地产公司的成本管理

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1、地产公司成本合约部的管理内容地产公司成本合约部的管理内容合同管理成本合约部的工作 成本管理造价管理招标管理一类一类立项文件立项文件保管期限保管期限1项目建议书永久2可行性研究报告及附件永久3土地合同永久4拆迁、补偿等资料永久5土地规划许可永久6建筑规划许可永久7施工许可永久二类二类测绘、勘察、设计文件测绘、勘察、设计文件1扩初图及其说明永久2施工图及其说明永久3设计计算书永久4政府有关部门对施工图设计文件的审批意见永久三类三类招投标文件招投标文件1勘察设计招投标文件永久2勘察设计承包合同永久3施工招投标文件永久4施工承包合同永久5工程监理招投标文件 永久6监理委托合同永久7其他与建设工程相关的

2、招投标文件及合同 永久四类四类三算文件三算文件1工程投资估算材料 永久2工程设计概算材料永久3施工图预算材料永久4施工预算 永久5竣工结算资料 永久五类五类其他文件其他文件1现场签证单永久2材料、设备询价材料永久3图纸会审记录，会议纪要 永久4与其他单位，部门来往函件永久非工程合同-集中采购合同合同管理： 合同形式合同分类管理 风险识别合同的订立 合同风险管理 风险分析风险控制和风险转移会签管理盖章要求工程合同 合同的审批 合同分级管理合同编码管理价款调整合同计量管理 工程预付款与结算 工程量的确定工程进度款和尾款合同跟踪和偏差分析合同履约过程管理 过程控制管理管理台账主体变更、责任义务变更合

3、同变更管理 设计变更签证、索赔合同信息管理合同档案管理 档案分类归档档案的借阅管理合同后评管理合同的内容：当事人、标的、数量、质量、价款和报酬、期限、履约地和方式、违约责任 建设工程施工合同（示范文本） （GF-1999-0201）由协议书、通用条款、专用条款和三 个附件（承揽工程项目一览表、发包人供应材料一览表、工程质量保修书） 1、一般义务条款：发包人义务、承包人义务、工程师义务 2、进度控制条款：进度计划、开工和延期开工、暂停施工、工期延误、工程竣工 3、造价控制条款：价款调整、工程预付款、工程量的确定、工程进度款 4、质量控制条款：质量检查和验收、材料设备控制、工程试车、竣工验收 5、

4、管理性条款：工程变更、工程分包、违约责任、施工索赔、争议处理 工程设计变更：更改工程的标高、基线、位置和尺寸；增减工程量；改变工程的施工时 间和顺序；改变施工方法；工程质量和其他特性的改变；增加其他附加工作； 工程价款的确定、工程量的确定 施工索赔： 6、合同的管理：工资及市场行情 10%-17%左右主材、地材、辅材、其它 材料费 65%75%工、料、机费用预测工、料、机费用预测 机械设备的型号成本 施工方案引起费用变化：施工方案引起费用变化：工艺、设备、工期预测 辅助工程费：安全文明等辅助工程费：安全文明等大型临时设施费：临时设施大型临时设施费：临时设施小型临时设施费、工地转移费：二次搬运小

5、型临时设施费、工地转移费：二次搬运成本失控的风险预测：成本失控的风险预测： 结构特征，地质特征信用、资金到位成本计划 施组设计、资源配备交通、能源、气候节约原则：人力、物力和财力的节省成本 全员控制：部门、班组和员工 成本 控制 全面控制原则全面控制原则 全过程成本控制： 管理： 目标控制原则：计划的方针、任务目标和 措施等加以逐一分解落实成本差异有利、不利 动态控 成本差异；进行调整 制原则：控制能力：重大差异密切注意对全过程都有影响实现成本实现成本 组织措施：组织措施：机构设置与人员配备 控制目标控制目标 技术措施：技术措施：经济论证方案可靠人工费较大 10%经济措施：经济措施： 材：材：

