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1、江苏赣榆新城开发可行性研究报告第第 1 页页 共共 18 页页赣赣榆榆新新城城开开发发可可行行性性研研究究报报告告第第一一部部分分：项项目目所所在在城城市市的的背背景景分分析析1 1. . 赣赣榆榆国国民民经经济济运运行行状状况况分分析析1 1. .1 1. .赣赣榆榆概概况况赣榆位于江苏省东北端，隶属江苏省连云港市，东临黄海，西与山东临沂市接壤，北通青岛，南襟新亚欧大陆桥东桥头堡连云港，是全国最早的沿海开放县之一。全县 18 个乡镇，总面积 1402.5 平方公里，人口 108 万，境内有山、有海、有平原，面积各占 1/3，山青水秀，土地肥沃，气候宜人，素以“享山川之饶，受渔盐之利“的福地为
2、人称道。赣榆县拥有2.公里黄金海岸， 1.53 万公顷滩涂，7.2 万公顷浅海域，7000 平方公里近海渔场，是江苏省最大的水产育苗基地，拥有 198 家工厂化海淡水育苗场。平原地区土地肥沃，农作物品种丰富，农业生产综合实力跻身全国百强县行列，是全国商品粮基地县和全省食品工业大县。同时地藏丰富、工业门类齐全，已形成化工、纺织、 机械、煤炭、建材、食品等十大工业体系。被江苏省政府命名为“建筑之乡“。“十五”期间，赣榆将突出加快发展的主题，抓住结构调整这条主线，以改革开放和科技创新为动力，着力实施工业立县、民营富县、科教兴县、依法治县和城市化战略，全面提升全县经济的综合实力和竞争能力，促进各项社会
3、事业协调发展。五年间，全县工业经济将进一步调优、调新、做大、做强，实现跨越式发展。利用已有的优势，优化农业结构，确保农业强县的地位，发挥地域优势做大做强水产养殖和海洋、滩涂旅游业，同时加大工业投入，以高效益低污染的新型工业为发展的主导。初步预计五年间工业年销售收入年均递增 58%，利税年均增长 46%，技改投入增长保持 15%以上，对外出口年均递增 10%以上。城市绿化情况城市绿化情况赣榆县绿化率达到 45%，人均公共绿地 23 平方米。工业废污水集中处理率达到 90%，工江苏赣榆新城开发可行性研究报告第第 2 页页 共共 18 页页2002-2004年赣榆GDP总值分布图53.6561.78
4、69.270204060802002年2003年2004年国民生产总 值（亿元）2004年连云港四县GDP总值分布图片69.26 60.7745.1333.701020304050607080赣榆县东海县灌云县灌南县国民生产总值（亿 元）业固体废物综合利用率 100%。自 2000 年被国家环保总局批准为第五批国家生态示范区试点县以来，县委、县政府高度重视，不断增加财力、物力、科技等方面的投入，邀请专家高起点编制创建规划，以建设“四在经济区”为重点，10 大类 600 余个生态工程项目为示范，先后投入55.56 亿元加快生态建设步伐，取得了显著的生态效益、经济效益和社会效益。到 2004 年为
5、止，赣榆县结合创建国家级生态示范区建设，以农业结构调整为载体，以改善生态环境和发展生态经济为主旨，以机制创新和经营模式的改革为动力，群策群力进行绿化造林，已新发展成片林 12.38 万亩、新建农田林网 10.44 万亩、四旁植树 262.2 万株、新建绿色信道 198 公里。绿化造林总量为前三年的总和。优美的环境、良好的空气质量不仅点缀了市民的生活，同时也大大推动了赣榆旅游业的发展。城市交通状况城市交通状况赣榆的水陆交通十分发达。向南 35 公里有横贯祖国腹地的陇海铁路；向北 50 公里是兖石铁路；距连云港机场 30 公里， （有直达北京、广州、厦门、成都、昆明等十几个大中城市的航班）；距青岛
