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1、XX 花园花园 项目可行性研究报告XXXX 房地产开发有限公司房地产开发有限公司二二一一年一月年一月1目目 录录第一章第一章 概论概论一、项目概况.（一）项目简介（名称、地理位置）.（二）项目建设现状.（三）项目规划指标及功能内容.（四）项目建设周期.二、项目开发商.三、项目实施背景.（一）XX 房地产发展的政策倾斜.（二）XX 房地产业发展前景及趋势.四、项目建设的必要性及意义.五、项目实施依据.六、项目可行性研究报告的编制依据.第二章第二章 房地产宏观市场及房地产宏观市场及 XX 海口市场分析海口市场分析一、市场现状及趋势分析.（一）房地产宏观市场分析（二）XX 省海口房地产市场现状与发展
2、趋势（三）海甸岛住宅市场发展现状及趋势第三章第三章 项目自身条件分析项目自身条件分析.（一）自然条件分析（二）项目规划用地条件分析（三）项目市政配套条件分析2（四）项目营销市场分析（五）项目 SWOT 分析.（六）项目定位及产品差异化策略（七）项目市场定位（区域、客户群、价格）第四章第四章 项目的市场及产品定位的结论项目的市场及产品定位的结论（一）整体规划（二）道路交通（三）服务配套（四）建筑形式（五）园林绿化（六）户型及面积（七）智能化系统第五章第五章 项目营销的初步设想项目营销的初步设想.一、项目营销策略（一）项目营销内容（二）项目营销卖点构思（三）项目营销方式（四）项目营销入市时机及营销
3、策略二、项目营销推广（一）项目营销推广沟通系统的建立（二）主要推广策略（三）项目营销促销策略三、项目营销执行（一）项目形象建立3（二）现场销售路线设计与布置（三）科学划分项目销售期（四）销售阶段市场反映及其对策（五）销售组织与管理四、项目具体销售计划和销售目标五、项目风险分析与防范措施（一）市场风险与措施（政策、区位竞争、行业竞争、技术等风险）（二）经营风险与措施第六章第六章 成本估算与资金筹措成本估算与资金筹措.一、项目总投资估算的依据二、项目总投资估算的原则三、总投资估算四、资金筹措第七章第七章 财务效益分析财务效益分析.一、财务效益分析的假设前提.二、财务指标的选取.三、销售收入的预测.
4、四、财务收益分析.第八章第八章 结论结论一、方案评价结论.二、对建设单位的建议.4第一章第一章 概概 况况一、项目概况一、项目概况（一）项目简介（一）项目简介1 1、项目名称：、项目名称：XX 花园（暂定）2 2、设计单位：、设计单位：北京市工业设计研究院 XX 建筑设计分院（暂定）3 3、建设单位：、建设单位：XXXX 投资有限公司4 4、项目地理位置、项目地理位置项目位于海口市海甸岛西北角，南邻海甸五西路，北邻正在规划中的海景路，东临万恒路，西临修建中的海甸岛环岛公路，美丽沙规划项目（规划为以生态旅游、国际寓居、文化博览等为中心的国际右岸主流生活地） ，并近眺浩瀚的琼州海峡，几分钟的徒步路
5、程即可享受北海甸热带滨海的优美风光。项目地处海口闹市（近接国贸商务区和老城商业区）近郊成熟的高尚居住社区，繁华中见幽静，交通便捷，配套设施健全。北面是规划中的星级酒店，东为修建中的海甸岛区唯一的大型生态文化公园-白沙门公园，西面紧邻施工中的医疗保健院（鲁华） ，西南角是正修建中的全国著名的教育培训机构北大青鸟，东面则紧靠世纪海岸、美丽沙楼盘以及大片的高档居住社区。再往东、南则连接的是繁华的市区，名校（XX 大学、实验中学初中部、景山学校海甸分校） 、旅游酒店（金海岸大酒店、寰岛泰得大酒店、燕泰国际大酒店、毛家庄大酒家） ，银行、行政机构、电信网点密集，休闲娱乐、餐饮、金融邮政等服务一应俱全，是
6、海甸岛难得的稀缺地块。（二）项目现状（二）项目现状目前项目已进入施工报建阶段， “三通一平”工作已完毕，围墙、现5场办公室已修建完毕，工程预计今年 4 月份可开工。（三）项目规划指标（三）项目规划指标表表 1 1：项目技术经济指标：项目技术经济指标序号序号项目项目数量数量备注备注1用地面积9269.272拟建建筑面积16735.09 m23容积率1.784建筑密度18.0%5陆地率42.9%根据项目的技术经济指标和政府的规划，建议小区建设两栋板式高层住宅，户型、面积适中实用，充分利用各种现状条件，挖掘功能潜力，降低公摊，提高了土地的综合开发效益。（四）项目建设周期（四）项目建设周期根据项目特征
7、，目前各项工作的进度、市场现状和发展趋势，建议项目工程建设周期应为 12 个月左右。二、项目开发商二、项目开发商XXXX 投资有限公司（以下简称甲方）于2005 年7 月成立，注册资本1000 万元，注册地址：海口市龙华二横路4 号第二栋，法定代表人吴斌，公司类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发，房屋租赁，房地产相关信息咨询，高新技术产品的投资、研究、生产、销售，旅游项目投资与开发，酒店经营管理，农业通讯、安装工程，生物工程，经济信息咨询服务，项目中介服务等。XXXX 房地产开发有限公司 （以下简称乙方）成立于2006 年8 月，公司类型为有限责任公司，法定代表人邓超，注册资本 1663.
