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1、2上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本3上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本BEGIN NOW4上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本?该往何处去 ？容积率高周边环境差非主流地段资源缺乏初识本案5上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本?most?more?another因为 another ，所以 most 密度高 户型小北美风格 建筑高度 自由户型6上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本地段建筑品牌新标高旧标高7上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本潜质地段支撑项目价值标志建筑塑造项目品牌个性品牌决定项目高度8上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本代表惠阳最积极进取的、最具新城市活力的生活方式V式概念生活蓝本9上东阳光上东阳光V
2、式概念生活蓝本一座新城市的代言10上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本通往 城市代言 的途径11上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本本项目官方角度政 府 定 位媒介角度媒介宣传社会角度社会公认业内角度行业流传12上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本V式概念生活的价值模块13上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本地标价值品质价值市区价值配套价值14上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本项目操作思路项目操作思路产 品 规 划产 品 规 划项 目 定 位项 目 定 位市 场 分 析市 场 分 析地 块 分 析地 块 分 析营 销 策 略营 销 策 略找出我们的目标客户和竞争对手审视项目自身，提出项目的差异化销售主张确定做什
3、么样的产品，并明确产品的具化属性通过形象定位、营销活动及媒体广告，使项目得到全程的关注，实现快速消化15上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本市场分析市场分析16上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本惠阳宏观市场分析17上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本深圳市香港广州市大亚湾惠州 市惠阳深惠合作前景看好，惠州有望承接深圳产业转移2000亿元 。“深圳的产业布局已基本完成，产业升级换代正在进行当中。深圳未来几年将有4000亿产值的产业需要转移，如果惠州能吃下其中的50% ，在未来5年内，仅仅通过接受深圳的产业转移，将可实现经济总量上再造一个惠州。大亚湾惠阳已经具备了区位、资源、产业、基础、环境等五大优势，具有
4、承接深圳大规模的产业转移的能力。深惠城市一体化发展趋势明显18上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本惠阳GDP保持10以上的稳步增长，城市化率超过30，对房地产市场的发展起到良好支撑作用。惠阳经济持续增长19上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本GDP增长率与房地产发展的关系惠阳高于10%的GDP10%的GDP经济增长率完全可以支撑惠阳房地产的高速发展，惠阳房地产已进入高速发展的阶段. 惠阳的第三产业已经占GDP总量的半数之上，如此强大的第三产业和石化城的入驻，对于整个惠阳和大亚湾的人口增长和房地产业都具有极大的推动作用。惠阳房地产进入高速发展阶段20上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本近年惠阳、大亚湾人口增
