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1、乳山市住宅、商业、酒店调研报告调研总论调研背景调研目的调研方案设计第一部分 乳山市房地产调研第一章 乳山市房地产调研总论第二章 银滩区板块分析第三章 乳山区板块分析第二部分 乳山市商业调研第三部分 乳山市酒店调研第四部分 产品建议目录调研总论东欣业联公司北京青腾地产经纪公司 卡帕国际投资顾问公司受之重托，对贵公司位于银滩区地块项目 ,进行前期市场调研。我公司秉承科学、 客观、认真的态度，对乳山市银滩区、乳山区的房地产项目进行了详细的调研，获得 第一手资讯，取得大量数据、资料和图片，以此为基础，我们通过类比、累计、加权 和专业的分析，从而指导未来地块的产品规划以及策略的制定。调研背景调研背景地块
2、紧邻潮汐湖，距离海边沙滩约有2针对该地块的土地开发对乳山市的房地产现状进行实地的调研考察，希望实现利润的最大化。研究银滩区、乳山区房地产项目、 商业、酒店的基本状况。 该地区房地产供需关系的状况 该地区房地产项目的竞争状况。 该地区房地产的产品发展状况。 该地区房地产项目的市场运作特点。从中寻求市场的切入点、差异点、突破 点；为该地区市民提供更具生命力的产品，丰富该地区房地产市场，提升人们生活质量。调研目的 研究区域：银滩区、乳山区 方案设计： 研究方法：定量、定性研究 调查方法：现场调查 、网络搜集、人员访谈、交叉调查 调查项目选定标准：9 具有重要影响力的项目9 处于相似区域特点的项目9
3、具备相应地块特点的项目9 在建项目和待建项目调研方案设计第一部分 乳山市房地产调研第一章 乳山市房地产调研总论乳山市地处胶东半岛的中心地带，是连接青岛、烟台、威海三市的中间枢纽；随着轻轨规划及胶东半岛一个小时经济圈的形成，乳山市的经济必将迎来新的契机，同时其房地产发展也将会有进一步的发展。乳山位置介绍区域分布乳山区是乳山市的老城区，有多年的发展历史， 房地产及商业等有着较为完整的规划，对本案的运作起到很重要的参考作用，因此 乳山区也是本次调研的重点区域之一。乳山区银滩区本次调研以银滩区和乳山区为调研区域， 其中以银滩区为重点进行分析。银滩规划银滩区随着银滩近两年其房地产的发展十分迅速，成为乳山
4、市的新城区。且由于本案就处于银滩区规划范围内 ，因此银滩区的调研是我们的重点。发土地面积约3464套27个乳山区约88611套1037个银滩区总套数主要项目数项目数板块区域房地产总体概述根据调研项目统计，银滩区开发项目及总 开发面积远远高于乳山区，说明银滩区是乳山市房地产发展的热点区域。区域开发面积对比(万)山区在售项目量体比较银滩区项目乳山区项目从项目总占地面积对比看，银滩区大部分的盘都 在10万以上，20万以上的盘也有11个，而乳山区盘量少，占地面积最 大的刚超过15万，可见乳山市的房地产发展重心在银滩。罗马阳光花园、西馨苑7个乳山区海岸明珠、韵阳光花园、宏泰阳光花园、浪花别墅、青银银海园
5、、怡和山水人家、益天花园、中房蔚蓝海岸、望海山庄37个银滩区主要项目项目数量板块区域重点项目我们根据项目的户型特点、位置以及其代 表性选出了部分代表性项目作为我们的重点研究对象。乳山区银滩区所有项目容积比较从项目整体容积率对比看，银滩区大部分的盘都在0 到和超过1的项目仅有3个，乳 山区域容积最高值，而乳山区虽然盘量少，可见乳山市的银滩区发展趋势趋向于人性化的生态居住。层 小高层 高层 酒店式公寓 别墅各类形态占比514别墅2252酒店公寓83202(其中乳山区为3464)多层4022小高层92075总计2085高层套数产品形态乳山市房地产的产品形态相对单一多层占了9 0%多的比例。小高层、多
6、层、别墅等其他形态的配比相对较低。乳山区产品更为单一，100%的在销项目均为多层。乳山市价格分布2344253422002250230023502400245025002550乳山区 银滩区区域均价比较(元/平)银滩区的均价要高于乳山区均价，造成本 地的中低收入人群在银滩区的购买比例减少；备注：此均价是以多层均价为准进行比较；乳山市客群分析项目区域 购买客群 购买目的 客群分布银滩区乳山区几乎都是外地客群本地客群仅占 1本地客群约占 90%外地客群约占 10%第二居所使用；投资、度假为主要的目的，在一定侧程度上二者兼有；第一居所使用；安家位主要目的，配套齐全、交通便利及价格是主要因素北京、天津