8、13 万元，注册地址：6海口市滨海大道南洋大厦2712、2713 房。其经营范围是：房地产开发经营、房地产项目策划、销售代理，房地产项目中介服务。公司 以房地产开发为主导产业。经甲、乙双方友好协商并达成协议： XXXX 投资有限公司作为项目的投资商（土地持有者） ，委托XXXX 房地产开发有限公司开发百合花园 项目。甲、乙双方作为专业的房地产开发 投资企业，经过资源整合，合理利用资金和开发能力，取长补短，充分地 挖掘了合作双方的特长和潜力，共同致力于本项目的投资开发，为顺利实现项目的 投资利润奠定了良好的基础。三、项目实施背景三、项目实施背景1 1、XXXX 房地产发展的政策倾斜房地产发展的政
9、策倾斜XX 是中国最大的经济特区，实行比中国其它经济特区更加灵活的经济 政策，被授予更多的经济自主权。 1988 年建省后，全省经济步入高速发展轨 道。XX 的房地产业在逐步挤去1992 年以来带来的房地产泡沫之后，于上世纪末从谷底开始缓慢回升。尤其是中央把XX 作为盘活积压房地产的唯一试 点省，实行返还土地出让金、税费减免缓、购房入户、鼓励内地企事业单 位到XX 设立分支机构等一系列优惠政策之后， XX 的房地产业得到了进一步 复苏和逐步健康发展。近几年来，政府、银行、社会各方面 通过卓有成效的促进工作，使XX 积压的1300 多万平方米房产开始盘活， 截至2007 年底，已处置完毕所有积压
10、房地产。与此同时，一批新建房地产项目凭借政策 “东风” ，雨后春笋般地拔地而起，置地花园、昌茂花园、长信海景花园、黄金海岸花 园、紫荆花园、世贸雅苑、新世界花园、阳光经典、绿色佳园、耀江花园、 大公馆、荣域等粉墨登场。至此， XX 的房地产业开始呈现出 发展的勃勃生机。整个房地产业正从多年的盘整阶段走向越来越市场规范化的健康快速发展阶 段。7海口及XX 整个房地产业经过近年来的市场考验 和发展，已经成长为国内健康的房地产市场之一。2 2、XXXX 房地产业发展前景及趋势房地产业发展前景及趋势伴随着 XX 经济的飞速发展，高新技术产业、新兴工业、旅游业、商贸物流业新格局已形成，XX 房地产业在旅
11、游业迅速发展、旅游诸多品牌的带动下，持续旺盛发展，在“健康岛” 、 “长寿岛” 、 “生态岛” 、 “阳光岛”“最佳人居环境”的品牌效应和旅游迅猛发展的推动下，住房需求市场增长较快，XX 日益成为了世界著名的旅游度假目的地和中国人居环境最佳的“第二居住地” ，促使 XX 房地产，尤其是海口、三亚房地产的持续旺销。2007 年的房地产开发投资规模持续平稳增长，房屋竣工面积快速增长，房屋施工面积和新开工面积有所下降，经济实用住房供给加大。1 月至 11 月，全省房地产开发投资平稳增长，累计完成了 106.26 亿元，同比增长 36.2%，占城镇固定资产投资总额的 26.68%。商品房施工面积107
12、2.45 万平方米，同比增长 15.2%。销售面积 230.83 万平方米，同比增长 32.5%，销售额实现 99.16 亿元，比去年同期增长 56.5%。其中：1-11月，海口市房地产开发完成投资 51.59 亿元，同比增长 16.5%，商品房投资 36.36 亿元，同比增长 33.7%。消费需求多元化；人均可支配收入有所提高。XX 房地产发展的总体趋势：（1）投资环境大大改善，投资规模不断加大，大企业、大项目不断上马，房地产业、旅游业持续快速发展，现代工业、高科技产业、商贸物流业也正逐步兴起并得到加速发展； （2）房地产业成为 XX 发展较快的行业之一，市场化程度也逐步提高；8（3）房地产企业开始注重项目规模、环境、质量和品牌建设，培育企业和项目同步可持续发展，市场竞争正向多元化方向发展；（4）内地一些知名房地产公司纷纷进军 XX 房地产业，形成群雄逐鹿的局面。（5）旅游地产持续健康发展并日趋成熟。（6）政府在经济、旅游、地产
