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1、深圳市房龙智业管理咨询有限公司1 谨呈：常州怡康房地产开发有限公司卖场包装策略策划报告深圳房龙智业2007年5 月深圳市房龙智业管理咨询有限公司2 目录一、 项目卖场规划、选址 -31、卖场规划-32、卖场选址-3二、 现场售楼部包装-41、建筑规模设定-42、设计原则 -43、售楼处室内空间设计-5 4、售楼部内部功能区分设定-5 5、动线设计 -8 三、示范单位设计建议-81、挑选项目主力户型-9 2、设计目标要求-93、设计的原则 -9 四、看楼通道包装及导示系统-101、 看楼电瓶车停车处-102、看楼线路包装- 102、 高尔夫车 -113、 工地形象墙 -114、 后塘河休闲景观带
2、-11深圳市房龙智业管理咨询有限公司3 卖场包装策略策划报告一、项目卖场规划、选址1、卖场规划卖场空间包括售楼处、样板间、看楼通道、儿童活动区、园林景观、工地围板、现场导示系统，以及后塘河景观绿化带与小桥流水、看楼动线， 在销售中的作用是非常显著的，它是客户接触的第一个楼盘形象，代表了整个项目的品质。由于本项目建筑方案出图较晚，而售楼处与卖场空间的园林景观是临时建筑可以先开工建设，因此建议售楼处与样板间分开单独建设，就不会影响销售，还可以增加储客时间。样板间与售楼处可用联廊相通，以及儿童活动区，形成一个高低错落的建筑群，既可以体现西班牙建筑风格，又可以形成看楼通道，延长销售人员与客户交流时间，
3、有利于销售。为体现本案休闲浪漫的生活内涵，烘托营销中心现场气氛，建议在临近营销中心处设面积约 20 平米的儿童游戏区，设置一些沙坑、秋千。儿童活动区应与营销中心保持距离，以免影响客户。本项目定位是市场领先者和高品质形象，因此就应该重视卖场空间的设计和包装，把它看做是“圣巴塞耶地中海小镇”大片的拍摄景点，销售道具，所以我们要舍得大手笔投入，才能从周边糟糕的环境中突围出去，给人以眼前一亮，忽逢桃花园的感觉！2、卖场选址卖场空间规划 要求展示面强， 创造感官体验的感觉。由于项目北侧的松涛路还未开工，东侧道路正在规划中，但项目南边有后塘河，并一座小桥跨过河流，往前行200 米，可达花园路，因此这个区域
4、是天赐良机，应选择在这个区域作为项目的卖场空间。通过看楼路线的包装，以及看楼电瓶车等营销道具，以体验营销、活 动营销等带动项 目销售 ，来体现项目所倡导的格调生活。深圳市房龙智业管理咨询有限公司4 二、 现场售楼部包装1、建筑规模设定总建筑面积：约600 ；其中：首层面积：400二层面积：约200 ，层高：约 3.0 M 大厅层高：约6.6 M 2、设计原则A、建筑设计风格体现项目整体建筑风格特征，有差别性、独特性设计。B、功能的多样型营销中心除了在销售期间兼顾接待、销售、办公功能外，还将在后期作为饭店之用，所以在室内装修设计的过程中要以接待、销售功能为主、后期经营饭店功能为辅。C、全方位展示
5、功能营销中心作为项目展示的第一窗口，故将利用多种展示手段全面展示本案的开发理念、建筑规划、 建筑风格、 户型设计的创新、环保建筑建材、 生态环境、 配套、 物业管理智能化、工程形象、 员工素质和地中海生活氛围等各个方面，并借此巩固本案的品牌形象和公司的品规 划 路怀德南路一 、龙 江 路接待处工地围档墙 后塘河营销中心花园路松涛路看楼动线深圳市房龙智业管理咨询有限公司5 牌形象。D、以客户为中心营销中心的主要功能即是将本案的信息传递给客户，并进一步刺激客户的购买欲。因此，营销中心的布局设计需以将信息最直接地传递给客户为原则，又要给客户创造舒适的参观和购买环境。 同时需精心设计客户的行走路线，为
6、买家在了解项目的过程中不断创造新的“引力点”，尽量延长客户在营销中心的停留时间。E、 展示本案生态环境和西班牙风情主题区营销中心的整体环境需运用造景手法体现本案生态、水岸等开发理念，展现西班牙建筑元素的地中海风情。如在营销中心设立水循环系统，引入精致水景、 小型瀑布。 可考虑以透明实木设部分地面，水流及灯光系统设于其下，水池边上配置棕榈科植物，洋溢着浓郁的地中海热带风情。F、要与周围的景观融为一体形成完整的卖场空间营销中心作为项目启动区和卖场空间景观区的一部分，其整体风格要与项目大环境一致，并且要和后塘河水岸、建筑小品、样板间住宅等周边的景观密切的结合起来，能相互搭配、相互衬托， 并能使在营销
