物业流通与管理

《物业流通与管理》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业流通与管理（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、物业流通与管理物业流通与管理一、单项选择题 1.A 2. 3.D 4.B 5.C 6. 7.A 8.A 9.D 10. 11.C 12.D 13. 14.D 15.A 二、多项选择题 16.ABCDE 17. 18.ACDE 19.ABCDE 20. 21.BCDE 22. 23.ACD 24. 25.ACD 三、填空题 26. 27. 成本法 28. 销售促进 29. 30. 政府 31. 利润率 32. 方案评估阶段 33. 34. 评估 35. 四、名词解释 36. 37. 城建廉租住房：指政府在住房领域实施社会 保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入 家庭提供的租金相对低廉的普通住

2、房。 38. 竞争导向定价法：一种以竞争为中心，以竞 争对手的定价为依据的物业定价方法。 39. 物业信息网络：指以互联网为主要代表的物 业市场信息联系的渠道，用于传递交流，并能加 工处理信息的组织管理系统。 五、简答题 40.答：有下列情形之一的物业，不得进入物业流 通市场： 一、。1 分 二、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或 者以其他形式限制物业权利的。1 分 三、共有物业未取得共有人同意的。1 分 四、1 分 五、属于违法建筑的。1 分 六、不符合安全标准的。1 分 七、已抵押，未经抵押权人同意的。 八、 九、有关法律、法规禁止出租的其他情形。41.答：房屋转租必须符合以下条件：

3、一、原房屋租赁关系合法有效。1 分 二、。1 分 三、转租合同必须经原出租人书面同意。1 分 四、1 分 五、房屋转租合同具有附随性，其约定不能超过 原租赁合同规定的约束条件。2 分42.答：物业市场信息收集的原则主要有： 一、准确性原则。确保信息真实有效。1 分 二、针对性原则。根据需要有针对的收集。1 分 三、1 分 四、适度超前性原则。以发展的观念和超前的眼 光，预见信息的利益前景。1 分 五、适用性原则。适用客户需要、时间需要和地 区需求。1 分 六、1 分七、系统性原则。信息不能片面、零碎。要成整 体并相互联系。 八、经济性原则。要讲求经济效益。43.答：影响物业出租广告预算的因素包

4、括： 一、竞争程度。主要取决于物业市场供求对比状 况。供大于求时，竞争激烈，费用自然高。2 分 二、1 分 三、物业的租售进度。不同时间，预算不同。一 般租售刚开始时，预售比较高。1 分 四、物业的替代性。替代性较强的物业，一般要 做大量广告，以凸显其特点，预算就高。1 分 五、1 分44.答：影响物业需求弹性的主要因素有： 一、物业替代性的大小。某一物业替代物业较多， 其需求弹性就大。1 分 二、1 分 三、必须物业与奢侈物业。必需品弹性小，奢侈 品弹性较大。比如高档物业具有奢侈品特点，需 求弹性就大。分 四、物业价格在消费支出中的比例。在消费 支出中占比例小的商品，其弹性也小。物业属于 价

5、值量大的高档耐用消费品，其需求弹性就大。 分 六、论述题 45. 答：物业的供给是指在某一特定时期内，在 每一水平上，人们愿意并能够出卖或出租的 物业 量。 分 物业的供给除受物业本身的价格影响外，还受到 下面因素的影响： 一、 房地产投资规模。 物业的供给以房地产生产为基础，而房地产生产 的规模又受房地产投资规模的制约。在其他条件 不变的情况下，房地产开发资金量与物业的供给 成正比。分 二、分 三、 土地使用政策。 城市物业的供给能力在很大程度上受制于政府的 土地政策。政府允许使用土地的多少直接影响物 业市场的供给量。分 四、 税收政策。 减免税收会吸引更多的社会资本进入房地产业， 增加物业

