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1、（1）富兰克林成交法这种主法适用于善于思考的人，如：“李锐先生，在美国人们把富兰克林看成是最聪明的人。他遇到问题举棋不定时，会拿出一张纸，从中间划一道，将有利和不利全都列出来， 分析得失 , 。现在看来， 除了你觉得本案离您工作地点略远一点外，其余的都是国内顶级社区所具有的，您还忧郁什么？”（2）非此即彼成交法这是常用的、非常受欢迎的方法。“不是A，就是B” 。记住！给顾客选择时一定不能超过两个，否则他会迷惑犹豫。可以这样问： “您是首付20%呢还是首付30%” 。（3） “人质”策略成交法我的车出了点小毛病，空调声音不对劲，送到车场一说，车场老板说：“看看吧，可能是小毛病” 。第二天，我去车
2、场，老板大声说：“禹先生，你看你的车”。我的车被高架在空，地下有空调一组排档复速系统的零件。最后，车场老板说：“ 全修好得8000 元啊 。无奈，我认了” 。在销售中， 尽量说服客户交定金，先交 500 元房号保留金也行。这样， 客户反悔的机会就没有了。（4）单刀直入法(主要用于多次犹豫举棋不定的客户！）慎用！当您和客户僵持一段时间，就价格、 付款、 户型和其他方面不能达成一致情况下，你或者可以选择将自己的底牌一下子抖给对方。“价格和档次是一样的，买房和买菜不一样，你不可能花15 元/月的低价得到ISO9002 的物业管理服务， 您看您也别让我为难，刚才我们主管也来了，最多96 折。您实在不满
3、意，咱们就交个朋友吧”。这是一种冒险的谈判方式，但这使交易能继续下去，因为压力是双方的。（5）决不退让一寸成交法（主要用于购买意向坚定，试探是否可以打折少价的客户）“房地产业不同其它行业，它的定价， 规则和内涵丰富得多，都说“一生幸福一次选择” ， 而且您看这房子您也很满意，价格确实是公司统一制定的。您首付先付30 还是 50 呢？”（其中还存在一个引导客户转向下一个问题的策略）在价格上要一口价，决不退让， 要退让，也得假装去请示，因为只有这样， 客户才觉得你珍惜。否则让价太顺得，客户反而觉得有水分，反而不客易成功。（6）家庭策略成交法有人说， 大家子一起来买房时最难对付，七嘴八舌， 不知所云
4、。 这是业务员没有用心。你一定要观察出谁出钱？他买房的目的？是为儿女，还是为老娘？那个“影子” 就是最有发言权的人。如：北京加拿大别墅位于京昌路B8 出口， 96 年高速没有修时，离北京北三环路的直线距离12 公里，售价当时是1500USD/建筑平米的天价。 6 月份一个倾盆大雨后的下午，二辆车载着一家子，带首一个老太太到中轴路的售楼处，我让两个业务员带着去看房，这二位均是小伙子，一个半小时之后，两名业务员回来了，那一家子没有跟着来。我很纳闷，因为他们是带了2 万元定金来的， 人怎么就走了呢？不是说老太太的老家就是昌平南口，就喜欢在这养老吗？两位业务员汇报说：“刚下完雨，小区道路还未修好，路不
5、好走，老太太没上去看。”当时就把我给气晕了。我说“傻小子！我派你们两个去干什么？不就是要你们做她儿子， 背着老太太进去看房吗？你们如果真的背着老太太进去了，这 260 平米的房子就卖定了，连个小姑娘者能做的，你们就做不到吗？”。（7）蜜月成交法是指在一方 （男方或女方） 犹豫之际博得另一方的好感，由另一方来说服犹豫的那方。这实际上是 “战略联盟” ，对年轻的夫妻尤为有效。如： “您们不是在度蜜月吗？你们在一起真、完美。 你们结婚几年了？三年呀？像还在度密月。为什么不考虑把爱巢搬到这里来呢？只有 XXX这样的项目才能陪衬你们的爱情，温情脉脉、自由而浪漫”。虽然这样的话是很肉麻， 但是记住！ 人在