7、中心的客户能身临其景的感受，项目园林环境景观，使之将身心都融入其中，同时又能让在室外的客户能一览营销中心全景，感受西班牙建筑的风情。3、售楼处室内空间设计1） 、风格典雅、大气，营销中心的室内装修设计风格上力争简洁、明快、自然、 大气，并且要有给人走进去心头一亮， 给人有一股活力和冲劲感觉，不豪华但非常典雅、耐看， 并且在用材上不追求高档，但要实用、实惠，并能体现其高雅格调。2） 、体现西班牙风情主题突出项目核心功能及主题概念， 以西班牙风情主题作为空间设计的主调，从色彩、材质、工艺、装饰物及背景音乐等方面模拟出特定的西班牙风情的空间气氛，传达特定的地中海文化精神主题。总之：要有实用性、观赏性
8、、参与性，营造一种浪漫轻松、自然休闲的生活氛围。4、售楼部内部功能区分设定（一）一楼功能区分分为迎宾、接待、展示区和洽谈、休息、咖啡吧台两大功能区，根据功能的不同，以错层台阶分隔，形成动静分区，又能营造一种浪漫轻松、自然休闲的生活氛围。深圳市房龙智业管理咨询有限公司6 1）迎宾台：避免客户一进门受到数双眼睛的直视，建议入口侧面设置小型迎宾台，一到两名置业顾问。2） 接待台（区）接待台是置业顾问等候、接待客户、临时休息和摆放楼盘资料的场所；同时也是营销中心的“门户”。接待台建议设计为长810 米的弧形，并考虑能摆放电脑34 台。3）展示区A、平面规划模型沙盘展示需成为客户进入营销中心的首要视觉冲
9、击要素；此外， 应设立主力户型模型展示，便于置业顾问讲解户型创新。B、形象墙及区位图在展示区的开畅的墙面设置项目形象墙及区位图，展示项目大气的形象及区位的交通及配套环境。C、挂板展示公司形象挂板、物业管理挂板（智能化演示、服务说明）、销售动态挂板、公司文化特色挂板、艺术油画挂板、机动挂板。在不影响外部视线通透的营销中心内的周边设形象墙，并运用各种类型POP从不同角度表现项目的主题，西班牙图片和建筑设计图纸（可以是效果图、手稿、剖面等）的展示，从而营造地中海文化氛围。本项目建议展板以围绕结构柱形式设置，建议不单独设置内容过细的展板，以较多的具像画面和较大的简洁词语直接点出未来的配套和小区的买点。
10、以悬挂、 地面、 柱面等设置各种形式的挂旗、条幅、导示、展板，在此展板的功能已经模糊化，其严格意义上已不称为展板，而是一些视觉因素，建议以镜框内附写生、照片、喷绘、水彩形式设置，作为一种艺术欣赏而不是楼盘推销，以形成一种对客户的立体感觉传染，协助形成购买冲动。D、推广资料展示设置资料取阅架，放置怡康会刊、本案的楼书、户型单叶、报纸广告等相关宣传资料。4）洽谈区洽谈区是客户代表向客户详细介绍本案情况和购房程序的区域。基于本案的实际情况，洽谈区面积大小建议以摆放直径约0.8 米方桌 12-15 张和椅子4060 把为限。洽谈区为全深圳市房龙智业管理咨询有限公司7 开放布局，建议在能近距离接触项目景
11、观设置为宜。A、签约处作为公司的办公区域，为客户办理购房手续。同时考虑电脑统一摆放电脑24 台。B、 银行按揭处按揭银行驻本案的营业点，专为客户办理按揭手续。C、 公证处办公点政府公证机关驻项目的合同公证部门。5）体验区A、 休息区主要提供给前来办理手续客户的等待、休息区域，建议摆茶几、沙发，放置本案主题的相关时尚杂志、 资料。室内装修与布置主要是为了展示西班牙风情的的生活氛围，在此基础上注意视觉效果、灯光的把握。比如体现西班牙风情的壁炉、铁艺装饰等相对随意和简洁，突出质感。 展现海洋风情的白沙碎石、热带植物，可以考虑和咖啡区融为一体，形成一个又能营造一种浪漫轻松、自然休闲的生活氛围。该区相对
12、封闭，用拱廊间隔，以体现西班牙风情，仍显通透、视觉无碍。B、 咖啡区为张扬产品与众不同的生活理念与生活格调，将卖场空间设计得极富表现主义的特征。摒弃对居住使用功能的渲染，刻意表现西班牙风情，给产品一个很“酷”的包装，实现产品与客户的精神互动。本项目售楼处为消费者认知的一个重要地点，建议与目前常州市场上普通的售楼处区别开来， 提前展示一种西班牙风情的生活氛围给消费者，彰显国际生活品质气息，采用西班牙建筑元素，整体风格塑造成一个咖啡吧。在休息区旁边设咖啡吧台，吧台长约5 米，免费提供一些咖啡、点心等饮品，体现西班牙浪漫的风情， 同时配置苞米花机，现苞米花的气味和声音，可能击中你的怀旧神经，唤起你儿时的体验，促使你对这个环境产生依恋。另外配备饮水设备。6）储藏室及更衣室一层设置资料的储藏室、更衣室，主要供销售人员使用，调整状态，体现对销售人员的关怀和体贴。7）客户服务示范区最后一个功能区， 也就是售楼厅的一个核心，叫客户服务示范区。这个客户服务示范区，深圳市房龙智业管理咨询有限公司8 实际上它是一个公共洗手间，是给客户用的公共洗手间。这个洗手间要做得是非常细腻的，项目的策划思想在客户服务区里面体现得是非常充分的。（二）、二楼功能分区沿楼梯
