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1、1物物业业从从业业人人员员相关法律知相关法律知识识学学习习1、 什么是建筑面积？建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是：建筑面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。参考法规：建筑面积计算规则2. 什么是套内建筑面积？套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。它的计算公式是：套内建筑面积套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。3. 套内墙体面积包括什么？套内墙体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积，一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。4 什么是分
2、摊的公用建筑面积？公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。分摊的公用建筑面积套内建筑面积公用建筑面积分摊系数5. 公用建筑面积的分摊原则是什么？公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。为整幢商品房服务的公用建筑面积，由
3、该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分2摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。参考法规：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）6. 哪些公用建筑面积可以分摊？整幢楼的以下公用面积可以分摊：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房
4、、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在 2.20 米以上（含 2.20 米，以下同）。参考法规： 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）。7. 哪些公用建筑面积不能分摊？仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。售房单位自营、自用的房屋。为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。参考法条：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）第九条8.面积误
5、差比的公式是什么？面积误差比产权登记面积合同约定面积合同约定面积 100参考法规： 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则9.处理房屋面积纠纷的原则是什么？3合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（2）面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积
6、小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。参考法条：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条10.买房一般要交哪些税？（1） 印花税。 （2）契税。 （3）证件印花税。参考法条：理解人民政府关于修改的决定第一条、第二条11.买房一般要交哪些费？（1） 房屋所有权登记费。 （2）公共维修基金。(3)综合地价款。 （4）证件工本费。12.买车库交契税吗？购房者随同普通住宅购买的车库，可以减半征收契税，按照 1.5%的税率征税；购房者随同非普通住宅(如别墅)购买的车库，不适用减半征
7、收契税的政策，依然要按照 3%的税率征税。13.继承和接受遗赠而取得的房产要交契税吗？法定继承人继承房屋不征收契税，非法定继承人继承房屋，属于赠与行为，应征收契税。14.什么是一表？4一表是指：建设工程竣工验收备案表。15.什么是两书？两书是指：住宅质量保证书和住宅使用说明书。16.收房时还查看哪些文件？商品房面积实测技术报告书、 物业管理公约。 （竣工验收合格报告，消防验收合格报告必看）17.开发商什么时候算交房？当商品房已经竣工，并且达到交付使用条件以后，开发商会书面通知购房者办理交接手续。在进行交接的时候，开发商要提供一表两书、 商品房面积实测技术报告书、室内环境检测报告和物业管理公约。
8、当购房者认为房屋符合约定，并且在房屋验收交接单上签字以后，开发商就完成了房屋的交付。如果开发商提供的文件不全，购房者有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商来承担。18.房屋损毁、灭失谁来赔？在房子交付使用以前，毁损和灭失的风险由开发商承担。在房子交付使用以后，毁损和灭失的风险由购房者承担。购房者签了房屋验收交接单以后，房屋就算是交付使用了；购房者没有正当理由不接收房子的，视为开发商已经交付。19.“不交费就不给钥匙”合法吗？有些购房者在收房时会遇到这种情况，开发商要求购房者在领钥匙之前还要交一些杂七杂八的费用，否则就不给办理入住手续。购房者要清楚，有些费用不是由开发商来收取的。契税
