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1、成本法练习题 (后面有答案 ) 一、单项选择题：1成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是( ) A价格D生产费用c劳动价值D成本加利润2从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其( )。A生产费用B 过去的生产费用c未来的生产费用D现在的生产费用3从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于( )即买方愿意支付的最高价格，不能高于他预计重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价， 他还不如自己开发建设。A替代原理D生产费用价值论c预期收益原理D价格构成原理4只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，以采用( )估价。A市场法6收益法C成
2、本法D假设开发法5成本法特别适用于( )的房地产的估价。A有收益交易少B无收益交易多c有收益交易多D无收益交易少6单纯建筑物的估价通常采用( )。A市场法B收益法C成本法D假设开发法7在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用( )。A成本法估价B收益法估价c市场法估价D，假设开发法估价8在现实中房地产的价格直接取决于其( )而非花费的成本，成本的增减一定要对( )增大有作用才能构成价格。A市场成交价格B效用C开发成本D交换价值9运用成本法估价的一项基础工作，是搞清( ) A房地产成本B房地产价格c房地产价格构成D房地产重置价格构成10在完善的市场经济下土地取得成本一般由购置
3、土地的价款和购值时应由（）构成A买卖双方同时缴纳的税费9卖方缴纳的税费c买卖双方各自缴纳的税费D买方缴纳的税费J1从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开，不能算做（）。A利润B利息c收入D收益12开发利润是正常条件下开发商所能获得的( )。A实际利润B平均利润C超额利润D正常利润13在计算开发利润时要注意( )与利润率的匹配。A 开发成本B计算基数C利润D投资14成本法最基本的公式为：房地产价格( )折旧。A重建价格B重量价格c重新购建价格D成本价格15对新开发区土地的分宗估价，( )是一种有效的办法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成土地收益也没有。A市场
4、法B收益法c路线价法D成本法16重置价格是采用( )的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。A 估价时点B现时c交易日期D建造时间17。重建价格是采用( )的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。A估价时点B与估价对象建筑物相同c以前D与估价对象建筑物类似18在一般情况下，( )适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备
5、，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。A重建价格B重置价格c重新购建价格D积算价格19( )适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等。A重建价格B重置价格C重新购建价格D积算价格20重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“( )”的体现。A预期原理B收益原理c替代原理D生产费用价值论21工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于( )的建筑物重新构建价格的求取。A具有重要价值B具有现实价值c具有巨大价值D具有历史价值22估价上的折旧是指由各种原因所造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估
6、价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额，扣除折旧即是进行( )。A减价调整B价值补偿c扣除差额D损耗补偿23经济折旧又称外部性折旧，是指( )本身以外的各种不利因素所造成的价值损失。A土地B建筑物c其他土地定着物D构筑物24、年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或( )来求取折旧的方法。A剩余价值B剩余自然寿命c 剩余经济寿命D剩余年数25、建筑物的经济寿命短于其自然寿命，它是( )的，相同类型的建筑物在不同地区寿命可能不同。A由经济因素决定B由物质磨损决定c由精神磨损决定D由市场决定26成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的( )。A折旧率B成新率
7、c剩余使用寿命D实际损耗程度27建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按( )计算折旧。A土地使用年限B建筑物的剽余经济寿命c土地剩余使用年限D建筑物的经济寿命28某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为70 年，建造期为3 年，建筑物的经济寿命为55 年，计算建筑物折旧的经济寿命应为( )。A52 年B55 年C58 年D70 年29某工厂厂房，建成5 年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50 年，建筑物的经济寿命为40 年，计算建筑物折旧的经济寿命应为( )。A40 年B45 年C50 年 D55 年30某办公楼，其土地使用权出让年限为50 年，建造期为3 年建筑物的经济寿命为
8、55 年，在这种情况下，计算建筑折旧的经济寿命应为( )。A50 年B53 年C47 年D55 年31 某旧仓库改建的超级市场， 在该旧仓库建成后5 年补办了土地出让手续， 土地使用权出让年限为40年 建筑物的经济寿命为55 年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命为( )。A40 年B45 年C50 年D55 年二、多项选择题 : 1成本法特别适用于如下房地产的估价( ) A 学校 B钢铁厂 c化工厂 D加油站 E公园2. 价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的而且还需要具备( )的条A生产成本高于市场平均成本B生产成本低于市场平均成本c自由竞争D该种商品本身可以大量重复生产E生产
