《博德山庄的现状、今后的操作思路、如何用好有限资金的设想(6,2》由会员分享，可在线阅读，更多相关《博德山庄的现状、今后的操作思路、如何用好有限资金的设想(6,2（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1博博 德德 山山 庄庄 的的 现现 状状 、 、 今今 后后 的的 操操 作作 思思 路路 、 、如如 何何 用用 好好 有有 限限 资资 金金 的的 设设 想想博 德 山 庄 自 1998 年 7 月 开 工 迄 今 已 近 二 年 ， 已 投 入 资 金2490 万 元 人 民 币 ， 约 占 总 概 算 的 54.35 。 整 个 山 庄 南 、 中 、 北三 大 区 都 全 面 展 开 ， 现 已 开 工 的 别 墅 88 套 ， 其 中 有 60 栋 套 别墅 土 建 工 程 已 基 本 完 成 。 已 有 28 套 别 墅 （ 处 南 区 ） 完 成 程 度 较好 ， 已 经 面
2、 向 市 场 销 售 。博 德 山 庄 是 一 个 好 项 目 ， 市 银 河 城 市 信 用 社 针 对 此 项 目 给予 我 公 司 的 贷 款 （ 共 计 850 万 元 ） 支 持 足 以 说 明 这 一 点 。山 庄 工 程 就 现 有 状 态 而 言 ， 不 容 乐 观 因 为 入 住 环 境 没 形成 而 使 销 售 不 利 ， 销 售 回 笼 资 金 不 足 以 推 动 整 个 项 目 尽 快 完 成 ；不 必 悲 观 因 为 入 住 环 境 稍 加 努 力 即 可 形 成 ， 即 可 使 处 于 等 待之 中 的 购 房 者 真 正 成 为 “庄 主 ”， 促 成 资 金 回
3、 笼 。基 于 这 种 现 状 ， 我 公 司 渴 望 再 次 得 到 银 行 的 贷 款 支 持 。 但在 这 之 前 ， 我 公 司 对 过 去 的 操 作 过 程 有 一 个 反 思 ， 对 今 后 的 操作 有 一 个 设 想 ， 有 一 个 目 标 。反 思 ： 1、 山 庄 工 程 自 动 工 起 便 定 位 于 全 面 展 开 ， 面 大 ， 投入 资 金 大 ， 而 实 际 操 作 中 又 期 望 一 边 实 施 一 边 销 售 ， 形 成 滚 动操 作 ， 达 到 以 销 促 建 ， 以 建 促 销 这 样 一 个 良 好 的 循 环 ， 事 实 说 明是 不 现 实 的 ；
4、 2、 对 销 售 形 势 估 计 过 高 ， 没 有 真 正 分 期 分 片 形 成入 住 环 境 ， 资 金 使 用 、 分 配 上 没 有 突 出 侧 重 面 ， 使 贷 款 资 金 的 注2入 未 能 达 到 预 期 的 效 果 ； 3、 山 庄 工 程 启 动 至 今 有 二 次 间 断 ， 工程 推 进 缺 乏 延 续 性 ， 这 对 销 售 带 来 负 面 影 响 ； 4、 销 售 起 点 定 位要 提 高 ， 给 入 住 者 一 种 至 尊 至 贵 的 感 觉 ； 5、 整 体 运 作 思 路 ， 管 理上 有 欠 缺 。现 在 的 关 键 ： 是 调 整 思 路 ， 加 强
5、管 理 ， 注 入 资 金 ， 启 动 工 程 。而 真 正 的 关 键 在 于 与 银 行 方 面 达 成 一 种 共 识 ， 取 得 银 行 的 支 持 ，予 以 充 足 的 资 金 ， 促 使 “山 庄 “这 个 好 项 目 尽 早 地 完 成 ， 取 得 好的 经 济 、 社 会 效 益 。现 在 形 势 的 发 展 很 迅 速 。 就 赣 州 这 样 的 地 理 环 境 而 言 ， 欲购 别 墅 者 这 个 市 场 份 额 很 有 限 ， 同 时 欲 开 发 别 墅 山 庄 的 投 资 者已 不 仅 仅 是 我 公 司 一 家 。 我 公 司 博 德 山 庄 这 个 项 目 的 建