5、长率仅为1左右，但壳牌效应带来人口增量，当地政府预计大亚湾区2005年人口将从现有7万增加至15万，惠阳也将有超过510的年常驻人口增长。潜在消费群体庞大，存在多种需求，为项目开发提供市场基础，壳牌效应拉动区域超常发展，带动产业聚集、财富聚集、人口聚集，为包括本项目在内房地产开发提供黄金舞台，2006年后，大亚湾的人口进入快速的增长阶段，07年底常住人口将从12万人跃升至16万.。石化城对房地产带动效应明显21上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本客户统计客户统计小高层价格在3700-4300元/平方米，高端多层洋房主流价格在4200-4800元/平米07年底大亚湾价格将超越4600元/平米，熊猫国
6、际的均价07年第三季度销售价格已达4200元/平米深圳客户对惠阳房地产影响巨大22上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本小户型项目已经正式登上大亚湾历史舞台，产品升级换代速度加快住宅产品升级换代速度加快23上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本交通对惠阳的关系沿海高速：深惠沿海高速公路全长56.94公里，其中深圳境内7公里，即现已开通的盐坝高速再延长7公里至白沙湾；惠州境内49.94公里，双向6车道，从白沙湾向东，沿着大亚湾海边东延至惠东县稔山镇新村，与业已开通的深汕高速相接。该路西接深圳葵涌，东连惠东新村，深圳在现有的深惠高速基础上，再增一个东出口，直通大亚湾沿海，对深惠两地合作发展物流业、旅游业，承接
7、中海壳牌石化中下游产业提供了便利。该路建成后，华南两大港口盐田港和惠州港间的距离将缩短至半小时车程，对拉动粤东沿海物流、旅游业发展，促进深惠两地共享石化产业开发都有重要意义。交通拉近深惠距离沿海高速推动实现一小时生活圈沿海高速推动实现一小时生活圈24上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本城际轻轨的意向性规划，加强投资者信心，促进惠阳房地产的发展。城际轻轨的意向性规划，加强投资者信心，促进惠阳房地产的发展。深惠城际轻轨：地铁三号线在轨道建设上已经预留了与惠州城际铁路的接驳。惠州市委书记黄业斌在该市“”上，参加惠阳代表团分组讨论时透露，他已和深圳市市长许宗衡就地铁3号线延长至惠阳淡水镇问题进行了讨论。城
8、市轻轨通惠阳指日可待 。至惠州5号线 3号线5号线4号线1号线25上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本惠阳-大亚湾作为与深圳接壤的区域，凭借其与深圳悠久的三缘关系、井喷式的产业发展及美好的规划前景，正被越来越多的人所关注，随着深惠交通状况的改善，惠阳-大亚湾大有成为深圳第七区之势，交通状况的改善对该区域房地产市场有着巨大而积极的影响。深圳“第七区”展望增添惠阳投资魅力深圳“第七区”展望增添惠阳投资魅力26上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本在建或拟建深惠交通路网一览在建或拟建深惠交通路网一览27上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本28上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本29上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本1.
9、沿海高速开通的意义滨海大道之于南山区1.沿海高速开通的意义滨海大道之于南山区2.深惠公路改造深圳第二条滨海大道诞生；2.深惠公路改造深圳第二条滨海大道诞生；1.) 龙岗房地产市场高速增长随着深圳申办大运会的成功，深惠公路作为主要的交通配套设施，其改造已经进入实质性阶段。深惠公路沿线的龙珠花园、桂芳园、佳兆业可园等楼盘短短数月时间都上涨了1000-2000元每平米。龙岗房地产市场高速增长的势头已经持续超过了人们的想象。2.) 2.) 惠阳- -大亚湾房地产市场龙岗房地产市场的高速增长必然波及紧邻的惠阳市场，2007年初，惠阳中心区在售楼盘普遍提价300元/平米，9月份建艺锦绣前程项目开盘价格有超
10、过15%的提升，仍保持热销的势头。3.) 3.) 深惠路沿线人群置业范围扩大对惠阳市场在售典型楼盘的调查表明：有40%-70%的客户来自深圳。交通状况的改善使得深惠一体化迅速提速，2007年，“龙岗工作、惠阳居住”已经成为一部分人的选择。随着交通状况的进一步改善，还会有更多的深圳人选择到惠阳居住。缩短了惠州港及盐田港的路距，促进了两地的经济，对旅游、交通、运输及改善沿海投资环境。同时，也刺激了惠州及惠阳区的住宅发展。30上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本深惠城际轻轨目前仅处于深惠两城领导沟通规划阶段，但它对惠阳房地产市场的影响作用已经显现。这种影响是长久的，持续的，大体分为三个阶段：1 1.)
