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1、中国成都房地产行业分析研究报告中国成都房地产行业分析研究报告 报告所属行业：房地产行业报告所属行业：房地产行业报告名称：中国成都房地产行业分析研究报告报告名称：中国成都房地产行业分析研究报告 报告类型：年度报告报告类型：年度报告报告版本：中文印刷版联系报告报告版本：中文印刷版联系报告报告目录和简介：报告目录和简介：引言中国成功加入世界贸易组织，在轰轰烈烈的市场表面现象之下沉淀了中国房地产行业经过多年发展形成的理性。如果说中国房地产行业的发展源于旺盛的国内市场需求而蔚为壮观，那么这座冰山下面所蕴含的力量是房地产行业发展的驱动力。作为国民经济支柱产业的房地产行业更是面临着前所未有的机遇和挑战，我国
2、房地产行业发展何去何从成为大众瞩目的焦点。本研究报告对成都房地产业的发展状况以及产业政策的动态、市场供给与需求状况、房地产企业的发展状况、业界的竞争环境及竞争方向、以及市民消费变化等进行了研究分析，并重点分析研究了 2002 年2003 年成都房地产的市场状况，以及在 WTO 背景下，成都房地产行业将面临的机遇和挑战以及应对策略。报告在大量分析论证的基础上，还重点对成都房地产业的发展方向、房地产市场的走势、成都的经济规划对房地产业的深远影响以及相关的产业政策的取向做了深刻的分析研判。是房地产开发商、投资商、房地产相关行业企业在进行房地产方面的市场分析和投资分析不可多得的参考精品。该报告总计 2
3、9 万余字，数据图表 134 个。报告通过对成都市房地产市场运行情况的分析，对当前房地产市场是否已经出现过热，是否已经出现泡沫做出判断；通过对成都市房地产市场潜在需求的分析，对成都市未来房地产市场的发展进行预测；通过分析存在的问题和产生问题的原因，提出解决问题的对策建议；通过对房地产市场利润、市场竞争力的分析，引导房地产开发企业理性投资。目 录CONTENTS第一章 房地产行业现状概况第一节 房地产行业定义及基本特征 1一、房地产的定义 1二、房地产的分类 2三、房地产行业的基本特性 3（一） 、土地的特性 3（二） 、房地产业的基本特性 4第二节 2008 年我国房地产开发状况分析 8一、2
4、008 年我国房地产业发展概况 8二、全国土地资源的供给状况 10（一） 、全国土地资源的供给状况 10（二） 、全国土地资源的供给特点 11三、我国房地产开发商的现状分析 13四、我国房地产发展特点分析 16（一） 、我国现阶段房地产业发展特点 16（二） 、现阶段房地产业发展存在问题 17（三） 、2009 年中国房地产行业展望 22第三节 成都房地产业发展概述 25一、四川省房地产市场形势分析 25（一） 、2008 年四川省房地产市场保持健康发展态势 25（二） 、2008 年四川投资运行态势良好 27（三） 、四川房地产市场存在的主要问题 33（四） 、四川省住宅与房地产业发展趋势
5、35二、成都房地产业发展概况 37（一） 、成都房地产业发展的历史沿革 37（二） 、2008 年成都房地产投资状况分析 38（三） 、2008 年成都房地产供给状况分析 41（四） 、2008 年成都商品房销售和空置状况分析 45（五） 、2008 年成都商品房价格分析 48三、成都房地产景气指数分析 50（一） 、综合指数 50（二） 、住宅物业指数 52（三） 、办公、商业物业指数 53第二章 成都房地产行业投资特性及影响因素分析第一节 房地产行业的投资特性分析 55一、中国房地产业正步入“火山喷发期” 55二、房地产行业投资风险分析 55（一） 、房地产投资的经营风险 56（二） 、房
