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3、 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。WEB: TEL:07312932918汇报核心内容汇报核心内容? 面临怎样的区域市场面临怎样的区域市场? 项目价值核心挖掘项目价值核心挖掘? 项目物业规划建议项目物业规划建议ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。WEB: TEL:07312932918目录目录第一篇第一篇市市场之变场之变第二篇第二篇项项目分析目分析第三篇第三篇区区域价值域价值第四篇第四篇定定位思路位思路第五篇第五篇规规划建议划建议ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。WEB: TEL:07312932
4、918第一篇第一篇市场之变市场之变ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。WEB: TEL:07312932918一、区位属性城市东扩，一路向东城市东扩，一路向东按照按照“城市东扩、拉开骨架城市东扩、拉开骨架”的思路，长沙县重点工程建设正在紧锣密鼓的的思路，长沙县重点工程建设正在紧锣密鼓的 进行着，尤以星沙县城、经济开发区以及长沙正东的榔梨镇为开发前沿。进行着，尤以星沙县城、经济开发区以及长沙正东的榔梨镇为开发前沿。EAST星沙长沙经济技术开发区榔梨镇ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。WEB: TEL:07312
5、932918二、可类比区域研判一个蓬勃发展的新型城区一个蓬勃发展的新型城区一个引领长沙城镇化建设的样板一个引领长沙城镇化建设的样板对项目区域具有强大的辐射力对项目区域具有强大的辐射力星 沙星 沙ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。WEB: TEL:07312932918星沙城区发展特征1、目前长沙县最成熟的居住区，建有商品房、公务员小区各类综合物业；1、目前长沙县最成熟的居住区，建有商品房、公务员小区各类综合物业；2、交通网络发达，一个以县城为中心的2、交通网络发达，一个以县城为中心的“十分钟经济圈十分钟经济圈” 初露端倪；初露端倪；3、长沙县未来的C
6、BD3、长沙县未来的CBD规划建有大量商业、商务和写字楼；规划建有大量商业、商务和写字楼；4、长沙县未来的ELD4、长沙县未来的ELD拥有良好的生态环境、中心公园、较纯粹居住空间；拥有良好的生态环境、中心公园、较纯粹居住空间；5、区域发展特征：工业区形象，交通配套等有待完善，区域定位模糊。5、区域发展特征：工业区形象，交通配套等有待完善，区域定位模糊。ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。WEB: TEL:073129329181、商品房价格一路走高20052000元元1600元元1200元元2003200620041000元元星沙楼市各年均价星沙楼市各
7、年均价三、星沙楼市发展特征概要ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。WEB: TEL:073129329182、典型楼盘产品分析?物业类型以小高层、高层为主；主力户型为两房和三房； ?销售均价集中在2300-2800元/平米；楼盘规模在10万平方米以上； ?户型面积集中在85-130平方米；项目名称占地面积 （）建筑面积 （）容积率主力户型（）均价（元/ ）住户销售进度圣爵菲斯2250001730000.72二房三房 87-13532001050 户花样年华组 团美林水郡100001261001.26二房四房 90-152一期3200二期2800656户
8、二期在售星沙湘绣城187000120-19023001400 户尚都花园城20000090平方米两房 120平米三房预计2000以上07年5月入 市威尼斯城1798200965500独立、联排洋 房88-1200独立销售均价 5800，联排4300， 洋房32004292 户10月份开盘幸福里3102894310431.43二房四房 90-1772100（公寓） 2700（别墅）1200 户在售ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。WEB: TEL:073129329183、典型楼盘客户组成代表楼盘客户群紫晶城、湘楚家园、 冠豪星城雅郡、金三华邸星沙私营
9、企业主、生意人士；事业单位工作人员；金鹰城、四方 坪工作人员。筑梦园、华能红树湾、圣 爵菲斯、金色比华利、美林 水郡市区公司高级管理层、广电区域企事业单业员工晶华美地、楚天家园、未来 现代城、卧龙居国际、荣 鑫家园等星沙企业中高层管理者、公务员、科教文卫事业单位工作人员、 私企老板等。早安星城、威尼斯城等星沙企业中高层管理人员、私企业主；市区白领、投资客户、养 老客户等。鹏基诺亚山林、星城国 际、圣力华苑、同盛东城 名苑、博雅湘水湾、创业 乐园企业单位普通员工及中层管理人员、少数公务员、市区投资，养 老客户。ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。WEB:
