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1、2本期风云楼盘：本期风云楼盘：本期风云楼盘：本期风云楼盘： 天津滨海国际公寓 项目定位报告天津滨海国际公寓 项目定位报告天津天津天津天津滨海国际公寓滨海国际公寓滨海国际公寓滨海国际公寓 项目定位报告项目定位报告项目定位报告项目定位报告锋华地产锋华地产06年精心策划年精心策划3经过项目前期的多方多次的沟通与交流，项目的经过项目前期的多方多次的沟通与交流，项目的整体定位已成稿整体定位已成稿整体定位已成稿整体定位已成稿，我司通过，我司通过直观且精简直观且精简直观且精简直观且精简的表现形式向贵司演绎我司关于滨海国际公寓项目定位的建议，务求为下一阶段的顾问工作的表现形式向贵司演绎我司关于滨海国际公寓项目
2、定位的建议，务求为下一阶段的顾问工作奠定良好的基础支持！奠定良好的基础支持！奠定良好的基础支持！奠定良好的基础支持！序序序序 语：语：语：语：4项目定位报告提纲项目定位报告提纲一、项目发展原则；一、项目发展原则；一、项目发展原则；一、项目发展原则；二、地块的发展方向二、地块的发展方向二、地块的发展方向二、地块的发展方向 ；三、区域发展对项目定位的提示三、区域发展对项目定位的提示三、区域发展对项目定位的提示三、区域发展对项目定位的提示 ；四、市场环境对项目发展的机会；四、市场环境对项目发展的机会；四、市场环境对项目发展的机会；四、市场环境对项目发展的机会；五、投资酒店式公寓的充足理由；五、投资酒
3、店式公寓的充足理由；五、投资酒店式公寓的充足理由；五、投资酒店式公寓的充足理由；六、项目发展建议；六、项目发展建议；六、项目发展建议；六、项目发展建议；5一、项目发展原则一、项目发展原则一、项目发展原则一、项目发展原则? 价值最大化原则价值最大化原则 房产开发项目，尽量使项目地块、服务、品牌等价值最大程度的发挥； ? 现金流保障原则现金流保障原则 房产项目开发资金链现金流务必得到充分的保障； ? 差异化原则差异化原则 房产项目在产品打造、营销推广等层面实现差异化发展，最大程度的规避风险； ? 风险分解原则风险分解原则 房产项目分期开发，采取灵活的开发模式及营销手段，最大程度分解风险；对于本项目
4、的发展来说，基于以下四个基本的发展原则：对于本项目的发展来说，基于以下四个基本的发展原则：6津津津津 塘塘塘塘 公公公公 路路路路塘塘沽沽区区塘塘沽沽区区本案本案河河河河北北北北路路路路塘沽区位图塘沽区位图塘沽区位图塘沽区位图开发区开发区开发区开发区第一圈层：第一圈层：第一圈层：第一圈层： 开发区开发区开发区开发区 作为发展高档物业的角作为发展高档物业的角 度切入，开发区具备经度切入，开发区具备经 济产业支持，发展重点济产业支持，发展重点 支持，支持，商贸氛围等整体商贸氛围等整体商贸氛围等整体商贸氛围等整体 大环境相当利好，区域大环境相当利好，区域大环境相当利好，区域大环境相当利好，区域 综合
5、优势及发展前景良综合优势及发展前景良综合优势及发展前景良综合优势及发展前景良 好。好。好。好。第二圈层：第二圈层：第二圈层：第二圈层： 塘沽区塘沽区塘沽区塘沽区 塘沽区属于传统的城镇塘沽区属于传统的城镇 区域，虽然具备商贸氛区域，虽然具备商贸氛 围支持，但发展重点并围支持，但发展重点并 不在此，商贸氛围等整不在此，商贸氛围等整 体大环境的竞争力相对体大环境的竞争力相对 处下风，处下风，区域综合优势区域综合优势区域综合优势区域综合优势 并不明显。并不明显。并不明显。并不明显。因此，切入项目长远发展而言，宏观大环境因此，切入项目长远发展而言，宏观大环境隶属于隶属于第二圈层板块。第二圈层板块。第二圈