6、地产投资的法律风险 57三、我国房地产业在通货紧缩中强势运行 58（一） 、全国性通货紧缩中房地产业逆势走强的原因探析 59（二） 、我国房地产业已经出现严重泡沫 63（三） 、我国房地产业中的经济泡沫蕴藏着巨大的危险 65四、成都与部分重点城市房地产周期比较 67第二节 影响成都房地产业发展因素分析 70一、成都市经济动态分析 70二、房地产政策及城市规划分析 75（一） 、我国房地产政策的演变 75（二） 、2008 年成都市及全国重大房产政策深度分析 76（三） 、2008 年成都城市经营战略规划 81三、成都物业管理发展水平 83（一） 、我国物业管理发展现状 83（二） 、成都房地产
7、经营中物业管理面临的问题及对策 85（三） 、物业管理方式的借鉴 86四、西部开发与成都房地产 87（一） 、基本建设投资大幅增加 87（二） 、外来投资力度加大导致办公物业和商业物业需求增加 88（三） 、旅游房地产成为新的开发点 89五、WTO 对房地产业发展的影响 91（一） 、建筑领域加入 WTO 后的对外承诺 91（二） 、入世后外资不会大量进入房地产市场 92（三） 、入世后相关行业对房地产业的影响 93第三章 成都市房地产行业市场分析 第一节 成都市房地产市场需求分析 96一、成都住宅市场需求态势分析 96（一） 、2008 年签约客户的构成分析 96（二） 、成交住宅的特征分析
8、 97二、2008 年成都购房基本需求调查 99三、成都房地产市场需求预测 108（一） 、居民购买力水平分析 116（二） 、成都居民居住现状及国内外比较 110（三） 、市场需求量与需求结构预测分析 112第二节 成都市房地产各主要类型物业发展状况 116一、成都房地产一级市场分析 116（一） 、地产交易状况 116（二） 、成都市各区域土地价格比较 118（三） 、成都市土地价格走势 119二、成都小户型楼盘市场研究 120（一） 、成都小户型的发展历程回眸 120（二） 、成都小户型的现状调查 121（三） 、成都小户型项目发展趋势 130三、成都二手房市场分析 131（一） 、成都
9、市二手房供给状况 131（二） 、成都市拆迁房市场发展状况分析 132（三） 、成都市二手房市场需求状况分析 132（四） 、成都市二手房市场特点分析 134（五） 、成都市二手房市场前景分析 136四、成都别墅市场分析 137（一） 、成都别墅市场现状 137（二） 、成都别墅市场存在问题及发展趋势 138五、成都商业物业市场分析 140（一） 、2008-2009 年一季度成都商业地产发展概况 140（二） 、成都商业地产发展的特征变化 143（三） 、2008 年成都市商业地产发展大趋势 144（四） 、2008 成都商业地产模式分析 145（五） 、蓉城商业热点区域展望 146六、成都
10、写字楼市场分析 148（一） 、成都写字楼市场概况 148（二） 、成都高档写字楼市场分析 150（三） 、成都写字楼特点分析 151（四） 、成都写字楼市场存在问题及发展趋势 152第三节 成都市房地产行业经营模式分析 155一、房地产公司的商业模式分析 155二、我国房地产销售模式 157（一） 、我国房地产业营销特点 157（二） 、香港与台湾房地产代理模式分析 159三、物业管理行业的发展桎梏与机遇 161（一） 、中“洋”物业管理差距在哪儿？ 161（二） 、入世对物业管理的利与弊 162四、成都房地产市场渠道策略分析 163第四节 房地产金融市场分析 170一、我国住宅金融发展现状
11、及主要问题 170二、国际资本流动对房地产市场的影响 145（一） 、国内外投资背景分析 175（二） 、房地产业外商直接投资与中国吸引外资状况 175（三） 、分析与结论 176三、国际住房金融政策模式比较分析 179（一） 、美国模式是特惠模式 180（二） 、日本模式是普惠模式 181（三） 、对我国住房政策的启示 182四、房地产开发企业融资新渠道研究 184（一） 、银行贷款门槛提高，房地产间接融资难度增大 184（二） 、上市禁令解除，房地产企业利用证券市场融资 185（三） 、房地产投资基金房地产开发融资的新动力 185（四） 、WTO 多方面影响房地产融资 187五、我国住房金
