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1、2本报告严格保密铭豪家居中心 策划报告2008-6-43本报告严格保密?业态业种合理组合，实现可持续性经营业态业种合理组合，实现可持续性经营我们的目标我们的目标我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以 共同的目标为导向我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以 共同的目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。?短期内实现成功招商短期内实现成功招商?打造项目华南家居第一品牌，树立公司形象打造项目华南家居第一品牌，树立公司形象4本报告严格保密思维导图思维导图基础研究基础研究招商策略招商策略项目分析项目分析市场分析市场分析项目定位项目定位?发
2、展历程发展历程?发展历程发展历程?市场格局市场格局?市场格局市场格局?项目总体定位项目总体定位?项目总体定位项目总体定位?消费群体定位消费群体定位?消费群体定位消费群体定位?商家访谈商家访谈?商家访谈商家访谈?项目对比分析项目对比分析?项目对比分析项目对比分析?项目基本概况项目基本概况?项目基本概况项目基本概况?功能业态定位功能业态定位?功能业态定位功能业态定位?成功要素成功要素?成功要素成功要素?家居商业调研家居商业调研?家居商业调研家居商业调研?市场背景分析市场背景分析?市场背景分析市场背景分析?招商核心思路招商核心思路?招商核心思路招商核心思路?关键时间节点关键时间节点?关键时间节点关键
3、时间节点?未来发展趋势未来发展趋势?未来发展趋势未来发展趋势?项目项目SWOT分析分析?项目项目SWOT分析分析?招商营销推广招商营销推广?招商营销推广招商营销推广?租金与收益测算租金与收益测算?租金与收益测算租金与收益测算5本报告严格保密传统家居市场经历的三个发展阶段：零散商业 向专业市场和大型物流园区配送市场转化传统家居市场经历的三个发展阶段：零散商业 向专业市场和大型物流园区配送市场转化家居市场三个发展阶 段：?第一阶段：街铺第一阶段：街铺传统建材一条街和零散街 铺为主；以分散零乱、规 模小、无统一规划为特 征；?第二阶段：卖场第二阶段：卖场大型家居装饰、建材等形 成的专业市场；形成了体
4、 量较大、有一定市场规 模、引进品牌商家的区域 市场特征；?第三阶段：大型园区 （配送中心）第三阶段：大型园区 （配送中心）以结合物流配送、展示分 销、强势品牌汇聚为特征 的现代大型物流园区家居 市场。6本报告严格保密广东凭借其经济、地理位置的优越条件，家居装饰建材等规模 化市场在全国处于领先地位；市场主要集中于广州、深圳两 地；据不完全统计，两地聚集了多个世界500强、 90多家国内 外知名家居品牌商家。广东凭借其经济、地理位置的优越条件，家居装饰建材等规模 化市场在全国处于领先地位；市场主要集中于广州、深圳两 地；据不完全统计，两地聚集了多个世界500强、 90多家国内 外知名家居品牌商家
5、。借助发达的交通和便捷的现代物流运输条件，各大商家一方面 立足广东、珠三角深挖市场；一方面辐射华南，放眼全国；激 烈的市场竞争呈现高规格、高标准的升级版格局。借助发达的交通和便捷的现代物流运输条件，各大商家一方面 立足广东、珠三角深挖市场；一方面辐射华南，放眼全国；激 烈的市场竞争呈现高规格、高标准的升级版格局。主要知名品牌商 家：香江、金海马、 富之岛、好百 年、百安居、乐 安居、新时代、 超凡家居广东市场格局：以广州、深圳为主要根据地 的国内外品牌商家上演升级版市场竞争广东市场格局：以广州、深圳为主要根据地 的国内外品牌商家上演升级版市场竞争7本报告严格保密深圳家居市场格局：领先国内，专业