9、成本等于市场平均成本3.在运用成本法时员主要的是( )。A区分计划成本和实际成本B区分实际成本和客观成本c结合实际成本来确定评估价值D结合客观成本来确定评估价值E结合市场供求分析来确定评估价值4. 运用成本法估价一般分为( )几个步骤进行o A按集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料B估算土地取得成本c涵算重新购建价格D测算折旧E求取积算价格5房地产的价格通常由( )几项构成。A土地取得成本B开发成本、管理费用c投资利息、销售费用D购买土地应缴纳的税费E销售税费、开发利润6在目前的情况下，根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成分为（)。A通过征收农地取得的，土地取得成本包括衣地征收
10、费、拆迁补偿费、安置补助费、育苗补偿费等B通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等c通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等D通过在城市中拆迁房屋取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费、基础设施建设费和土地使用权出让金等E通过在市场上“购买”取得的，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等7取得开发用地后的建筑物建造成本主要包括( )。A勘察设计和前期工程费B 建筑材料和建筑设备费c。基础设施建设贸、公共配套设施建设费D房屋建筑安装工程费E开发过程中的税费8估算开发利润应掌握(
11、)。A开发利润是开发商预期的利润B开发利润是所得税前的c开发利润是开发收入扣除开发成本后的余额D开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润E开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算9开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算，相应的利润率包括有 ( )。A直接成本利润率B全部成本利润率c投资利润串D市场利润率E成本利润率10确定重新构建价格时，应特别注意( ) A重新构建价格是估价时点时的B重新构建价格是现在的价格c重新构建价格是客观的D重新构建价格是开发成本、税金、开发利润的总和E建筑物的重新掏建价格是全新状况
12、下的价格，未扣除折旧11建筑物的重新构建价格的求取方法具体有( )。A 单位比较法B分部分项法C直接资本化法D工料测量法E指数调整法12.根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为( ) a 物质折旧B房产折旧c功能折旧D设备折旧E.经济折旧13物质折旧可进一步从( )几个方面来认识和把握。A自然经过的老化B正常使用的磨损c意外破坏的损毁D自然环境恶化E延迟维修的损坏残存14利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为( )经过年数应为（）剩余寿命应为( ) A自然寿命B经济寿命c实际经过年数D有效经过年数E剩余经济寿命15 求取建筑物折旧的方法，主要有（）A年限法B 成新折扣法c市场提取法
13、D综合分析法E分解法三、计算题1某商品住宅楼建于10 年前，由购买政府出让的土地而建，土地使用权年限为70 年，土地面积 1500 m2，土地出让价格（熟地）为每平方米1000 元，现时重新取得该类土地每平方米需要1600 元。住宅楼的总建筑面积为 3300 m2， 当时的建筑造价每平方米900 元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200 元。建筑寿命为50 年。其中门窗等损坏的修复费用为3 万元；装修的重置价格为40 万元，平均寿命为5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为100 万元，平均寿命为15 年，已使用 10 年。残值率为零。试评估该住宅楼现时的价格。2估价对象为一政府用办
14、公楼：土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2 于 2001 年 9 月底获得 50 年使用权，为钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2006 年 9 月 30 日的价值。摄集有关资料如下：(t)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料见下表；实例交易价格交易情况交易日期房地产状况a 2200 0 06、3、30 3% b 2050 0 05、12、30 -8% c 2380 306、5、30 +5% 从 05 年 12 月-06 年 9 月地价每月上升05c (2)当地征用农地的费用等资料如下；在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要10 万元的征地补偿、 安置等费用， 向政府交付土地使用权
15、出让金等每平方米150 元/m2，土地开发费用、税金和利润等每平方米 120 元/m2以上合计为城市边缘土地使用权年限50 年熟地的价格。该城市土地分为8 个级别， 城市边缘土地为第8 级，而估价对象处于第3 级土地上。各级土地之间的价格差异见下表：级别1 2 3 4 5 6 7 8 地价是次级土地的倍数1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 地价是最差级土地的倍数10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1 (3)建筑物的重置价格价为1100 元 m2。(4)建筑物耐用年限为60 年，无残值。试用成本法评估该办公楼06 年 9 月 30 日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取 (如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。参考答案：一、 1A 2B 3A 4C 5D 6C 7 A 8B 9C 10D 11A 12B 13B 14C 15D16A 17B 18B 19A 20C 21D 22A 23B 24C 25D26B 27A 28C 29B 30A 31D 32B 33A 34C 35B 二、1ABCE 2CD 3BE 4ACDE5 ABCt 6DCE
