《2011广东惠州市 惠城区三环北路5.8万平米项目定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011广东惠州市 惠城区三环北路5.8万平米项目定位报告（69页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、惠城区三环北路5.8万平米项目定 位 报 告聚泰地产营销策划部 2011年4月项项目定位推导导思路CCTI定位推导模型 项目定位 市场态势场态势 （trend）研究竞竞争者(competition)研 究消费费者(consumer)研究项项目自身(item self)资资源 研究项项目市场场定位目标标客户户定位项项目产产品定位目 录录项项目自身资资源规规 划 研 究市场态势场态势 研究项项目定位项目自身资源第一部分一、项目经济技术指标1、建筑容积率 2.32、建筑密度 30%3、住宅建筑净密度 22%4、计容积率建筑面积 134180 其中 住宅建筑面积 120460 商业建筑面积 13420
2、 公共设施建筑面积 300 5、机动车停车位配建标准： 每100 计容积率建筑面积 1个6、绿化率 30%7、适建性： 住宅、商业及配套设施二、项项目位置（卫卫星图图）三环环北路金 龙龙 大 道三环环北路新 旺 路农批市场万科城 华府海伦堡万科金域 华庭三宅一生25号保 障性小 区鼎峰（61 万m项项目 ）粤东家 具博览 中心德威（32万 m）项目惠 州 大 道火车车站项目 地块项项目地块处块处 在金龙龙大道与三环环北路交汇处汇处 ，所处处地段道路四通八 达，交通条件优优越；新旺路地块块目前较为较为 平整，约为约为 277米215米方正规规范的四边边形 ，便于规规划设计设计 和施工。项项目地块
3、块（现现状实实拍）项项目地块块以北为钢为钢 材、物流、农贸农贸 市场场，以东东家具博览览中心、德威地产项产项 目， 以西、以南为为住宅、公建和工厂，整体氛围围尚未形成，无外围围景观资观资 源。项项目四至（现场实现场实 拍）项项目北面的钢钢材、板材市场对项场对项 目形象有一定影响项项目配套配套设设施除学校、农农批市场场外，目前缺乏其他生活配套三、项项目街区功能CLD/中央生活区1、 优势（ Strength）、CLD区位优势、地段、交通条件优越、规模开发与整体规划优势、三环北路纳入市区范围，项目区位将有一个整体的提升；四、项项目SWOT分 析、周边生活配套暂时缺乏、公交线路暂时不发达、临东的三环
4、北路，车流多、噪音大、项目北面的物业形态对项目形象有较大影响；、江北保障性住房25号小区，与同区位的中高端住宅形成反差。2、劣势（Weakness ）3、威胁（ Threat）、市场供应量充足、竞争激烈、消费者对价格的承受力有限、金山湖、惠南新城片区的规划与发展势头较快，将对项目区域形成一定冲击；、房地产调控的不确定因素、新国八条中限购、禁购令的出台与执行，对惠州这样的三线城市是一个机遇；、房地产整体处于上升期、深圳 “十二五”期间将向惠州分流200万人员、中高端住宅区受人追捧、价格洼地下异地投资者蜂拥而至4、机会（Opportunity ）小结项项目位于41号小区，周边边住宅物业业 均为为高
5、档，区位条件优优越；项项目莞惠城际轻轨际轻轨 已于2009年动动工，预计预计 2012年竣工。另外，北环环三路将改成8 车车道城市内环环道，并可直接与深圳、 东东莞、广州的高速接驳驳。项项目火车车站：1.2公里 项项目行政中心：0.8公里 项项目商务务服务务区：0.6公里 项项目惠州大道：0.5公里规 划 研 究第二部分惠州市今后发展思路。2008年底国务院颁布的珠三角地区改革发展规划纲要，把惠州整个版图划进了珠三角，明确了到2020年的发展思路，提出建设“五大基地”，推动惠州进入富裕发达的地区行列，成为广东省最具发展活力的城市之一；一是建设世界级石油化工产业基地。二是建设国家级电子信息产业基
