房地产测量与土地管理

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1、房地产测量概论1.房地产测量的特征：以权属为核心，以权界为基础，以房屋的平面位置和面积为重点. 定性定界定位定量定价定质2.房地产测量分为房地产基础测量和房地产项目测量。3.房地产测量的特点： （1） ，测绘内容的区别。 （2） ，成果产品的区别。 （ 3） ：测图比例尺的区别。（4） ，成果效用的区别。 （5） ，测量精度的区别。 （ 6） ，测量周期的区别。 （7） ，检查与验收标准的区别。（8） ，对从业人员素质要求的区别。4.房地产测量的内容一，已有资料的收集、分析与利用二，测区踏勘和技术设计三，房地产平面控制测量四，房产调查五，房产图测绘六，房产勘丈与分摊计算七，变更测量八，检查、验

2、收、审核5.房地产测量术语 一.地上层数：房屋 0.00 以上的自然层数，采光窗在室外地坪以上的半地下室，计入自然层数。地上层数用整数表示。二，地下层数：房屋 0.00 以下，其室内层高在2.20 以 上的地下室。地下层数用负数表示。6.房地产登记制度类型不动产物权的设立、变更、转让，以法登记，发生效力。为经登记，不产生效力。一，契据登记制（又称对抗要件主义）房地产产权的设立、变更、转让在当事人订立合约时即可生效，以契约为生效条件，不以登记为生效条件。二，产权登记制（又称登记要件主义）1） ，权利登记制是国家设专门机构，对不动产的权利取得及变更进行登记。权利登记制是强制性登记，具有公信力，一经

3、登记，即具有确定之效力。2） ，托伦斯登记制7. 建筑物区分所有权随着 住宅商品化，建筑物向多层、高层发展，一幢高楼通常为众多住户所有，这种建筑就是区分所有建筑，这种权利就是建筑物区分所有权。8. 第三条规定： 国家依 法实行国有土地有偿、有限使用制度。对于国有土地使用权的出让，必须对顶一定的年限。1） ，居住用地70 年;2) 工业用地50 年； 3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年； 4）商业、旅游、娱乐用地40 年； 5）综合或者其它用地50 年（上海墓地为 70 年）房地产平面控制测量概述1.平面控制点的布设原则和精度要求房地产平面控制点布设原则与其它控制点布设一样， 应遵循从

4、整体到局部、从高级到低级、分级布设的原则，也可越级布设。点的基本精度要求：1）地籍平面控制点的精度要求各级地籍平面控制点相对于起算点的点位中误差不超过 0.05m 。2）房地产平面控制点的基本精度要求末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过 0.025m 。2.测绘基准一平面坐标系统房地产测绘应采用国家坐标或地方坐标，统一采用高斯正形投影。采用地方那个坐标系时应和国家坐标系联测。二高程基准房地产测绘一般不进行高程测量，需要进行高程测量时高程基准应采用1985年国家高程基准。3.平面控制点的内容房地产平面控制点包括基本控制点和一般控制点。基本控制点：包括二、三、四级平面控制点。一般控制点：包括一

5、、二、三级平面控制点。4.平面控制点的密度1） ，地籍平面控制点的密度：城镇地区城区内一般为每隔100200 米一点，郊区或建筑物稀疏区一般为200400 米一点，农村地区一般400500 米一点 。2） ，房地产平面控制点的密度：建筑物密集区一般为每隔100 米 左右一点，建筑物稀疏区一般为没隔200 米左右一点。房地产调查1 房 地产调查的目的和内容目的 ：获取房地产各要素资料，通过确权审查、实物定质定量，认定房地产权界及其归属，最终充实完善房地产测绘的各种资料，为房地产管理提供可靠并能直接服务的基础资料，为房地产测量做好准备。内容： 1) 房地产坐落调查2) 房屋用地权界即丘界用地的调查

