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1、1江苏省城市地价动态监测报告江苏省城市地价动态监测报告一、一、20082008 年度江苏省城市地价动态监测工作概况年度江苏省城市地价动态监测工作概况1.1.工作任务工作任务本次报告主要完成 2008 年度数据的汇总、分析。主要包括：（1）2008 年度江苏省总体地价水平及地价指数测算；（2）2008 年度江苏省苏南、苏中、苏北三大区域地价水平及地价指数测算；（3）2008 年度江苏省十三个省辖市市域地价水平及地价指数测算；（4）2008 年度江苏省十三个省辖市市区地价水平及地价指数测算。2.2.地价动态监测点维护与更新地价动态监测点维护与更新本次监测以 2007 年度布设的地价动态监测点为基础
2、，在保持地价监测点稳定的前提下，对原有监测点进行维护与更新，2008 年度因城市拆迁改造原监测点灭失而补充监测点 160 个，全省基准地价更新中新增监测点 2887 个。2008 年 12 月 31 日全省共设有地价动态监测点 8180 个，平均每个城市 110 个监测点。3.3.监测数据的采集监测数据的采集本次监测，调查收集了 8180 个地价监测样点及各地 2008 年度土地交易、房屋交易、土地年度供需、房屋年度供需、房地产价格和相关社会经济指标等资料，在此基础上形成了 2008 年度江苏省城市地价动态监测数据库。4.4.地价内涵的设定地价内涵的设定江苏省城市地价动态监测体系中的地价是指在
3、一定基准日、设定用途、设定土地使用权年限、设定土地开发程度和设定容积率条件下的国有出让土地使用权市场价格。（1）基准日：2008 年度地价动态监测体系中的地价基准日统一设定为 2008 年 12月 31 日。（2）设定用途：按商业、住宅、工业三种用地类型进行设定。（3）设定土地使用权年限：法定最高出让年期，即商业用途 40 年、住宅用途 70年、工业用途 50 年。（4）设定土地开发程度：城市区域平均土地开发程度。（5）设定容积率：城市区域平均容积率。5.5.地价水平、地价指数的测算方法地价水平、地价指数的测算方法根据城镇土地估价规程 （GB/T18508-2001） 、 城市地价动态监测技术
4、规范（TD/T 1009-2007）和江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007 年版） 的要求，由江苏省城市地价动态监测信息系统自动汇总各个监测城市平均地价，2再采用拉氏公式计算各区域和全省地价水平及地价指数。二、二、20082008 年度全省城市地价状况年度全省城市地价状况1.1.全省地价总体状况全省地价总体状况2008 年度我省城市的综合地价为 883 元/m2，与 2007 年度相比下降 5.28%。从不同用途看，商业用地平均地价为 1367 元/m2，与 2007 年相比下降 1.54%；住宅用地平均地价为 905 元/m2，与 2007 年相比下降 6.65%；工业用地
5、平均地价为 375 元/m2，与2007 年相比增长 0.89%。三类用地中商业和住宅用地地价呈下降趋势，其中住宅用地降幅较大，工业用地地价与 2007 年基本持平。结果见图表 1、图表 2。表 1 2000-2008 年度江苏省城市地价水平表 单位：元/m2用途 年份综合商业住宅工业200052186248528620015609225312922002608983594295200369010756932982004759115877130220058001225817306200684312938643122007 932138896937220088831367905375注：为成果公
6、布需要，地价水平结果四舍五入取整，下同。图 1 2000-2008 年度江苏省城市地价水平示意图030060090012001500200020012002200320042005200620072008综合商业住宅工业3表 2 江苏省城市地价指数（环比指数）表用途 年份综合商业住宅工业2000100.00100.00100.00100.002001107.61106.98109.47102.032002108.47106.67111.94101.012003113.62109.36116.61101.102004109.85107.68111.26101.422005105.49105.79
7、105.98101.382006105.39105.54105.73101.862007110.46107.38112.25119.12200894.7298.4693.35100.89图 2 江苏省城市地价指数示意图2.2.江苏省三大区域城市地价状况江苏省三大区域城市地价状况2008 年度苏南、苏中、苏北三大区域的城市地价水平在地域空间上仍呈梯度分布，苏南地区的地价水平继续处于全省最高，苏中地区地价水平居中，苏北最低。从地价涨幅来看，苏中地区地价综合增长率在三大区域中最高为 1.11%，与 2007 年相较减少了 8.85 个百分点。其中，商业、住宅和工业用地地价增长率为 0、-0.09%和
8、 4.46%，均位于三大区域首位。苏北地区本年度地价综合增长率为-1.13%，与 2007 年相比减少了13.45 个百分点。其中商业、住宅和工业用地地价增长率为-0.54%、-3.08%和 0.87%。苏南地区地价综合增长率明显下降，为-6.48%，比 2007 年减少了 16.70 个百分点，其929610010410811211612020012002200320042005200620072008综合商业住宅工业4中商业、住宅和工业用地的地价增长率分别为-2.01%、-7.98%、0.71%，均位于三大区域末位。结果见图表 3、图表 3。表 3 2008 年度江苏省三大区域城市地价水平
9、表 单位：元/m2区域 用途苏南苏中苏北综合924867738商业144312711117住宅1014973715工业399337315图 3 2008 年度江苏省三大区域城市地价水平示意图表 4 2008 年度江苏省三大区域城市地价指数表区域 用途苏南苏中苏北综合93.52101.1198.87商业97.99100.0099.46住宅92.0299.9196.92工业100.71104.46100.87注：地价指数以 2007 年 12 月 31 日为基期。0300600900120015001800综合商业住宅工业苏南苏中苏北5图 4 2008 年度江苏省三大区域城市地价指数示意图3.3.
