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1、中国房地产发展管理资讯网 http:/中国房地产发展管理资讯网 http:/富城国际花园富城国际花园 阶段营销推广计划阶段营销推广计划05 年 8 月 12 月中国房地产发展管理资讯网 http:/中国房地产发展管理资讯网 http:/目 录 一、 市场分析二、 市场定位三、 推广策略建议四、 独特的推广说辞五、 推广的效果预估六、 推广排期计划七、 活动策划八、费用预算中国房地产发展管理资讯网 http:/中国房地产发展管理资讯网 http:/一、市场分析1 1、沈阳南部、沈阳南部-苏家屯区宏观概况苏家屯区宏观概况苏家屯是沈阳市辖区之一，位于沈阳城南，距沈阳市中心 15 公里，面积 776
2、平方公里，人口 42 万。苏家屯区处于辽宁中部大城市群辐射网内，素有“沈阳南大门”之称。东与“煤都”抚顺、东南与“钢城”本溪、南与“华纤城”辽阳、 “钢都”鞍山毗邻，区位优越，交通便捷，城市基础设施完备，具有良好的投资环境。自然环境苏家屯区地处辽东丘陵辽河、浑河过度带上，东部为低山区，中部为丘陵，西部为平原，土地肥沃。苏家屯区气候条件好，年均温度 7.9，最高温度 34.8，最低温度32，雨量适中。行政区划全区有 14 个乡（镇） 、6 个街道办事处，总人口 42.1 万人，其中城市人口 18.5 万人，农村人口 23.6 万人。聚居着汉、满、蒙、回、朝鲜、锡伯等 13 个民族。自然资源地下蕴
3、藏着丰富的煤、石油、煤成气、铁矿石、石灰石、硅土、陶土、花岗岩石和优质矿泉水等资源。经济发展全区拥有工业企业 2830 家，主要有制药、建材、服装、针织、玻璃钢、机械、电子、化工、造纸、皮革、食品、汽车制造、工艺美术等行业，主要产品千余种，具有较强的竞争能力；苏家屯区农业资源丰富，专业化、现代化生产水平较高，几年来形成了水稻、玉米、肉食鸡、生猪、苹果梨、蔬菜六大生产基地，水稻、玉米等主要粮食作物亩产居全省前列。蔬菜品种丰富，四季长青。林果茂盛，久负盛名。人参、鹿茸、天然药材可供出口。先后被国家、省、市确定为商品粮大县（区）城郊型农业示范区和国家粮食自给工程浑河项目示范区，是国家指定商品粮生产基
4、地，副食品生产基地，优质果品生产基地和省农业标准化生产示范区。中国房地产发展管理资讯网 http:/中国房地产发展管理资讯网 http:/国营、集体商业供销企业 100 家，个体工商户 8311 家。城乡设有轻工产品批发市场、旧物市场、磨料磨具市场、农贸市场等12 处；苏家屯资源丰富，可生产水泥、白灰、红砖等建筑材料。全区有各类工业企业 1000 多家，形成了以建材、化工、食品、服装、冶金、机电、纺织、医药等行业为支柱，门类齐全的工业体系。社会事业科教、文、卫、社会事业不断发展，学校、医院、银行、酒楼、影院、公园及其它文化娱乐、体育等一大批文化生活设施提供了良好的配套服务。投资环境近年来，苏家
5、屯区加强投资环境建设，沈苏快速干道的修建，大大缩短了与母城沈阳的距离，为前来投资合作和洽谈贸易的国内外宾客提供了良好条件。有着灵活的鼓励外商投资的优惠政策，各类三资企业已发展到 160 余家，苏家屯带给各位的将是理想的收获。苏家屯区在改革开放方针指引下，积极扩大对外开放，取得可喜成果。几年来，陆续同美国、日本、韩国、独联体、香港、台湾等 14 个国家和地区建立了经济技术往来与合作关系，兴建独资、合资、合作企业 130 家。为进一步吸引外资来发展地区经济，在城市规划区内划拨 187 万平方米土地筹建了雪松工业开发区。雪松工业开发区总体规划科学，布局合理，水、电、气、交通、通讯等配套设施齐备，并有
