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1、 第四章第四章 投资性房地产投资性房地产 考情分析考情分析 本章内容在考试中一般以客观题型进行考核，在计算分析题和综合题中也有可能出现。重点是 投资性房地产的范围；有关投资性房地产后续支出和计量；投资性房地产的处置等等。 最近三年本章考试题型、分值分布最近三年本章考试题型、分值分布年份单项选择题多项选择题判断题计算分析题综合题合计2011 年1 分1 分2010 年1 分1 分2 分2009 年1 分2 分3 分考点一：投资性房地产的范围考点一：投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的范围 1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出
2、租的土地使用权。【思考问题】 甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为 50 年，甲公司 将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？ 属于。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土 地使用权。 【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土 地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？属于。 3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。 注意的问题： （1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物
3、不属于投资 性房地产。 【思考问题】A 企业与 B 企业签订了一项经营租赁合同，A 企业将其持有产权的门面房出租给 B 企 业，为期 5 年。B 企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2 年后，由于连续亏损，B 企业将餐 馆转租给 C 公司，以赚取租金差价。属于谁的投资性房地产？对于 A 企业而言，由于门面房产权属于 A 企业，属于其投资性房地产。而对于 B 企业而言，由 于没有产权，则不属于其投资性房地产。（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物。【思考问题】 “空置建筑物或在建建筑物”能否确认投资性房地产？ 对企业持有以备经营出租的空置建筑物或
4、在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书 面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。这 里的“空置建筑物” ，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于 日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企 业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 【思考问题】甲公司在长沙市中心购买了一栋写字楼，共 20 层。其中 1 层经营出租给中国银行作 为分行，2 层经营出租给 A 公司作为餐饮服务，3
5、 层以上全部经营出租给 B 公司作为办公用房，地 下 1 层经营出租给 C 公司作为大型超市。甲企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助 服务。属于投资性房地产？属于。（二）不属于投资性房地产（二）不属于投资性房地产1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼， 企业生产经营用的土地使用权等。 2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房 地产属于房地产开发企业的存货。 3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单 独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部
6、分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和 出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 【思考问题】 （1）甲公司在贵阳市中心有一个办公楼，共 15 层，作为为企业管理部门使用。15 层能够单独计 量和出售。2011 年，甲公司将第 1 层全部经营出租给 A 公司作为超市， 210 层全部经营出租给 B 公司作为办公用房，11 层15 层仍然作为办公使用。 第 1 层，210 层属于投资性房地产？属于。 （2）甲公司在济南市中心有一个旅馆，共 10 层，作为提供住宿服务。1 至 10 层均能够单独计量 和出售的。现在，第 8、9 和 10 层全部经营出租给 A 公司作为办公
7、用房，其他 17 层仍然作为旅 馆提供住宿服务。第 8、9 和 10 层能否作为投资性房地产？可以。企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目 的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其 拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投 资性房地产。 【归纳总结】内容属于投资性房地产的有？1企业拥有并自行经营的旅馆或饭店 ，属于固定资产2企业自用的办公楼 ，属于固定资产3房地产企业正在开发的商品房，属于存货4房地产企业开发的准备出售的房屋，属于存货5房地产企业开发的已出租的房屋6企业持有的准备建造办公楼的土地使用权，
8、属于无形资产7房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权，属于存货8企业以经营租赁方式租入的建筑物，不属于企业的资产9已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置10房地产企业持有并准备增值后出售的商品房，属于存货11房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权，属于存货12出租柜台 ，属于固定资产13炒楼花14闲置土地 ，属于存货、无形资产15企业出租给本企业职工居住的宿舍 ，属于固定资产【例题】 （2007 年考题）下列各项中，属于投资性房地产的有（ ） 。A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使
9、用权 【答案】BD 【解析】A 选项，企业拥有并自行经营的饭店，属于企业经营场所，即属于固定资产；C 选项，房地产开发企业正在开发的商品房，属于企业存货。【例题】下列项目中，不属于投资性房地产的有（ ） 。 A.企业已出租给子公司的建筑物 B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置 C.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物 D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权 【答案】C 【解析】选项 C 不属于投资性房地产，应作为存货处理。【例题】下列各项中，不属于投资性房地产的是（ ） 。 A.房地产企业开发的准备出售的房屋 B.房地产企业开发的已出租的房屋 C.企业持有的准备建造房屋
10、的土地使用权 D.企业以经营租赁方式租入的建筑物 【答案】ACD 【解析】房地产企业开发的准备出售的房屋，属于企业的存货；企业持有的准备建造房屋的土地使 用权属于无形资产；企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，不属于企业的资产，更 不能确认为投资性房地产。考点二：投资性房地产的初始计量考点二：投资性房地产的初始计量（一）外购的投资性房地产（一）外购的投资性房地产 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同） 或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物， 企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出
11、租且持有意图短期内不再发生变化的， 可视为投资性房地产。 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确 认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换 为投资性房地产。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产 贷：银行存款 借：投资性房地产成本 贷：银行存款 【例题】2011 年 2 月 10 日，甲公司董事会作出了正式书面决议，明确表明将计划购入一栋写 字楼用于对外出租，且持有意图短期内不再发生变化。3 月
12、10 日,甲公司与乙公司签订了经营租赁 合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙公司,为期 5 年。4 月 10 日,甲公司购入写字 楼实际支付价款共计 1200 万元(假设不考虑其他因素下同)。甲公司 4 月 10 日的账务处理如下: 采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产写字楼 1200贷：银行存款 1200借：投资性房地产成本 1200 贷：银行存款 1200 （二）自行建造的投资性房地产（二）自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使 用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建
13、造的房地产确认为投资性房地产。 但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其 用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将 自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定 资产或无形资产转换为投资性房地产。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产 贷：银行存款等借：投资性房地产 贷：银行存款等【例题】 （2010 年考题）企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外
14、出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。 （ ） 【答案】 【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得 先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。所以本题错误。 考点三：投资性房地产的后续计量考点三：投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特 定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行 后续计量，不得同时采用两种计量模式。 在极少情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企
15、业首次 取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投 资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置， 并且假设无残值。 采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括首次取 得的在建投资性房地产） ，如果其公允价值无法可靠确定，但是预期该房地产完工后的公允价值能 够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后 （二者孰早） ，再以公允价值计量。 但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某 项投资性房地产时，
16、该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地 产采用成本模式进行后续计量。【例题】 （2008 年考题）下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（ ） 。 A不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式 B满足特定条件时可以采用公允价值模式 C同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式 D同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式 【答案】ABD 【解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。（一）成本模式计量（一）成本模式计量（二）采用公允模式计量的投资性房地产（二）采用公允模式计量的投资性房地产1.1.相关规定相关规定1.1.相关规定相关规定在成本模式下，应当按照固定资产、无形资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照企业会计准则第 8 号资产减值的规定进行处理。企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的,可以采用公允价