12、融市场发展展望 188（一） 、降息后房地产业前景如何 188（二） 、取消期房按揭后的房地产市场 190（三） 、房地产金融政策趋向 192第四章 成都市房地产市场竞争格局分析第一节 成都楼市竞争格局 195一、成都房地市场竞争状况 195（一） 、成都房地产市场竞争格局 195（二） 、江浙资本来势汹汹 196二、房地产企业竞争的新策略 197（一） 、新圈地运动 197（二） 、新融资方式 198（三） 、新运作手法 198（四） 、新经营理念 199三、中国加入 WTO，短期内不会形成剧烈竞争 199（一） 、外企投资于一般工业品与投资于房地产的特点比较 200（二） 、跨国房地产企业
13、在我国取得竞争优势的分析 201（三） 、入世后房地产外商投资的竞争性问题 202（四） 、外资进入我国房地产市场的动向分析 203第二节 房地产市场竞争力分析 205一、房地产企业如何摆脱恶性价格竞争 205二、房地产开发企业主要竞争要素分析 207三、构建核心竞争力的途径 209四、保证核心竞争力的持续性 210第三节 成都市房地产区域市场分析 211一、城东区域市场分析 211（一） 、城东区房地产业发展宏观环境分析 211（二） 、城东区房地产市场发展现状 212（三） 、城东区房地产市场需求分析 216（四） 、城东区房地产市场发展前景分析 217二、城南区域市场分析 220（一）
14、、城南区域房地产市场发展概况 220（二） 、城南区域房地产市场发展特点和趋势 221三、城西区域市场分析 222（一） 、城西区域房地产市场发展概况 222（二） 、房地产主要板块市场发展状况 223四、城北区域市场分析 225五、成都周遍地区之绵阳房地产业发展状况分析 228（一） 、区域经济的总体发展概况 228（二） 、区域市场供给环境的分析 229（三） 、区域市场需求环境的分析 233（四） 、区域房地产市场发展趋势的综合分析 236六、成都周遍地区之华阳房地产业发展环境分析 238（一） 、区域发展潜力的分析 238（二） 、区域内的消费需求特征 240（三） 、区域内房地产开发
15、动态 242（四） 、政策环境 243七、成都周遍地区之都江堰房地产市场分析 245（一） 、都江堰市概况 245（二） 、都江堰城市房地产整体市场概况 247（三） 、都江堰市区房地产市场调查分析 250第五章 成都市房地产行业优势企业分析 第一节 房地产上市公司经营概况 259一、中国房地产上市公司运行状况 259二、2003 年、2002 年中国房地产上市公司 10 强研究 261三、房地产上市公司前景堪忧 266四、2002 年广州主要房地产开发商业绩概况 267第二节 合生创展 271一、公司业绩分析 271二、公司运作模式分析 242三、全国扩张策略 273四、公司发展战略分析 2
16、74第三节 富力地产 276一、公司经营业绩分析 276二、公司经营要诀 277三、公司发展计划 278第四节 中远发展 279一、公司经营业绩分析 279二、公司现有主要项目及分析 282三、公司经营战略分析 285四、竞争力分析 286（一） 、主要优势分析 286（二） 、主要劣势分析 287五、发展前景分析 287第五节 万科地产 289一、公司行业地位分析 289二、公司竞争优势分析 291三、公司业务分析 292（一） 、业务规模和盈利水平稳定增长 292（二） 、地产业务主要分布于中心及主流城市 293（三） 、产品定位以中档高品质住宅为主导 294（四） 、近几年财务指标分析 295四、公司成长性分析 296（一） 、发展前景造就公司快速成长空间 296（二） 、三年业务发展进入快速增长期 296五、2003 年万科最新动态 297（一） 、万科地产力推 ISO 297（二） 、万科地产以 9.7 亿元夺得深圳“地王” 297六、公司发展计划 298第六节 华侨城地产 301一、旅游、房地产双业并举 301二、华侨城“波菲罗”项目分析 303三、经