6、3) 房地产权属状况调查4）房产权界状况调查5）房屋状况调查6）地理名称和行政境界调查2. 房地产测量号及其作用房屋用 地的调查与测绘以丘为单元进行。房屋调查与测绘以幢为单元分户进行。任意一 个产权单元都需要由街路号、丘、幢、层、户定义和管理并以此来查询。房地产 权证的唯一标识号，它由街路号+丘号 +幢号 +层号 +户号共同构成。3.房屋用地调查（以丘为单位进行）内容： 用地坐落、用地人、用地单位所有权性质、土地性质、用地等级、权源、用地分类、用地面积、界 标和用地纠纷等基本情况。房屋调查薄应采用专门的“房屋用地调查表” ，并绘制用地范围略图。4丘的定义，划分，编号定义：丘是指地表上一块有界的

7、地块。一个地块只属于一个产权单位时称独立丘，一个地块属于几个产权单位时称组合丘。权属界限的表示，要绘制分丘图。划分 ：有固定界标的按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分。一般以一个单位、一个门牌号或一处坐落划分为独立丘，当用地单元混杂或用地单元面积过校时划分为组合丘。编号：以进行房产区划分的丘编号丘的编号按市、市区、房产区、房产分区、丘五级进行丘号的编立。格式：市代码（2 位） +市辖 区（县）代码（2 位） +房产区 代码（ 2 位） +房产分区代码（2 位） +丘号 （ 4 位） （ 00019999 ）丘号编 立顺序，以房产分区为单位，从北到南、从西向东成反S 形编 列。在变更测量

8、或修补测量中，新增的丘号接原编号顺序连续编立。4.房屋用地情况的调查1） 产 权性质城市市 区的土地属国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法 律规定属于国家 所有以 外，属于集体所 有。土 地的所有性质只 有国家所有和集体所有两种情况。2） 权 源权源即房屋用地使用权的来源。权源调查主要是调查房屋用地 使用权的单位和 个人取 得其使用权的时 间、方 式及数量。时间 以获得土地使用权正式文件的日期为准。取得土地使用权的方式有征用、划拨、出让和转让等。数量以文件中规定范围内的面积为准。5.幢定义：幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。编号：以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数

9、字1， 2， 3 .，顺序按倒S 形 编号。幢号注在费那个屋轮廓线的左下角，并加括号表示。6.房屋产权人的调查房屋产 权人是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其它组织、和自然人。私人所 有房屋，有产权证的按产权证上产权人姓名记录。产权人已死亡，应注明代理人 的姓名；产权是共有的，应注明全体共有人的姓名；房屋是典当的，应注明典当 人的姓名及典当情况；产权人已死亡又无代理人，产权归属不清或无主房地产， 以“已亡” 、 “不清” 、 “无主”注记。没有产权证的私有房屋，其产权人应为依法建房或取得房屋的户主的户籍姓名，并应调查未办理产权的原因。7.墙体归属、产权

10、纠纷和其他项权利记录1） 墙 体归属的调查：房屋墙体是房屋的主要结构，严格地讲墙体和其他结构 本身是整幢房屋 所共有 的，这里讲的是 墙体归 属主要是指墙体 投影面积 的产权归属，其 产权归 属涉及产权人的 权利与 权利方位关系， 调查房屋 墙体归属，是定 界确权 和测绘房地产分 丘图、 分户图的重要依 据。墙体 归属以权属单元 为单位 调查。墙体的归 属根据 具体情况可划分 为自由墙 、共有墙和借墙 三种。 墙体归属调查时 ，依据 相应的产权产籍 资料，由毗邻各权利人共同确定，并及时在权界示意图中加以记录表示。2） 产 权纠纷 ： 如产权产籍资料及权利人双方对某以界墙归属存在争议，难以 确定

11、时，应及时 做好协 调工作，并在主 管部门 的指导下尽量对 争议部位的权属依法加以明确。3） 他 项权利：由抵押人与抵押权人以契约的形式在房屋所有权上设置的其他权利，是担保物权的一种房产图测绘1.定义、分类、作用定义： 是在房地产平面控制测量及房地产调查完成完成后所进行的对房屋和土地使用状况的西部测量。分类： 按房产产权、产籍管理的需要，分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房产分户平面图。作用：1)房产分幅图的作用：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图， 是测绘分丘图和分层分户图的基本资料，同时也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。房产 分幅图以幅绘制2)房产分丘图

