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1、合肥律师 一、未取得房产证回迁房能否买卖，买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效。中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定：“下列房地产，不得转让： (六)未依法登记领取权属证书的”。该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的 再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。只要是出卖人有拆迁协议 和回迁证 ，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双 方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得房地产证之前，可以转让 房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。二、房屋交易税由买方负担的约定是否有效自从二手房市场出现至今，本来应由卖家来支付的营业税、个人所得
2、税，却通过约定 转嫁到了买家头上，而熟悉二手房市场的人都知道，这是二手房交易市场的“潜规则”。对 于房屋交易双方的该项约定是否合法有效呢?房屋交易双方的这种约定并不违反相关法律、 法规的强制性规定。虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定 了税种、税率、税额及纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人或第三人约定 由合同相对人或第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。 因此，如果合同当事人约定由合同相对人或第三人实际缴纳税款，并不违反法律规定，也 不损害国家利益，对其约定应认定为有效。值得注意的是，回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳：一次是原房主
3、取得房屋所有权 证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费，这两次税费应当如何承担， 应当在合同中予以明确约定。三、特别需要注意的问题上述几点，一般的房屋买卖合同中也会涉及，但对于回迁房买卖合同，还需要尤其注 意以下几点，并约定相应的违约责任。1、严防“一房数卖”回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高 涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式，即当事人之间存在着有效 的债权合同并办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房 数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规
4、定，均应当是有效的合同。在此情形下， 先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其次是出卖人先行交付，买受人已经 合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;如 果数买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以 支持。因此，出卖人不得将房屋另行转让给他人，相应的违约责任的规制显得十分重要。2、一定要约定房产过户和交房的时间签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定 要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多 少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协
5、议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以 约定缴纳首付之日即为交房时间。3、买方要留尾款没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承 担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款 (做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当 然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较合肥律师 高的谈判技巧。4、要求卖方的配偶签名实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规 定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同
6、意，否则可能产生两类法 律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果; 其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只 要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。5、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测， 该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺 序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承 人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话 的方式和
7、技巧，以免不快。四、 “改合同”法律性质和法律后果以上三大点，不管在签订回迁房买卖合同还是未取得房屋权属证书的正规商品房买卖 合同时，都是可以通用的，但在未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同时，往往会涉 及“改合同”的问题，那么“改合同”法律性质和法律后果是什么?在法律上， “改合同”实际上是先解除上家与开发商的合同，再由开发商直接与下家签订 新的商品房买卖合同以进行转让的行为。在商品房预售时，投资客(上家)想炒房，开发商 也想汇集部分建设资金，双方利益一致、一拍即合，有的投资者在最初购房时就跟开发商 说好，让他们在改合同时提供方便。而从签合同到交房还有较长的一段时间，投资者签合 同后等到房
8、价涨得差不多了，就抓紧在交房前把房子卖出去，不然等到办证后再卖，5 年 之内要交 5.5%的营业税，减少了炒房的利润;5 年之后卖的话要长期占用资金，有违炒房初 衷。为了尽快脱手，他们的出价一般比同期开发商的出价略低。“改合同”实质上系利用房产转让合同这一合法形式，以掩盖逃税的非法目的，损害国 家税收利益，显然违反合同法第五十二条的规定，应当归于无效。然而前文所述，未取得房产证回迁房(商品房)买卖合同是有效的， “改合同”确实不允许 的，二者是否矛盾呢?不矛盾。未取得房产证回迁房(商品房)买卖合同可以等到上家取得房 产证，并缴纳有关税费后，再转让给下家，该合同当然是有效的。也就是说， “改合同”条款 是无效的，但不影响合同其它条款的效力。