6、设 ， 最先 实 施 、 地 理 环 境 最 好 、 整 体 形 象 最 好 ， 但 若 不 抓 紧 时 间 完 成 ，这 有 限 的 销 售 市 场 份 额 将 被 瓜 分 ， 这 是 紧 迫 性 的 一 面 。通 过 上 述 的 分 析 及 与 银 行 方 面 操 论 ， 我 公 司 对 山 庄 项 目 的操 作 思 路 有 一 新 的 定 位 ， 即 ： 突 出 形 成 入 住 环 境 的 同 时 ， 以 合 理的 资 金 投 入 ， 加 快 建 设 ,促 进 销 售 ,尽 快 将 整 个 山 庄 项 目 顺 利 完 成 。山 庄 项 目 概 算 投 资 约 ： 4581.70 万 元
7、。那 么 现 在 如 何 确 定 重 新 启 动 山 庄 项 目 所 需 资 金 这 样 一 个 合理 数 额 。 当 初 ， 经 过 分 析 ， 我 们 认 为 这 个 合 理 数 是 500 万 元 人 民币 ， 并 对 资 金 使 用 分 配 做 了 具 体 设 想 ， 提 出 了 目 标 。 但 这 想 法 是基 于 入 住 环 境 的 形 成 ， 之 后 别 墅 销 售 有 一 个 好 的 市 场 反 应 ， 资3金 能 如 期 回 笼 ， 以 致 带 动 后 续 工 程 的 分 期 分 片 形 成 。 这 样 是 不是 最 佳 方 案 呢 ？ 首 先 有 三 点 ： 一 是 这 种
8、 方 案 的 成 立 ， 必 须 有 预 期的 售 房 指 标 达 到 做 保 证 ； 二 是 这 种 方 案 ， 对 整 个 项 目 操 作 完 成 是一 个 阶 段 性 较 长 的 过 程 时 间 长 。 这 样 经 济 效 益 将 递 减 ， 销 售市 场 份 额 占 有 率 将 减 小 ； 三 是 存 在 一 种 担 心 ， 即 若 售 房 未 能 达 到预 期 的 目 的 ， 又 将 形 成 资 金 上 的 紧 缺 、 脱 节 ， 造 成 又 一 次 建 设 停顿 ， 这 是 令 人 担 忧 的 。 因 此 ， 我 公 司 期 望 银 行 一 次 性 注 入 操 作 完成 整 个 山
9、 庄 项 目 所 需 的 一 个 合 理 资 金 数 额 ： 988 万 元 人 民 币 ， 以期 全 面 展 开 ， 尽 快 完 成 整 个 山 庄 建 设 ， 以 其 完 美 的 形 象 ， 优 美 的环 境 抢 先 占 有 销 售 市 场 这 个 有 限 的 份 额 ， 取 得 良 好 的 经 济 、 社会 效 益 。若 “全 面 展 开 ， 努 力 尽 快 完 成 整 个 山 庄 建 设 ”这 个 方 案 成 立 。我 们 将 通 过 8 个 月 的 努 力 ， 力 争 在 2001 年 2 月 份 达 到 我 们 的 目标 。 为 此 ， 我 们 对 资 金 使 用 分 配 有 如
10、下 设 想 ：总 体 上 为 二 大 块 ， 一 块 是 现 已 开 工 工 程 的 资 金 搭 配 ， 一 块是 待 开 工 工 程 的 资 金 搭 配 。现 已 开 工 工 程 资 金 安 排 计 划 ：一 、 依 照 现 有 实 际 情 况 ， 着 重 考 虑 完 善 山 庄 南 区 入 住 环 境 的形 成 。1、 （ 1） 酒 楼 按 施 工 图 纸 完 工 需 60 万 ；（ 2） 装 修 成 形 需 90 万 ；（ 3） 广 场 成 形 需 15 万 。42、 （ 1） 南 区 21 套 D 型 房 周 围 绿 化 及 分 户 栏 杆 形 成 需 18 万 ；（ 2） 南 区 4
11、 套 B1 型 房 ， 2 套 A1 型 房 周 围 绿 化 及 分 户 栏杆 形 成 及 南 区 大 花 园 景 点 设 施 形 成 需 30 万 ；（ 3） 南 区 第 一 施 工 队 需 付 款 40 万 。3、 山 庄 水 、 电 到 位 需 110 万 。4、 南 区 区 间 、 道 路 及 道 路 绿 化 形 成 、 路 灯 设 施 形 成 需 10 万 。二 、 连 带 考 虑 中 区 现 已 开 工 别 墅 及 其 周 围 环 境 形 成 ， 有 利于 销 售 上 及 山 庄 整 体 推 进 过 程 中 有 层 次 性 、 延 续 性 。1、 先 就 中 区 已 接 近 完 工
