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1、第一节成本法的基本原理一、成本法的概念和理论依据成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法，所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是人们通常所认为的成本，而是价格。成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，成本法的
2、理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价， 他还不如自己开发建造( 或者委托另外的人开发建造) 。例如，该房地产为土地与建筑物合成体的房地时，买方在确定购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块相当的土地，它的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似的建筑物，它的现时费用又是多少，此两者之和即为自己愿意支付的最高价格。如果所购买的房地中的建筑物是旧的，自然还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。由上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价
3、( 包含正常的费用、税金和利润) 。由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。二、成本法适用的对象和条件只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价，但成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。另外，成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。在房地产保险 ( 包
4、括投保和理赔) 及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为，在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发生全部损毁的，有时也需要用完全重置的办法来解决。运用成本法估价值得注意的是：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”，是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争( 即可以自由进人市场) ，二是该种商品本身可以大量重复生产。其原理如下：首先假设价格正好等于成本加平
5、均利润，并假设此时的供给也正好等于需求，然后假设有某个因素引发了供大于求。在供大于求时，由于供求规律的作用，价格会下降；价格下降而成本已经发生，则利润会减少；利润减少使开发商得不到其原先期望的利润，开发商就会缩小投资规模或转产；开发商缩小投资规模或转产就会使以后的供给减少，供给减少而如果需求不变就会出现供小于求，供小于求就会使价格上升，价格上升就会使利润增加，利润增加就会重新吸引投资，重新吸引投资就会使供给增加，供给增加就会出现新一轮的供大于求。如此往复。显而易见，如果不是在长期内，没有自由竞争，商品本身不可以大量重复生产，这个循环就不能成立，价格就不会等于成本加平均利润。实际上，即使具备这些
6、条件，价格等于成本加平均利润也是偶然的，价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。因此，开发成本高并不一定意味着房地产价格就高，开发成本低也不一定说明房地产价格就不该高。当求大于供时，房地产价格可以大大高于其开发成本；当供大于求时，房地产价格可能低于其开发成本。也正是因为房地产价格与房地产的开发成本不是始终成正比，才出现了赚钱与赔钱的问题。从一个开发项目来看有赚钱与赔钱的问题，从一个开发企业来看也有赚钱与赔钱的问题。懂得了上述原理之后，并不意味着不具备上述理想条件就不可以采用成本法估价，而是要求在运用成本法时注意“逼近”，其中最主要的是下列两个方面：一是要区分实际
7、成本和客观成本。实际成本是某个开发商的实际花费，客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费，在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价格。当市场供大于求时，价格应向下调整，当求大于供时，价格应向上调整。在后面我们将会看到，折旧中之所以有经济折旧也是出于这方面的考虑。成本法估价比较费时费力，重新购建价格和折旧的估算都有相当的难度。尤其是那些较老的、陈旧的房地产，往往需要估价人员针对建筑物进行实地勘察，依靠其主观判断。因此，成本法估价要求估价人员有丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建材方面的知识。三、成本法的 * 作步骤运用成本法估价一般分为下列4 个步骤进行
8、：1搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；2估算重新购建价格；3估算折旧；4求取积算价格。第二节房地产价格构成运用成本法估价，需要懂得房地产价格构成。房地产价格的实际构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能不同。另外，房地产价格构成还取决于对其构成项目的划分。划分的标准或角度不同，价格构成内容也会不同。在实际运用成本法估价时，不论房地产价格的构成如何，最关键的是要调查、掌握当地从取得土地一直到建筑物建成交付使用的全过程中，所涉及的税费种类、支付标准及支付时间，既不可有重复也不可漏项，在此基础上再针对估价对象的实际情况确定其价格构成并估算各构成项目。下面以取得土地
9、建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，并从便于各构成项目估算的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由下列6 大项构成： (1) 土地取得成本； (2) 开发成本；(3) 管理费用； (4) 投资利息； (5) 销售税费； (6) 开发利润。一、土地取得成本土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。在目前情况下，土地取得成本的构成根据房地产开发取得土地的途径分为下列3 种：1通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等。2 通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地
10、取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等。3通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费( 如交易手续费、契税) 。二、开发成本开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：1勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、 规划、 勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用；2基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用；3建筑安装工程费，包括建造房屋及
11、附属工程所发生的土建费和安装费；4公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用；5开发过程中的税费。三、管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、 差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来估算。四、投资利息投资利息与会计上的财务费用不同，它包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息。另外，从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与其应获的利润分开，不能算做利润。五、销售税费
12、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商( 卖方 ) 缴纳的税费，又可分为下列3 类：1销售费用，包括广告宣传、销售代理费；2销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；3其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。上述 3 类销售税费，通常是售价的一定比率，特别是销售税金及附加，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来估算。六、开发利润现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入 ( 售价 ) 减去各种成本、 费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，需要求取的，开发利润是要先估算的，所以，运用成本法估价需要先估算出开发利润。估算开发利润应掌握下列几点：1开
13、发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售税费。2开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。3开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：（1）计算基数 =土地取得成本 +开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：所以，在估算开发利润时要注意计算基数与利润率的对应，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率，反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，
14、同一个开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来估算，所得的结果都是相同的。第三节成本法的基本公式一、最基本的公式成本法最基本的公式为：积算价格 =重新购建价格折旧上述公式可针对下列3 类估价对象而具体化：(1) 新开发的土地； (2) 新建的房地产 ( 此处指房地、 建筑物两种情况 ) ；(3) 旧的房地产 ( 此处指房地、建筑物两种情况) 。新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而给予适当的增减修正。求取新开发土地的价格、新建房地产的价格和旧房地产的重新购建价格的基本步骤是：(1)
15、 搞清房地产价格构成； (2) 估算各构成部分的金额；(3) 将各构成部分的金额累加。二、适用于新开发土地的基本公式新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在城市旧区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下成本法的基本公式为：新开发土地价格 =取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润上述基本公式，在具体情况下又会有具体形式。如新开发区土地的分宗估价公式如下：新开发区某宗土地的单价=( 取得开发区用地的总成本+土地开发总成本 +总管理费用 +总投资利息 +总销售税费+总开发利润 )(开发区用地总面积开发完成后可转让土地面
16、积的比率)用途、区位等因素修正系数上式中：实际估算时通常分为下列3 大步骤进行：1计算开发区全部土地的平均价格。2计算开发区可转让土地的平均价格。此用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。3计算开发区某宗土地的价格。此将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、建筑容积率等做适当的增减修正即是。对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。例 51：某成片荒地面积2 平方公里，取得该荒地的代价为1.2 亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5 亿元，开发期为3 年，贷款年利率为10，销售税费和开发利润为可转让熟地价格的 15，开发完成后可转让土地面积的比率为60。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本 +总管理费用 +总投资利息 +总销售税费 +总开发利润=取得该荒地的总代价+土地开发总成本 +总管理费用 +总投资利息 +