6、的供给量。相反，增加税收，会增加房 地产开发成本，从而导致物业供给量的减少。 分 五、分 一、单项选择题 1. 2.B 3.A 4.C 5. 6.D 7.C 8.A 9. 10.C 11.C 12.A 13. 14.D 15.C 二、多项选择题16. 17.ACD 18.ABCDE 19. 20.BCDE 21.ABC 22. 23.ABDE 24.ACDE 25. 三、填空题 26.保值性和增值性 27. 28.拍卖 29.市场 比较法 30. 31.替代原则 32.人员促销 33. 34.变更登记 35.物业债权纠纷 四、名词解释 36. 物业市场环境：指为物业经营企业生存和发 展所必备的

7、、独立于物业经营企业之外但能被物 业经营企业所认识和分析的，制约、影响物业经 营企业经营活动的所有外部力量和相关因素的集 合。 37. 38物业流通：指物业市场的消费者（包括自然 人、法人和其他组织，在某些特殊情况下还可以 是国家机关）为满足生活或生产、投资等各种需 要，在一定的消费动机驱使下，通过支出货币或 其他对价而取得物业所有权或使用权的一种有意 识的活动。 39物业档案：指保存记载物业权属状况和房屋 及土地使用情况的各种文件、表格、图纸、证件 的档案。 五、简答题 40.答：影响物业需求弹性的主要因素有： 一、物业替代性的大小。某一物业替代物业较多， 其需求弹性就大。1 分 二、1 分

8、 三、必须物业与奢侈物业。必需品弹性小，奢侈 品弹性较大。比如高档物业具有奢侈品特点，需 求弹性就大。2 分 四、2 分41.答：物业买卖的有效条件包括： 一、主体资格合法。即买卖双方必须具有相应的 主体资格和行为能力。2 分 二、1 分 三、意思表示真实、一致。买卖双方出于平等、 自愿的原则达成交易。1 分 四、形式要件完备。签订了书面买卖合同，并到 房地产管理部门进行了权属登记。1 分 五、1 分42.答：物业定价的策略主要有： 一、新建物业定价策略。包括市场撇脂定价法、 市场渗透定价法、中间价格策略。1 分 二、阶段定价策略。包括试销期定价策略、畅销 期定价策略、饱和期定价策略、滞销期定

9、价策略。 2 分 三 1 分 四、心里定价策略、有组合定价策略、尾数定价 策略、声望定价策略、特价品定价策略等。1 分五、 43.答：物业市场信息收集的原则主要有： 一、准确性原则。确保信息真实有效。1 分 二、 三、时效性原则。收集信息一定要及时或未被人 使用过的。1 分 四、适度超前性原则。以发展的观念和超前的眼 光，预见信息的利益前景。1 分 五、 六、计划性原则。收集前要制定好详细的计划， 有的放矢。1 分 七、系统性原则。信息不能片面、零碎。要成整 体并相互联系。 八、。44.答：物业纠纷民事诉讼所特有的原则包括有： 一、当事人诉讼权利平等原则。包括原告与被告 具有平等的诉讼地位；实

10、体权利的享有者与实体 义务的承担者具有平等的诉讼地位；具有不同社 会身份的人诉讼地位平等；具有不同国籍的当事 人和无国籍的当事人诉讼地位平等。2 分 二、2 分 三、当事人有权辩论的原则。辩论权是当事人的 诉讼权利，只有通过辩论核实的事实才能作为判 决的依据。1 分 四、处分原则。指民事诉讼当事人有权在法律规 定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。1 分六、论述题 45.答：物业促销组合的特点主要有： 一、是一个有机的整体组合。各种促销方式作为 整体使用，共同发挥作用。1 分 二、1 分 三、促销方式之间既具有可替代性又具有独立性。 1 分 四、是一种多层次的组合。有许多可供选择的促 销工具

11、，互相搭配，出现多种组合。1 分 五、1 分 影响促销组合的因素主要有： 一、目标因素。侧重点不同，促销组合不同。1 分 二、策略因素。有“推”“拉”两种策略，不同策略， 促销重点及对象不同。1 分 三、1 分 四、管理因素。不同促销方式其管理复杂程度不同， 企业要考虑自身实力决定促销组合。1 分 五、时机因素。租售旺季一般采用广告和销售促进， 平时公共关系和人员促销为主。1 分 六、1 分 七、建设阶段因素。各阶段侧重点不同，促销组合也 不同。1 分八、政治与经济环境因素。企业要根据环境的变化及 时改变促销组合。 一、单项选择题 1.B 2. 3.A 4.C 5.C 6. 7.C 8.C 9