12、 的 俱 乐 部 一 栋 、 C 型 房 12 套 、 A1型 房 2 套 、 B2 型 房 1 套 尽 快 完 工 ， 这 其 中 涉 及 需 付 第 四 施 工 队40 万 ， 外 墙 装 修 需 10 万 。2、 中 区 上 述 户 型 别 墅 周 围 道 路 形 成 需 10 万 。3、 中 区 泳 池 及 网 球 场 形 成 需 48 万 。三 、 第 二 施 工 队 需 付 工 程 款 150 万 元 。四 、 其 他 开 支 （ 含 管 理 、 销 售 广 告 、 税 费 等 ） 需 50 万 。以 上 四 项 所 需 资 金 为 ： 618 万 元 。待 开 工 工 程 ， 前
13、 期 安 排 资 金、 、南 区 ： 12 套 F 型 别 墅 、 4 套 C 型 别 墅 、 2 套 D 型 别 墅开 工 需 备 资 金 70 万 元 。、 、中 区 ： 11 套 A 型 别 墅 、 6 套 B 型 别 墅 、 8 套 C 型 别 墅 、52 套 E 型 别 墅 开 工 需 备 资 金 90 万 资 金 。、 、北 区 ： 2 套 B 型 别 墅 、 1 栋 约 2000 平 方 米 的 公 司 大 楼工 程 70 万 。、 、围 栏 、 栏 杆 、 道 路 工 程 40 万 。、 、花 园 绿 化 工 程 60 万 。、 、给 排 水 、 电 工 程 ： 40 万 。以
14、 上 六 项 所 需 资 金 为 ： 370 万 。若 能 按 以 上 设 想 实 施 ， 山 庄 销 售 将 进 入 一 个 新 的 起 点 。 销售 形 势 的 看 好 ， 主 要 依 赖 于 入 住 环 境 的 形 成 。 一 旦 南 区 的 入 住环 境 形 成 ， 短 期 售 房 款 达 到 200 万 这 是 一 个 可 期 的 数 据 ， 销 售资 金 的 回 笼 将 把 整 个 山 庄 项 目 尽 快 完 成 带 入 一 个 良 好 的 运 作 阶段 。对 如 何 用 好 有 限 的 资 金 ， 充 分 发 挥 其 作 用 上 ， 我 公 司 将 加强 管 理 。 资 金 投
15、放 ， 先 紧 后 松 ， 突 出 重 点 。 尤 其 对 工 程 款 支 付 要视 施 工 队 伍 投 入 人 力 、 物 力 、 进 度 情 况 具 体 有 针 对 性 的 支 付 ， 做到 先 有 计 划 、 有 落 实 ， 后 有 支 付 。 具 体 我 们 将 实 行 计 划 用 款 总 额零 启 动 制 （ 即 零 付 款 先 启 动 ） ， 三 四 三 制 （ 即 30 用 于 启 动 、40 用 于 追 加 信 心 促 进 进 度 、 30 用 于 调 节 、 调 控 ） ， 譬 如 ： 对 绿化 、 分 户 栏 、 游 泳 池 、 网 球 场 施 工 可 实 行 零 启 动
16、制 ， 而 对 已 处 停工 状 态 的 第 一 、 二 、 三 、 四 施 工 队 、 道 路 、 给 排 水 施 工 队 实 行 三四 三 制 进 行 款 项 支 付 ， 对 特 殊 情 况 如 电 到 位 施 工 资 金 配 合 要 优先 考 虑 。6用 好 资 金 的 目 的 有 三 点 ， 一 是 如 何 尽 快 使 山 庄 入 住 环 境 形成 。 二 是 别 墅 销 售 上 台 阶 ， 通 过 销 售 的 不 断 增 加 ， 尽 可 能 减 小 贷款 投 入 ， 体 现 出 山 庄 项 目 的 经 济 效 益 。 三 是 加 快 整 体 山 庄 建 设步 伐 。入 住 环 境 的 形 成 重 点 在 南 区 ， 逐 步 形 成 中 区 ， 推 向 北 区 ， 主要 工 作 有 以 下 几 方 面 ：1、 南 区 通 电 施 工 ， 需 1 个 月 。2、 南 区 酒 楼 、 物 业 管 理 房 、 广 场 尽 快 完 成 土 建 及 装 修 工 程并 交 付 使 用 ， 需 3 个 月 。3、 南 区 21 套 D 型 别 墅