6、地三是建设全省重要的清洁能源基地四是建设粤港澳地区休闲度假基地五是建设全国统筹城乡发展综合改革试验基地惠州“十二五”交通规划1、五年新增公路2000公里 交通投资总额将达825亿，将形成以惠州市区为中心，外联各市、内通各县 的高速公路网。实现所有县城15分钟、所有乡镇30分钟内通达高速公路的目 标。 2、三环路已纳入市区范围 将三环路升级改造成为双向八车道的市政大道，加装路灯、排水系统、绿 化带和人行通道。 3、公共交通 ：新增或更新1400辆公交车 5年内将新增或更新1400辆公交车，使公交车总量达2550辆。进一步提升江 北、仲恺、河南岸等地的公交运力。惠州城际轻轨规划方案惠莞城际预计际预
7、计 2012年建成通车车莞惠城际轨际轨 道主要站点惠州市江北规划方案 江北将打造成惠州市级 行政、会展和文化中心： 以江北南区的市政府、体育中心为核心，以完善原有规划功能、完成城市政府的发展预期为主要目标，包括政府行政办公、会展设施和文化设施的建设等。江北中心区建设博物馆、文化艺术中心、科技馆、会展中心、图书馆、青少年宫。 远期在南部新城中心区规划增加一些具有区域性影响的大型文化娱乐设施，尤其是扩充大型博览展示设施，提高惠州会议展览、文化、商业交流的承办能力和水平。 江北将打造成惠州铁路 客运中心、物流商贸中心：依托惠州铁路枢纽，在江北东北区部地区发展商贸业，在铁路西侧沿线，重点发展物流产业。
8、小结 惠州已纳入珠三角的规划范围，将成为珠三角最具潜力的城市；而项目所在地江北是惠州一个中高端住宅聚集区、莞惠城际的建成、北三环的规划改造，将极大提升项目的竞争优势；同时，江北将成为惠州的交通、行政、物流配送、商贸中心；区位优势十分显著；市 场 态 势 研 究第三部分1、发展迅猛、市场日益成熟作为珠江三角洲和改革开放的前沿城市，惠州从上世纪90年代初炒地皮阶段开始，一直是房地产较为活跃的城市，惠州房地产可谓几经沉浮。但惠州房地产市场真正进入快车道是在2005年。近年来，随着深圳等周边城市房价迅猛飞涨，房价超出了普通民众的消费承受能力，而惠州目前的房价只有6000元/米左右，处在珠三角价格洼地。
9、惠州的物业尤其是中高端物业开始受到本地高收入人群、外地人群如深圳、东莞、香港、广州等地人群的追捧。在惠州，随着中高端楼盘竞争的进一步激化，客户消费心理的逐渐成熟，买家开始关注产品的综合素质，任何一方面的缺陷都可能影响他们的购房行为。一、惠州市场场特征2、市场需求潜力旺盛，消费能力强劲在“十二五”期间，深圳将向惠州分流人员200万。另外，惠州、深圳、东莞三市同城，城际轻轨加速建设，城际往来将更为便捷；其次，惠州作为山水之城，环境秀丽、空气清新，适宜居住；同时，又处于价格洼地。不仅惠州、更多的深圳、东莞甚至广州等地商人、民企老板、企业金领、白领阶层，这些较高收入人群纷纷脱颖而出，不断展现出强劲的消
10、费能力，而这些城市新贵正是惠州中高档住宅消费市场的主力人群，旺盛的需求潜力，强劲的消费能力，必将带动惠州中高端住宅产品的发展。3、消费者趋向理性，中高端产品更受市场追捧 房产新政，尤其是禁购令、限购令的出台，惠州这个三线城市是这次新政的受益者。 但是，现在的消费者尤其是异地的投资型客户，其购买行为更为理性，产品某种标新立异的卖点已经不能成为左右他们下单的唯一因素，全面评估项目的综合素质已经成为购房者最显著的购房特征。 从市场来看，惠州高档住宅如别墅、洋房销售旺盛，说明中高端产品受市场追捧。月 份市场场 供应应 （宗 ）供应应面 积积（万 m）环环比成交 （宗 ）成交面 积积（m ）环环比挂牌
