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1、历山路片区调查总结历山路片区调查总结调查时间：调查时间：2009 年 5 月 5 日2009 年 5 月 8 日调查范围：调查范围：东至二环东路，南起南部山区，西到历山路，北至北外环调查项目：调查项目：燕山樱园汇丽华城中建文化城诚基万豪中心书香苑文华园东舍坊片区普利商务大厦正大时代广场中国盒子舜怡佳园东兴领域水晶公寓东方润丰购物广场泉景恒展商务大厦东北老村片区冠华居住组团时代新城华福国际泉景恒展商务大厦区域概况区域概况区域位于济南主城区东部区域，大部属于历下区和历城区。区域内交通线路四通八达，有济南市南北方向主干道历山路和二环东路，东西方向主干道经十路、北园大街、北外环。另外，片区内南北方向还
2、有济南市区主要交通要道山大路、燕子山路、闵子骞路、山师东路、历山东路等，东西方向有济南市区主要交通要道和平路、花园路、山大南路、山大北路等。区域内城市配套十分成熟，集聚了济南市以及山东省主要行政事业单位，比如省国土测绘院、省科院、省环保所、省烟草公司等一大批省级行政事业单位。集聚了山东大学中心校区、山东大学洪家楼校区、山东师范大学、山东师范大学、山东中医药大学、济南铁道职业学院、山东行政学院、山东警察学院、山东体育学院、山东教育学院、山东师范大学附属小学、山东大学附属中学(济南七中)、解放路第一小学等一大批济南高等著名学府。片区还集聚了家乐福、大润发、银座等大型购物中心。集聚了中心医院、泉城医
3、院、省胸科医院、历程中医院、历下中心医院（新建）等一大批大型知名医院。另外，建设银行、农业银行、商业银行、工商银行、招商银行、光大银行等在该片区均设有分支机构。此外，片区内还集聚了山大路科技片区、洪家楼商业片区、文化路文化片区等济南集中的专业区域。总之，片区内交通十分便利，各项城市配套设施一应俱全，城市氛围非常浓厚，居家生活方便快捷。而且片内也集聚了济南价格较高的楼盘，片区内住宅项目价格多在 8000 元/平米以上。但是，受片区为老城区可开发利用土地十分有限因素影响，片区内开楼盘较高新区等新城区明显变少，而且片区内开发楼盘密度一般较大，容积率也较高。这也验证了一位售楼人员所说，片区内可开发利用
4、土地很有限，片区内土地可谓“寸土寸金” 。片区根据其开发物业类型的不同，可分为商业写字楼物业，高档住宅物业、旧村改造房物业三类。一、商业写字楼物业一、商业写字楼物业1.泉景泉景恒展商务大厦恒展商务大厦项目位于历山路与花园路交汇处东南角，为一栋 11 层的小高层，由济南市房地产开发总公司投资开发。项目于 2007 年 12 月 07 日开工，于 2008 年 12 月 31日交房入住。项目现已基本售罄，属于尾盘阶段。2.嘉馨大厦嘉馨大厦项目位于花园路路南（融基大厦东临） ，总建筑面积约为 2.4 万平米。项目由济南嘉馨房地产开发有限公司投资开发。上海元和置业顾问全程代理。该项目是嘉馨继经十路嘉馨
5、现代逸居项目之后的又一力作。项目虽然是商业规划，但是物业费用及水、电等费用均按照住宅项目收取，因此项目宜商宜居。项目规划为 20 层，其中 13 层为商业，5 层为农机局回迁，4 层及 614 层对外公开发售，1520 层位本公司（济南嘉馨房地产开发公司）自用商业。项目内部设计结构为 4 梯 13 户，面积 40300 平米不等，其中 3 层及以下为商业，4 层及以上为办公写字楼。办公部分内部结构设计以 7090 平米为主。商业部分，设计为东西两侧为 5080 平米单间商铺，预计售价为 23 万元/平米，沿花园路设计为 300 平米左右的商铺为主，预计售价为左右 80004 万元/平米左右。办
