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1、1青岛创意青岛创意 100 文化产业园老厂房改建项目复合文化产业园老厂房改建项目复合 规划设计行为解析规划设计行为解析1 1 园区概况1.11.1 项目名称：青岛创意100文化产业园1.21.2 项目地址：青岛市市南区南京路100号1.31.3 项目功能：以创意礼品设计、礼品包装、礼品展示交易、广告影视设计、制作等为主流产业，集文化创意、商务、休闲、餐饮、旅游、展示交易等多元商业组合的文化创意产业集聚区。园区2013年已申报“青岛市工业旅游3A景区” ，未来园区也将成为一个集工业旅游与文化创意为一体的主题功能景区。1.41.4 用地面积： 15亩1.51.5 建筑面积：2.3万平方米1.61.
2、6 园区配套：包括旅游信息服务、创意礼品街、创意蜂巢礼品店、原创礼品线上线下展示交易服务平台、文化艺术品展示交易服务平台、文化创意产业实训和创业孵化基地、咖啡、酒吧、设计书店、文化书吧等。1.71.7 设计时间：2006年3月1.81.8 竣工时间：2006年11月1.91.9 设计机构：青岛市理工大学2.02.0 青岛麒龙文化有限公司2.2. 场地历史背景场地历史背景2.12.1 场地现状分析：场地现状分析：“青岛创意100文化产业园”项目位于青岛市市南区南京路100号，是在原“青岛刺绣厂”老厂房的基础上，由青岛麒龙文化有限公司于2006年投资3000万元建设并运营，是山东省首家利用老厂房改
3、造而成的文化创意产业示范园区。项目特色：1 1）是国内业态较为纯正的文化创意产业集聚区。）是国内业态较为纯正的文化创意产业集聚区。项目自建立至今，在英国创意产业规划大师贾斯汀.欧康纳教授及瀛森创意规划顾问有限公司的协助下，逐渐明确了自2身定位理念与发展理念，专心致志发展创意、设计类企业集聚。几年来。园区在技术水平及产业集聚度方面不断提高。目前园区总入驻率98%，其中文化创意产业入驻率93%。2 2）功能较为完善的产业生态园区。）功能较为完善的产业生态园区。具有浓厚的创意设计氛围、完整的上下游及终端产业链以及功能齐备的文化配套业态（如书店、咖啡厅及公益图书馆等） 。3 3）小园区大产业，注重通过
4、园区联动、全国联动寻求发展的园区。）小园区大产业，注重通过园区联动、全国联动寻求发展的园区。运营中创造性打造了“三大平台” ，即确保园区可持续发展的人才、项目孵化平台；拉动园区经济发展的原创礼品（线上线下）展示交易服务平台；推动文化艺术品的市场化展示交易服务平台。园区通过平台带领企业走出去抱团发展，业务伙伴遍及海内外。其平台运营模式被专家称为文化创意产业发展的“青岛模式” 。4 4）注重国际化业态引入的外向型园区。）注重国际化业态引入的外向型园区。先后出访了德国曼海姆市，与欧盟九国建立了产业交流合作，同时08年引进了英国“贾斯汀. 欧康纳创意产业研究中心” 、澳大利亚 “中澳创意产业协作项目”
5、等国际高端业态入驻园区，此外还与美、日、韩等国家文化产业保持了密切联系。2.22.2 人文、地域背景分析人文、地域背景分析2.2.12.2.1 人文背景：人文背景：中国已经进入了文化大发展大繁荣时期，青岛市作为山东省的龙头城市，文化创意产业以每年超过20%的速度迅猛增长，已初步形成了创意产业雏形，急切需要有一个合适的平台，对产业进行集聚、支撑，以及引导发展。因此适时开展文化创意产业集聚园区建设，对于未来青岛的产业发展与经济提升都具有十分重要的意义。2.2.22.2.2 区位分析：区位分析：项目位于青岛市经济最发达的市南区中心黄金地段，地处“南京路香港路”商圈，人流、车流量巨大，项目所在地东接2
