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1、浅谈如何做好办公楼的物业管理工作 办公楼 物业管理工作已是现行工作中比较流行和热门的工作了,人们对物业公司的选择要求越来 越高,越来越专业。如何做好办公楼物业管理工作,实现从事物业管理工作的企业一直在 分析和探讨的一个问题,也是当前物业管理必须重视和提升的一项重要工作。如何做好办 公楼的物业管理工作呢,竞购一段时间的实践得出以下观点。首先,我们应当选择好合理 的开发市场,确定好管理的目标,明确从事物业管理的职责和任务,并对现行的管理对象 进行认真分析和研究,寻求提升物业管理质量的途径和管理的方法,进而提升公司的知名 度与美誉度,提升企业的品牌效应,促进物业管理工作的开展。 一、 确定管理对象
2、因物业管理工作较为复杂和多变,要想在物业管理工作方面站稳脚跟,首先应根据自身的 条件和所处的环境,选择好管理的目标和群体,正确把握市场的定位和发展趋向。因写字 楼和住宅楼的物业管理工作较为复杂,要求人员配备数量较多,技术操作和人员管理综合 性较强,外界因素较为普遍,为了更好地开展物业管理工作,首先从一方面入手,集中精 力,全心投入做好物业管理工作。因办公楼要求从事物业管理的人员综合性、守纪性要强, 而且要求从事物业管理工作的人员素质高,工作标准、工作效率高,规范性强,诸如此类 的要求与我们 酒店的各项要求较为吻合,且从事办公楼工作的人员多位政府人员,各项 工作要求私密性较强,酒店的管理与之相符
3、合。双方的工作和选择特点决定了彼此的核选 择与合作。 二、明确物业管理的职责 后勤管理与后勤服务是各办公机关工作的基石,物业管理在办公机关后勤工作中有占有相 当重要的地位。从目前物业管理工作情况看,主要体现在以下五方面的任务: 1、房屋的维护与管理。办公楼交付使用之后,由于受自然因素、使用因素、生物因素、地 理因素、灾害因素的相互交叉的影响,房屋会逐渐陈旧、破损,使用价值也会逐渐降低。 为了延缓这个过程,就需要对办公用房进行维护、保养和修缮,以保持办公房原有的使用 功能,防止、减少和控制其破损,使物业管理达到保值、增值的目的,这是最常见的内容 之一。 2、实施设备的管理。即一定的科学管理程序和
4、制度,按照一定的技术管理要求,对各种设 备的日常运行进行有效的管理,主要包括给排水、空调、消防、配电供应、图像监控、报 警及电梯的管理等。 3、清洁卫生管理。主要是公共部位卫生保洁,领导办公室、会议室、接待室、阅览室、活 动室的清洁等服务,为业主提供清洁的环境。 4、内部会议,来客接待的服务管理。主要是为会议及与会者在会前会中提供服务,包括会 场布置、会议前的服务、花卉的摆放、音响操作等。通过接待服务,展现服务员的风貌, 提升企业的品牌形象。 5、治安保卫及消防管理。主要是门卫、安全、监控及停车场的管理。这项工作在物业管理 中占有重要的地位,存在管理难度大,服务性比较强。 通过以上五方面的管理
5、服务,为业主提供一个整洁、舒适、文明、安全、方便的办公环境。三、了解物业管理的特点 办公的物业管理有着与住宅及其它物业管理不同的特点,全面细致地了解办公楼物业管理 的特点才能更好的开展工作,使各项工作得以持续健康地开展,具体体现以下几点: 1、技术密集。随着现代科学技术的发展,办公自动化程度越来越高,办公楼内的各种设备、设施日益先进,不但维修程度增大,而且对管理人员、专业人员的要求也较一般其他物业管理人员要高。所以在人员选择上专业对口、业务精湛,因人而异地进行选择和安置。 2、政务活动频繁。办公楼是政务活动场所,会议多、来访客人多、联系工作的人员多,安 全管理及卫生服务的任务是一般住宅物业管理
