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1、福州市 闽侯 县（市、区） 业主大会议业主大会议事规则（草案）事规则（草案）第一章第一章 总总 则则 第一条第一条 本规则是本物业区域全体业主在物业管理活动中，对业主大会宗旨、组织方式、机构设置、议事程序等内容进行约定的文件，是本物业区域内全体业主、业主大会、业主委员会开展物业管理活动需遵守的基本准则。第二条第二条 物业区域业主大会（以下简称业主大会）由本物业区域全体业主（以下简称全体业主）组成。业主大会代表和维护本物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，促进广大业主合理、安全使用物业，维护本物业区域内的公共秩序，共同创造和谐、安宁、整洁、文明的居住环境。第三条第三条 业主应参与物业管理
2、，行使自己的表决权和监督权，维护广大业主共同利益。业主委员会委员应当认真履行职责，不得玩忽职守、徇私舞弊，不得损害广大业主的合法权益。第四条第四条 本物业区域业主大会选举业主委员会，执行业主大会的决定事项。第二章第二章 业主大会会议业主大会会议 第五条第五条 业主大会会议的召开应当遵循以下原则：（一）遵守法律法规、及相关规定；（二）坚持公开、公平、公正和民主协商；（三）维护社区的公共利益；2（四）接受社区居委会的指导、监督。第六条第六条 业主大会会议应当对以下事项进行表决：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约（公约）；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘
3、、续聘和解聘物业服务机构；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。其中第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意；其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。首次业主大会会议应当对以下事项进行表决：（一）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程；（二）选举产生业主委员会委员；（三）选聘、续聘和解聘物业服务机构。第七条第七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次。遇到下列情况时，召开业主大会临时会
4、议：(一)经专有部分占建筑物总面积 20%以上且占总人数 20%以上的业主提议；3(二)突发重大紧急物业管理事情需要业主共同决定的。第八条第八条 业主大会会议由业主委员会负责组织召开，逾期不召开的，按有关规定执行，首次业主大会会议由首次业主大会会议筹备组负责组织召开。第九条第九条 业主可以亲自参加业主大会会议，也可以书面委托代理人参加。业主身份，按房屋登记簿记载的所有权人确定；房屋竣工并已交付使用，但尚未办理房屋登记的，按照房屋买卖合同载明的买受人认定业主身份。依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。如果业主人数较多，可以按 幢为单位推选业主代表
5、参加业主大会会议。业主代表应当于参加业主大会会议 3 日前,就业主大会会议表决的事项，书面征求其所代表业主们的意见,业主的赞同、反对及弃权的具体表决内容经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。第十条第十条 按照有利于业主大会会议召开的原则，本物业区域业主大会会议采用书面征求意见方式召开。第十一条第十一条 在业主大会会议召开 15 日前，应将会议通知及有关材料以书面形式在物业区域内公告，并告知社区居委会，听取意见和建议。采用书面征求意见方式，按照以下程序进行：（一）业主委员会就表决事项向全体业主送达书面征求意见书，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；（二）截止时间内，业主委
6、员会收集指定投放地点的业主反馈意见；（三）业主委员会计收反馈意见书；（四）业主委员会公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确表决事项是否通过；4（五）业主委员会就表决事项的执行作出说明。业主投票时应当出示物业产权证明文件和业主身份证件，相关人员应有效管理选票和业主信息，严禁对外泄露。采用书面征求意见方式，业主本人应当按照征求意见书中要求的内容和形式反馈意见。不符合要求内容或形式的，不计为有效反馈意见。业主委员会公布业主大会会议有关情况，可以邀请社区居委会现场监督。第十二条第十二条 采用书面征求意见形式的，书面意见书采用以下方式发放与收集：（一）设立投票箱：在物业管理区域内设投票箱
7、，由业主自行将意见书投入意见箱内。（二）上门发放、收集业主意见表：由业主委员会（业主大会筹备组）组织有关人员逐户发放、收集业主意见表。（三）邮寄：以挂号或者特快专递方式发放、收集业主意见表。业主书面意见书回收时限届满后，如参会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，可由业主委员会（业主大会筹备组）公告全体业主延长投票时间，并组织人员催收业主意见表。鉴于本物业的实际情况，属下列情形之一的，均视为书面意见书已送达业主：1、当面领取或送达，由业主本人或同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体签收。2、按照业主提供给建设单位或物业公司的联系地址以挂号信或者特快专递的方式邮寄。该文件经被送达人
8、签收后即视为送达，被送达人未签收的，以投递回执上记载的交寄日（含当日）第二天视为己送达。3、按照业主提供给建设单位或物业公司的电话号码，与业主电话确认，投入该户业主在本物业的信报箱或者房屋内。采用此方式的，经物业管理区域内两个以上的其他业主或者居民委员会工作人员见证后即视为已送达。4、根据福建省人民政府关于研究福州地区大学新校区教师生活区建设和销售有关问题的会议纪要 （200873 号）及相关文件“所购住房不得空置，购房人在交5房后一年内必须入住”之规定，经物业管理区域内两个以上的其他业主或者居民委员会工作人员见证后，将书面意见书投入该户业主在本物业的信报箱或者房屋内，即视为已送达。业主书面意