10、 TEL:07312932918项目名称占地面积（M）建筑面积（M）容积率户型（M）未来入市量预估藏珑30780046万1.5约10万星月城1500亩70万1.5约10万威尼斯小镇2700亩965500联排、独栋别墅约10万北京融源 项目443亩7800003.0未定约8万早安星城120万1.2约10万鹏基诺亚山林47万116262平米1.32约10万合计约60万4、未来市场竞争激烈ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。WEB: TEL:07312932918四、榔梨区域市场观察四、榔梨区域市场观察目前市场发展阶段目前市场发展阶段榔梨房地产市场刚起步榔梨
11、房地产市场刚起步住房供应量不大住房供应量不大目前区域楼盘品质目前区域楼盘品质目前单个项目规模目前单个项目规模品质偏低品质偏低粗放型粗放型整体档次不够整体档次不够小规模开发小规模开发没有形成大的社区概念没有形成大的社区概念城市环境资源配套城市环境资源配套城市环境资源比较粗放城市环境资源比较粗放 中心城区已渐形成中心城区已渐形成市场需求分析市场需求分析产业园区和城市化进程快速发展带来大量技产业园区和城市化进程快速发展带来大量技 术和管理人才术和管理人才 未来市场住宅需求量较大未来市场住宅需求量较大ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。WEB: TEL:073
12、12932918客户构成：客户构成：主要为工业园区及周边工厂中层企业主要为工业园区及周边工厂中层企业管理人员、技术骨干，同时榔梨本地管理人员、技术骨干，同时榔梨本地 居民的年轻一族、私营业主及政府公务员居民的年轻一族、私营业主及政府公务员也将成为本案部分客户来源；也将成为本案部分客户来源；经济实力：经济实力：至少存款至少存款5万元以上，或家庭背景较好，能得到家人经济支持；万元以上，或家庭背景较好，能得到家人经济支持；事业事业：工作工作3-5年，事业快速上升，小有成就；年，事业快速上升，小有成就；人 生 观人 生 观：注重生活品位、强调自我价值体现；注重生活品位、强调自我价值体现；购房动机：购房
13、动机：希望改变现有的居住环境，向往新城镇的生活；希望改变现有的居住环境，向往新城镇的生活；购房要求：购房要求：远景价值、楼盘气质、物业档次、生活成本；远景价值、楼盘气质、物业档次、生活成本；户型要求：户型要求：精致两房精致两房80-90平方米，居住型三房平方米，居住型三房110-130平方米；平方米；价格承受：价格承受：单价单价1500-1600元元/平方米，总价控制在平方米，总价控制在15-18万。万。五、对榔梨区域客户的深度剖析五、对榔梨区域客户的深度剖析ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。WEB: TEL:07312932918六、区域典型代表楼
14、盘占地105亩，总建筑面积9万。一期一期由4栋多层（4层）组成。二期二期为4栋多层（6层）、1栋小 高层、1栋星级酒店，总规划户 数1080户，其中商铺400套，住 宅680套。二期一批住宅全部销售完毕，但临街大面积商业销售状况不理想；二期二批正在 登记，均价1400元/平方米，仅剩余少量单位。主力客户群以周边企业的中层管 理人员、技术骨干、周边居民为主。ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。WEB: TEL:07312932918第二篇第二篇项目分析项目分析ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。WEB: TEL:
15、07312932918一、项目区位一、项目区位本案本案榔梨镇黄兴大道与机场高速交汇处；榔梨镇黄兴大道与机场高速交汇处；汽车配件重要基地；汽车配件重要基地；距长沙市市区8公里；距长沙市市区8公里；距黄花国际机场6公里；距黄花国际机场6公里；距长沙经济技术开发区8公里；距长沙经济技术开发区8公里；未来长沙东拓发展战略桥头堡。未来长沙东拓发展战略桥头堡。ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。WEB: TEL:07312932918本地块位于机场高速与黄兴大道的交叉处，北临经济技术开发区，西本地块位于机场高速与黄兴大道的交叉处，北临经济技术开发区，西 望长沙市区，形成一刻钟交通辐射圈，交通便利优势凸显。望长沙市区，形成一刻钟交通辐射圈，交通便利优势凸显。本项目地块项目区位项目区位ROOEA CONSULTANT 最具价值的地产综合运营商本报告是严格保密的。WEB: TEL:07312932918二、项目四至二、项目四至本案东向：东向： 临机场高速入口；临机场高速入口； 1 1000000米处为长沙汽米处为长沙汽 车零部件产业园。车零
