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1、1第一章第一章 总论总论第一节 概 述一、项目概况：1、项目名称：XX 国际商业大世界2、项目建设单位陕西 XX 实业有限公司3、建设单位法人代表姓名及职务姓名：XX4、项目性质新建5、建设期建设期 3 年（分三期实施），详见项目实施进度计划表：“XX 国国际际商商业业大世界大世界”项项目目实实施施进进度度计计划表划表建 设 时 间序 号期 别建 设 内 容开工时间 竣工时间工 期1一 期 工 程 XX 国际家居建材博览广场 （家居馆）2014年2月2015年2月1 年2XX 国际生态食品批发中心XX 生态水果批发中心2二 期 工 程 XX 峰蔬国果 际批食发城XX 生态蔬菜批发中心2015年
2、8月2016年9月1 年XX 商务酒店 3三 期 工 程XX 国际家居建材博览广场 （建材馆）2016年10月2017年10月1 年6、项目投资规模和资金来源投规模：项目总投资 万元，其中固定资产投资 万元，建设期利息万元，铺底流动资金 600 万元。资金来源：银行贷款 万元，剩余由建设单位自筹。7、项目经济效益年营业收入 30600 万元 投资利润率 25.96% 投资利税率 46.36% 财务内部收益率 19.94% 盈亏平衡点 57.92% 3投资回收期 5.98 二、项目建设单位概况陕西 XX 实业有限公司是一家力行现代企业管理，注册资金 5000 万元，集房地产开发及商品房销售、租赁
3、，农业产业化、道路建设项目投资，建筑及装饰材料、设备销售，农副产品、电子产品、针纺织品、日用百货、厨卫用品、化妆品、文体用品、五金机电、计算机及辅材设备、家居饰品销售，汽车及摩托车贸易、配件及用品销售、修理等为一体的综合性实业公司。公司本着“实业投资，多元发展，提升价值，塑造品牌”的经营战略和“真诚、重信、专业、高效”的服务理念，定将践行其“开发一个项目，造福一方人民”的愿景和使命。1998 年，面对世界经济一体化的浪潮，公司冷静提出：扩张是企业面临的机遇，稳健是理性扩张的前提，人才是实现扩张的关键。大型商业企业要理性扩张，必须进一步强化市场观念、品牌观念和资本运营观念，明晰集团化、多地化、国
4、际化的发展方向，摒弃传统企业以单纯资本投入为主的扩张模式，充分借鉴国际跨国公司以资本为纽带、以输出无形资产、经营理念和管理模式为主的扩张经验，以智慧投入实现低成本的理性扩张。2000 年先后投资开发了四川三台“贵煕帝景”一期、二期等 20 余万的大型高端楼盘，其个人及创办的企业形象良好，口碑极佳，彰显了资本运营的巨大成果。第二第二节节 可行性研究的依据可行性研究的依据一、可行性研究的依据一、可行性研究的依据4(一) 国家有关可行性研究的政策、法规、方法和参数。(二) 国家、省、市有关房地产开发方面的政策、法律、法规。（三）中华人民共和国建筑法（四）中华人民共和国城市房地产管理法（五）城市房地产
5、开发经营管理条例（六）汉中市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；（七）汉中市城区总体规划。（八）城市居住区规划设计规范(九)城市房地产开发经营管理条例(十)民用建筑设计规范(十一)陕西 XX 实业有限公司提供的经济技术资料(十二)其它有关国家政策及信息资料二、可行性研究的范二、可行性研究的范围围(一)项目背景和建设的必要性(二)市场分析及建设规模(三)建设条件及场址选择(四)技术方案和建设方案(五)环境保护和节能(六)实施进度安排(七)管理机构(八)投资估算及效益分析(九)研究结论和建议三、可行性研究的原三、可行性研究的原则则5(一)以创造二十一世纪文明的商场、居住环境为主导，以推进商场现代