9、见书回收结束后，由业主委员会（业主大会筹备组）组织公开唱票、计票，对业主意见进行统计汇总，并公告表决结果。公告表决结果时一并公告书面意见表的送达情况。第十三第十三 条条 业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法认定：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算（车位、摊位等特定空间计入用于确定业主投票权数的专有部分面积）；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。 （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主人数和总人数按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算（车位、摊位等特定空
10、间计入用于确定业主投票权数的专有部分数量），一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。 （二）总人数，按照前项的统计总和计算。第十四条第十四条 业主大会表决规则（一）业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第六条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。（二）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一
11、人。（三）业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。（四）有表决权的业主因故不能参加业主大会会议的，可书面委托他人参加，并在书面委托书上载明委托事项、委托权限及期限。业主委托代理人参加业主大会会议6应符合下列规定：1、业主是自然人的，因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。一名代理人可以接受本物业区域内业主的委托，但受托人代理人数不能超过 10 人。2、业主是单位法人或其它组织的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，但应出具法人或单位盖章、法定代表人或负责人签字的授权委托书。（五）业主代表因故不能参加业主大会会议的，可书面委托所代表的业主中的一人参加
12、，具体委托事项、期限、权限等应当在委托书中载明。（六）对本规则第六条规定的（四） 、 （五） 、 （六）项的事项进行表决，已送达的业主书面意见书，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同意、反对、弃权意见的，其投票权数按赞同计票。对本规则第六条规定的其他事项进行表决，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同意、反对、弃权意见的，其投票权数按弃权计票。（七）业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在 12 个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。 第十五条第十五条 召开业主大会会议应作书面记录并存档。第十六条第十六条 业主大会的决定应当以书面形式在物业区域内及时公告。 依照本规则通
13、过的业主大会决定，对全体业主具有约束力，全体业主应当自觉遵守和执行。第十七条第十七条 采用集体讨论形式议事的, 本业主大会选择以下第（二）种方式: （一）由全体业主参加业主大会会议; （二）由业主推选业主代表参加会议。 以业主代表参加的方式召开业主大会会议的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主。业主代表产生方式：1、由业主委员会（业主大会筹备组）根据建筑面积和业主人数等因素，按幢确定业主代表名额。2、选举过程由业主委员会（业主大会筹备组）监督执行。3、由业主委员会（业主大会筹备组）推荐或所在幢业主推荐、自荐业主委员会7委员初步候选人。
14、4、业主委员会（业主大会筹备组）负责对业主代表初步候选人身份进行核查，并征集所在幢业主的意见后确定正式候选人。5、业主代表参照第十八条规定的方式产生，业主代表名单确定后应在本物业管理区域内公告 7 日。业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，并在书面委托书上载明委托事项、委托权限及期限。业主代表在参加业主大会表决 3 日前，应就业主大会拟讨论的事项征求所代表业主意见。业主代表每届任期 5 年。任期内，如果占所代表专有部分面积过半数且占所代表专有部分人数过半数的业主提出异议，可以在业主委员会的组织监督下改选。业主代表任期届满后，由业主委员会（换届筹备组）组织
15、监督改选。业主代表缺额时，在业主委员会的组织监督下进行补选。 第三章第三章 业主委员会业主委员会第十八条第十八条 业主委员会依法履行以下职责： (一) 执行业主大会的决定和决议；按时召开业主大会定期会议和临时会议； 业主委员会不按时组织召开业主大会临时会议的，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数 20%以上的业主提议，物业所在地街道办事处、乡镇政府应当责令其限期组织召开；逾期仍不召开的，街道办事处、乡镇政府有权指导社区居委会组织业主召开业主大会会议，重新选举业主委员会。（二）报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和
16、建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；8（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）聘请会计师、律师、物业管理顾问及专职秘书；（十）业主大会赋予的其他职责。 第十九条第十九条 业主委员会应建立档案，指定专人保管，包括以下材料：业主委员会应建立档案，指定专人保管，包括以下材料：(一)业主大会、业主委员会会议记录； (二)业主大会、业主委员会的决定； (三)业主大会议事规则、管理规约（公约）、物业服务合同等； (四)业主委员会委员选举及备案材料； (五)专项维修资金相关材料； (六)业主意见及建议。业主委员会应当认真履行职责，严格遵守相关规定，并在业主大会授权的范围内开展物业管理活动。第二十条第二十条 业主委员会委员应当是本物业区域内的业主，并符合下列条件： (一)具有完全民事行为能力； (二)遵守国家有关法律、法规； (三)遵守业主大会议事规则、管理规约（公约）