6、鼓励外商投资的优惠政策，是国内外企业家投资发展的理想选择。供电服务凡是电负荷较大或需单独设置变压器的永久或临时电力用户均可申请动力用电。申请时，凭苏家屯区政府有关部门的批准文件（如项目批准书、营业执照、合资协议会、厂区平面图、设备容量、负荷利用率、无功补偿以及建筑许可证等） ，向区供电局提交申请报告，供电局受理后，一般在 710 天内就供电方案及有关的问题给予答复。用户申请直至正常用电（包括临时用电在三个月以上）应支付供、配电工程和配网工程费。应交纳电费保证金和 63 千伏的工程联建费。供水服务凡在本市规划区内需新装、增设自来水进户管道（包括临时用水）及现有进户管道的扩径、迁移、拆除等，均需到
7、市自来水总中国房地产发展管理资讯网 http:/中国房地产发展管理资讯网 http:/公司用户发展办公室登计申请，提供有关资料，办理手续，经审批后统一由用户发展办公室安排工程设计与施工。工程设计费按工程预算总数的 2.31收费。工程款按工程定额计算。增容费按水表口径计收，每立方米为 500 元。工业用水：0.90 元/立方米居民用水：0.80 元/立方米商业用水：各类宾馆、饭店、酒家、旅馆、舞厅、茶室、游乐中心经营用水 1.40 元/立方米苏家屯欢迎国内外各界朋友前来投资共办企业，共图发展。请接受我们的诚意和友情！ 交通邮电苏家屯交通发达。全国第一条沈大高速公路、沈本高速公路和丹霍、沈营公路纵
8、穿境内，同区内标准公路形成密集交错，四通八达的交通运输网络，沈苏快速干道的修建，大大缩短了与母城沈阳的距离。长大、京沈、沈大、沈丹、沈抚等铁路干线在这里交汇，境内的机械化驼峰调车场，平均每日调车 1.1 万辆，是东北地区最大的铁路货运枢纽。苏家屯区距桃仙国际机场仅有 10 公里。距大连港 385 公里，距营口港 183 公里，距丹东港 251 公里。苏家屯通讯便利，新建的邮电大楼可办理国际国内电话、电报、传真及国内外特快专递业务。具有国际先进水平的光纤通讯网络的程控电话可直拔国内外。2 2、项目概况分析、项目概况分析（一）基本情况分析1、户型：40140 平2、占地面积：26 万平3、建筑面积
9、：40 万平4、绿化率：36%5、会所：3000 平，规划游泳馆、乒乓球馆6、三商幼儿园中国房地产发展管理资讯网 http:/中国房地产发展管理资讯网 http:/7、相关规划：45m 宽特色商业步行街、篮球场小结：小结：从本项目规划上看，将建设规划成为国际化风情社区，26 万平方米的占地面积，40 万平方米的建筑面积，属区域大盘社区，整体规划过程也就形成了“筑城”的概念，在这样一个偌大的新兴国际化新兴城区内，规划有国际三商幼儿园、大型购物超市、国际标准豪华业主会所SWOTSWOT Strenth 优势分析Weakness 劣势分析开发商多年房产开发经验和强大的企业实力。26 万平米的占地面积
10、，形成区域大盘的“造城”效应政府重点扶植，未来的市政规划将会重点倾斜，区域发展潜力巨大。交通便利，距南站、商业中心仅 5-7 分车程国际标准游泳馆、大型三商幼儿园、篮球场等大型配套设施地热取暖，园区一侧规划重点小学地块周边缺少各类生活配套，如交通，购物中心、医疗卫生设施等地块所处位置周边污染较为严重，如污 水渠、垃圾场等毗邻铁道线和交通干道，噪音污染严重；本地块在苏家屯本地人印象中为旧工业厂区，整体环境差且无原驻居民地块本身南北长、东西短。地块南侧即为苏家屯郊区界Opportunity 机会分析Threat 威胁分析本地居民日益增长的盲目购房热情外区人口跨区购房者的增多，城区改造的进程加快。地