6、化，不断提高商住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标，以满足不同层次的社会需求，实现社会、环境、经济效益的统一为基本目标。(二)充分体现“以人为本”的思想，面向二十一世纪针对居民经济水平提高和生活方式的更新，以满足居民及顾客的生理、心理上的各种需求，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的购物、娱乐、旅游、餐饮、生活居住环境。(三)坚持节地、节能和统一规划，合理布局，因地制宜综合开发配套建设相结合的原则，以“拆迁一处，造福一片，稳定一方”为基本目的，在拆建中根据实际情况，顾及长远，做到设计新颖、布局舒展、环境优美、配套齐全、具有超前性、先导性、示范性的原则,达到高起点、高标准。(四)根据城市
7、规模的标准，本着舒适、经济、安全、美观的原则考虑设计方案，突出舒适性、生态性、信息性、文化性、智能化的原则。(五)坚持科技进步、择优选择设计方案，采用“新材料、新工艺、新技术、新设备”四新技术，节约投资、减少成本，降低能耗，推进主题购物公园及居住区建设水平的提高，满足商场的先导性及住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性,注重物业管理和安全保卫,提高住宅的科技含量,以获取尽可能高的经济效益和社会效益的原则。(六)坚持环境生态化的原则，在满足日光，通风基础上，着重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使顾客和居民接受自然，享受自然，同时按照可持续发展的原则，建立人与自然有机和谐的统一。(七)
8、充分利用土地及其它资源，面向消费市场,坚持“社会效益、经济效6益、环境效益”相结合原则，实现社会、经济、自然、生态在高水平上协调发展。四、可行性研究的范围及深度：根据国家、省、市相关法律、法规及以上依据，在可收集到的资料、信息、数据的基础上，结合市、县域经济、消费水平、消费习惯，项目区位特点，开发建设方案，经营策略理念以及企业实际情况等诸多因素，本着科学、客观、公正、求实的原则，对本项目市场前景、开发规模、开发方案及定位、建设条件、实施进度计划、投资估算、社会效益评价等相关内容进行逐项论证分析、综合评价，以确定项目开发的可行性，为委托单位、投资商、金融机构及政府相关部门提供决策参考。第三第三节
9、节 主要主要经济经济技技术术指指标标详见主要技术经济指标一览表主要经济技术指标表指标名称单 位 指 标备注工作制度每年生产天数每班工作小时耗 水耗 电设计定员总计占地面积班次天小时万吨/年万吨/年人平方米236081020090040107建筑面积项目总投资年营业收入年总成本财务内部收益率投资利税率投资利润率投资回收期平方米万元万元万元%年205165630306002782619.94%46.36%25.96%5.98第二章第二章 项项目提出的背景及建目提出的背景及建设设的必要性的必要性第一第一节节 项项目提出的背景目提出的背景南郑县位于陕西省西南边陲、汉中盆地西南部，北临汉江，南依巴山。8
10、全县国土总面积 2823.78 平方公里，辖 22 个建制镇。2011 年末，全县户籍总人口 55.56 万人（剔除汉中开发区南区部分），为陕西省人口较多县之一。南郑县是汉中“双百”城市规划的重要组成部分，汉中市城市总体规划已将周家坪组团纳入汉中市主城区范围，大河坎区域已经纳入汉中市中心城区范围。优越的地理位置，已成投资和创业者的首选之地。一、 旅游旅游资资源丰富，源丰富，历历史文化悠久史文化悠久南郑境内有黎坪国家级森林公园，国家 3A 级旅游景区南湖，具有120 多万年历史的龙岗遗址，门类齐全的宗教文化，川陕革命根据地的红色交通线，丰富的水域等独特丰富的旅游资源。同时，南郑还具有丰富的非物质
11、文化遗产。已登记 36 项，其中国家级保护 1 项，省级保护 2 项。二、 生生态环态环境境优优美，气候温和宜人美，气候温和宜人南郑地处南北气候过渡带，得南北之利，兼南北之美，气候温和，风柔雨嫩，适宜多种动植物生长繁衍。境内土地肥沃、河流密布、雨量充沛、阳光充足、植被繁茂、物产丰富、空气清新、水质达标，是联合国教科文组织认定的最适宜人类居住的地方。三、产业资产业资源富集，食品蔬果源富集，食品蔬果驰驰名名秦岭和巴山之间宜人的气候条件，使南郑瓜果蔬菜兼具南北多种品种，种植和生产有巧打南北市场时差的自然优势；南郑粮油、茶叶品质优良， “汉中米”远近驰名；生猪、烤烟、中药材等农业资源优势明显、产业集聚