6、008奥帆赛主场，南邻青岛东部最繁华商业区，距青岛市政府一步之遥，是青岛市政治、经济、文化核心区域，项目周边众多金融机构和顶级写字楼环绕，项目周边交通线四通八达，12路，26路，32路，33路，125路，202路，210路，218路，220路，222路，312路，319路，322路，370路，601路，604路，机场巴士1号线及建设中的地铁三号线都经过项目所在地，对于开展项目具有不可复制的区位及交通优势。2.2.32.2.3 场地历史场地历史3项目所在场地前身为国有企业“青岛刺绣厂” ，该厂建于1954年，属国家二级企业，曾是全国最大的机绣品生产厂家之一，产品远销海内外，在国内有较高的知名度。
7、该厂自2000年迁出市区，旧厂房便一直处于闲置状态，至项目接手时止，已闲置了六年，业主出租意愿迫切，租价较低，适合项目接手。3.3. 项目构思与规划项目构思与规划3.13.1 项目整体构思项目整体构思2005年接手场地后，按照预先构思，项目将作为城市更新类型的创意、设计类主题园区，在“三个不变” （土地属性不变；产权主体不变；建筑结构不变）的基础上对场地实施功能置换，并面向创意、设计类中小企业开展租赁，在运营方式上，由运营方通过以BOT方式（建设运营移交） ，搭建一个多种服务功能正向叠加的平台，促成产业集群和产业链融合，通过集聚效应形成核心产业竞争力与创新能力，以此促进青岛市乃至山东省的产业优
8、化升级和城市价值提升。3.23.2 项目规划特色项目规划特色按照项目构思，本项目将规划为四大功能区域，分别为“创意办公区、文化展示区、创意孵化区、时尚休闲区” 。四大区域将各具特色：（1 1）创意办公特色：以设计行业集聚发展为主导）创意办公特色：以设计行业集聚发展为主导园区内的创意办公以设计行业为主导，如广告设计、建筑设计、服装设计、室内设计等，打造以设计行业为主导的创意办公集聚地。改建后的园区将在保留原厂房的大空间格局基础上进行LOFT办公空间改造，给创意类产业机构提供较多的自主性。（2 2）文化展示特色：以原创、高端艺术品展示交易为方向）文化展示特色：以原创、高端艺术品展示交易为方向园区专
9、设艺术品展示空间，将园区的创意设计成果通过展览展示与文化活动配套对接到市场，其中重点以原创礼品、艺术礼品研发、设计、生产、交易为目标，促进产业性资源整合、形成产业链。同时积极引进优秀展览开拓园区业户视野，使园区内外形成互动。（3 3）创意孵化特色：以人才及项目培育孵化为目的）创意孵化特色：以人才及项目培育孵化为目的园区将把人才未来的可持续发展作为一项重要职能，以人才孵化基地为依托，辅以强大的师资力量与扶持政策，既孵化人才，也孵化项目，同时，园区专业的设计图书馆也作为孵化基地的配套与延伸，与基地共同担负起培育产业人才的重任。4（4 4）时尚休闲特色：以城市再生融合理念为依托）时尚休闲特色：以城市
10、再生融合理念为依托园区将以城市再生理念为依托，对场地内原有工业建筑进行改造，引入多元化的休闲娱乐性业态，为园区提供丰富的文化休闲配套（如书吧、咖啡厅、餐饮等） ，体现园区时尚和主题性特征。改建后的园区将文化展示和休闲娱乐巧妙地融合在一起，形成独特的街区式景观带。园区将以文化创意为出发点，配合融入充满现代气息的新元素，邀请有竞争力、影响力的不同业态进驻园区开展经营3.33.3 保护与改建策略保护与改建策略3.3.13.3.1 策略一：实施动态化设计。策略一：实施动态化设计。旧厂房的改建再利用类似于“旧瓶装新酒” ，虽然“酒瓶”已在，但是装什么内容还存在众多不确定因素。我们认为，园区形态是通过逐步
11、调整才得以符合目标和氛围需求的，改建的一次性“过度设计”应该避免，这样不但有利于后续创意租户的发挥，也有利于控制初期的投资规模。比如项目在运行过程中，始终对区域的功能布局进行调整，以适应招商情况的变化。同时项目入驻企业也是有别于一般办公单位的，他们更希望能进行二次创作。动态化的设计策略可以满足他们的需要。此外，随着项目运营重心的转移，项目内部的经营性空间、半经营性空间、公益性的空间功能也会随时发生变化，这些都需要我们通过动态化设计策略随时调整实现。3.3.23.3.2 策略二：重视历史元素对于园区价值的提升策略二：重视历史元素对于园区价值的提升在旧厂房保护上，我们的策略是不仅要对有特色的厂房建