11、块周边的环境改造目前苏家屯区房地产市场需求旺盛，基本上供不应求，而且可售楼盘相对少。苏家屯地区西北部已经形成由金宝花园、期及待建的河畔花城等几个中高档楼盘组成的大型人居成熟社区，势必将影响该地区购房人群的购房区域性趋向中国房地产发展管理资讯网 http:/中国房地产发展管理资讯网 http:/二、市场定位1 1）客源分析客源分析受项目的自身素质及区位条件的影响，本项目的客群已经有了较清晰的趋向，即在当地收入和知识水平均稍高，并且对孩子的要求期望更高的那部分市民，应当归纳为“知本新贵” ，这部分人思想开明成熟，对新的生活环境接受度高的精英群体。2 2） 购买目的购买目的根据项目自身及竞品项目的情
12、况分析，我们认为本项目的购买客户基本以成熟置业者为主（一部分为新婚用房） ，目的多为居住，兼有投资心理，因此，明确的项目风格定位可以给予置业者相当大的信心，因而显得尤为重要。3 3） 目标客群定位目标客群定位知本新贵 主要是教育工作者中国房地产发展管理资讯网 http:/中国房地产发展管理资讯网 http:/精英白领 主要是企事业机关单位工作人员（公务员） ，或新婚，或二次置业 都市商贾 以商人为主，有的倾向于投资，有的倾向于养老三、推广策略建议最大限度地发挥本案优势，在所有广告表现中，抓住目标消费者普遍的心理特征，围绕大气度、国际自然与文化的和谐风情之美激发目标人群共鸣，注入“中心生活区，峰
13、尚新坐标”的人性化主题，灌输“国际化领衔特色大社区”的概念，给人以“一个中心生活区即将诞生”的宏大气势！着力描述楼盘的本质特征和中心城区国际风情生活的崭新理念。突出富城国际花园紧邻苏家屯区高尚商圈，又拥有大面积的生态屏障、依托原第一砂轮厂的悠久历史积淀，细节渲染“富城国际花园”即将构筑的环境价值，同时倡导健康祥和、怡情放松的三代居住理想和城中度假的生活方式。推广主题及拓展推广主题及拓展1 1、项目主题语、项目主题语中国房地产发展管理资讯网 http:/中国房地产发展管理资讯网 http:/拟定原则：1） 、与项目的主题贴近，能够反映项目的推广主题思想。2） 、意思明了，朗朗上口。3） 、有针对
14、性，煽动力强。基于以上原则，圭谷企划为富城国际花园拟定的主题语如下：苏家屯中心生活区领尚名宅，优势生活至尚地标颠峰国际生活国际品质，飞越平庸国际生活领航者守望。一个中心生活区的诞生。颠峰生活 欣然开启苏家屯首席国际名宅诞生守望。一座新生活城的诞生。守望。一个理想国度的诞生。 孕育。一个新生活版块的诞生大盘里的至尚生活富城 理想之城理想的国度 理想的生活生活在世界之上 享受在蓝天之下国际化改变生活回归生活 回归享受创造一座富城 升华一种生活中国房地产发展管理资讯网 http:/中国房地产发展管理资讯网 http:/在这里生活 是家人的骄傲 2 2、拓展主题：、拓展主题：60 万平大型国际社区苏家屯地标式建筑六大领衔优势打造国际化社区 拥有国际标准室内游泳馆 拥有国际化时尚商业街 拥有私家医院 拥有国际标准三商幼儿园 拥有超长绿化隔离带 采用地热集中供暖拓展中采取以项目自身素质支持风格定位的策略，达到自动形成概念的后发效应，而不是强加概念，深化项目内涵，同时根据目标客户群的消费心理习惯，在推广中采用超越周边竞品的推广手法，从中脱颖而出，使项目蓄势期和旺销期得到很好的销售支持。卖点与主题提炼卖点与主题提炼户户向阳：贤才逢明时 丹凤皆朝阳采光卧室：有多少间卧室 就有多少间阳光储藏室阳光灿烂的卧室 都是阳光的储藏间 舒适和愉悦时刻滋长成熟园区景观：水墨山水趣 人在画中游成熟园林景观 满目锦
