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1、【建筑成功商业成功】从三里屯 SOHO 和 Village 看城市商业综合体的“好”与“坏”三里屯 Village项目地点：北京，中国建筑面积：52 600m2建筑功能：商业设计/建成：2008 年 7 月建筑师：Kengo Kuma设计团队：Kengo Kuma 考虑到与主要街道联系的方便性，写字楼布置在项目用地的北侧。设计的最大亮点就是通过下沉广场等手法，将地下一层打通，形成一个大商业区。下沉式广场的设计使得项目内部的空间变得更为开阔。人们可以直接从项目主干 道的台阶，通往地下一层。隈研吾在还在部分塔楼的 2、3 层设置了一些室外平台，有多条连廊可供人们直接上至二层，这些设计日后也被包装为
2、“三个一层”的卖 点。这种设计为周边写字楼、公寓的人群提供了一个比较大空间的休憩场所，能让人们在此停留，间接扩大了项目的消费需求。9 个塔楼的立面在技术上采用了两种不同的小折线模拟曲线的形式，一种立面是采用由玻璃和铝板构成的垂直形式；另一种立面是由石材和彩色玻璃等暖色物质构 成的水平形式，以突出塔楼无棱角、曲线形外表的连续形态。幕墙的平面分虽然比较标准化，但多样的分格尺寸带来了多样幕墙形式的交接类型。幕墙的可开启部分 都是根据居住、办公、商业的不同用途而设计的。隈研吾试图通过这些不同材料的运用，将建筑体量分解化小，以产生近人的尺度。三里屯 SOHO 相对独特的建筑 风格或许只能说是建筑的亮点却
3、非商业亮点，因为零售商业对立面的通透性及展示性有非常高的要求，隈研吾设计的外立面几乎无法改动，广告位也相对较少，这都是后期招商的制约因素，也让整个 SOHO 的商业氛围比较欠缺。三里屯 SOHO 的中庭比较紧凑，商铺划分基本无面积浪费，非常符合潘石屹想多卖地的诉求。商业综合体的收益和影响是随周边环境变化而变化的。特别是当周 边出现定位相仿的新综合体，很容易造成原本红火的商业综合体出现客流流失，空置率变高，这就要求商业综合体的平面设计特别是商业裙房的平面设计具有预见性 并能适当的调整。例如早期上海正大广场定位为上海顶级品牌中心。之后由于恒隆广场和上海新天地的崛起，造成该商场商业消费群体不足，其整
4、体出租率一度不足 60%。后来，正大先后引进真冰溜冰场、KTV、健身馆、美容院、反斗城等业态，出租率迅速回升至 98%。三里屯 SOHO 的曲线的本身就不太好变更，而商铺还是精装修交房，室内布局更加固定。面对已经出现的业态混乱和经营不善，三里屯 SOHO 现有的平 面设计由于预见性不足，造成内部业态组合很难再调整 (比如增设主力店），以往国内出现过一些类似案例，如宁波世贸中心、福州华联商厦等等，这类商业综合体的最终结局往往就是倒闭拍卖。三里屯 Village 设计 很多人不知道，三里屯 Village 是太古是从别的发展商那里收购的， 2003 年，总部位于上海的香港发展商 Tony Wong
5、 找到欧华尔，表示要和北京当地发展商国锋合资联营，为三里屯区的两个地块进行总体规划和建筑设计。这两个地块之间有一个零售、娱乐综合区(容积率 3.3)，总共约 5 万 2 千多平方米。允许的容积率为 1.5，高度限制为 15 米。 在地块的限高和容积率的控制下，垂直集中式商业布局被否定了，欧华尔决定采用步行商业街区的模式，从 2004 年开始，规划设计首先考虑的是城市及地区原本的肌理和历史。将十多栋低层建筑组合起来，建筑的高度和风格各异，因而形成不同的空间和视觉感受，但同时维持 宜人的空间尺度；而许多通道、巷子、小径和庭院，纵横交错环绕于其间，同时形成城市广场。俗话说：“宽街无闹市”。在这种模式
6、下，商铺被安排在相对小的空 间里，不容易留下死角。同时也给人造成人群熙熙攘攘的效果。三里屯 Village 2004 年总图为了加强地块的公共城市空间和公共交通空间。鼓励和引导人们尽量多地使用各种场所。欧华尔通过对北京气候的调研，论证得出人在何种条件下有舒适的感觉， 可以采取哪些主动及被动的科学方式完善舒适度，哪里有阳光，哪里没有阳光，哪里有风，哪里有微风等等，设计中还委托奥雅纳工程技术顾问公司对项目开发中的公共空间微气候进行了电脑分析。通过对公共空间微气候作电脑分析，分析结果为设计决策提供参考。 2006 年，香港发展商太古地产与港威酒店合资联营购买了这两个地块，将项目命名为“The Vil
7、lage三里屯”。太古重新评估现有状况，由于时间原因，保留南区原有的规划布局，但必须进一步强化南区公共空间质量，为此提出了很多改进意见， 如：强化引导人流的分布；扶梯的位置必须在顾客视野范围内；店铺要易达；走廊的宽度要适当；引入更多自然采光；注意空间感等等。 隈研吾还参与改善北面地块的总体规划，在北面地块中心部分引入了四栋钻石形建筑。研究欧华尔的工作模型可以看出，北区的规划从内院式到街巷式到最后建成 的方案也是经过很多轮的推敲改进的，而在这一轮轮的改进中，我们看到每个建筑的长短胖瘦，每个巷道的宽窄、开口角度大小都在不断被探讨和推敲。特别是微气 候的分析推动了建筑形态的一步步深化，业态布局和流线
