《中商·秦淮世家整合推广方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中商·秦淮世家整合推广方案（28页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中商秦淮世家整合推广方案 深圳市开盘广告有限公司株洲项目部 073328601901中商中商秦淮世家整合推广方案秦淮世家整合推广方案20051128中商秦淮世家整合推广方案 深圳市开盘广告有限公司株洲项目部 073328601902前言中商秦淮世家整合推广方案 深圳市开盘广告有限公司株洲项目部 073328601903第一部分：第一部分： 市场调研部分市场调研部分谋定而后动谋定而后动对于房地产市场而言，楼盘开发必须遵循市场规律谋定而后动。了解市场、分析市场、把握市场，厚积薄发方能所向披靡中商秦淮世家整合推广方案 深圳市开盘广告有限公司株洲项目部 073328601904一、一、 株洲房地产市场
2、发展情况株洲房地产市场发展情况1 1、株洲地产健康发展如沫春风、株洲地产健康发展如沫春风在中国乃至世界经济稳定发展的大环境下；在中国城市化进程迅速发展的历史机遇下，据发达国家经验，在城市化水平达到 30%时，该国城市化建设将迅猛发展，直到70%左右时才会放慢下来，而我国的城市化水平刚好在30%左右，因此，可以预计的将来，我国的城市建设将飞速发展，房地产业伴随着城市建设的飞速发展也必将是欣欣向荣。大环境如此，注定了株洲市房地产业的繁荣。#近近五五年年来来株株洲洲市市房房地地产产开开发发情情况况20002000 年年20012001 年年20022002 年年20032003 年年20042004
3、 年年合计合计竣工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）62.1879.0487.29167.34152.51548.36销售面积（万平方米）销售面积（万平方米）37.9233.8240.9691.6113.27317.57存量面积（万平方米）存量面积（万平方米）24.2645.2246.3375.7439.24230.79存量所占比例（存量所占比例（% %）39.0157.2153.0748.2325.7342.09中商秦淮世家整合推广方案 深圳市开盘广告有限公司株洲项目部 073328601905分析：分析：由上表可看出，株洲的商品房开发在 2003 年实现了竣工面积超百万平米大关，并较 2
4、002 年增长近一倍，这与全国尤其是内地城市的情况是相似的，即随着经济的发展、城市化的进程，房地产业进入一个高速发展阶段。同时也表明株洲的房地产开发呈现良好的势头。销售面积与竣工面积呈现逐年上升的趋势，但往往光明的背面隐藏着黑暗，平静的湖面下总是暗潮涌动，不可忽视的是空置率较高。因此，在一片欣欣向荣的市场中，如何抓住机遇，避开暗涌，是当前株洲市地产企业腾飞的关键。2 2、城市战略激发地产开发大浪城市战略激发地产开发大浪株洲市房地产市场发展受城市规划的影响大浪淘沙，整体发展态势良好，表现为两大显著的发展阶段。第一阶段：第一阶段：“东提西拓东提西拓”加速地产快速发展加速地产快速发展“东提西拓”的城
5、市发展战略明确四区的区域定位。带动了株洲市房地产的飞速发展，出现了自 2003 年以来楼市井喷的地产热，商铺开发热浪高一浪，涌现了中南国际服装批发市场、铜罗湾广场、女人街、中国城、株洲国家汽车城、徐家桥步行商业街等；住宅市场持续走红，大盘、明盘层出，出现了湘银、海创、联谊、熹悦花都、珠江丽园、玫瑰名城等大社区，株洲房地产市场进入发展的快车道。中商秦淮世家整合推广方案 深圳市开盘广告有限公司株洲项目部 073328601906第二阶段：滨江风光带催生新一轮地产开发大浪第二阶段：滨江风光带催生新一轮地产开发大浪三市融城，株洲市政府投资百亿元打造滨江风光带，按照 “东提西拓，合拢三角”的城市建设思路
6、。株洲市政强势构筑了“一环两带”、 “六纵四横”的城区发展格局。滨江风光带的启动、芦淞大桥的建设，将给一批新上马的项目带来重大利好，新一轮地产开发大浪大势所趋。3、国家新政带来一定冲击，市场整体呈上升之势、国家新政带来一定冲击，市场整体呈上升之势（1） 、受新政影响上半年市场出现、受新政影响上半年市场出现“降温降温”现象现象经过 2004 年株洲楼市火热的春天之后，2005 年国家新政给株洲楼市带来一定影响，上半年市场投资额比 2004 年同期有所下降，消费者普遍持币观望，市场普遍疲软。商铺、住宅普遍销售不理想。（2） 、下半年大盘层出，市场稳步、下半年大盘层出，市场稳步“升温升温”自进入 1