12、度高。第二第二节节 项项目建目建设设的必要性的必要性一、符合国家产业政策和地区发展规划本项目属旅游大产业的配套项目，符合中华人民共和国国民经济和社9会发展“十二五”计划中“积极开发和充分利用旅游资源，加快国际旅游业和国内旅游业的发展”的要求。今后一时期，我国第三产业发展有两个主要方向：一是大力发展就业容量大的第三产业，为产业结构调整和优化创造更多的就业岗位；二是积极开拓潜力大，预期效益好的第三产业，为整个国民经济发展提供新的经济增长点。商品零售业同时符合这两个方向。二、项目建设是完善城市功能的需要商业贸易是一个城市的组成部分和不可缺少的重要功能，起着为人民提供物质需求，丰富人民群众文明、健康生
13、活和促进社会主义精神文明建设的作用。随着我国加入 WTO，人民生活水平的日益提高和可支配时间的增多，人们商业市场提出了新的要求，人们的品牌消费观念在增强，但是，目前，我市没有一家能运用综合实力与国际抗衡的大型综合型商贸企业，没有一家商家能为人民提供国际水准的服务，且一般商家都面积小，经营项目不全，档次低，极不适应形势发展的要求。因此，本项目的建设对完善城市功能，丰富商贸市场具有重要意义。农产品市场是汉中的第二大支柱产业，柑橘、猕猴桃、西乡的樱桃、该项目的建设投产，不仅能够拓宽汉中市农产品销售渠道三、经济效益和社会效益明显本项目的建设，必将促进大型商贸市场的快速发展、促进商品流通频率，提高南郑县
14、的知名度，带动其他相关服务业的兴旺，进而促进南郑县经济的快速发展。本项目的财务内部收益率为 投资回收期为 年，可以为建设单位10创造出明显的经济利益。11第三章 市场需求预测和拟建规模第一第一节节 市市场场需求需求预测预测一、 中国社会经济状况根据国家统计局的统计，中国在2012年的经济增长率约为7.8%，其增长主要是因为强而有力的外销驱动及内需拉动。由于中国拥有庞大的内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。再加上政府部门的大量公共投资和高额的外国投资，在可预见的未来国内经济增长仍会保持强劲。国际社会普通认为，2013年中国经济增长率应保持在7%左右。二、汉中市房地产市场状况分析（1）市场回顾近
15、几年，汉中市始终把房地产作为拉动城市经济增长的支柱产业之一，并通过一系列控制市场供给、培育有效需求等相关产业政策的实施，一定程度抑制了汉中房地产市场上的投机行为，挤压了房地产市场中虚热的泡沫成分，一系列的也促使房地产行业操作日益规范，汉中市房地产市场基本保持了健康、均衡、快速的发展势头。纵观近几年的房地产发展历程，随着城市化建设的逐步加快，随着居民对改善居住环境的愿望被快速挖掘，随着居民有效购房能力的快速增长，在今后的5内，汉中市房地产市场将继续保持持续、健康、稳定的发展趋势。（2）当前现状分析 1、汉中市的商业业态涵盖商业综合体、传统百货、超市、商业步行街、专业市场等。规模最大、档次最高的商
16、业综合体为“万邦时代广场”。2、汉中专业市场主要分布在汉台区，其业态分布较为广泛，容量总计在 20 万左右，其中装饰建材占 10 万，规模最大的为“远大国际家居12博览中心”。3、汉中全市从事蔬菜加工流通的龙头企业有 10 余家，蔬菜批发、集贸市场 110 多个，流通组织 105 个，形成了以汉台区过街楼、城固小河桥等蔬菜批发市场为龙头的 9 个专业批发市场（南郑城区有大河坎农副食品交易市场、南湖路综合市场、东大街农副产品市场等农贸市场）。4、作为种养业的延伸的食品工业，是汉中工业经济的主导产业之一。经过多年的发展，已经形成了以烟草制造、酒类酿造、粮食及油脂加工、茶叶、屠宰及肉类加工、乳制品、调味品、方便食品为主的门类