8、设计也都在这个过程中越发清晰。里屯 Village 各轮总图对比,从上至下为:04 年,06 年,06 年之后北区修改的三轮,最终建成三里屯 Village 内部的广场可以说是整个项目最精彩之处，为了可以引导人们到此处休憩。广场四周设计了多条道路动线，既保证了足够的城市开敞空间比 例，同时也使得广场周边的商铺具有良好的可视性。为了创造广场更舒适的微气候，设计团队通过进一步分析计算，在广场附近增设了许多内容，如喷雾树和喷泉。 喷雾树在平时看来是一处雕塑，而到了夏天，它可以喷雾解暑。而喷泉在冬天还可以作为室外溜冰场，设计师也在这里相应增加了一些供暖措施，让附近的公共空间 在冬天也可以被充分使用。广
9、场内的超大 LED 成为了各种品牌推广活动的最佳宣传阵地。真正充满活力的地方很少是由单个建筑师设计的。为了使众多不同类型的用户很好地共存，建筑可以适应时间的变化。欧华尔吸收了众多设计师和商户参与设计， 欧华尔制定设计了一套准则和指引，据此，各商铺的内外装修可以顺应需要而变化调整。LOT-EK、苹果、Addidas 和许多知名设计公司都参与了立面和 室内设计。这样的操作方法具有很强的多样性、包容性和适应性。一方面商户获得了一定的自由度和控制权，调动了他们的积极性；另一方面，建筑的内部外观丰富多样，体现商户不同的个性和特色，增强了整个项目的吸引力。总之，三里屯 Village 是一个比较成功的城市
10、商业综合体操作案例，我们有必要总结其成功的几个关键要素：1.相关的股东、经营者和其他参与者在项目中获得了表现自我个性的机会，参与设计，帮助建立场所的性质；2.场地原有的宝贵的社会资产得到了维护、增强和利用；3.追求公共空间的质量和可达性。4.没有局限在仅与商业相关的经营和功能内容，还引入了丰富多样的、正式和非正式的文化活动等，增强多元化和包容性。结语消费时代体验经济的兴起，体验将成为社会消费的重点，在这一背景下，城市商业综合体由单体逐渐转向区域性组群建筑，在用地方式上转变为为跨街区的联合开发，在功能组织上表现为高度聚集的功能群组，在空间组织上表现为城市空间最大限度的立体综合开发。 本文通过对三
11、里屯 SOHO 和三里屯 Village 两个城市商业综合体的分析，去挖掘设两个项目建筑计背后的一系列有关经济，社会等层面的动因，目前国内 大量商业建筑的设计思维依然是以传统的建筑学为核心的局部的、单一的设计思维，本文正是通过两个项目的对比来批判以这局限的设计思维，同时也试图传达一个 观点：建筑师在整个环节中可以中规中矩的完成任务，也可以有更多作为！建筑师在参与商业地产设计时，方案应该接受市场专家、商业策划运营专家、甚至重要商户的不断检验，由他们提出基于市场角度的修改建议，这种流程下产生的设计方案才能最大化的满足市场化的商业功能需求，才具有被市场和消费者接受的基础。在这个基础上，建筑师还应该尽
12、自己所能去超越开发商的基本要求：多考虑一下方案的社会性、经济性、环保性、参与性。甚至将设计开放给商户和市民。当建筑 建成后，还要不断的接受反馈总结经验，要知道，一个草率的商业综合体将导致建筑与建筑、建筑与城市之间处于割裂的状态，这样的建筑完全不但无法有机融入到 城市空间环境中。更无法创造应有的商业价值，还会造成了社会资源的巨大浪费，带来了一系列城市问题。 城市中综合体本身就是相当复杂的，涉及到非常多的人和利益，它和我们的生活都息息相关，然而，经过“学院”建筑学洗礼的人对这类建筑往往缺乏清晰全面的 认知，我们甚至对它产生了各种偏见和误解，笔者希望通过本文提供的一种视角，让建筑学相关人士去关注城市
13、中除开建筑的那些复杂而有趣的个体、事件。或许， 一个独立理性的认知比某个实在具体的“设计”更有价值。后记：在本文写作过程中，笔者阅读了大量大众传媒的文章和商业地产报告，也发现这些行业和“建筑学”看待事物的巨大差异。大众传媒会摘抄地产大亨说的最耸动的 那句话，他们喜欢洋洋洒洒写很多文字唱衰潘石屹，也能把三里屯 SOHO 的业主的遭遇写得声泪俱下。而地产界人士则可以做上百页的 PPT 分析三里屯 Village 的业态，罗列出各种品牌，去分析有多少电梯多少扶梯。而建筑学人士，依旧在谈商业综合体怎么设计，八股的分析完交通选址布局之后，开始大书 特“中庭设计”“外部空间设计、 “线性平面”等等。在我看来，这种隔阂的主要原因是：真的懂的人不太说，说很多的人不太懂。只求真的懂的人能站出来多说说，满足一下无知少年的好奇心。