7、0 月份以来，新盘、大盘层出带旺市场，随着金帝广场、家润多、五金机电大市场、伟大国际广场、尚格名城、中中商秦淮世家整合推广方案 深圳市开盘广告有限公司株洲项目部 073328601907鸿新天地等大项目的陆续启动，市场投资快速拉生，投资 24.7 亿元，同比增长 15.2%，楼市整体呈现良性发展态势。虽然投资增幅有明显回落，但各类房屋价格保持稳中有升，总体发展态势继续向好，呈现在“降温”中追求“长热”的可喜势头。4、 、外来开发商强势抢滩、外来开发商强势抢滩 行业重新洗牌行业重新洗牌本土开发企业随着市场的发展而成熟，而外来成熟开发商的强势介入必将进一步加速行业的整合，优胜劣汰势所必然。株洲市现
8、有 236 家开发公司，而年开发量在 10 万平方米以上的企业仅仅 5 家，2005 年房地产开发面积 209.95 万平方米，平均每家仅 0.89 万平方米。由此可知目前株洲市房地产公司除极少数初成规模外，普遍实力不足。市场契机给予品牌地产公司巨大的成长空间，机遇与挑战并存。（1） 、外来地产豪强纷纷进驻、外来地产豪强纷纷进驻沿海一些有实力的开发商资本输出，先有“海创”、后有“山水国际” 、 “尚格”等公司强势进入株洲市场 （2） 、本地开发商与、本地开发商与“狼狼”共舞共舞中商秦淮世家整合推广方案 深圳市开盘广告有限公司株洲项目部 073328601908“狼来了”成为今年株洲楼市的特有现
9、象。近年来株洲楼市的良好发展态势，吸引了大批外来地产资本的抢滩登陆。与本土实力派开发企业湘银房产、江山置业等形成对垒之势。5、区位板块明显、区位板块明显 热点板块日趋集中热点板块日趋集中 （1） 、区域发展不平衡、区域发展不平衡株洲市行政区域划分为芦淞区、天元区、荷塘区、石峰区，近年来株洲楼市整体发展态势良好，但整体来看，受株洲市的城市规划、产业结构的布局、居民居住及消费习惯等因素影响，房地产呈现区域发展不平衡的特点。（2） 、热点集中芦淞区和天元区、热点集中芦淞区和天元区经过近年的发展，天元区交通及市政配套等设施已日趋完善，大盘的不断涌现，如湘银小区、海创、熹悦花都、尚格等，使河西区的居住氛
10、围日益浓厚，居住环境日渐成熟。而芦淞区凭借着“中心商务区”的优势，商业楼盘持续火爆，目前又有金帝广场、中鸿时尚新天地广场、家润多商业广场等上亿元项目开工。中商秦淮世家整合推广方案 深圳市开盘广告有限公司株洲项目部 0733286019096、楼盘品质不断升级，特色楼盘倍受追捧、楼盘品质不断升级，特色楼盘倍受追捧截止 2005 年 10 月底，株洲市商品房销售面积 85.82 万平方米，增长 67.8%，其中住宅销售面积 72.1 万平方米，增长 65.1%，办公楼销售面积 1.6 万平方米，增长 301%，商业营业用房销售面积 11.4 万平方米，增长 74.1%。到目前为止，实际销售房屋面积
11、过万平方米的企业已达 31 家。观察株洲房地产市场，受消费者追捧的，都有一个共同的特点：以湘银阳光水岸、尚格名城、山水国际为代表，楼盘品质不断升级，综合品质高、性价比较高。普遍受市场的追捧。在住宅地产发展过程中，我们可把他分为三个阶段，第一阶段满足基本居住需求；第二阶段满足部分享受功能；第三阶段社会品位功能的衍生，住居不仅在于享受舒适居住的物业和环境，而应更进一步体现其社会地位或个性。株洲房地产市场目前处于第二个发展阶段，这意味着株洲房地产市场尚存个性及豪宅市场空白点。反观本项目，以“来自秦淮的深厚文化底蕴”，缔造城市文化新居所，鲜明的文化气息，具有比较强的市场竞争力。7 7、营销专业化水平有
12、待提高营销专业化水平有待提高中商秦淮世家整合推广方案 深圳市开盘广告有限公司株洲项目部 0733286019010根据对株洲市房地产市场考察，发现株洲房产市场营销水平普遍不高。就目前株洲市场而言，营销推广存在的主要问题是：项目包装 株洲的在售项目中，大部分项目未能达到工地包装、外围包装、导视系统、外围环境营造的和谐、统一。但随着房地产市场竞争的日趋激烈，开发商逐渐认识到包装将成为吸引消费者的有力武器。价格制定 在价格方面，大部分楼盘的价格制定不甚合理，没有充分融合景观、位置、朝向、配套、环境、户型等定价依据进行价格细分，在价格制定策略上，对产品本身素质所体现的价格差异挖掘较少。8 8、销售人员能力有待提高、销售人员能力有待提