6、卖场和 大型园区配送中心市场共存深圳家居市场格局：领先国内，专业卖场和 大型园区配送中心市场共存大体量家居专业卖场和大型家居物流园区大体量家居专业卖场和大型家居物流园区 （配送中心）共存，构成目前深圳家居市（配送中心）共存，构成目前深圳家居市 场格局。场格局。?大型家居专业卖场大型家居专业卖场分布：主要集中在福田南和南山福永两个片区；分布：主要集中在福田南和南山福永两个片区；特征：以独立的大体量商场为主，特征：以独立的大体量商场为主，装修高档，进行统一招商统一装修高档，进行统一招商统一 管理，驻场商家以国内品牌为主，辐射范围区域和市级；管理，驻场商家以国内品牌为主，辐射范围区域和市级； 经营品
7、种涵盖家居、建材、装饰材料等；经营品种涵盖家居、建材、装饰材料等；?大型物流园区家居批发配送中心大型物流园区家居批发配送中心分布：主要在清水河笋岗物流园区；分布：主要在清水河笋岗物流园区；特征：依托升级转型的大型物流园特征：依托升级转型的大型物流园区背景，形成了大商圈的产业区背景，形成了大商圈的产业 和行业聚集效应，商场以厂房改铺为主，汇集国内外超级和行业聚集效应，商场以厂房改铺为主，汇集国内外超级 品牌商家，辐射华南地区甚至全国。品牌商家，辐射华南地区甚至全国。8本报告严格保密以周边产业链和国际买家采购需求为基础， 深圳搭建大型交易平台的市场空间依然广阔以周边产业链和国际买家采购需求为基础，
8、 深圳搭建大型交易平台的市场空间依然广阔?采购需求采购需求国际家居行业、家居巨头（百安居、宜家、欧倍德、 美克美家）等对中国市场的采购需求；需求主要有几 个方面：直接产品出品、直接产品采购、贴牌生产、 合资生产等；国际家居行业、家居巨头（百安居、宜家、欧倍德、 美克美家）等对中国市场的采购需求；需求主要有几 个方面：直接产品出品、直接产品采购、贴牌生产、 合资生产等；?提供产品提供产品广东境内存在以形成家居建材生产的产业链，如中山 古镇的灯饰、佛山海南地区的瓷砖产业、顺德家私产 业、开平五金水暖器材、云浮石材产业、深圳家居家 私设计产业等。广东境内存在以形成家居建材生产的产业链，如中山 古镇的
9、灯饰、佛山海南地区的瓷砖产业、顺德家私产 业、开平五金水暖器材、云浮石材产业、深圳家居家 私设计产业等。以满足国际家居巨头采购需求为契机，提供 产品交易的平台，深圳尚存差异化市场机会9本报告严格保密区位商圈区位商圈交通条件交通条件管理服务管理服务规划设计规划设计区位、商圈区位、商圈大型家居送中心关键四要素：区位市场、交 通条件、规划设计和管理服务大型家居送中心关键四要素：区位市场、交 通条件、规划设计和管理服务区域经济：城市主要经济圈层；市场支撑：需求潜力广阔的市场支撑商圈地位：所处商圈市场基础好，具有广泛的知名度交通条件交通条件空间交通条件：通达性好，高 速路网发达，城市主干道两边 或离主干
10、道5分钟车程内现状及未来规划：属于城市规 划主要方向规划设计规划设计设施规划设计：满足商家特 定需求的高规格、高标准 化，建筑层高4.5米以上整体规划业态布局：空间布 局、业种分布达到最大合理 化管理服务管理服务统一性：统一招商、统一管理、 统一形象、统一宣传：由1家管 理公司负责管理与招商持续性：提供持续的专业化经营 服务?大型商家成功要诀：鲜明的市场定位；突出的经营主题；独特的经营模式；准确的经营内容；舒适的购物环境；持续的管理服务。? 大型物流功能： 商流、物流、信息流、 资金流融于一体；交 易、仓储、运输、加工 配送、信息传导、增值 服务。10本报告严格保密通过准确定位，寻找差异化的经
11、营，做专做强，利 用规模化优势做旺市场通过准确定位，寻找差异化的经营，做专做强，利 用规模化优势做旺市场品 牌 积 聚品 牌 积 聚准 确 定 位准 确 定 位挖掘自身优势，吸引、聚集最大量的知名品牌商家 进驻，形成市场号召力，扩大市场知名度和影响力挖掘自身优势，吸引、聚集最大量的知名品牌商家 进驻，形成市场号召力，扩大市场知名度和影响力产 品 结 构产 品 结 构进行资源整合、相关产业行业链接，优化产品结 构，形成非单一业态的核心、亮点商品升级组合进行资源整合、相关产业行业链接，优化产品结 构，形成非单一业态的核心、亮点商品升级组合以高度专业化水准规划设计；专业化统一招商管 理、提供高水准经