12、筑进行保护，对于形象价值一般的旧厂房也不能草率。以项目中的旧厂房为例，虽然这些厂房只是一些80年代式样的普通平顶厂房，缺乏层次感，容纳事件能力低，没有明显的特征和文化符号，但是因为这些厂房是城市近现代化进程中的特殊遗存，其差异化的体量、形态以及历史感，也是城市的一种特殊的历史记忆与景观，是一旦推倒了就不能重来的。因此着眼于这些历史元素对于园区价值的提升，我们采用木材、钢结构等建筑材料，结合老厂房的历史元素对它们进行了原汁原味地保护，也正是得益于这些具有历史肌理的建筑环境，使项目具有了一种有别于其他园区的厚重的历史积淀。3.3.33.3.3 策略三：在容量控制要讲求适应性与可塑性策略三：在容量控
13、制要讲求适应性与可塑性在精准定位单位具体业态之前，特别需要谨慎对待通过插层增加容量。因为旧厂房改造的价值首先是区位，其次才是体量，在业态未完全落实前，建筑容量价值主要5在于空间的可塑性。包括空间的高度、开间、跨度等，一味盲目插层、加建，虽然增加了面积，但也增加了投资，减少了空间的可塑性，更重要的，增大了旧厂房的负荷，为旧厂房的持久安全运营埋下了隐患，是非常不可取的。在一点，我们在项目改建过程中非常重视，项目最大的3号楼建筑即是保持空间可塑性的典范，我们将原有空间高度的厂房以“loft办公空间”形式交付给业户，满足了业户的二次创作灵感，受到了广泛的赞誉，这种赞誉又为我们带来了更多的入驻业户，产生
14、了非常好的收益。3.43.4 功能提升与使用价值功能提升与使用价值3.4.13.4.1 LOFTLOFT办公空间（已建设完成）办公空间（已建设完成）LOFT办公空间是基地依据旧厂房层高4.5米LOFT结构特性，改建成为特色办公楼宇及地下管网（强电、污水、供热等等） ，建成后配套集中供热、电话、网络和中央监控、商务中心、公共会议室、食堂等服务设施，为企业节约商务成本。3.4.23.4.2 网络信息交流平台（正在规划建设中）网络信息交流平台（正在规划建设中）网络信息交流平台依托创意产业联盟网络和市场建立的内部信息互动交流平台，以满足中小创意企业需求为出发点，免费向中小创意企业开放，帮助中小创意企业
15、实现信息聚集互动，从而达到业务合作、共同创效的目的。中国文化创意产业网中国文化创意产业网 青岛创意青岛创意100100文化产业园官网文化产业园官网3.4.33.4.3 “100“100创意空间创意空间”展厅、展厅、 “3“3号楼艺术家画廊号楼艺术家画廊”运营机构（已建设完成）运营机构（已建设完成）6功能完备的1000平米“100创意空间”展厅和“3号楼艺术家画廊”运营机构作为高端艺术品展示交易服务中心，采取了可变换隔断设计，整体空间具时尚特质，专注于为社会各界提供时尚艺术作品与高端艺术礼品的发布场所和交易平台。3.4.43.4.4 创意市集（已建设完成）创意市集（已建设完成）创意市集是一个自由
16、的创意舞台，以鼓励原创为宗旨，致力打造一个可以充分开拓创意消费市场，挖掘市场创意需求，展现自我的平民艺术舞台。市集内集聚了品牌定制、艺术品现制、创意体验沙龙、陶吧、音乐吧、酒吧、书吧等时尚店铺。也为园区设计师提供了休闲创意空间和相互交流、创意碰撞的平台。3.4.53.4.5 创意礼品街（已具基本面貌，在深入建设、招商中）创意礼品街（已具基本面貌，在深入建设、招商中）针对一直以来青岛的城市礼品和旅游纪念品层次不高，给政府、企事业单位和个人在对外联络及礼尚往来中带来困惑而重点建设的产业平台项目。礼品街将汇集原创礼品设计、研发、生产、销售企业，建立一个专业化城市礼品、旅游纪念品的研发、设计、展示、交易服务平台。实现设计向商品转化，为客户提供高品质的原创礼品。73.4.63.4.6 文化创意产业大学生创业孵化基地（已建设完成）文化创意产业大学生创业孵化基地（已建设完成）为推动青岛