12、的作用：反映本丘内所有房屋及其用地情况、权界位置、界址点、房角点、房屋建筑面积、用地面积、四至关系、房屋要素代码、权利状态等各项房地产要素，也是绘制和核发房产证的基本图。房产分丘图以丘为单位绘制。3)房产分层分户图的作用：在分丘图基础上绘制的细部图， 以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，是根据各房屋的权属状况，对各户房屋的坐落、层次、平面形状、各部位尺寸、阳台面积、墙体归属、权利状态、产权面积、共有分摊面积及其用地范围等各项房产要素进行表达，以 明确异产毗连房屋的权利界线，供 发房屋所有权证的附图使用。房产分层分户图以产权登记户为单位绘制。4)房产测量草图的作用： 房产测量草图包括房

13、产分幅测量草图和房产分层分户测量草图。房产分幅测量草图是地块、建筑物、位置关系和房地产调查的实地记录，是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始根据。 在进行房产图测量时，应根据项目的内容要求绘制房产分幅图测量草图。 房产分层分户图测量草图产权人房屋的几何形状、边长及四至关系的实地记录。房产 测量草图的测绘范围：一般包括房屋、用地草图测量、全野外数据采集测量草图和房屋分层分户草图测绘。2.房产图的坐标系统与测图比例1)房产 分幅图应与房产平面控制测量系统相一致，采用国家坐标系统或沿用该地已 有的城市坐标系统，地方坐标系统应尽量与国家坐标系统联测。根据测区的地理位置和平均高程，以投影长

14、度变形不超过2.5cm/km 为原则选择坐标系统。面积小于25 平方公里的测区，可不经投影，采用平面直角坐标系统。房产图一般不表示高程。2）房产分幅图的比列尺课分为：城镇建区一般采用1：500 比例尺测图；远离建成区的工矿区、企事业单位及其相毗连居民点也可采用1： 1000 的比例尺测图。3）房产分丘图的精度要求界址点等级限差中误差一 0.04 0.02 二 0.10 0.05 三 0.20 0.10 3.房产分层分户图测绘的内容和要求房产分 层分户图的内容包括房屋的权界线、房屋边长、墙体归属、楼梯、走道、套内建筑面积、共有建筑面积、 层次、 户号等。 房屋边长实量，取位注记至0.01m 。不

15、规则房屋边长丈量应加量辅助线，共有部位应在范围内加注. 房屋勘丈、计算与分摊1.面积量 算是指水平面积量算，其内容包括地块面积量算和土地利用面积量算，而且面积计算单位为平方米，计算值到小数后1 位。2.房屋建 筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且有上盖，有围护物，结构牢固，有实际使用功能，层高2.20m 及其以上的永久性建筑的外围水平投影面积。3.房屋面积计算规则1） 独 立户室内已封闭的花园房屋和阳光屋，按其水平投影面积计算。2） 门 廊、有柱雨蓬，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。4.计算一般建筑面积的范围1） 与 房 屋相连有上盖无柱的走廊、

16、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2） 未 封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。5.不计算建筑面积的范围1） 层 高低于2.20 的房屋、夹层、插层、技术层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。变更测量1.定义 ：一般指一幢建筑，在完成第一次房屋建筑绵竹面积测量之后，因建筑的改建或扩建、建筑功能的改变、建筑内部空间划分修改、一户或多户专有面积的权属界线变更、或建筑的相关属性更改等涉及权界调整和面积增减变化等而重新进行的房屋建筑面积测量。2.内容：包括现状变更测量和权属变更测量。3.变更测量的程序1）准备工作：在变更测量之前，应到城建规划部门、房产登记中心、房地产管理部门、拆迁管理单位等部门收集房地产变更信息资料并进行归类、列表，调阅已有房地产图集等资料，作为现场调查的基础资料。确定修测范围，并根据原图上的平面控制点的分布情况和现有的测量仪器设备，选择变更测量方法。2）变更要素调查：根据所收集的变更资料，实地进行房地产变更要素调查，掌握各项房地产要素变更的具体情况，