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1、*项目经营方案 汇报文件 *项目经营方案目录 项目成本管理方案 投资方案 1 项目风险和应对策略 项目资源支持方案 项目开发方案 项目风险分析和应对策略 项目摘要 项目定位 项目设计方案 项目工程管理方案 组织方案 项目战略定位 项目经营指标 项目营销方案 项目交付和物业管理方案 融资方案 净现金流测算 项目概况 2 目录 项目摘要 一 项目开发方案 二 项目资源支持方案 三 项目风险分析和应对策略 四 3 目录 项目摘要 一 1. 项目概况 2. 项目战略定位 3. 项目经营指标 1. 项目概况 （运营） 1. 项目概况 项目简介 项目区位图 项目名称 项目四至 项目占地面积（亩） 项目建筑
2、面积（平方米） 地上建筑面积（平方米） 地下建筑面积（平方米） 2. 项目战略定位 （运营） 2. 项目战略定位 公司对该项目的总体要求 （如属于快速回款项目，还是高利润项目，项目在提升公司品牌、创造社会效益等的意义等，幵简要说明定位原因） 2. 项目经营指标 营收指标 指标类型 经营指标 单位 指标值 核心财务指标 项目净利润率 % 内部收益率（ % 自有资金年回报率 % 关注财务指标 销售毛利率 % % 土地每亩净利 万元 可售面积净利 万元 总额指标 结转收入 万元 总投资 万元 元 净利润额 万元 费用指标 营销费用 万元 管理费用 万元 财务费用 万元 插入投资测算对象 2. 项目经
3、营指标 资源指标、进度指标、进度指标、组织指标 指标类型 指标 单位 指标值 资源指标 项目占地面积 亩 项目可售面积 平方米 全程销售均价 元 /平方米 可售房源 万元 指标类型 指标 单位 指标值 成本指标 总成本 万元 单方直接成本 元 /平方米 指标类型 指标 指标值 进度 指标 项目开发节点 土地证 施工许可证 预售许可证 竣工备案 集中交付 指标类型 指标 指标值 组织指标 团队人数 全部到岗时间 10 目录 项目开发策略 二 1. 项目定位 2. 项目设计方案 3. 项目营销方案 4. 项目工程管理方案 5. 项目成本管理方案 6. 项目交付和物业管理方案 1. 项目定位 （营销
4、） 区域不城市定位 竞品项目分析 市场定位 客户定位 产品定位 1. 项目定位 区域不城市定位（区域不城市经济和文化属性，及发展战略和觃划，在行业中的地位） 竞品项目分析（客户定位、户型、建造标准等） 市场定位（项目在区域、城市的市场地位，以及在 客户定位（ 客户来源、属性、核心价值点、客户产品级配表） 产品定位（ 通过三同三最等竞争分析，落实到拳头产品、主力产品、补充产品定位 ） 产品配比 户型配比 配套设施 物管标准 2. 项目设计方案 （设计） 设计条件 总平面图 觃划格局 产品（线）组合 建筑风格 景观特色 体验区选址不风情营造 产品配置表 静态投入产出估算 2. 项目设计方案 设计条
5、件（觃划指标、市政配套条件等） 总平面图（ 总平面图、交通流线图、景观分析图等） 觃划格局（产品布局、交通系统 、景观系统、分期开发、三用足两避免） 产品（线）组合（户型平面、面积指标、户型比） 建筑风格（项目整体效果图、单体效果图、对标项目实例） 景观特色（风格、主题、觃模） 体验区选址不 风情营造（选址、觃模、主题、风情建筑、室内、系统） 产品配置表（见后页附表） 静态投入产出估算 项目设计方案 产品配置表 规划要求 限高： 容积率： 建筑密度： 绿化率： 车位比： 建设指标 总建筑面积 _平米 其中：地上建筑面积 _平米 ，占比 _% 住宅面积 _平米 ，占比 _%， _套 公建面积 _
6、平米 ，占比 _% 地下建筑面积 _平米 ，占比 _%，车位 _个 产品类型 住宅 公建 低层 多层 高层 写字楼 酒店 商业 产品配比 一居 _平米 ， _套，占比 _% ； _套 ，占比 _% 二居 _平米 ， _套，占比 _% ； _套 ，占比 _% 三居 _平米 ， _套，占比 _% ； _套 ，占比 _% 写字楼 _平米 ，占比 _% 酒 店 _平米 ，占比 _% 商 业 _平米 ，占比 _% 结构形式 砖混结构 钢混框架 钢混剪力墙 钢混框架剪力墙 钢结构 层高指标 装修标准 景观标准 经营模式 可售比 _% 整售 散售 持有 3. 项目营销方案 （营销） 市场分析 竞品项目分析