6、受到称赞时是分不清真和梦的，你还必须做出认真、严肃地夸奖他们得姿态。（8）诛心策略成交法这实际上是考验你的描述能力，是考验你能够给客户带来一个什么样的梦。说到客户心里的梦并无限夸大。那时你所描述的它才最有价值，客户也就认了。有 16 个大卖点， XXX 项目在智能、环境、户型及建筑风格上属于顶尖社区，而且它最引人之处在于它的纯粹。主流设计师MARKS先生是近年来的第一位主张东西方园林艺术融合的设计师， 而 YORK 先生执笔别墅和公寓的设计，体现的是纯粹的欧洲风格。MARKS先生把所有的单体楼像星星般散落在一个椭圆型的河道上，概念同国家大剧院一样：体现出水晶宫般的梦幻色彩和充满诗意的深层意境。
7、所有学英语的人，谁不喜欢这样的社区？除了XXX ，在近10 年内谁会有这样的势力建造出独一元二的生态社区？XXX项目就是身份地 位的象征，谁不期待，谁不心动？（9）退让成交法当客户快要被说服了，还有一点动摇， 需要一点外力时可运用这种方法。在房地产销售中，客户只有责任：付款了承诺物业管理费公约。客户的着眼点往往在折扣、付款方式、是否送装修、是否送小花园、是否免12 年的物业管理费等。退让成交法需要销售副总监和总监的配合。如： “您今天要付50%的房款的话，我同领导商量把留给别人的那套128 平米的签给你”； “您马上能定下来的话可以按上期推广价卖给您”。有得有失嘛，客户在表面上占了上风，因此他
8、会乐意接受。（10）恐吓成交法这是一种用来创造紧迫感的压力成交法。这种成交法对那种心动而犹豫不决的客户最管用。推销之始你要用心，真诚地展示和推广XXX 楼盘的主要细节，解答客户关心的问题，等客户心动了，可用这种方法。创造紧迫感不三种方法：（a）项目热销，还不赶紧定，就要失去这个机会（b）某一经典户型快销售完了（c）价格马上升或折扣期限已到期。记住！任何时候都要强调项目热销。一般的做法是要求业务员尽量将客户统一约到某一时段去售楼处。只要有客户签定金，其余的客户就感到压力。要点：你必须是真诚的、项目足够说服人的，否则听起来很假，你反而会失去这个客户。(11)大脚趾成交法大脚趾成交法又称故意出错成交
9、法。出错的目的试探客户是否真心购买，另外， 价格出错是给客户以压力。 “A 户型的总价28 万 4 千元，您算一下 , ” “怎么会这么贵呢？” “啊，是我弄错了， 4000 元的价格下个月才执行，我拿错价单了，现在的价格的是3750 元/平米” ，传达这种信息客户不仅生气，还看着你脸红的样子，认为你是个诚实的人。（12）回敬成交法回敬成交法又称豪猪法，是用问题来回答问题。好比你站在镜子前你笑镜子里的你也笑一样， 当客户蛮不讲理或退缩时你就回敬他。这时你可用一种疑惑不解的音调和略带吃惊的表情，客户会明白你要表达什么。“XXX 在二环外，太远了” （客户）“你觉得太偏僻了” （往往业务员跳出来反
10、驳）“我是说离我家远了一些，我很难接受”（客户）“你很难接受了？” （业务员）“另外，价格太贵了” （客户提出异议）“太贵了？” （业务员回敬）“我付不了这么多首付款”（这才是问题的关键）“我理解，您为什么不做按揭呢？，我出面帮您！”这是一场战争。 （而付款方式95%的客户选择了按揭） 。（13）ABC 所有问题解决成交法ABC 成交法是最简单的成交方法。像 ABC 一样，它由三个问题（步骤）构成。当你平稳结束了推销过程，没有听到过多的消极回误码或异议时，可以使用这种方法业务员：还有什么问题吗？客户：有，比如：,业务员解答和解决完毕所有问题后客户：基本没有了业务员：这么说您都满意？客户：暂时没