6、国际机场、南京禄口国际机场 200 多公里；距连云港港、日照港 40 多公里；204、 310、327 国道在境内交汇，即将建成通车的同三高速公路自北向南贯穿全境；青口码头与通榆运河、京杭运河、长江等水路相连。发达、便利的交通配套已为赣榆的整体发展打下了坚实的基础。同时赣榆县还在不断的加大对交通配套的投入力度。1 1. .2 2. .G GD DP P 年年增增加加值值超超 1 10 0、保保持持连连云云港港地地区区领领先先地地位位2004 年全县实现国民生产总值 65.45 亿元，财政收入 3.41 亿元，连续三年 GDP 增幅保持在 10以上，继续保持连云港地区领先地位。1 1. .3 3
7、. .第第三三产产业业结结构构比比重重逐逐年年增增加加，外外来来消消费费能能力力稳稳步步增增加加农业是赣榆县的龙头产业所以在赣榆的国民生产总值中第一产业占了很大的比重，第二产业一直保持着平稳的发展，但随着产业结构的调整第三产业在国民生产总值中所占比例越江苏赣榆新城开发可行性研究报告第第 3 页页 共共 18 页页2002-2004年赣榆产业比例分布图30.834.83432.131.933.227.133.435.105101520253035402002年2003年2004年第一产业 第二产业 第三产业2002年2005年上半年赣榆人口列图106.91107.09107.9313.915.2
8、15.960204060801001202003年2004年2005年上半年总人口数（万人） 城镇人口（万人）来越大。2002 年第一产业为 22.68 亿元占国民生产总值的 30.8，第三产业仅占国民生产总值的 27.1%，到 2004 年第一产业 22.02 亿元，占国民生产总值的 34.8%，而第三产业则有了较大的提升，2004 年第三产业产值 21.66 亿元，占国民生产总值的 35.1%，可见，整个产业业态已经向更加优化的方面发展。赣榆经济增长的动力由农业“一枝独秀”转变为现在的第一、三产业。第三产业比重的逐步增加将有效的吸纳更多外来劳动力的进驻有效促进赣榆房地产业的发展。1 1.
9、.4 4. .产产业业调调整整成成效效显显现现，城城镇镇人人口口逐逐年年增增加加赣榆政府不断加大招商引资力度，推动了工业及第三产业的发展，提供了更多的就业岗位；促使城镇的人口不断增加。2003 年赣榆县人口数量为 106.91 万人，城镇人口为 13.9 万人，随着赣榆县经济社会的发展和城市化进程的不断加快到 2004 年赣榆县人口总数为 107.93 万人，比03 年增长约 1%，而城镇人口则为 15.96 万人，比 03 年上涨了 12.9%。城镇人口的增长带来对城镇的住宅的需求，将有力的促进房地产市场的发展。江苏赣榆新城开发可行性研究报告第第 4 页页 共共 18 页页2002年2004
10、年赣榆县人均可支配收入示图68537782887229913139350102000400060008000100002002年2003年2004年城镇人口 农民2003-2005年上半年赣榆地区固定资产投资状况分布图24.432.7425.64051015202530352003年2004年2005年16 月固定资产投资额 （亿元）1.5.人均可支配收入持续稳定增长，消费能力逐步提升2002 年赣榆县城镇人均可支配收入 6853 元，农民人均纯收入 2991 元，03 年城镇人均可支配收入 7782 元，农民人均纯收入 3139 元。2004 年产业结构调整初见成效城镇人口平均可支配收入 8
11、872 元，农民人均纯收入 3501元，消费逐步转变为发展型消费。1 1. .6 6. .2 20 00 05 5 年年上上半半年年赣赣榆榆固固定定资资产产投投资资总总量量领领先先连连云云港港地地区区2004 年，赣榆全社会固定资产投资累计完成 32.74 亿元，同比增长 34.0，增幅较上年提高 7.3 个百分点，数值比目标 31.5 亿元多出 1.24 亿元。其中，规模以上投资完成 24.38 亿元，增长 47.3；规模以下投资完成 8.36 亿元，增长 6.0。在规模以上投资中，基本建设完成 4.74 亿元，同比增长 27.7%；更新改造 3.45 亿元，增长 84.0%；私营个体 1.