7、、山西约占 50%；内蒙、河北、东北、济南约占 30%；韩国、青岛、上海、河南等约占 10%；本地人约占 10%。本地人约占90%，其中工业区内的韩国人以及其他投资人士也占有一定比例。乳山市客群分析目前乳山市的购房人群分为3部分：1、乳山本地客群；2、各开发区企业客群；3、外来投资或度假的客群。从地理位置看，本案与金岭工业园区相邻最近，同时金岭工业园区的经营运作最好，因此此次报告对该工业园区进行了重点研究，判断该园区企业人员是否可以成为我们项目的客群。金岭工业园区客群分析金岭工业园位于乳山市城南，在去往银滩的主干道世纪大道沿线。该园区为乳山市各工业园区经营状况最好的工业园区，入住企业最多，共有
8、 150家企业，其中外资企业为 38家，以韩资和日资居多 (规划了韩美工业区 )，占25%；内资为为 112家，占 75%，以山东的企业为主，另外还包括个别江浙等地企业。工业园内的企业主要以生产制造业为主，其中服装加工有 12家，食品加工业有 7家，另外五金、建材加工业也占了很大的比例473 31 1012345675元)1521254 460510152025100万以下100元)从内外资的注册资本看，大部分的企业注册资金 在300业也具备相当一定的实力与规模。工业园区的大部分企业的高管人群的收入都不低 ，据了解大都在7000元以上，着说明他们有很强的购买能力。金岭工业园区客群分析金岭工业园
9、区客群分析金岭工业园区客群内资企业高管韩国人为代表的外资高管购房为第二居所，多用于投资，看重其投资潜力主要为了在中国的第一居所，注重社区品质及产品规划是否符合其习惯达成购房这群人现在的分布：乳山区的高档社区( 世纪花园、幸福花园、罗马阳光花园等)已购买了第一居所，或部分(韩国人)租住高档社区；案例：罗马阳光花园和银滩的韩国名苑和 宏泰阳光花园均是从规划上考虑到了韩国人的习惯，因此才会有众多 韩国人在上述社区内购房。由此可见金岭工业内会有一部分客 群对我们项目有支持作用乳山、蓬莱、石岛对比外地约占到50%多层、小高层为主均价2300较小蓬莱外地客群约占70%外地客群占到90%左右客群多层、小高层
10、为主、别墅、公寓很少多层为主,小高层、别墅作为补充产品均价2500元/均价2500价格适中，未来规划很多非常大总量石岛乳山(银滩)分类区域乳山银滩区的房地产总供应量很大，比相 似城市蓬莱、石岛要大很多。从价格来看，乳山价格最高，已经超出了 其他两个旅游规划较完善的城市。第二章 银滩区房地产调研银滩区房地产项目分析海尚海蓝湖观海苑福台观海苑海林海岸豪庭海林阅海园四季花园望海山庄银海花园珍珠湾花园悦海嘉园 大公海岸青银银海园万鑫阳光巴厘中房蔚蓝海岸金长城中豪庭海苑海都花苑海岸明珠 山水人家益天花园 海翔花园东方夏威夷银滩假日将军滨海花园海韵阳光花园如意花园海景御花园明珠海苑浪花别墅宏泰阳光花园山水
11、花都 韩国名苑海之缘 层 小高层 高层 酒店式公寓 别墅各类形态占比按总套数计算，多层的产品占到总量的90% ，是银滩区目前最主要的产品形态；其他项目除去别墅外占比相对平均，在较新 的项目中，这些产品都有占有不同比例的规划。2%居室 二居室 三居室 四居室户型配比主力面积段 ( )面积段 ( )居室 /面积120从户型配比图来看，一居室和两居室为主 力户型，四居室更是少之又少。在银 滩区房价逐渐增加的同时，户型规划趋向于小户型，保证低总价的需求。100以下的户型居多，并且销售状况也较为良好。银滩别墅分析100 ) 主力面积段 ( )2%栋 双拼 四联排 叠拼户型配比从别墅户型配比图来看，双拼和
12、独栋的别 墅占比最大，叠拼相对较少。从整体销售来看，大面积高总价的别墅相 对难卖，反而有些小面积的叠拼别墅销售状况较好，如中房蔚蓝海岸。均价比较均价：2534元银滩区住宅均价为2534元/。从图看出在银滩区管委会附近的项目价格最高， 均价为2730元；原因是周边福如东海文化园、赛车场、高尔夫 的规划增加了区域项目的卖点。距离海阳所镇和银滩第一批项目由于位置 稍偏并且尾房较多，因此其价格较低，均价2399元原因是周边尾房较多。海阳所镇及银滩第一批项目，均价：2399元管委会附近项目，均价：2730元远离管委会项目，均价：2406元小高层价格小高层多层价格比较(元/平)33503500510040
13、0022002380390029000100020003000400050006000珍珠湾花园 山水人家 益天花园 海韵阳光花园小高层多层从图中几个项目比较小高层的均价为3988元/；小高层与多层的价差平均在1100元左右，同时最高的益天花园达到5100元/，皆因其楼层观景效果好，许多项目在8层以上价格迅速飞升，甚至有些在5层开始就提升价格。公寓价格公寓与多层)20002600025602950450040007320010002000300040005000600070008000中房蔚蓝海岸 东方夏威夷 浪花别墅 宏泰阳光花园多层公寓从图中几个项目比较小高层得出银滩区公寓价格为4693元/；