12、营服务以高度专业化水准规划设计；专业化统一招商管 理、提供高水准经营服务专业化运作专业化运作家居市场成功操作四个基本规律家居市场成功操作四个基本规律11本报告严格保密思维导图思维导图基础研究基础研究招商策略招商策略项目分析项目分析市场分析市场分析项目定位项目定位?发展历程发展历程?发展历程发展历程?市场格局市场格局?市场格局市场格局?项目总体定位项目总体定位?项目总体定位项目总体定位?消费群体定位消费群体定位?消费群体定位消费群体定位?商家访谈商家访谈?商家访谈商家访谈?项目对比分析项目对比分析?项目对比分析项目对比分析?项目基本概况项目基本概况?项目基本概况项目基本概况?功能业态定位功能业态
13、定位?功能业态定位功能业态定位?成功要素成功要素?成功要素成功要素?家居商业调研家居商业调研?家居商业调研家居商业调研?市场背景分析市场背景分析?市场背景分析市场背景分析?招商核心思路招商核心思路?招商核心思路招商核心思路?关键时间节点关键时间节点?关键时间节点关键时间节点?未来发展趋势未来发展趋势?未来发展趋势未来发展趋势?项目项目SWOT分析分析?项目项目SWOT分析分析?招商营销推广招商营销推广?招商营销推广招商营销推广?租金与收益测算租金与收益测算?租金与收益测算租金与收益测算12本报告严格保密深圳房地产市场带动家居业的发展深圳房地产市场带动家居业的发展随着国民经济的快速稳健发展，全国
14、各地的城市化进程加快，珠 三角地区的进程日新月异，而深圳特区的步伐更是走在了前列。 房地产的大量开发带动了相关产业链中家居装饰业的蓬勃发展， 家居业的商业价值急需释放。需求旺盛表明深圳家居市场存在增长空间需求旺盛表明深圳家居市场存在增长空间据深圳市国土局统计，近5年深圳每年房地产投资金额保持在400 亿以上；住宅供应量保持在700万左右；商品房价格总体呈上 涨趋势， 且上升幅度快，2006年房价上涨率31.31%，全市均价 9230元/。表明了深圳房地产需求量旺盛，家居市场存在持续 增长的空间。市场背景分析市场背景分析深圳房地产的大量开发带动了家居行业的蓬 勃发展，家居业的商业价值急需释放深圳
15、房地产的大量开发带动了家居行业的蓬 勃发展，家居业的商业价值急需释放13本报告严格保密年 份年 份2003年2003年2004年2004年2005年2005年2006年2006年供 应 量供 应 量85.28163.04171.84192.9增 长 率增 长 率12.28%91.18%5.40%12.26%龙岗历年住宅供应量 (单位：万) 龙岗历年住宅供应量 (单位：万) 龙岗历年住宅供应量龙岗历年住宅供应量0501001502002502003年2004年2005年2006年万万供应量?龙岗房地产市场起步相 对较晚，近两年特区内 土地资源稀缺,开发商纷 纷转战关外，龙岗、宝 安房产得以迅猛发
16、展。?由于利好预期，龙岗成 为深圳未来地产发展的 重点区域。目前开发量 明显超过市区，所占份 额越来越大，2006年占 总开发量的27%。?房地产市场的快速发 展，带动了家居市场需 求将急剧扩张。龙岗房地产起步晚，但潜力大，年增长率高； 房地产快速发展直接拉动了家居业的市场需求龙岗房地产起步晚，但潜力大，年增长率高； 房地产快速发展直接拉动了家居业的市场需求14本报告严格保密龙岗历年商品房均价涨浮趋势 (单位：元/)龙岗历年商品房均价涨浮趋势 (单位：元/)年份年份2003年2003年2004年2004年2005年2005年2006年2006年均价均价3487417252886457增长率增长率19.64%26.75%22.11%龙岗历年商品房均价上涨图010002000300040005000600070002003年2004年2005年2006年元 /均价?龙岗区的商品房价格 总体呈上涨趋势， 且 上升幅度快，客观上 讲，房价的变动反映 了城市经济发展、人 口增长、居民收入水 平的提高。?商品房价格涨升为家 居市场租赁价格的走 高提供了市场