12、14 亿元，增长 25.8%；房地产投资 2.14 亿元，增长14.9%。2005 年 16 月份我县完成全社会固定资产投资 25.64 亿元，同比增长 53.6% ，增幅比上年同期提高 23.5 个百分点。投资总量位居全市四县首位，增幅居四县第二。年份年份20032003 年年20042004 年年20052005 年年 1 16 6 月月固定资产投资额（亿元）固定资产投资额（亿元）24.432.7425.64比上年增长比上年增长20.53453.6（同期增长）房地产投资额（亿元）房地产投资额（亿元）1.712.141.14房地产所占比例房地产所占比例7%7.54.4江苏赣榆新城开发可行性研
13、究报告第第 5 页页 共共 18 页页房地产投资涨幅房地产投资涨幅12%14.9%26.4（同期增长）2003-2005 年上半年房地产投资额占赣榆总固定资产投资的比率不断增长，随着产业化进程的不断调整，大环境的驱使下必将促进赣榆房地产业整体的发展。1 1. .7 7. .赣赣榆榆房房地地产产开开发发情情况况1.7.1.2002 年2005 年上半年赣榆房地产市场概况赣榆房地产开发始于 2002 年。2003 年全县房地产开发 1.53 亿元，商品房销售 0.6 亿元，到了 2005 年全县房地产开发共投资 2.4 亿元，比 03 年上涨了 57%，商品房销售收入 1.3 亿元，与 03 年相
14、比上涨了 116%，更好的解决了人居问题。房地产开发状况2003 年2004 年2005 年 1-6 月房地产开发（亿元）1.531.862.4商品房销售（亿元）0.60.991.3商品房销售（万平方米）5.8179.784.11住宅销售（万平方米）2.898.523.91（数据来源：连云港房地产信息网）2003 年商品房销售面积为 5.8180 万平方米，其中住宅面积 2.890 万平方米，房屋售价为850 元/平方米，2004 年商品房销售面积为 9.78 万平方米，比 03 年增长 68.1%，住宅面积 8.52万平方米，比上年增长 194.8%，售价比 03 年上涨 27.1%为 10
15、80 元/平方米。05 年上半年商品房销售面积 4.11 万平方米，比 04 年同期增长 11.4%，其中住宅售价为 1100 元/平方米，上半年基本上与去年年底的价格持平，但是今年下半年的价格已经达到 1300 元/平方米左右，上升幅度已经超过 10%，下半年房价猛涨，预计明年也将有一定的延续。0200400600800100012002003年2004年2005年上半年2003年2005年上半年住宅售价图例住宅销售均价（元）江苏赣榆新城开发可行性研究报告第第 6 页页 共共 18 页页1.7.2.有利因素赣榆经济持续稳定增长及新城规划有利于房地产的发展赣榆经济持续稳定增长及新城规划有利于房
16、地产的发展根据经济数据分析，赣榆经济增长连续 3 年超 10，整体经济状况进入高速发展期，有力的支持和推动住宅建设和房地产业的发展。同时连云港整体城市化进程的发展战略，也将积极推动卫星城、小城镇的发展，为赣榆住房建设提供了新的市场机遇。 政府搬迁，带来一定的发展机遇政府搬迁，带来一定的发展机遇随着赣榆县委县政府东迁的步伐不断进行，赣榆县规模将面临进一步扩容。但是由于受到城市的经济基础的影响，新城发展预计需要 10 年甚至更长的时间才能够实现。房地产市场总量高速提升，城市消费观念正在转变房地产市场总量高速提升，城市消费观念正在转变从两年前房地产成交量分析来看，赣榆房地产市场发生了很大的变化，成交量出现了成倍增长的态势。由此可见，赣榆整体消费观念正在发生转变，赣榆房地产市场处于一个刚刚发展阶段，具有一定的潜力。但是由于城市整体经济基础不雄厚、缺乏外来消费人口的支撑，行业发展相对比较缓慢。1.7.3.不利因素赣榆房地产市场比较低级，房地产市场发展缓慢赣榆房地产市场比较低级，房地产市场发展缓慢赣榆房地产市场自 2002 年