10、江苏省省辖市地价状况江苏省省辖市地价状况（1）江苏省省辖市市域地价状况从地价水平来看，2008 年度商业、住宅、工业用地地价南京市市域均为最高，宿迁市市域均为最低。从地价增长率来看，商业用地地价涨幅最高和最低的分别为扬州市和连云港市，分别为 3.31%和-4.91%；住宅用地地价涨幅最高和最低的分别为扬州市和南京市，分别为 3.71%和-13.31%；工业用地地价涨幅最高和最低的分别为南通市和连云港市，分别为 8.00%和-2.39%。结果见图表 5、图表 6。表 5 2008 年度江苏省省辖市市域地价水平表 单位：元/m2用途 城市名称商业住宅工业南京市市域37402565493苏州市市域3
11、4561850490无锡市市域26281465427常州市市域26271358452镇江市市域15451069378南通市市域16901121389扬州市市域15841071327泰州市市域920710314盐城市市域1061632265淮安市市域1088660301宿迁市市域800489234连云港市市域974677253徐州市市域131392928490939699102105综合商业住宅工业苏南苏中苏北6图 5 2008 年度江苏省省辖市市域地价水平示意图表 6 2008 年度江苏省省辖市市域地价指数表用途 城市名称商业住宅工业南京市市域95.87 86.69 100.44 苏州市市域9
12、8.28 95.57 100.90 无锡市市域97.94 94.92 100.45 常州市市域101.04 101.22 100.67 镇江市市域100.76 100.65100.93 南通市市域100.35 99.13 108.00 扬州市市域103.31 103.71 102.41 泰州市市域96.48 92.09 100.96 盐城市市域99.39 92.53 102.49 淮安市市域99.64 96.38 99.28 宿迁市市域102.41 102.21 102.91 连云港市市域95.09 94.25 97.61 徐州市市域100.24 98.20 101.49注：地价指数以 200
13、7 年 12 月 31 日为基期。08001600240032004000南 京 市 市 域苏 州 市 市 域无 锡 市 市 域常 州 市 市 域镇 江 市 市 域南 通 市 市 域扬 州 市 市 域泰 州 市 市 域盐 城 市 市 域淮 安 市 市 域宿 迁 市 市 域连 云 港 市 市 域徐 州 市 市 域商业住宅工业7图 6 2008 年度江苏省省辖市市域地价指数示意图（2）江苏省省辖市市区地价状况2008 年度苏州市市区的商业、工业用地地价均属全省最高；南京市市区的住宅用地地价位居全省第一；宿迁市市区的各用途地价水平均属全省最低。地价增长率方面，扬州市市区的商业用地和住宅用地地价增长率
14、分别为 4.86%、4.59%，南通市市区的工业用地地价增长率为 10.87%，分别位于各用途用地地价涨幅首位；连云港市市区的商业用地、工业用地地价增长率均位于各省辖市市区末位，分别为-4.88%和-2.41%；住宅用地地价增长率最低的为南京市市区，涨幅为-13.58%。结果见图表 7、图表 8。表 7 2008 年度江苏省省辖市市区地价水平表 单位：元/m2用途 城市名称商业住宅工业南京市39362700511苏州市40112076595无锡市33981719491常州市29441507483镇江市17771196428南通市21781431456扬州市18631306371泰州市13641
15、050377盐城市1198794298淮安市1160706341宿迁市973610247连云港市1056780296859095100105110南 京 市 市 域苏 州 市 市 域无 锡 市 市 域常 州 市 市 域镇 江 市 市 域南 通 市 市 域扬 州 市 市 域泰 州 市 市 域盐 城 市 市 域淮 安 市 市 域宿 迁 市 市 域连 云 港 市 市 域徐 州 市 市 域商业住宅工业8徐州市15661092331图 7 2008 年度江苏省省辖市市区地价水平示意图表 8 2008 年度江苏省省辖市市区地价指数表用途 城市名称商业住宅工业南京市95.82 86.42 100.40 苏州
16、市98.89 95.23 100.33 无锡市97.90 94.66 98.99 常州市101.06 101.29 100.83 镇江市102.03 101.59 101.16 南通市101.73 98.76 110.87 扬州市104.86 104.59 102.67 泰州市95.56 89.94 100.56 盐城市98.36 89.82 102.78 淮安市99.56 96.94 102.10 宿迁市102.81 103.46 103.28 连云港市95.12 94.86 97.59 徐州市100.03 96.17 108.02 注：地价指数以 2007 年 12 月 31 日为基期。070014002100280035004200南 京 市苏 州 市无 锡 市常 州 市镇 江 市南 通 市扬 州 市泰 州 市盐 城 市淮 安 市宿 迁 市连 云 港 市徐 州 市商业住宅工业9图 8 2008 年度江苏省省辖市市区地价指数示意图（3）江苏省省辖市市域、市区地价变化原因地价涨幅最高地