6、层板块。第二圈层板块。二、地块的发展方向二、地块的发展方向二、地块的发展方向二、地块的发展方向?项目所在圈层价值地位理解：项目所在圈层价值地位理解：7?项目区位理解：项目区位理解：? 本案地块位于天津市塘沽区河北路与抚顺道交口的河北路与抚顺道交口的西南角西南角，临近津塘公路；? 河北路与津塘公路是塘沽区的主要的交通干道交通干道；? 塘沽区内以及通往天津市区的多条公交线路多条公交线路穿行四周；? 是假日经济与日常消费的重要连接点重要连接点；本案本案津津津津 塘塘塘塘 公公公公 路路路路河河河河北北北北路路路路塘沽区位图塘沽区位图塘沽区位图塘沽区位图因此，本项目在交通区位上具备一定的优势。因此，本
7、项目在交通区位上具备一定的优势。因此，本项目在交通区位上具备一定的优势。因此，本项目在交通区位上具备一定的优势。8?项目宗地现状：项目宗地现状：? 项目宗地原来具备一定的原有建筑， 地势平坦，经营改造需要时间；项目宗地原来具备一定的原有建筑， 地势平坦，经营改造需要时间；? 现处于原有建筑拆除阶段；现处于原有建筑拆除阶段；? 宗地空地临时设有地摊铺位在经营。宗地空地临时设有地摊铺位在经营。9?项目四至现状：项目四至现状：东面东面东面东面住宅小区住宅小区住宅小区住宅小区西边西边西边西边河北路河北路河北路河北路南面南面南面南面锦绣商城锦绣商城锦绣商城锦绣商城北面北面北面北面新洋世纪商厦；新洋世纪商
8、厦；新洋世纪商厦；新洋世纪商厦；10?项目建筑指标（初定）：项目建筑指标（初定）：?总用地面积：15299.40平方米 ?总建筑面积：54386.21平方米 ?原有建筑面积：16045.21平方米 ?拟新建筑面积：38341.00平方米 ?拟新建地上建筑面积：34526.00平方米 ?拟新建地下建筑面积：2915.00平方米 ?拟新建建筑首层面积：2024.00平方米 ?拟新建建筑标准层面积：1016.00平方米1110.00平方米 ?新建商业建筑面积：2766.00平方米新建商业建筑面积：2766.00平方米 ?新建酒店建筑面积：31760.00平方米新建酒店建筑面积：31760.00平方米
9、 ?建筑容积率：3.31建筑容积率：3.31 ?拟新建建筑层数：30层拟新建建筑层数：30层 ?拟新建建筑高度：95.00米 ?总停车位：105辆 ?地下停车位：50辆 ?地面停车位：55辆 ?酒店标准间：464套酒店标准间：464套11?项目项目SWOT分析：分析：优势优势Strength劣势劣势Weakness 机会机会Opportunity威胁威胁 Threat? 先天大环境优势先天大环境优势项目所在的大环境是滨海新区的发展区域内，拥有滨海新区大环境的的区位优势 、交通优势资源优势 、工业基础优势 、体制创新优势 ；项目所在的大环境是滨海新区的发展区域内，拥有滨海新区大环境的的区位优势
10、、交通优势资源优势 、工业基础优势 、体制创新优势 ；?项目临近洋货市场商圈，周边商业配套设施齐全具备相当的成熟的商业氛围， 聚集人气；项目临近洋货市场商圈，周边商业配套设施齐全具备相当的成熟的商业氛围， 聚集人气；?项目位于主干道河北路中及轻轨洋货站 ，项目位于主干道河北路中及轻轨洋货站 ，交通发达，距离开发区车程便交通发达，距离开发区车程便利利；? 项目自身优势项目自身优势?项目具备项目具备高度优势（30层），高度优势（30层），为开发商全力打造，使之建设成为区域内的标 志性物业；为开发商全力打造，使之建设成为区域内的标 志性物业；12优势优势Strength劣势劣势Weakness 机会
11、机会Opportunity威胁威胁 Threat?项目自身设施及定位价值需要超常的凸现，这对开发商综合实力要求高，市场不 稳定性造成市场风险的存在；项目自身设施及定位价值需要超常的凸现，这对开发商综合实力要求高，市场不 稳定性造成市场风险的存在；?项目位于交通主干道旁，会对项目产生一定的噪音影响；项目位于交通主干道旁，会对项目产生一定的噪音影响；?项目占地面积不大，没有明显的规模优势；项目占地面积不大，没有明显的规模优势；?项目周边缺乏成熟、高档的酒店商旅氛围，洋货市场商圈整体经营档次相对低下，项目周边缺乏成熟、高档的酒店商旅氛围，洋货市场商圈整体经营档次相对低下，需要相当的力度发动市场，市场
