄化、消费能力有限以及夜市客群把握 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： ，它 在何方？ 餐饮、休闲、娱乐，还是 是艺术展览中心？还是。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 无锡住宅市场由市中心向外扩散格局、密集程度较高 整个房地产市场处于供大于求局面 随着无锡经济快速发展、人口快速增长、 市中心区域已无法满足住宅市场需求， 导致市场由市中心向外扩散格局，由于 市场开发密集程度较高、整个房地产市 场处于供大于求局面； 目前无锡共有 7区，分别为崇安区、南长 区、北塘区、惠山区、锡山区、滨湖区、 新区。 崇安区 新区 锡山区 惠山区 滨湖区 南长区 北塘区 13/57
