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1、2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789浪琴花园二期续建项目入市时机及产品线推售建议尚美佳中国杰联地产浪琴花园 项目组2009009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789一、 宏观形势环境分析 经济形势1. 我 国 居 民 消 费 价 格 指 数 在 2月 份 出 现 6年 来 首 次 负 增 长 ， 3月 持 续 负 增 长 ， 4月份 双 降 ， 降 息 压 力 依 然 存 在 。 3月 份 ， 东 莞 市 居 民 消
2、 费 价 格 总 水平 （ 延 续 2月 份 的 走 势 ， 同 比 下 降 . 3月 份 全 国 新 增 贷 款 元 再 创 新 高 ， 4月 信 贷 增 长 陡 降 至 5918亿 元 ， 今年 前 四 个 月 本 币 新 增 信 贷 达 元 ， 超 过 去 年 全 年 新 增 信 贷 ， 。 而 房 地产 作 为 资 金 推 动 型 市 场 ， 市 场 充 裕 的 流 动 性 为 楼 市 的 发 展 提 供 强 有 力 的 支 撑 。3. 在 各 级 各 方 面 利 好 政 策 的 刺 激 推 动 下 ， 东 莞 市 经 济 出 现 八 大 回 暖 迹 象 。第一季度东莞市主要经济数据指
3、标 数值 同比增幅 全市生产总值（亿元） 人均生产总值（元） 11553 来源于东莞的财政收入（亿元） 市财政一般预算收入（亿元） 全社会固定资产投资总额（亿元） 房地产开发投资总额（亿元） 41 社会消费品零售总额（亿元） 居民消费价格总水平 / 全市进出口总额（亿美元） 全市出口总额（亿美元） 实际利用外资（亿美元） 3月末全市私营企业（万户） 一季度城市居民人均可支配收入（元） 11278 城乡居民储蓄存款余额（亿元） 2772 4. 东 莞 城 市 经 济 增 速 居 全 国 前 十 。 2008年 度 ， 东 莞 在 经 济 规 模 竞 争 力 、 经 济 效 率竞 争 力 、 环
4、境 竞 争 力 、 文 化 竞 争 力 、 开 放 竞 争 力 等 方 面 均 进 入 前 十 。 值 得 注 意 的2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789是 ， 东 莞 的 城 市 环 境 受 到 了 专 家 好 评 ， 东 莞 环 境 竞 争 力 排 名 第 五 。5. 社 科 院 蓝 皮 书 ： 全 国 房 市 下 半 年 有 望 回 暖 。 中 国 社 会 科 学 院 23日 发 布 的 2009年 房 地 产 蓝 皮 书 称 ,尽 管 当 前 房 价 下 降 预 期 强 烈 ,但 是 中 国
5、房 地 产 价 格 出 现 深 幅大 调 的 可 能 性 不 大 ,主 要 原 因 是 中 国 房 价 泡 沫 累 积 有 限 。 预 计 房 价 上 半 年 总 体 下行 ,下 半 年 房 市 有 望 回 暖 。6. 东 莞 经 济 预 计 三 季 度 末 回 升 ， 今 年 增 长 10%。 全 国 政 协 调 研 组 日 前 赴 莞调 研 。 常 务 副 市 长 冷 晓 明 认 为 经 济 危 机 对 东 莞 实 体 经 济 的 影 响 已 经 触 底 ， 但 会 在底 部 运 营 一 段 时 间 ， 其 间 形 势 依 然 严 峻 ， 他 预 计 到 今 年 第 三 季 度 末 经 济
6、 才 会 出 现明 显 回 升 迹 象 。 东 莞 市 委 副 书 记 、 市 长 李 毓 全 透 露 ， 东 莞 今 年 实 现 10%的目 标 ， 问 题 不 大 。7. 消 费 投 资 意 愿 ： 城 镇 居 民 储 蓄 意 愿 明 显 回 落 ， 消 费 和 投 资 意 愿 回 升 。 中 国 人民 银 行 发 布 2009年 第 1季 度 全 国 城 镇 储 户 问 卷 调 查 结 果 显 示 ， 1季 度 居 民 储 蓄 意愿 回 落 明 显 ， 消 费 和 投 资 意 愿 回 升 。 角 8城 市 公 积 金 异 地 互 贷 。 广 州 、 佛 山 、 珠 海 、 惠 州 、 江
7、 门 、 中 山 、 东 莞 、肇 庆 八 个 珠 三 角 城 市 的 公 积 金 管 理 中 心 负 责 人 日 前 在 广 州 共 同 签 署 了 八 城 市 公 积金 异 地 互 贷 协 议 。 根 据 协 议 ， 从 5月 1日 开 始 ， 在 这 八 个 城 市 缴 存 公 积 金 者 ， 只 要符 合 条 件 ， 就 可 在 任 一 城 市 申 请 公 积 金 贷 款 购 买 住 房 。2. 商 品 住 宅 工 程 交 楼 标 准 样 板 房 制 度 5月 1日 起 实 施 ， 以 进 一 步 提 高 商 品 住 宅 工 程质 量 ， 减 少 质 量 通 病 和 购 房 纠 纷 ，
