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1、房企无产权车位转让相关税收问题探讨摘要：本文对房地产开发企业无产权车位转让相关税收问题进行探讨，以期帮助企业在法律法规规定的范畴下，从多种纳税方案中进行科学合理的事前选择和规划，进而合理纳税以及选出合适的纳税方法。 关键词：无产权车位 转让 税收 税收是国家财政资金的重要来源，而进行及时准确的纳税，不但可以促进企业纳税守法责任的履行，也可以防止因为不合理纳税或非主观少缴税款而受到税务机关的处罚。因此，房地产开发企业应在政策允许条件下进行必要的纳税筹划，同时根据优惠政策合理进行资源配置，对提高企业依法纳税意识，净化税收法制环境，促进企业公平竞争，推动国民经济健康发展都具有重要的意义。房地产开发企
2、业出售无产权车位是企业进行商品房屋开发过程中所伴生的一种房地产资源，由于没有进行产权转让而只是所有权的转让，因此，从税法角度来讲实质上是长期的租赁行为，只不过这种租赁行为的期限与土地使用年限相同，一般称之为销售使用权而非所有权。由于房地产开发企业无产权车位转让属于辅业，企业对其重视程度不够，往往容易形成多缴税款而导致纳税负担加重，或者少缴税款而导致被税务机关处罚的两难境地。基于此，本文对房企无产权车位转让相关税收问题进行探讨，以期帮助企业进行合理的纳税筹划。 一、营业税的相关税收问题 对于房地产开发企业出售无产权车位，由于不涉及到所有权的转让问题，因此，不能作为财产所有权转让来缴纳营业税，而应
3、从长期租赁角度来进行营业税缴纳。国家税务总局 2005 年在关于营业税若干政策问题的批复中对此比照了土地所有权进行了纳税相关事项的规定，对于租赁合同中对租赁期限的规定，不论租赁期限的长短如何，都不能将租赁行为比照房屋转让行为进行税务处理，而应按照营业税中的服务业的明细项目进行营业税的缴纳。从无产权的车位转让情况来看，由于其是房屋建筑物的一个重要组成内容，因此，不论是作为成本对象在房地产企业进行单独核算还是作为公共配套设施来进行处理，都应该按照营业税中的服务业（租赁业）进行营业税的缴纳。在纳税时间上来看，根据营业税暂行条例实施细则的相关规定，不论是否进行产权转让，对于以上事项如果是采用预收款的，
4、应为实际收到预收款的时间来确定纳税义务的发生时间。需要注意的是，由于我国合同法规定租赁期最长的时间为 20 年，超过了 20 年的租赁业务将视同为无效，而我国房屋产权的期限是 40 年到 70 年，而无产权车位转让虽然没有进行所有权转让，但一般和房屋所有权趋于一致，因此，企业进行税务筹划时，要充分关注合同有效期，租赁期届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过 20 年，进而确保房屋产权和无产权车位转让在时间上区域一致。企业需要根据实际情况及税务部门相关规定进行必要的纳税处理。 二、所得税的相关税收问题 所得税的课税对象是实际取得的一定的财产收入，而不论这种转让收入是进
5、行所有权转让还是非所有权转让，或者是进行租赁的行为，只要是企业取得了实际的收入，就应该对其进行相应的课税。对于无产权的车位，其所获得的收入都应纳入企业的收入进行核算并缴纳税款，因此，其相关的成本或公共配套设施费用转入销售成本，作为企业应纳税所得额进行扣除，将企业当期获得的净收入进行税款的缴纳，所收到的销售款也应当一次性计入企业所得税收入。 三、其他相关税收问题 印花税方面，无产权车位的转让由于没有将所有权进行转让，因此不属于合同法所规定的买卖合同的范畴，但由于属于租赁业务，因此，应按照财产租赁合同规定的合同总金额的千分之一缴纳印花税。 土地增值税方面，根据土地增值税暂行条例及其实施细则的有关规
6、定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。无产权车位的转让收入是按照租赁业务处理的，由于未发生产权的转移，不需要缴纳土地增值税。 房产税方面，财政部在 2005 年出台了关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知 ，规定房产税的课税范围主要包括了具有建筑功能的地上和低下建筑物，以及相应的地下人防设施。根据以上规定可以看出，房产税的课税范围不仅仅包括地上空间的车位，而且还包括了地下空间所开发出来的车位。在税率方面，地下车位如果进行出租的，按照房产出租收入的 12%缴纳房
7、产税。无产权车位转让的政策在全国各地有很大的区别，相关税收的地方规定也有不同，在政策理解上，存在较大的差异。此税收政策不够明确，建议按照实质重于形式的原则缴纳房产税。具体执行中还要取决于主管税务机关的自由裁量权如何确定，公司可以与主管税务机关充分沟通。在税法允许的范围内，选择有利的纳税方式。同时，注意规避纳税风险，以免除不必要的税务处罚。在此对缴纳房产税的方式可以从以下几个角度进行筹划：一是鉴于无产权车位使用权已不可撤销地让渡给了业主，业主成为事实上的实际使用者，按实质重于形式原则及税收相关原理，开发商不应在保有环节对已经无法支配的房产承担纳税义务，而应由业主按照购置房产税率进行纳税；二是房产
8、税条例规定，房产税按年征收，分期缴纳，无产权车位转让收入系一次性取得，计算房产税时是否以年化租金为基础，按年缴纳；三是房产税条例规定，房产税依照房产余值计算缴纳的，税率为 1.2%，是否可按车位原值计算缴纳，按车位原值的 70%计算缴纳房产税。 四、注意事项 房地产开发企业进行无产权车位转让税收筹划的目的是为取得企业整体利益最大化。对企业来说，不能仅仅只关注个别税种税负的高低，某一税种少缴了，另一税种可能会存在多缴的可能，因而必须着眼于企业整体税负的轻重，而进行全面系统的综合统筹。同时，不仅要使企业整体税负最低，还要避免一味追求节税效益而导致销售与利润的下降；要具体问题具体分析，税收筹划必须在应税行为或应税事实发生之前对企业的投资、经营和理财等活动进行筹划和安排。 参考文献： 1中国注册会计师协会编制-税法M.北京：中国财政经济出版社，2012 2王亚卓等.新税法下纳税申报与纳税筹划操作实务J.北京：电子工业出版社，2008（05）