12、发动难度大；需要相当的力度发动市场，市场发动难度大；13优势优势Strength机会机会Opportunity威胁威胁 Threat劣势劣势Weakness?区域整体经济发展看好，商旅酒店的市场平台扩大，将利于项目共合分享蛋糕；区域整体经济发展看好，商旅酒店的市场平台扩大，将利于项目共合分享蛋糕；?区域内具有高度优势、统一规划、高标准物管等特点的高品质酒店式物业是市场空白点这利于创造项目的市场唯一性，区域内具有高度优势、统一规划、高标准物管等特点的高品质酒店式物业是市场空白点这利于创造项目的市场唯一性，使本项目将有机会成为塘沽地区真正使本项目将有机会成为塘沽地区真正 的名片标志物业；的名片标志
13、物业；?同时现有区域酒店经营情况良好，如胜利宾馆年均入住率达同时现有区域酒店经营情况良好，如胜利宾馆年均入住率达70%以上，这为项目发展酒店式物业提供可借鉴的参考；以上，这为项目发展酒店式物业提供可借鉴的参考；?区域市场内同类型的项目区域市场内同类型的项目巨川的快捷假日酒店即将面市，作为试水项目，也可对本项目的发展提供参考借鉴；巨川的快捷假日酒店即将面市，作为试水项目，也可对本项目的发展提供参考借鉴；?在大环境交通上，轻轨和京津城际客运专线的建成，将大大提高项目的交通便利 性 ；在大环境交通上，轻轨和京津城际客运专线的建成，将大大提高项目的交通便利 性 ；14优势优势Strength机会机会O
14、pportunity威胁威胁 Threat劣势劣势Weakness?未来项目周边区域的用地规划难以预测，未来项目将面临着同质竞争所带来的威胁；未来项目周边区域的用地规划难以预测，未来项目将面临着同质竞争所带来的威胁；?开发区高档的商旅酒店项目林立，作为酒店服务业的重要区域，市场认同度高，开发区高档的商旅酒店项目林立，作为酒店服务业的重要区域，市场认同度高，而本项目所在的塘沽区市场认同度还比较模糊，使项目的发展面而本项目所在的塘沽区市场认同度还比较模糊，使项目的发展面临比较高的市场风险；临比较高的市场风险；?区域市场内同类型的项目区域市场内同类型的项目巨川的快捷假日酒店日后的经营对本项目的长足发
15、展也是一种协同竞争的关系。巨川的快捷假日酒店日后的经营对本项目的长足发展也是一种协同竞争的关系。?项目所在的第二圈层发展区域，整体竞争力相对开发区比较弱化；项目所在的第二圈层发展区域，整体竞争力相对开发区比较弱化；15?项目发展方向综合结论：项目发展方向综合结论：1、河北路主干道交通便捷；1、河北路主干道交通便捷； 2、视野及景观效果良好；2、视野及景观效果良好； 3、30层规划高度使项目整体展示性强；3、30层规划高度使项目整体展示性强； 4、区内酒店业发展势态良好；4、区内酒店业发展势态良好； 5、周边分布有旅游节点及特色购物场所；5、周边分布有旅游节点及特色购物场所； 6、相邻的开发区商
16、务活动频繁、外籍人士众多；6、相邻的开发区商务活动频繁、外籍人士众多；16项目地块适宜酒店物业发展方向，但要把握时机、实现差异化发展。项目地块适宜酒店物业发展方向，但要把握时机、实现差异化发展。项目地块适宜酒店物业发展方向，项目地块适宜酒店物业发展方向，项目地块适宜酒店物业发展方向，项目地块适宜酒店物业发展方向，但要把握时机、实现差异化发展。但要把握时机、实现差异化发展。但要把握时机、实现差异化发展。但要把握时机、实现差异化发展。17三、区域发展对项目定位的提示三、区域发展对项目定位的提示三、区域发展对项目定位的提示三、区域发展对项目定位的提示?项目区域投资促进概述：项目区域投资促进概述：类别类别数值数值同比增幅（同比增幅（%）新批外商及港澳台投资项目223 家-项目投资总额(含增资) 42.63亿美元25.4% 合同外资金额25.95亿美元35.5% 实际使用外资金额12.85亿美元35.4% 实现进出口总值254.38亿美元20.1% 全球500强企业123家-累计批准外商及港澳台投资企业4067家-区域外资促进