9、：契税是在办理房屋交易时由购房者向税务机关缴纳的。如果购房者没有委托开发商代办，开发商就不能代为收取。公共维修基金：此项基金只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，一般由开发商代收，但是开发商把交纳公共维修基金作为交付房屋的条件是没有法律依据的。面积测绘费收取原则为“谁委托，谁5付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，费用应由开发商交纳。20.办理了入住手续，房子就是你的了吗？不是。只有经过登记以后，取得了个人的房屋所有权证的房子才真正属于自己，而且这种权利受到法律的保护。21 一般什么时间办房产证？购房者可以委托开发商办理房产证，也可以自己办理。如
10、果购买的是现房，购房者应该在订立合同之日起 90 日内办理房产证。如果购买的是期房，购房者应该在房屋交付使用之日起 90 日内办理房产证。22 前期物业管理合同能约束业主吗？尽管业主并没有直接参与到前期物业管理合同的签订中，但业主必须受前期物业管理合同的约束。因为，开发商有权选择物业管理公司进行前期物业管理，并且业主在购房时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业管理的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业管理合同。23 开发商是怎样选聘前期物业管理企业的？早期的物业企业一般都是开发商的下属企业。 物业管理条例明确规定了，住宅物业的建设单位，应当通过招投标
11、的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这条规定在一定程度上遏制了物业管理企业与开发商的裙带关系。 24 产权证没办，是否应交物业费？虽然您在买房的时候还没有获得产权证书，并不拥有房屋产权，但是由于您已经签订了购房合同并且已经入住，对该房屋有相当的控制权，并且从物业管理中获益，因此应该支付物业管理费。625 物业管理公司能罚款吗？罚款是一种行政处罚行为，物业管理公司不是行政主体，因而没有罚款的权利。处罚权，只能由行政机关或司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范
12、围内行使。物业管理公司擅自处罚的行为违反了行政处罚法的规定，没有任何法律的依据，不具有约束力。业主与物业管理公司之间没有任何的行政管理的法律关系。业主与物业管理公司之间是一种平等的合同关系，物业管理公司不能凌驾于业主之上设立处罚权。26 开发商与业主、物业管理公司是什么关系？开发商与业主之间主要是购房合同关系，如果开发商未将其房屋全部卖出，那么开发商也是业主，与普通业主承担相同的权利义务。开发商与物业管理公司之间通常是两种关系：从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司；合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理。27 物业管理公司是否有权扣
13、押业主的房屋钥匙？无权。向业主交付房屋是开发商的义务，如果业主已经付了房款，则开发商必须向业主交付房屋。物业管理公司向业主交付房屋是代开发商履行义务，只能以开发商的名义，不能以自己的名义。物业管理公司因为业主拒签业主公约或其他原因而不给业主房屋钥匙的行为，是将自己在物业管理合同中的相关权利关系附加到了替开发商履行交付房屋的义务中了，这是不符合法律规定的。28 业主公约对于承租人是否有效？承租人违反了业主公约，业主承担责任吗？业主公约对承租人同样有效。虽然马建设是真正的业主，王先生作为承租人只是非业主的物业使用人，王先生的权利义务由他和马建设进行约定，但是约定内容不得违反法律法规和业主公约的规定
14、。物业的使用人也要受业主公约约束。7尽管业主并没有违反业主公约，但为了督促业主约束非业主使用人遵守业主公约，相关法律法规要求业主对非业主使用人违反业主公约的行为要承担连带责任。非业主使用人是指没有物业的所有权，但是对物业享有使用权，并且按照合同、法律规定能够行使业主的部分权利的人。非业主使用人主要是承租人。非业主的物业使用人只对物业享有占有、使用或者一定条件的收益权，而没有处分的权利。29.物业管理费应向谁收取？物业管理费应按哪个面积收取？包括哪些费用？支付物业管理费的义务来自于物业管理合同的约定，业主与物业管理公司是合同的双方当事人，物业管理公司应向业主收取物业管理费。严格来说，物业管理费应
15、依据房产证上标明的建筑面积收取。建筑面积又包括两部分：套内建筑面积；可分摊的公用建筑面积。实践中，对于没有取得房产证的房屋，物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取：现房通常按购房合同中约定的建筑面积收取物业管理费，如果合同约定面积与房屋面积实测报告不符，以实测报告为准；期房通常按照房屋建成交付时，开发商向购房人提供的该房屋的实测建筑面积报告为准，购房人依据该报告提供的面积缴纳物业管理费。30.承租人是否应交物业管理费？什么情况下承租人要支付物业管理费？承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定，因而只具有向出租人支付租金的义务，没有支付物业管理费的义务。支付物业管理费是基于物业管理合同的义务，房屋租
16、赁合同与物业管理合同是两个不同的权利义务关系，不能混同。如果在房屋租赁合同中承租方与出租方约定，由承租人支付物业管理费，并且物业管理公司也同意向承租人收取物业管理费，那么应当由承租人支付物业管理费。如果承租人到期没有支付物业管理费，业主要承担连带缴纳责任。31.业主在入住时是否应当缴纳水、电、气等入户费？所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包含在房价内，除了在合同中明确表示在8交房时另行收取的，都属于不得收取的费用。因此，如果开发商在合同中没有明示在交房时要另行收取水、电、气等入户费，业主可以拒交此费用。32.开发商可以在售楼合同中对物业管理费进行规定吗？房屋预售前，开发商可以与物业管理公司就物业的相关情况进行协商，但不能将包括物业管理费在内的有关物业管理的具体条款规定在售楼合同中。即使开发商与物业是同一公司，开发商也不能在售楼合同中对物业费