8、 切 实 维 护 消 费 者 的 合 法 权 益 ， 确 保 房 地 产 市 场健 康 发 展 。3. “省 十 五 条 ”助 力 东 莞 楼 市 持 续 反 弹 行 情 。 “省 十 五 条 ”表 明 了 政 府 出 手“稳 市 ”甚 至 是 “救 市 ”的 态 度 。 一 方 面 鼓 励 促 进 住 房 消 费 ， 另 一 方 面 也 缓 和 了开 发 商 的 资 金 压 力 。 从 相 关 政 策 的 执 行 时 间 来 看 ， 部 分 政 策 显 然 是 短 期 救 市 政 策 ，这 种 政 策 有 望 短 期 刺 激 到 购 房 需 求 ， 快 速 转 变 市 场 的 预 期 ， 增
9、 强 购 房 者 的 入 市 积极 性 。 在 去 年 年 底 中 央 调 控 政 策 出 台 后 ， 效 果 已 经 逐 步 显 现 ， 市 场 观 望 情 绪 逐 步打 破 ， 消 费 信 心 逐 步 增 强 ， 累 积 的 住 房 需 求 逐 步 释 放 出 来 ， 珠 三 角 楼 市 特 别 是 东莞 楼 市 在 进 入 2009年 成 交 呈 现 明 显 反 弹 态 势 。 在 “省 十 五 条 ”的 政 策 影 响 下 ，2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 07559031789预 期 反 弹 行 情 得 以
10、持 续 更 长 时 间 。4. 国 务 院 关 于 2009年 深 化 经 济 体 制 改 革 工 作 的 意 见 研 究 开 征 物 业 税 ， 意 味着 政 府 刺 激 消 费 鼓 励 购 房 的 同 时 打 击 炒 房 、 稳 定 房 价 。5. 5月 25日 国 务 院 发 布 关 于 调 整 固 定 资 产 投 资 项 目 资 本 金 比 例 的 通 知 ， 国 务院 决 定 对 固 定 资 产 投 资 项 目 资 本 金 比 例 进 行 适 当 调 整 。 房 地 产 投 资 项 目 资 本 金比 例 的 下 调 ， 使 得 房 地 产 开 发 融 资 的 信 贷 杠 杆 放 大
11、， 以 较 少 的 自 有 资 金 可 以 撬 动更 大 的 银 行 信 贷 资 金 ， 降 低 了 开 发 投 资 的 门 槛 ， 也 加 快 了 房 地 产 开 发 的 步 伐 ； 一方 面 反 映 了 房 地 产 业 在 投 资 中 的 拉 动 作 用 ， 同 时 通 过 加 快 开 发 带 动 存 量 以 合 理 价格 快 速 消 化 ， 并 保 证 后 续 供 应 ， 平 抑 房 价 增 长 ； 另 一 方 面 可 以 增 加 开 发 商 开 发 信心 ， 提 高 拿 地 的 积 极 性 ， 使 得 土 地 市 场 尽 快 走 出 目 前 相 对 低 迷 的 局 面 ， 助 力 整
12、个楼 市 全 面 复 苏 。二、 区域市场研判在 经 历 2008年 的 深 幅 快 速 调 整 的 基 础 上 ， 受 政 策 调 控 影 响 ， 2009年 第 一 季 度 东莞 房 地 产 市 场 运 行 进 入 一 轮 反 弹 行 情 。 经 过 2 市 场 需 求 集 中 释 放 ， 进 入 4月 份 ，商 品 房 新 增 供 应 在 五 一 小 黄 金 周 的 带 动 下 提 前 集 中 放 量 ， 市 场 供 应 新 货 旧 货 同 时 上 市 ，总 体 供 应 压 力 较 大 ； 市 场 需 求 仍 然 持 续 释 放 ， 近 几 月 东 莞 商 品 住 宅 需 求 得 到 了
13、 迅 猛释 放 ， 投 资 需 求 亦 得 到 了 一 定 激 活 ， 构 成 成 交 井 喷 因 素 之 一 。 除 受 到 利 好 政 策 扶 持 及经 济 大 环 境 改 观 的 支 撑 外 ， 在 高 质 素 产 品 带 动 下 ， 在 成 交 井 喷 利 润 驱 使 下 ， 东 莞 房 价呈 现 “抬 头 ”趋 势 。 随 着 楼 市 存 量 的 迅 速 消 化 ， 楼 市 供 求 压 力 减 缓 明 显 ， 加 之 随 着07年 高 价 地 块 的 逐 渐 开 发 入 市 ， 未 来 房 价 上 行 压 力 明 显 ， 后 市 预 计 将 面 临 “房 价 走高 ， 成 交 走 低
14、 ”的 担 忧 。2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 075590317891、 土 地 市 场 分 析2009年4月土地挂牌交易情况宗地价格地块编号 土地位置 用途 面积（） 起始价（万元）成交价（万元）地面地价（元/）楼面地价（元/） 买方2009部工业园莞城园区内 工业 96118 3807 3807 396 东莞宏大电 器制品2009溪镇土桥 村 商住 40000 5050 5050 1263 701 伦瑞祥2009田镇横流 村 商住 7448 1800 1800 2417 1007 东莞市盈丰房地产开发2009街
15、镇珊美 村 商住 5204 3540 3550 6822 1795 东莞市伟柏 实业2009碣镇鹤田 厦村 商住 30582 9200 9200 3008 1504 东莞达鑫实 业发展20094007 横沥镇横沥 村 商住 60 2050 2868 820 东莞市广盈 实业投资20094008 塘厦镇塘厦 社区 办公 90 790 6309 数据来源：东莞市国土资源局09年 第 二 季 度 伊 始 ， 出 让 成 交 的 商 住 土 地 逐 渐 增 多 ， 土 地 市 场 开 始 逐 渐 兴 起 。 可以 看 出 地 块 虽 依 然 以 底 价 成 交 为 主 ， 竞 拍 者 很 少 ， 但 随 着 楼 市 的 回 暖 ，