6、所不能相比的。要求保卫人员的警觉性和责 任心要强,对于来访的人员严格按照办公楼内部接待要求进行实施,详细地做好记录工作。 卫生清理应及时、标准高、质量保持性要强,做到随时、随地,专人进行清理,确保各部 位、各区域卫生的标准化。 3、涉密性强。办公楼服务的对象多市政府机关领导的活动、内外的交往、文件的制发与传 阅,会议的内容从商业角度看有一定的机密性,安全及保密管理非常重要。 4、服务管理要求高。领导参加的会议服务、卫生保洁要按照星级饭店标准要求进行服务, 这也是酒店行业所从事这项工作的优势所在。在此期间要求供电通讯不能间断,有时节假 日、休息日要正常运转,这不仅加大了服务人员的工作量,而且要求
7、服务人员具有较高的 服务技能及较强的服务意识和敬业奉献精神。 四、掌握办公楼物业管理质量提升的因素1、抓在岗人员素质。物业管理因人员分配比较分散,所担负的工作也较为分散,受到众 多人的监督与检验。工作一旦发生失误就会“通天” 。人员的分散性、任务的特殊性、失误 的公开性,要求我们必须重视人员素质的培养。一是,工作人员直接为领导服务、为机关 服务、为基层服务,保洁工还直接接触到领导办公室,涉密性强,所以在人员选进上应注 意文化程度和外在气质上的要求。在政治上要求严格,以保证队伍的纯洁性。二是,抓好 思想教育关,以职业道德教育为重点,抓好社会公德、职业道德的教育工作。以增强服务 意识、责任意识,树
8、立主人翁思想和精神,使其自觉做好服务工作,即便是在无人监督的 情况下,也能自觉按照规程操作、规范服务。三是,做好跟踪督导工作,对所有人员进行 工作、思想的考察,及时发现问题,对所出现的错误,不姑息迁就,严格按照制度规定予 以处理。 2、抓好服务技能工作。有些人错误的认为物业管理就是“扫扫地” 、 “倒倒水” 、 “换换灯泡” ,不需要技术,只要出点力就行了。如不克服这些错误的观念,就会忽视技术人才的引进 使用,导致技术力量薄弱、服务质量低下的局面。现代办公楼一般都是智能型的,设施设 备自动化程度高,技术含量也搞。实践证明,物业管理运作过程中涉及的知识面很宽,技 术要求也高。不能光凭良好的愿望,
9、还要有真本领,通过不同形式的培训提高在职服务人 员的业务技能。 3、紧抓物业维护质量。设施设备的维护与保养,充分发挥物业设备的使用价值在平时的日 常工作中应做好以下三点工作:(1)主动安排预防性维修。对所有的设施设备制定好日常的周期性保养和维修计划, 定 期进行维修、预防问题的出现。 (2)及时完成日常性维修。对于日常所报修和检查过程中所出现的问题,应及时有效地进行 修理,确保损失最小化。对突发故障,组织人员尽快抢修,做到随叫随到、随报随修,分 秒必争,不影响使用,让大家满意。 (3)认真进行改善性维修。有些设施由于设计上的缺陷或由于人员办公情况上的变化,导致 各别部位的的维修和改善,这种情况
10、应本着既要量力而行,又要满足大家需要的精神尽力 做好。 4、紧抓内部服务管理 物业管理是一个系统管理工程,有许多子系统构成,全方位的管理总体系。要想使物业管 理达到高效益、高水平,就必须强调规范、注重个性,着力提升服务水准,着力抓好以下 几方 面的工作: (1)服务规范化。实施规范服务,减少随意性,降低失误性,增强主动性。加强工作人员的礼貌服务规范,从礼貌到个服务都应作具体要求,即有量的规定,又有质的要求,使每 个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有个“度”的概念,而且在实施中有了“量” 的目标,是服务工作上轨道、上水平。 (2)操作目标化。主要是设备操作、卫生保洁、安全巡视等工作目标。只有主要工作都制定 了目标要求,才能有效地避免失误, 减少事故的发生,保证服务质量。 (3)管理制度化。从事物业管理工作首相应致力于制度建设,制定相应的管理制度,组织人 员认真学习,贯彻落实,使物业管理工作在制度化方面迈出较大的步伐。 5、抓好质量目标考核 办公楼物业管理的主要任务就是抓好质量目标,主要从设施设备的完好率、卫生质量的达 标率、服务质量的满意率、事故差错率上入手,严格把关,使各项工作有效不紊地开展 本文来自:中国物业教育网(http:/) 学习改变人生,做成功物业管理人!