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1、阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司 吐呼噜村温泉水城旅游生态区一期项目可行性研究报告 1阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司 吐呼噜村温泉水城旅游生态区一期项目吐呼噜村温泉水城旅游生态区一期项目 可行性研究报告可行性研究报告阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司 吐呼噜村温泉水城旅游生态区一期项目可行性研究报告 2目目 录录第一章 项目总论第二章 项目建设区概况及必要性第三章 市场预测分析及建设规模第四章 项目选址与建设条件第五章 项目总体设计方案第六章 环境保护与消防第七章 项目节能分析及措施第八章 项目的实施组织机构第九章 项目实施进度安排第十章 投资估
2、算与资金筹措第十一章 项目经济评价第十二章 项目社会评价第十三章 结论与建议第十四章 附 件阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司 吐呼噜村温泉水城旅游生态区一期项目可行性研究报告 3第一章第一章 项目总论项目总论一一 项目背景项目背景2002 年-2003 年，东北煤田地质局在阜蒙县东梁镇成功打出两口出水地热井，日产水量分别为 1200 立方米和 2400 立方米，水温达 71.1 摄氏度，经检测为硅水、硼水和锂矿水，矿化程度高，具有一定的医疗价值。该资源面积之大，品质之高，在全国都不多见。为了对地热资源统一开发管理,阜新市政府成立地热管理办公室,负责整体建设管理。高标准、高起点启动了地热温泉
3、开发规划。阜新市聘请广东省旅游发展研究中心编制了阜新温泉新城项目总体规划 ，聘请广州市城市规划勘测设计院编制了阜新温泉新城起步区控制性详细规划 ，聘请沈阳建筑大学编制了阜新温泉新城城市设计 ，聘请辽宁省城乡建设规划设计院编制了基础设施建设修建性规划 ，并通过了专家评审。经过几年的起步建设，起步区 8 平方公里基础设施建设全面完。温泉大道、管网、线路铺设工作、污水处理厂等工程投入使用。通过项目招商，阜新温泉新城已引进项目 16 个，总投资 201.6 亿元，其中正式入驻项目 8 个，占地 7079 亩，总投资 67.6 亿元。天水谷温泉度假村项目总投资 2 亿元，已经投入使用，金沐源温泉度假村项
4、目总投资 10 亿元，春成温泉项目总投资16 亿元， “沁温泉大辽国新城”项目总投资 35 亿元，台湾宝成集团投资建设的五洲风情园，总投资更是高达 50 亿元。都在加紧建设。阜蒙县东梁镇吐呼噜村原所处地正为阜新温泉新城建设用地，在阜新温泉新城整体征地拆迁中，该村预留了 5100 亩，初步计划投资 20 亿元，分四期开发建成吐呼噜村温泉水城。阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司 吐呼噜村温泉水城旅游生态区一期项目可行性研究报告 4吐呼噜村温泉水城规划以阿尔善湖、吐呼噜河为中心轴，建设湖区游乐区、民宿温泉区、农业体验区、温泉地产区、马业俱乐部五大板块。功能分为居住休闲区及生态旅游区两大分区。其中：
5、吐呼噜村温泉水城一期建设用地 21.8 万平方米（327 亩） ，为温泉地产区的住宅区及奇峰集团暨村委会办公楼，以解决村民拆迁回迁居住住宅，及承担未来吐呼噜村温泉水城日常生产经营管理的奇峰集团暨村委会办公用房为主，考虑未来现代新型农村小镇生产新增就业入住居民。建设用地12 万平方米，投资 2.5 亿元，工程总建筑面积大约 15.5 万平方米，其中住宅建筑面积 15.1 万平方米，建筑层数分为 6 层、5 层、3 层、2 层，结构形式分别为集中楼、别墅楼、洋房。办公楼建筑面积 4000 平方米，以及相应的公共基础设施等，建设期 3 年，现项目已经开工建设，部分项目已经投入使用。吐呼噜村温泉水城二