11、有问题业务员：那我就填合同了，您首付多少？（14） “我想考虑一下”成交法此方法也叫咄咄逼人成交法，如果客户说我要考虑一下，实际上是一种借口，它的真正含义是他还没有准备好。客户不想说是或不，他不想伤害售楼员的感情，他想逃离压力，因为客户感觉到自己已往里陷了，而多的信息还未得到，还没有足够的信心。客户：我考虑一下业务员：这么说您还没有信心？客户：物业管理费这么贵？业务员： ,客户：我还是考虑一下，好吧？业务员：你能直接告诉我您最不放心的是什么吗？是* ？是 * ？是 * , ？客户：对工期，我最不放心的是工期。当客户提出考虑一下的借口时，你一定要先孤立异议，继而咄咄逼人地将客户所担心的问题全部说
12、出来。没有遮羞布，问题也就能够解决了。（15）次要问题成交法次要问题主要是指客户对项目细节提出一些异议，而这些细节又无伤大雅。如“我们选用美国原厂的OTIS 电梯还是用三菱”？之类问题，实际上两种电梯属于同一档次产品， 不过是客户个人的品牌和消费偏好不同而已，对客户提出的次要细节应认真地回答或干脆说 “世界上任何一种产品是十全十美的，您的意见非常宝贵，但是项目的方案早已定了，电梯也买了，我们只能在以后的项目中考虑您的建议”。这样回答的前提是，此类问题对签约实在不构成威胁。（16）勇士成交法人类社会到了21 世纪，科学技术的发展步入量子时代，但从远古到今天，人类的心智并没有发生变化，如意志力。
13、作为业务员， 你一定要有钢铁般的意志，成为生意场上的勇士。方法是：客户说什么，你同意什么，最后把压力转给客户。客户：太贵了业务员：是太贵了（沉默）客户：我不喜欢这种瓷砖业务员：我实在无法回答，因为你的想法是结论性的。最后，客户感到了压力，你马上可以反客为主了（17）档案成交法档案成交法又称羊群成交法，你可以告诉客户他未来的邻居是谁，已有谁认购， 已有谁入住。已入住者和已认购者是社区的档案，突现* 的品位，客户在“名人”和“同类”面前只好迫于压力冲动。也变成一个档案！（18）第三者出面成交法针对逻辑思辩能力强的客户，几经回合拿不下来怎么办？你不妨叫一位第三者：律师、工程师、同行，也可以建议客户自
14、带。在专业人士面前，你的规范、你的业务水平、你的公道会博得第三者的认同。第三者仲裁的结果：买吧，没错！（19）以柔克刚成交法产品比较法至柔则至刚！ 水虽无力但润万物也！从心理学上讲，女性在房地产销售中面对北方大男子往往占主动地位，因为女性的温柔给人以可信任感。在谈判中明显弱势方往往能占便宜也是这个道理， 谈客户不是斗嘴，不要显口舌之利，介绍要客观， 让客户三分又如何？最后还不是交钱给你？！（20）产品比较法是指拿别的项目与XXX 项目做比较。 比较的应该是同档次项目或可替代的项目。切记！比较时一定将话留三分，不要用语言中伤别的项目，介绍要客观入理，这样， 客户心理天平才会倾向于你。（21）坦白成交法坦白成交法就是将项目的优缺点全盘托出“您看着办？” 、 “我就有这份自信” 、 “没有必要隐藏缺点” 。这种推销方法适合于心眼小的客户，他们一定惊讶而狂喜，为你的诚实而叫好。 “不买 XXX ？没道理呀！ ”（22）感动成交法你推销的不只是产品和服务，也是一种生活方式，一份感受感情。你在任何时侯都应怀着“服务” 的心态， 一次次送资料， 下班后还一次次等待迟到的客户。日常的短信息问候，电话的嘘寒问暖。你还必须有站在客户角度分析问题的眼光，让他觉得你是在真心实意帮他，到这个程度，客户只有感动的份了，既一单进帐，又赢得朋友了。