6、公部分东西两侧预计销售均价为 7900 元/平米，西侧销售均价为 7600 元/平米，南侧朝阳预计销售均价为 8200 元/平米。项目现在正在招募会员，即交 3000 元即可入为会员，如果开盘选上房子则可以3000 元抵 10000 元，如果选不上定金原额如数退还。项目预计将于 09 年 7 月份开盘。现在正在办理五证中最后一证商品房预售许可证。项目预计投资后对外出租租金大约为 1.5 元/平米/天。物业费约为 1.52 元/平米。3.正大正大时代广场时代广场项目位于解放路与历山东路交汇处西南角，占地约为 10 亩，总建筑面积约为3.4 万平米，由济南正大建业投资开发，上海鹏翔全程代理。项目规
7、划设计为两座连体高层，规划层高为 20 层，每层为 4 梯 20 户，即南向北向各为 10 户（南北差价约为 200 元/平米） 。规划户型面积从 30150 平米不等，具体户型信息如下：户型类型户型类型户型面积户型面积内部设计结构内部设计结构所占比例所占比例H137.89一室一卫4%E146.13一室一卫8%E252.14一室一厅23%C167.22一室一卫17%A185.11两室一卫21%D191.68两室一卫11%F1119.54两室一卫7%F2133.56两室一卫6%B1149.71两室一卫3%从上表可以看出项目主力户型为 5090 平米户型。而且项目因北面毗邻解放路主干道设计户型较南
8、面面积大了一些。项目于 2009 年 3 月 28 日开盘，开盘起价为 7400 元/平米，均价为 8000 元/平米，16 层以上均高于 8500 元/平米。据其销售人员介绍项目当前销售率约为 80%。项目内部设计有厨房、卫生间，可以作为居住。但是物业管理费用较高，加上水电等均是按商业标准来收取，因此从项目购买的业主多是投资或是办公，很少有居住的，据其销售人员介绍项目目前也有打算居住的业主不足 10 户。项目物业管理费约为 4.5 元/平米。预计对外 出租费用约为 1.8 元/平米/天。而且项目成立有专门的帮租办公室。二、高档住宅物业二、高档住宅物业1.诚基诚基万豪中心万豪中心项目位于文化路
9、中段路南（山东艺术学院对面） ，总占地约 20 亩。项目现已开始动工，现进入挖地槽阶段，具体规划指标不详。项目是山东诚基房地产开发公司继和平路诚基中心之后的又一倾心力作，根据项目所处区位和地价，预计项目可能开发公寓性质的住宅或是开发写字楼。2.诚基中心诚基中心项目位于和平路与山师东路交汇处路北，总占地面积约 166 亩，总建筑面积约33 万平米（含 8 万平米商业） ，由山东诚基房地产开公司投资开发。项目有三个出入口，南向和平路为主出入口，西北向解放桥与东向历山东路为次出入口。项目规划为 LOFT、SOHO 及商业三种建筑业态。项目临和平路规划为商业业态，约 8 万平米。临历山东路与和平路拐角
10、设计为 1 栋 SOHO 业态，内部规划为 22 栋 LOFT 公寓业态。其中，1#、2#、22#层高为 5.4 米；17#层高为 5.2 米；316#与 1821#为 5.1 米；负一层层高为 5.7 米。一期开发 1#、2#、22#将于年底入住。2 期 316#与 1821#于 2010 年 6 月 30 日可入住。项目规划 22#为 2梯 16 户，17#为 2 梯 22 户，其他为 2 梯 19 户。户型面积从 40 平米85 平米不等，总价款从 40 万130 万不等。具体户型信息如下：户型类型户型类型户型面积户型面积户型结构户型结构所占比例所占比例A41两室一厅一卫11%B43两室
11、一厅一卫16%C47两室一厅一卫17%D50三室一厅一卫13%E54三室一厅两卫15%F62三室两厅两卫9%G71三室两厅两卫7%H77三室两厅两卫7%I85四室两厅两卫5%从上面图标可以看出，项目 4050 平米户型多是一厅结构设计，整个项目户型以中小户型为主。项目目前主推户型为 4055 平米之间，总价款为 6580 万。项目规划设计内部景观较少，人均绿化率较少，居住密度较大，实际使用面积的容积率较高。整个项目居住环境给人感觉较为压抑。项目沿和平路规划为商业，规划图如下：沿历山东路规划为 SOHO,规划为 12 层为商业，3 层及以上居住。另外，项目内部除 22 栋公寓外，中间剩余空白土地
