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1、of | 1 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 滨江海岸 2013年营销推广执行方案 中原地产海南分公司 of | 2 2010 目录 滨江海岸营销推广将面临的环境 滨江海岸 2012年销售情况总结 滨江海岸卖什么 滨江海岸的产品卖给谁 滨江海岸在 2013年怎么卖 滨江海岸该如何对客户说 滨江海岸现场包装建议 of | 3 2010 滨江海岸营销推广将面临的环境 A 1、政策走势分析 2、海口 2013年房地产市场行情预判 of | 4 2010 未来数年中国经济的发展方向： 中速增长 。中国经济主动减速，发展的立足
2、点转到提高质量和效益上来 十八大报告明确要求：“要适应国内外经济形势新变化，加快形成新的经济发展方式，把推动发展的立足点转到提高质量和效益上来”。这就表明，中国经济本身已到了转型攻坚阶段，改革开放以来的持续高速增长模式将发生改变。 存在下行风险 扩大消费 稳定投资 优化投资结构 防止资源浪费 10% 7% 出口受阻下滑 固定资产投资放缓 社会消费回落 未来若干年，房地产投资的完成额不可能回到过去十年那样高的增长速度，中国的高地价和高房价必然会出现一个相对较长的调整过程。在这个调整过程中， 房地产对经济的拉动力度不可能持续高位 。 未来区域经济协调发展的目标是打造一个资源丰富、区位优势独特、经济
3、基础良好、发展势头强劲的特殊区域来打造国家经济一个新增长极。这是中国历届领导集体在任期间都会积极推动的共识。 海南省成为这个新的经济增长极的机会比较小。 未来将着力缩小收入分配差距，持续扩大中等收入群体。 继续加大保障性住房的政策及资金投入，加快住房保障体系基本形成 。 of | 5 2010 预计未来 5此密切相关的 房地产调控政策总体偏紧的可能性较大 。 近五次党代会期间宏观环境及房地产业政策 近五次党代会期间中国房地产市场形势 十三大 88币超发，通胀明显 房地产业政策方面，加快住房制度改革，逐步实行住房商品化，个人购买商品住房比例提高。 十五大期间（ 98机消逝，经济较快发展 房地产业
4、政策方面，全面停止实物分房，逐步实行住房分配货币化，房地产业步入快速发展阶段。 十六大 03观经济波动较大 房地产业政策一波三折，经历了调控供需、重申支柱产业和严厉调控的三个阶段。 稳定房地产： 从宏观环境来看，受国内外环境和自然规律影响，未来抑制投资投机需求仍将是房地产调控政策的重要组成部分；首次臵业需求和改善性需求将会为未来房地产业提供动力。 of | 6 2010 2013年中国经济将低位运行，房地产行业延续今年的不火常态，海南房地产将呈现出两极分化，市场增长的利好拉动乏力 海南房地产未来走势 大势影响下的滨江海岸面临的形势 全国经济放缓，海南经济快速发展的可能性降低，区域投资速度放缓，
5、旅游地产亮点短期内难现 1 海南房地产收行业政策调控的影响，未来短期内市场结构将类似于今年 2 3 没有强势自然资源支撑的滨江海岸项目将被市场化为非旅游地产项目，再加上社会经济的不景气，直接导致本项目岛外客户拓展的难度增加； 社会资源及城市基础设施的缓慢增加，导致滨江海岸项目的项目价值只能依靠自身来提升，无法分享外部红利，项目价值难以发生质变。 滨江海岸项目将依然主要面对刚需客群和改善性客户群，户型结构依然是这些客户的关注点，房价始终是市民最大的纠结； 经过今年的释放刚需，未来市场客户群量将会有所下降，滨江海岸项目将面临一定的客源压力。 受地方政府“土地财政”的依赖地位不会改变的影响，拔高了开
6、发门槛和企业资金需求，未来滨江海岸项目将面临对手的快节奏的竞争和集中式的以价换量新入市楼盘的竞争，同时大型品牌开发商极有可能成为未来主要竞争对手 受 构性资金短缺依然影响开发商 of | 7 2010 2012年海口市场上舒适型两房或紧凑型三房成为主体，且总价是制约客户臵业的主要因素 （单位：） 90 以下 90125 125144 144200 200 以上 合计 60万元以下 219146 96415 53816 35280 0 404657 6093140 235370 111319 30271 10841 480941 10010523 69823 94492 65149 10772