6、期建设（吐呼噜村温泉水城生态旅游区一期）建设用地 31.55 万平方米（473 亩） ，包括温泉地产区的旅游观光住宿宾馆及 9000平方米的文化广场，用地 26 亩；以阿尔善湖为核心的湖区游乐区 447 亩，建设内容包括湖区游乐场 280 亩；旅游接待中心与停车广场 43 亩；商业一条街50 亩；休闲别墅楼 74 亩。总投资 8.4 亿元，建设期 2 年。吐呼噜村温泉水城三期建设（吐呼噜村温泉水城生态旅游区二期）用地3000 亩，包括马术休闲区，建设内容包括骑士会馆、马术体验区、休闲庄园、马术学校四个部分构成。总投资 6.6 亿元，建设期 3 年。吐呼噜村温泉水城四期建设（吐呼噜村温泉水城生态
7、旅游区三期）用地1300 亩，包括农业体验区 800 亩，建设内容特色农业园 50 栋日光温室大棚、阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司 吐呼噜村温泉水城旅游生态区一期项目可行性研究报告 5精品采摘园 580 亩果地、趣味牧场 200 亩动物养殖、有机农产品超市。和民宿温泉区用地 500 亩，建设内容包括关东风情小巷 20 组、朝鲜族风情小巷10 组、禅修温泉会所 200 亩。投资 2.5 亿元，建设期 2 年。根据吐呼噜村温泉水城整体规划，现温泉水城一期已经施工，且部分已经投入使用。为加快整体规划建设要求，提高整体投资效益，现温泉水城二期（生态旅游区一期）需要投资建设。二二 项目概况。项目概
8、况。1、项目名称吐呼噜村温泉水城旅游生态区一期项目2、承办单位阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司3、建设地址阜蒙县东梁镇吐呼噜村4、建设内容新建项目规划用地 315491 平方米（473 亩） ，建设内容包括： （1）吐呼噜村温泉水城旅游观光宾馆 3510 平方米及 9000 平方米的文化广场，用地 17342 平方米（26 亩） ；（2）湖区游乐场，用地 186760 平方米（280 亩） ；（3）旅游接待中心及停车广场，用地 28681 平方米（43 亩） ；（4）商业一条街，用地 33350 平方米（50 亩） ；（5）休闲别墅楼建筑面积 33350 平方米，用地 33350 平方米（
9、74 亩） 。5、投资规模与资金筹措阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司 吐呼噜村温泉水城旅游生态区一期项目可行性研究报告 6项目计划总投资为 83503.59 万元。资金来源：企业自有资金 73003.59 万元，银行固定资产贷款 10000 万元，流动资金贷款 500 万元。6、项目建设期计划该项目预计 2013 年 9 月开工建设，2015 年 10 月全部完工，投入使用，建设期 2 年。7、承担可行性研究工作的单位：阜新经纬工程咨询有限公司资质证书：工咨丙 10620060036三、项目承建单位概况三、项目承建单位概况项目承建单位为阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司，公司于 2010
10、年 8 月组建，在阜蒙县工商行政管理局注册，是以温泉农业开发及销售、高新农业技术推广，农产品经营销售，经济林、绿化苗木、花卉生产销售、道路运输和货物运输经营为主企业。企业经理齐友贵先生。企业是东梁镇吐呼噜村集体经济基础上组建。阜新温泉城项目启动后，东梁镇吐呼噜村被征用耕地 6000 亩，现仅剩耕地 1845 亩，失地和半失地人口 1800 多人，虽然失地农民得到国家政府用地补偿金，但依靠土地祖祖辈辈生存的农民，失去土地后如何养老，后代如何生存。面对这个问题，村书记齐友贵先生在原来村集体经济的基础上，组建了阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司，以经营农业产品为中心，并及时抓住阜新温泉城项目启动契
11、机，充分利用本地温泉资源和旅游环境，利用本村部分宅基地及荒山河流，建设吐呼噜村温泉水城项目。该项目的实施，阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司 吐呼噜村温泉水城旅游生态区一期项目可行性研究报告 7不仅关系到吐呼噜村集体经济的发展和壮大，也是吐呼噜村民长久生存根本，项目也是阜新温泉城项目整体规划中的重要组成部分。四四、可行性研究报告的依据与范围可行性研究报告的依据与范围1、项目研究的依据1)、 阜蒙县国民经济和社会发展第十二个五年规划 ；2)、 阜新温泉新城项目总体规划3)、 国家有关建筑设计规范；4)、建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ；5)、阜蒙县东梁镇自然环境及社会经济基础资料；6）