12、. 10.B 11.D 12.B 13. 14.C 15.B 二、多项选择题 16.ABDE 17. 18.ABCDE 19.ABCE 20. 21.BCE 22.ABCE 23. 24.ABDE 25. 三、填空题 26.保值性和增值性 27.政府 28. 29.廉租 房 30.利润率 31. 32.精神激励 33.劝 说（说服） 34. 35.物业债权纠纷 四、名词解释 36. 37. 物业流通：指物业市场的消费者（包括自然 人、法人和其他组织，在某些特殊情况下还可以 是国家机关）为满足生活或生产、投资等各种需 要，在一定的消费动机驱使下，通过支出货币或 其他对价而取得物业所有权或使用权的

13、一种有意 识的活动。 38. 39. 物业行政纠纷：指房地产行政管理机关在行 使管理权过程中与管理对象发生的纠纷。 五、简答题 40.答：房屋租赁主要有以下几个主要特征： 一、出租方具有多样性，但主要是房屋所有权人。由于社会主义公有制、委托代理制度和房屋 典权制度的存在。非房屋所有权人也可以作为出 租方。如公有房屋的经营管理权人、典权人等。 2 分 二、1 分 三、房屋租赁一般具有明确的期限。房屋租赁期 限届满，承租人应当将房屋退还出租人。1 分 四、房屋租赁是双务、有偿和诺成性的民事法律 行为。 双务性即双方当事人依合同都须承担一定的 法律义务；有偿性指一方当事人取得房屋使用权 时须付出一定

14、的代价；诺成性指双方的意思表示 一致合同即告成立。1 分 五、1 分41.答：影响物业定价的主要因素有六种： 一、1 分 二、物业的特点。包括物业的种类、物业的季节 性、时尚性及物业的生命周期都是物业权利人制 定价格时考虑的因素。1 分 三、市场需求及变化。这部分内容包括：需求与 供给的关系、消费者对产品价格与价值的感受和 需求的价格弹性。1 分四、1 分 五、物业的营销组合策略。1 分 六、其他环境因素。包括通货膨胀状况、利率的 高低及总体经济环境的优劣等。1 分 42.答：广告具有以下特性： 一、公众性，适用于大众化和标准化的产品宣传。 1 分 二、1 分 三、表现性。是一种富有表现力的信

15、息传递方式。 1 分 四、真实性。广告内容必须实事求是才能取信于 人。1 分 五、思想性。不仅是促销工具，而且传播社会意 识形态，从而影响人们的思想意识和生活方式等。 1 分 六、1 分 七、吸引性。通过洞察消费者的心里，有针对性 的吸引消费者。43.答：有下列情形之一的物业，不得进入物业流 通市场： 一、未依法取得物业所有权证的。1 分 二、1 分 三、共有物业未取得共有人同意的。1 分 四、权属有争议的。1 分 五、1 分 六、不符合安全标准的。1 分 七、已抵押，未经抵押权人同意的。 八、 九、有关法律、法规禁止出租的其他情形。44.答：物业纠纷民事诉讼所特有的原则包括有： 一、当事人诉讼权利平等原则。包括原告与被告 具有平等的诉讼地位；实体权利的享有者与实体 义务的承担者具有平等的诉讼地位；具有不同社 会身份的人诉讼地位平等；具有不同国籍的当事 人和无国籍的当事人诉讼地位平等。分 二、分 三、当事人有权辩论的原则。辩论权是当事人的 诉讼权利，只有通过辩论核实的事实才能作为判 决的依据。1 分 四、处分原则。指民事诉讼当事人有权在法律规 定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。1 分六、论述题 45.答：物业市场信息的内容包括以下几个方面： 一 1 分 二、物业的需求信息。包括影响物业需求的因素、 物业的需求动机信息、物业市场中消费者的租买 行为信息。1 分三、物业的供