11、均价 元/m环环比成交 元/m 均价环环比11765.8大幅 下降35138.25小幅 上涨涨937大幅 上涨涨601持平2428.46大幅 下降1150.94大幅 下降1307大幅 上涨涨105570%3727.6小幅 下降29108.81大幅 上涨涨896- 34%781- 26%4816.54- 40%318.67- 83%150067%8033%二、2011年1-4月惠州市一级级市场场成交分析数据来源中原地产监控月 份网 签（ 套数）环比同比网签面 积（万 ）环比同比成交均价 （元 ）环比同 比活跃区 间11991环环比-29%23.14环环比-30%62094%/31%120-144
12、 21090-54%-47%12.74-55%/-51%5762-6%/11%120-144 3169455%/-23%19.1851%/-26%59674%/15%120-144 4220330%/-7%24.9230%/-12%62635%/19%60-120 2011年1-4月份惠城区二级级市场场成交分析数据来源中原地产监产监 控（一）土地供应增量扩大，成交量将有所降温 1、 2010年，惠州市土地出让情况较为良好；2、2011年土地供应增量将继续增加，总体供应或将高于2010年同期。3、受市场政策和市场交易的惯性影响，而且开发企业对2011-2012年惠州房地产市场预期较为中性或不乐观
13、，购置土地的热情不如2010年高涨； 三、2011-2012年惠州房地产产市场场研判预计短期土地成交量所有下降，预计全年成交量将较2010年有 一定幅度的下降或最多持平。（二）房地产开发投资短期内仍将继续保持高 位增长1、 2010年，惠州市房地产开发投资保持较快增长趋势。2、2011年受各种政策的影响，开发企业预期的“金四银五”不如往年，同时受未来市场不测定因素和资金压力的影响，将加快对2010年土地储备的消化、加快新项目的开工、施工和竣工速度，不断增加投资。预计在短期内惠州市房地产开发投资形势仍然较为良好，短期 内高位增长趋势不减，2011-2012年有望进一步冲高。（三）商品房新增供应量
14、将继续冲高1、2010年惠州市房地产市场总体表现为供大于求。2、2011年惠州新增供应量将大幅增加；以惠城为例，按中原地产统计数据显示： 2011年，惠州惠城区新增供应量将达到420万平方米，其中上半年约有170万平方米，下半年约有250万平方米，中信、方直、德威等公司的多个大盘将陆续入市。3、新开工楼盘不断增加市场供应，而市场成交较2010有所萎缩。预计2011年惠州市商品房新增供应量将继续冲高。 （四）供应结构日趋合理1、2010年惠州市房价过快上涨；2、中小户型住房总房价相对偏低，满足自住需求；3、市场销量较好，开发企业迅速回笼资金，开发积极性高；预计2011年中小户型住房有效供给规模会
15、继续扩大，供 应结构日趋合理。（五）商品房成交量短期有所放缓，长期回落1、受目前国家及地方政府调控政策的影响，惠州市各类购房需求暂时有所抑制，成交量短期内有所回落。2、市场各方预期较不乐观。3、惠州没有受到限购的影响，相反广州、深圳的限购可能会促进惠州的成交量的回复。4、惠州市房价不断走高，成交将受到抑制。5、惠州市2011年将建设、筹集各类保障性住房1.2万多套，2011-2012年惠州的房地产市场将有所回落。预计2011-2012年惠州市商品房成交量将有所回落（六）商品房价格或将继续上涨，涨速趋缓1、 2010年，惠州市商品房价格表现总体平稳，局部上涨过快； 2、2010年惠州市商品房销售形势良好，开发企业资金充足，降价意愿不高，开放商与购房者的博弈依然存在。3、在近期成交量略有回落运行的情况下，惠州市房价上