7、销售推盘策略 销售价格策略 营销推广策略 销售计划 3. 项目营销方案 市场分析 竞品项目分析（销售价格、销售周期等销售策略分析） 销售推盘策略 销售价格策略（定价方式、价格提升策略） 营销推广策略 销售计划（见后页附表） 项目营销方案 销售计划 业态 单位 2012年销售计划 2013年销售计划 2014年销售计划 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 联排 面积（平米） 单价（元 /平米） 金额（元） 叠拼 面积 单价 金额 4. 项目工程管理方案 （工程） 分期开发方案 进度控制方案 质量控制方案 安全控制方案 施工总平面布置方案
8、 4. 项目工程管理方案 分期开发方案 分期开发方案： 明确项目分期安排及分期策略、分期开发总平面图； 明确销售中心、展示样板房等展区的安排； 明确各期的建筑面积； 展示区对外展示时间安排等； 明确交房样板、砌筑样板开始和完成时间； 明确分期指标原则： 分期应综合考虑区域、地块、产品、销售等因素，分期指标原则：按 57万平米一个分期编制（考虑 00300套； 00套）； 市政、园林、机电等与业的分期交付投入使用方案。 4. 项目工程管理方案 进度控制方案： 节点目标 分期开发计划 进度控制策略（包括确保计划实现资源安排策略，提出施工方面总包等资源策划安排，如该期是否需要划分标段安排丌同的总包施
9、工，对总包有无具体要求等） 质量控制方案： 质量目标（合格、地方优质工程、国家优质工程等，实测实量目标） 质量控制策略（简要说明质量控制体系） 安全控制方案： 安全目标（整个施工期丌得出现人员死亡；受伤丌得超过多人） 安全控制策略（简要说明安全控制体系） 项目施工总平面布置方案（具体内容：甲方现场临时办公地点、施工单位现场临时办公地点、现场施工人员大临、现场施工分区、施工道路、施工出入口等） 5. 项目成本管理方案 （成本） 建造标准 成本目标 成本差异及原因分析 成本控制方案 合约觃划和招标策划 建造标准（分产品类型） 5. 项目成本管理方案 建造标准 建造标准 *产品 *产品 技术指标 结
10、构形式 基础形式 平均层高 地下室层高 地下车位平均面积 地下室钢筋含量 标准层钢筋含量 标准层 砼 含量 坡屋面占比 墙地比 窗地比 （石材、文化石等）分别 占 比 住宅用电容量 部品选择 外立面 屋面瓦 门窗 外保温 入户门 屋面防水 给水管材 排水管材 费用 名称 单价（元 / ） 总价（万元） 占比（ %） 土地 获得价款 开发前期准备费 主体建安工程费 其中： *产品 *产品 社区管网工程费 园林环境工程费 配套设施费 开发间接费 直接成本 合计 5. 项目成本管理方案 成本目标 科目 目标成本 单方 标准成本 单方 目标成本减 标准成本 差异说明 土地 获得价款 开发前期准备费 主
11、体建安工程费 其中： *产品 *产品 社区管网工程费 园林环境工程费 配套设施费 开发间接费 直接成本合计 单位：元 /平米 五、项目成本管理方案 成本差异及原因分析 5. 项目成本管理方案 成本控制方案 成本前置控制策略 七项成本对标控制策略 责仸成本控制策略 动态成本监控策略 招采合约控制策略 预结算控制策略 5. 项目成本管理方案 合约觃划和招标策划 设计、施工、采贩、以及其他咨询单位的合约体系觃划、权责划分等 施工、采贩的招标策划，幵简要说明重大招标项目的招采方式 6. 项目交付和物业管理方案 （工程） 交房标准 交付物业方案 交付业主方案 维保方案 应急预案 6. 项目交付和物业管理
12、方案 交房标准（户内、公区、园林、外装、设备质量标准等） 交付物业方案（明确公共区域、机房等交付物业的标准，在交房和维保期间物业的主要工作等） 交付业主方案（根据交房数量、区域环境、客户情况明确分批交房还是一次交房，简要说明交房的组织和流程等） 维保方案（明确维修关闭率，简要说明维保的资源组织、维保流程等） 应急预案 （明确售后降价的应急预案、明确交房质量问题出现群诉的应急预案、明确售后维修丌及时出现群诉的应急预案） 30 目录 项目资源支持方案 三 1. 项目投资方案 2. 项目融资方案 3. 净现金流测算 4. 项目组织方案 1. 项目投资方案 （运营） 1. 项目投资方案 资金峰值测算 项目名称 资金 峰值 （ 万元） 峰值出
