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1、 1 / 18贵阳市及金阳区房地产及商业市场发展概况贵阳市及金阳区房地产及商业市场发展概况一、贵阳房地产市场概况一、贵阳房地产市场概况1、土地出让情况土地出让情况贵阳市 2004-2009 年合计出让土地可建设面积2435.5 万,年平均出让 405.9 万。2、开发情况开发情况2003 年年2004 年年2005 年年2006 年年2007 年年2008 年年新开工面积新开工面积(万万）412.56399.45424.28447.94580.67771.33房屋竣工面积房屋竣工面积(万万）264.23313.1278.53297.17230.98307.59新开工面积增幅新开工面积增幅101
2、.42%-3.18%6.22%5.58%29.63%32.83%房屋竣工面积增幅房屋竣工面积增幅14.68%18.50%-11.04%6.69%-22.27%33.17%新开工与竣工面积差额新开工与竣工面积差额148.3386.35145.75150.77349.69463.743、商品房销售量商品房销售量2 / 18 近 5 年内，贵阳市的商品房成交量在2009 年达到历史顶峰，年底全市商品房实际销售为 750 万方，同比增长 81.5%。4、商品房销售均价描述商品房销售均价描述2008 年、年、2009 年贵阳市及各区商品房销售均价年贵阳市及各区商品房销售均价区域区域2008 年年2009
3、 年年增长率增长率贵阳市3847 元/3931 元/2.18%两城区4538 元/4807 元/5.93%金阳区3332 元/3590 元/7.74%小河区3107 元/3426 元/10.27%白云区3035 元/3912 元/28.90%花溪区2587 元/3592 元/38.85%乌当区3444 元/3775 元/9.61%5、商业供应量商业供应量3 / 18图表图表 1：2006-2009 年贵阳市商业供应面积年贵阳市商业供应面积近几年，贵阳市的商业用房供应面积 30 万方以上，09 年市场回暖商业面积达到 50 万方。6、商业销售情况商业销售情况7、商业均价描述商业均价描述4 / 1
4、8 09 年贵阳市的商业用房销售面积为 61.7 万方，销售均价为 8869 元/，销售面积较 08年涨幅较大，均价下滑较大。但在像金阳区等郊区的商铺，总体供应较大，销售价格低，市场呈现“供大于求”的态势。从整个商业用房市场来看，贵阳市的商业市场处在一个“供大于求”的状况下。但相对两城区中心区来说，随着中心区商铺供应量的大幅减少，贵阳传统商圈的商铺价格持续上涨。目前两城区内大十字、纪念塔、喷水池、市西路、客车站等地的独立商铺，但是仍然呈现供不应求的态势，消化速度极快。贵阳市房地产业还处于快速发展阶段，虽然投资规模基数不大，但近几年增长速度较快，商品房市场供需两旺，市场价格虽然有波动但整体趋势仍
5、是稳步上涨，因此，贵阳房地产业基本没有泡沫，房地产业尚有很大发展空间。随着贵阳房地产业的发展，贵阳购房人群对开发企业品牌和楼盘品质越来越看重，贵阳品牌地产项目在未来将成为市场的主导力量。一一. 金阳区房地产市场发展金阳区房地产市场发展概况概况1.金阳区土地出让金阳区土地出让概况概况土地出让土地出让5 / 18从近几年金阳土地出让量可看出，06 年金阳区土地出让量高达 281 万方，主要是因为金阳新世界、恒大、远大、保利、世纪金源、中国水电地产等大牌开发商纷纷在金阳拿地，而 07 年金阳土地出让市场有回落，成交量为 162.6 万方，进入 08 年政府为了加大金阳新区的建设，大举出让土地，导致
6、08 年金阳区土地成交量高达 308 万方，占全市供应面积72.5%，09 年为房地产市场整体回暖期，各开发商重点为销售房屋，金阳土地成交仅为186.9 万方，2010 年至今只出让成交了一幅土地。从目前金阳新区在售楼盘开发情况来看，目前金阳新区商品房开发量约在 430 万方左右，所剩余未开发的住宅面积约在 1380 万方，如按每年 250 万方来开发，预计 6-7 年才能把现已出让土地开发完。未来土地出让量未来土地出让量在随着贵阳市政府带头搬迁金阳，其他市政部门，医院，中学响应政府的号召，也搬迁至金阳办公，教学，政府全力打造金阳新区的建设。同时，在未来 5-10 年金阳区房地产市场依旧会成为
7、贵阳房地产的热点区域之一。据金阳管委会的数据显示，在未来三年，金阳区将有 7 宗地块出让，约为一万亩。6 / 18 2.金阳区商品房市场金阳区商品房市场商品房供求及价格概况商品房供求及价格概况未来商品房市场趋势预测未来商品房市场趋势预测7 / 18未来，金阳区商品房潜在供应开发量约为 2321.2 万方，按照每年 300 万方的销售速度，需要 7-8 年的时间方能销售完毕，但从对各项目和潜在地块开发量具体预测的情况来看，这些供应量释放的时间较长，未来每年的市场供应量还有可能低于目前的市场供应量。3.金阳区住宅市场金阳区住宅市场住宅供应概况住宅供应概况近几年金阳新区住宅供应面积，以“递增”趋势增