7、250759 150165 15862 21323 41324 13014 91688 2000 3464 10532 35912 33329 83237 3000 0 140 9578 50673 60391 5000 0 0 194 25509 25703 合计 322974 420934 291622 217708 144138 1397376 2012年 1要集中在 90面积段户型产品 ，其次为 90 以下面积段，成交面积占比重 2012年 1交总价结构段以 60占总成交量 其次为60万元以下总价段。 of | 8 2010 美兰区在 2012年市场供求结构上呈良性态势，主要是价格与产
8、品结构迎合了市场主流客群，为海口改善型市场的主要部分 2012年至今海口各区域供求价对比分析看， 美兰区依旧是海口住宅市场成交重点区域，片区居住舒适度较高，市场热度较高 。 美兰区由年前去库存为主的产品供应情况，到现在阶段性的小规模新产品入市的供应情况，也说明 美兰区的供求已经基本接近一个稳定值，大规模井喷式新品入市的机会比较小 。 of | 9 2010 美兰区引领 2012年海口住宅市场， 90125户型与 100万以内的总价成为去化客户的主要推力 ） 90 以下 90125 125144 144200 200 以上 合计 琼山区 118783 92346 54032 36904 1801
9、4 320079 美兰区 97363 145285 100578 115303 84151 542679 龙华区 63948 91883 33389 30247 10140 229607 秀英区 42880 91423 103624 35252 31833 305011 合计 322974 420936 291623 217706 144138 1397376 ） 琼山区 美兰区 龙华区 秀英区 合计 60万元以下 136050 152286 50090 66701 405127 60126255 151894 92699 110116 480964 10044338 96738 56716
10、53006 250798 1507649 41761 17344 24934 91688 2002827 50904 7794 21711 83236 3001381 43704 5653 9552 60290 5001627 9016 1830 12800 25273 合计 320127 546303 232126 298820 1397376 of | 10 2010 海口走量较好的项目具备产品长、主力户型迎合市场、总价适中等关键特性。本项目的竞争劣势为产品相对较单一 2012年度海口累计成交金额前 10项目情况分析（ 110月） 排名 项目名称 区域 物业类型 销售金额（万元） 销售面积
11、 （） 销售套数 产品品类（套数） 90 以下 90125 125144 144200 200 以上 1 达凯 祥和家园 秀英 公寓 36479 69700 544 18 56 395 71 4 2 南海 幸福城 龙华 公寓 33206 44687 396 84 270 0 39 3 3 绿色佳园 江畔人家 琼山 公寓 32515 42659 323 88 27 97 70 41 4 观澜湖 秀英 公寓、别墅 30648 17899 181 42 107 27 3 2 5 海阔天空 国瑞城 美兰 公寓 30492 22746 154 0 44 22 86 2 6 滨江海岸 美兰 公寓 2869
12、2 32960 247 0 49 150 46 2 7 海南之心 美兰 公寓、别墅 23600 23204 230 126 87 0 2 15 8 南国 威尼斯城 琼山 公寓 23131 41456 512 421 81 0 10 0 9 翡翠水城 琼山 公寓 23007 31642 256 16 116 100 13 11 10 国瑞花园 美兰 公寓 22818 17423 137 0 85 26 25 1 合计 284588 344376 2980 795 922 817 365 81 数据来源：海南中原统计海口房管局备案数据 of | 11 2010 2013年滨江海岸将面临在售盘去库存和新盘入市的双重竞争力压力 of | 12 2010 2013年海甸岛片区新盘入市较多，且两房与三房产品为主体产品，对滨江海岸二期入市和一期尾盘去化带来较大压力 1 2 3 4 5 6 7 8 9