6、量价分离的原则机械调配合理组织成本核算成本分析成本考核建筑工程成本管理概述建筑工程成本管理概述一、成本管理的意义：赚钱是企业使命，追求利润的最大化，是企业永恒的目标。赚钱的途径有两条：一个是拓展更广阔的市场、占有更大的市场（也就是说接更多的 项目、更多的工程）；第二是节约（也就是我们的成本管理）。成本管理就是教我们如何 省钱。二、施工单位的组织架构公司总经理工程副总行政副总总经济师项目部1项目部2项目部3工程部投标部采购部成本部行政部财务部质安部成本是项目施工过程中各种耗费的总和。从项目中标签约开始到施工准备、现场施工、直 至竣工验收，每个环节都离不开成本管理工作，就成本管理的完整工作过程来说

7、，其内容 一般包括：成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等。成本的分类： 1、生产成本 2、质量成本 3、工期成本 4、不可预见成本成本的管理层次：1、公司管理层 2、项目管理层 3、岗位管理层影响成本的因素： 1、施工方案：施工机械的选择、施工机械的组合、施工方法、施工顺序、施工组织 2、施工场地的平面管理：立体作业、水平作业的安排 3、投标报价的形式：定额计价、清单计价 不均衡报价：早日结算的报价高、预计今后工程量会增加的报价高、图纸内容不明确 的但估计日后会增加的报价高、暂定项目如果不计入总价的报价高、计日工

8、单价计入总价 的报价低一些、可供选择项目报价的不希望甲方采用的可以报价高一些、暂定工程量的报 价如果只报单价单价可以报高一些。 4、合同价：合同的类型，固定总价合同、固定单价合同、可调总价合同、可调单价合同、 成本价酬金合同等，合同条款的支付方式条款、保质金条款、奖惩条款等 5、施工质量成本： 首先是预防成本：质量规划费、控制费、培训费 其次是鉴定成本：材料的试验检测费、工序的计量监测费、质量评审活动费 其三是内部故障成本：废品损失费、返修损失费、停工损失费、材料采购损失费 其四是外部故障成本：保修费、赔偿费、罚款费 6、施工进度和安全： 7、施工工程变更：增减工程量和工作内容、改变工作的工作

9、性质质量和类型、改变任何基 准线标高等、改变任何时间和工序的顺序等第一部分、成本预测第一部分、成本预测1 搞好成本预测、确定成本控制目标搞好成本预测、确定成本控制目标 成本预测是成本计划的基础，为编制科学、合理的成本控制目标提供依据。成本预测的内 容主要是使用科学的方法，结合中标价根据各项目的施工条件、机械设备、人员素质等对 项目的成本目标进行预测。 1.1 工、料、机械费用预测工、料、机械费用预测 首先分析工程项目采用的人工费单价，再分析工人的工资水平及社会劳务的市场行情， 根据工期及准备投入的人员数量分析该项工程合同价中人工费是否包住。 材料费占建安费的比重极大，应作为重点予以准确把握，分

10、别对主材、地材、辅材、其 它材料费进行逐项分析，重新核定材料的供应地点、购买价、运输方式及装卸费，分析定 额中规定的材料规格与实际采用的材料规格的不同，对比实际采用配合比的水泥用量与定 额用量的差异，汇总分析预算中的其它材料费，在混凝土实际操作中要掺一定量的外加剂 等。机械使用费：投标施组中的机械设备的型号，数量一般是采用定额中的施工方法套算出 来的，与工地实际施工有一定差异，工作效率也有不同，因此要测算实际将要发生的机使 费。同时，还得计算可能发生的机械租赁费及需新购置的机械设备费的摊销费，对主要机 械重新核定台班产量定额。 1.2 施工方案引起费用变化的预测施工方案引起费用变化的预测 工程

11、项目中标后，必须结合施工现场的实际情况制定技术上先进可行和经济合理的实施性 施工组织设计，结合项目所在地的经济、自然地理条件、施工工艺、设备选择、工期安排 的实际情况，比较实施性施组所采用的施工方法与标书编制时的不同，或与定额中施工方 法的不同，以据实作出正确的预测。 1.3 辅助工程费的预测辅助工程费的预测 辅助工程量是指工程量清单或设计图纸中没有给定，而又是施工中不可缺少的，例如混凝 土拌合站、隧道施工中的三管两线，高压进洞等，也需根据实施性施组作好具体实际的预 测。 1.4 大型临时设施费的预测大型临时设施费的预测 大型临时工作费的预测应详细地调查，充分地比选论证，从而确定合理的目标值。