8、长，从 09 年商品房供应来看，金阳区远超两城区，位居榜首，呈“井喷”之势。住宅销售概况住宅销售概况8 / 18 09 年金阳新区住宅成交面积大幅超越 08 年。其次，消费者对金阳区未来房市预期陡然攀升，加上开发商的热情鼓动。从成交的区域来看，“金阳新区”始终是消费者购房的热点区域，金阳新区成交量占全市接近一半。住宅销售均价概况住宅销售均价概况9 / 18从近几年金阳新区商品住宅成交均价可看出，06 年金阳新区商品房住宅成交均价为最低，主要是因为 06 年金阳新区的商品房供应主要以经济适用房为主，导致成交均价较低；到 07 年成交均价大幅提升为 3148 元/,是因在 07 年金阳新世界、金元
9、国际新城、金龙城市花园等大型房开商的项目进入，提升区域内成交均价；08 年在整体市场的冷淡的情况下，区域内住宅成交量有所下降，但成交均价还小幅提升了 180 元/；进入 09 年房地产市场开始回升，区域内住宅成交均价呈持续上涨趋势目前，金阳区商品房住宅市场的整体销售率高达 91%，同时，各个项目也在紧锣密鼓的推出新的产品以满足市场需求。未来住宅市场趋势预测未来住宅市场趋势预测未来市场竞争格局：从对未来在未来 5 年内市场供需格局的分析来看：以 09 年金阳区销售商品房住宅面积 300 多方为基础，每年以 5%涨幅递增，未来几年该区域商品房市场呈现“供需平衡”或“供不应求”的趋势；但随着金阳市政
10、和生活配套更加完善，人气更旺，金阳10 / 18 房地产市场前景仍然比较乐观，未来总体仍是“供销两旺，大盘主导”的市场格局，由于市场总体平衡或供不应求，金阳市场价格还会持续稳步上涨。二二. 金阳新区商业市场金阳新区商业市场1.金阳商业金融区规划金阳商业金融区规划CBD 商务金融中心商务金融中心配套配套商业商业区域区域贵阳市政府贵阳市政府八匹马八匹马11 / 1812 / 18 2.金阳商业概况金阳商业概况商业供应概况商业供应概况商业销售概况商业销售概况1.51 2480501001502002503003504004505005506006500.00 0.50 1.00 1.50 2.00
11、2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 2 20 00 09 9年年3 3月月- -2 20 01 10 0年年3 3月月金金阳阳区区商商业业办办公公成成交交情情况况商业办公成交面积（万平米）商业办公成交套数13 / 18商业销售均价概况商业销售均价概况现有商业业态分布及经营状况现有商业业态分布及经营状况14 / 18 金阳区主要商业位置分布金阳新区现已成型商业中，临街商业面积划分集中在 70-80 平米，集中式商业面积划分以 30-50 平米为主，可以组合大面积；商业类型目前以社区商业为主；商业定位档次较低；价格普遍较高，集中在 10000-12000 元/；租金集中在 20-40
12、 平米/月。商业经营业态以便利店、餐饮为主。西南国际家具城西南国际家具城夜郎商业街夜郎商业街新世界商业中心新世界商业中心金龙城市花园商业街金龙城市花园商业街绿地联盟国际绿地联盟国际金阳红街金阳红街乾图乾图花园广场花园广场乾图乾图花园商社花园商社金阳步行街金阳步行街世纪城商社世纪城商社西南美食城西南美食城金元国家新城商业街金元国家新城商业街15 / 18未来潜在供应量未来潜在供应量目前，金阳区在售的商业项目未推出的商业面积约为 125 万方。预计未来 5 年内每年的商铺供应在 10 万方以上。金阳新区未来 5 年左右时间商业经营面积将达到 180 万平米,甚至超过 200 万平米，按照到时金阳新
13、区人口 25 万人（目前 10 万人左右），人均商业面积将超过 8 平米，商业经营面积将严重饱和（一线城市人均商业面积 3-4 平米），大量已售或未售商业将出现严重空置现象，商业投资者信心被严重打击后，未来金阳大型商业销售前景将很差，除满足小区本身的商业配套的社区商业外其余商业面临巨大的滞销压力。3.典型项目商业简介、成交及均价概况典型项目商业简介、成交及均价概况世纪城世纪城世纪城商业类型涵盖购物中心、五星级酒店、商业街、写字楼等多种物业类型。包括 7万余平米商务写字楼、30 余万平米超大型购物中心，福州商业街等。贵阳世纪金源时代购物中心建筑面积约 25 万平米，地下一层，地上四层。是集购物、休闲、娱乐、饮食等为一体的复合型商业业态。16 / 18 17 / 18绿地联盛国际绿地联盛国际绿地联盛国际为城市综合体项目，涵盖购物中心、步行街、5A 级写字楼、公寓、影院等。建筑密度 35%，绿化覆盖率 30%，3500 平方米下沉式广场，23 米购物中心挑高中庭，180 平米 9 米挑高精装公寓大堂，双首层商铺，全站式服务，庭院式经营。18 / 18