11、.) 炒“城际轻轨”概念股阶段目前城际轻轨的概念已经在民间广泛流传，惠阳、大亚湾众多在售楼盘都“言必称轻轨”。 “轻轨概念”已经给淡水房地产带来了200-300元/平米的产品溢价。成为房价上涨强有力的支撑因素。2.) 规划确定后卖前景阶段因为地铁3号线线路规划的确定，地铁沿线物业普涨1000元/平米，约为目前房价的15-20%。同理可知，与地铁3号线一脉相承的城市轻轨待规划确定后必将带来沿线经济高速的增长和物业产品的大幅度增值。3.) 实际开通沿线热涨阶段“1小时生活圈”快速由梦想变为现实。随着经济的快速发展与城市的扩张，深圳继向盐田、龙岗东进之后，又将进行新一轮的东进东进惠阳、东进大亚湾。3
12、1上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本竞争楼盘分析32上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本左岸春天左岸春天销售情况： 11.11日开盘，主力户型为3770小户型， 当日销售140余套，均价3900元/，公寓产 品带300元简单装修占地占地40000余建筑面 积建筑面 积106916.29产品类 型产品类 型918层电梯公 寓总户数总户数1244套户型配比户型配比 36.7942.13公寓18% 48.0656.3一房16% 74.186.7两房54% 93.7107.84 三房12% 33上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本中天彩虹城中天彩虹城销售情况： 售楼部已对外开放，现在处于诚意客户积累阶 段，11
13、月25日开盘。预计价格4000元/平米占地占地89156建筑面 积建筑面 积460000产品类 型产品类 型2830层电梯公寓总户数总户数3160套南区户型配比南区户型配比 2931公寓496套24% 4854一房196套10% 6586两房576套28% 96126 三房760套38% 竞争项目分析34上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本销售情况：11月14日第二批次开盘，均价为5000元/（精装修）占地占地25815.4建筑面 积建筑面 积85010.7产品类 型产品类 型1824层电梯公 寓总户数总户数1036套销售情 况销售情 况一期一批已售罄户型配比户型配比 公寓35110套10.62
14、一房42-49242套23.36 两房69-85472套45.56 三房95-118212套20.46美岸栖庭美岸栖庭竞争项目分析35上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本地理位置优越，交通便利地理位置优越，交通便利周边良好的自然生态环境，居住舒适 度高周边良好的自然生态环境，居住舒适 度高良好的建筑规划布局，外立面简洁、 时尚良好的建筑规划布局，外立面简洁、 时尚创新户型设计，实用性强创新户型设计，实用性强营销活动，增加客户积累营销活动，增加客户积累8月10月期间，在深圳每天都组织看楼 团看房，为项目的热销起到了不少促进作 用。当然，项目的热销原因不止这一个。美岸栖庭美岸栖庭竞争项目分析36上东阳
15、光上东阳光V式概念生活蓝本项目分析项目分析37上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本项目特色：独俱特色的北美风格及高度，独一无二本地区地标性建筑项目地块：项目地块平整方正，便于规划建设园林户型：建筑围合式犹如八卦，户型朝向通风佳，是理想居家之所资源景观：叶挺山体公园、鸭公山、淡澳河，“双山一河”共体自然本色周边配套：学校、医疗、餐饮、购物配套近在咫尺，得天独厚地段交通： 靠近城市主干道，位于城市之心，交通极为便利项目SWOT分析（S） 项目优势38上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本当前环境：当前环境较恶劣，三面农民房，河水亟需整治，项目形象受一定影响项目规模：项目规模较小，容积率高，给人以压迫感开发商
16、品牌：开发商处女之作，不能运用品牌效应提升项目附加值（W） 项目劣势39上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本片区规划：该片区是政府规划的住宅区，是安居乐业理想之地；周边规划：正面道路及河道整治中，将很大程度提高项目档次时机把握：惠阳正是房地产发展高峰期，投资居家“两旺”客户需求：外来人口多，中小户型房屋需求巨大（O） 市场机遇40上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本政策影响：国家新推政策，对房地产市场影响深远，加大了销售难度竟争激烈：与位置更佳的峰景左岸处于同一个生长时期，造成部分客户分流（T） 市场威胁41上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本1、结合稀缺的自然资源环境，提炼生态、健康、积极的生活理念2、重视现场道路包装，提高产品形象3、广告宣传要做足，针对性强4、营销策略结合市场与产品细分，截流客户5、宣传项目独具风格魅力，推广中凸显项目团队品牌实力，强调社区档次项目SWOT分析项目SWOT应对策略项目SWOT应对策略42上东阳光上东阳光V式概念生活蓝本项目定位项目定位