12、 1.5 小型临时设施费、工地转移费的预测小型临时设施费、工地转移费的预测 小型临时设施费内容包括：临时设施的搭设，需根据工期的长短和拟投入的人员、设备的 多少来确定临时设施的规模和标准，按实际发生并参考以往工程施工中包干控制的历史数 据确定目标值。工地转移费应根据转移距离的远近和拟转移人员，设备的多少核定预测目 标值。 1.6 成本失控的风险预测成本失控的风险预测 项目成本目标的风险分析，就是对在本项目中实施可能影响目标实现的因素进行事前分析， 通常可以从以下几方面来进行分析： 1）对工程项目技术特征的认识，如结构特征，地质特征等。 2）对业主单位有关情况的分析，包括业主单位的信用、资金到位

13、情况、组织协调能力等。 3）对项目组织系统内部的分析，包括施组设计、资源配备、队伍素质等方面。 4）对项目所在地的交通、能源、电力的分析。 5）对气候的分析。 总之，通过对上述几种主要费用的预测，即可确定工、料、机及间接费的控制标准，也可 确定必须在多长工期内完成该项目，才能完成管理费的目标控制。 2 寻找有效途径，实现成本控制目标寻找有效途径，实现成本控制目标 降低项目成本的方法有多种，概括起来可以从组织、技术、经济、合同管理等几个方面采 取措施控制。 2.1 采取采取组织措施组织措施控制工程成本控制工程成本 首先要明确项目经理部的机构设置与人员配备，明确处、项目经理部、公司或施工队之间 职

14、权关系的划分。项目经理部是作业管理班子，是企业法人指定项目经理做他的代表人管 理项目的工作班子，项目建成后即行解体，所以他不是一经济实体，应对处整体利益负责 任，同理应协调好公司与公司之间的责、权、利的关系。 其次要明确成本控制者及任务， 从而使成本控制有人负责，避免成本大了，费用超了，项目亏了责任却不明的问题。 2.2 采取采取技术措施技术措施控制工程成本控制工程成本 采取技术措施是在施工阶段充分发挥技术人员的主观能动性，对标书中主要技术方案作必 要的技术经济论证，以寻求较为经济可靠的方案，从而降低工程成本，包括采用新材料、 新技术、新工艺节约能耗，提高机械化操作等。 2.3 采取采取经济措

15、施经济措施控制工程成本控制工程成本 采取经济措施管制工程成本包括： （1）人工费控制：人工费占全部工程费用的比例较大，一般都在 10%-17%左右，所以要 严格控制人工费。要从用工数量控制，有针对性地减少或缩短某些工序的工日消耗量，从 而达降低工日消耗，控制工程成本的目的。 （2）材料费的控制：材料费一般占全部工程费的 65%75%，直接影响工程成本和经济效 益。一般作法是要按量、价分离的原则，主要做好两个方面的工作。 对材料用量的控制：首先是坚持按定额确定材料消耗量，实行限额领料制度：其次是 改进施工技术，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。再就是对工程进行功 能分析，对材料进行性能分析，力求用低价材料代替高价材料，加强周转料管理，延长周 转次数。 对材料价格进行控制：主要是由采购部门在采购中加以控制。首先对市场行情进行调 查，在保质保量前提下，货比三家，择优购料：其次是合理组织运输，就近购料，选用最 经济的运输方式，以降低运输成本：再就是要考虑奖金的时间价值，减少资金占用，合理 确定进货批量与批次，尽可能降低材料储备。 （3）机械费的控制：尽理减少施工中所消耗的机械台班量，通过全理施工组织、机械调配， 提高机械设备的利用率和完好率，同时，加强现场设备的维修、保养工作，降低大修、经 常性修理等各项费用的开支，避免不