12、 、 东梁镇吐呼噜村总体发展规划7） 、阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司关于编制吐呼噜村温泉水城旅游生态区一期项目可行性研究报告的委托书。2、项目研究范围1) 建设区概况及建设必要性；2) 建设条件和公用设施状况3) 建设地点及主要建设内容方案；4) 环境保护、劳动安全评价；5) 项目节能分析及措施；6) 项目建设组织方式及进度计划；7) 投资估算及资金筹措方案；8) 经济评价和社会效益评价。五、结论及建议五、结论及建议阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司 吐呼噜村温泉水城旅游生态区一期项目可行性研究报告 81、项目结论项目符合阜新温泉城建设发展规划及东梁镇吐呼噜 村发展规划要求，扩大地区
13、旅游设施资源，改善区域环境， 增加村民经济收入，是村镇民生项目。项目的建设还可以进一步扩大阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司的经营范围，壮大集体经济，开拓企业经营思路，为企业长远发展奠定了基础，项目具有长远发展前景。2、存在问题和建议本项目属于农村集体经济企业投资的旅游生态项目，同时又具有一定的社会公益性项目，前期投资额度大，收入项目较少，生产经营收入更多要依靠后期生产项目，且需要多年逐步形成整体规模，经营收益低，因此项目建设投资、经营应立足于长远发展。阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司 吐呼噜村温泉水城旅游生态区一期项目可行性研究报告 9主要参数及指标汇总表附表:-1项目或指标名称单位指
14、标项目或指标名称单位指标总用地面积m2 315491.00 总投资万元83503.59 其中:荒山m2 205436.00 项目固定资产投资万元82503.59 宅基地m2110055.00 流动资金万元1000建筑物规划用地m2100717.00 年均营业销售收入万元15004.825建筑物占地m221705年均销售税金万元809.64 水域区用地m2186760.00 年均总成本费用万元8687.96 广场停车场用地m228014.00 年均利润总额万元7161.18 总建筑面积 m249267.50 企业所得税万元1790.29 其中：温泉宾馆楼m23510.00 年均税后利润万元537
15、0.88 旅游服务中心m22000.00 年均利税总额万元7970.81 商业一条街m225000.00 销售利润率47.73%休闲别墅楼m218757.50 项目(或企业)投资利税率9.55%建筑密度%21.55 项目(或企业)投资利润率8.58%容积率0.49 工程不可预见费率5%建筑区绿地率%35.00 投资回收期 年12.34职工人数m2300动态投资回收期 年19.70人均工资福利m22.5BEP(生产能力利用率)41.89%财务净现值m2519.46项目运营期年20内部投资收益率m26.09%项目建设期年2阜新奇峰温泉地热产业发展有限责任公司 吐呼噜村温泉水城旅游生态区一期项目可行
16、性研究报告 10第二章第二章 项目建设区概况及建设必要性项目建设区概况及建设必要性一、项目建设区概况一、项目建设区概况（一）、建设区周边环境（一）、建设区周边环境温泉城处于辽宁省阜蒙县，阜蒙县自然条件及社会经济如下：1、行政区设置：1948 年 3 月 18 日全境解放。1949 年 5 月，阜新县归辽西省。1954 年，辽西、辽东两省合并为辽宁省。1958 年 4 月 7 日，经国务院批准，撤销阜新县，成立了阜新蒙古族自治县，实行民族区域自治。2005 年，全县辖 20 个镇、15 个乡、382 个行政村；1 个农场办事处、1 个城区办，4个街道办事处，50 个居民委员会。2、地理位置：阜新蒙古族自治县(简称阜蒙县)位于辽宁省西北部。其地理坐标为北纬 41 度 44 分-42 度 34 分，东经 121 度 01 分-122 度 25 分。北与内蒙古自治区的库仑、奈曼二旗交界，西与北票市毗邻，南与义县、北镇、黑山等县接