12、准备开发为公寓。项目外立面为断桥铝合金（金色）外墙，再加上豪华的双层中空玻璃（造价成本约为 3000 元/平米） ，使项目外观看起来非常豪华大气。项目规划层高为 5.1米5.7 米，规划楼层为 8 层或 9 层，实际楼高为 16 层或 18 层楼高。项目住宅项目名义建筑面积为 25 万平米，实际为可使用建筑面积为 50 万平米，在占地面积为 166 亩的土地上建筑 50 万平米的住宅，其使用面积的容积率约为 5.，因此项目虽然位置较好，周边配套设施完善，但是给人感觉居住拥挤，而且项目内部规划绿化面积较少，居住品质欠佳。项目当前售价为 10000 元/平米22000元/平米不等，均价 14000
13、 元/平米，一期 22#售价为 14000 元/平米22000 元/平米。项目销售人员有 22 人，日常看房客户较多，销售氛围很好，销售情况良好，据其销售人员介绍项目 22 栋楼全部对外出售，当前销售率已愈 80%。相关信息：相关信息：诚基中心业主自编打油诗城中魔术购房不贷款，开车不愁油买个诚基住，一楼变二楼买了怕跌停，不买怕涨停3.中建文化城中建文化城项目位于历下区文化东路东段路南（山东印刷技工学校东邻） ，总占地面积约50 亩，总开发建筑面积约 10 万平米，由中建投资开发。项目由 4 栋高层和沿街商业组成，其中北面两栋高层为 23 层，每栋 2 个单元每个单元为 2 梯 4 户；南面两栋
14、高层为 20 层+14 层的连体高层，其中 20 层为 2 个单元，每个单元 2梯 4 户，14 层为 1 个单元，为 2 梯 3 户，项目共约 712 户。商业部分为北面两栋 12 层为沿街商业，西面 12 层为嵌入文化路临小区内路的商业，商业总建筑面积约 10000 平米，商业设计为开间 4.2 米，进深约 15 米的单间两层商业，每户上下两层均有楼梯连接，两层宜商宜居。项目于 2007 年 4 月动工，计划2008 你那 9 月竣工，现在项目已进入现房阶段，不少业主已开始装修。参观项目内部但未找到售楼处，据购房者称项目目前还有部分房源。项目楼宇外立面均设计为外漏挂式力诺瑞特太阳能，外观看
15、上去十分整齐。户型具体信息如下：户型类型户型类型面积面积户型结构户型结构所占比例所占比例A99两室两厅一卫15.79%B101两室两厅一卫21.05%C121两室两厅一卫10.53%D127三室两厅一卫21.05%E140三室两厅两卫26.32%F153三室两厅两卫5.26%从上图表可以看出，项目主力户型为宽敞舒适的大两室和舒适实用的三室。不过，通过参观其实际户型，感觉其户型设计有所欠佳。比如其 99户型设计为餐厅和客厅均为暗厅。从其户型可以看得出来，项目所针对的客户在济南为中高端或更偏于高端的客户群体。项目自 07 年开盘以来，至今 销售顺利，据其所购业主云，项目目前销售率已达 85%左右，
16、销售均价为 8500 元/平米以上，起价为 7500 元/平米。4.书香苑书香苑项目位于山大路与文化路交汇处东北角，总占地面积约 49 亩，总开发建筑面积为 12 万平米，由济南融基置业投资，二建建设。项目由 5 栋楼组成，其中有 3栋高层，1 栋小高层，1 栋共建。1#15 层，为 3 个单元，2 梯 4 户；2#15 层，为 2 个单元，2 梯 4 户；3#15 层，为 2 个单元，2 梯 4 户；4#12 层，为 4 个单元，2 梯 4 户，共约 372 套。项目内部规划设计有网球场、绿地、下沉式广场、地下停车库（共约 231 个） 。项目处于山大路科技板块、文化路文化板块，地处济南市 CID 和 CCD 核心区域，周边有大润发、燕子山农贸市场、山东师范大学、山师附小、千佛山等城市配套，城市氛围浓厚，生活便利。项目销售均价为 8500 元/平米，10 层以上价格均在 9000 元/平米以上。项目 1#和 4#现已封顶，并已售罄。2#现已封顶，正在销售
