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1、安海市场调研框架安海市场调研框架一、安海简介一、安海简介安海镇位于晋江市东南部，是全国经济百强镇之一。总面积67.66 平方公里，辖区内有 41 个行政村，5 个居委会，73 个自然村。常住人口 166754 人。安海镇基础设施完善，工业行业门类繁多，主要有钢材、陶瓷、五金、机械、电子、玩具、服装、制鞋、皮业、化工、塑料、文具、妇女用品等支柱产业。全镇拥有乡镇企业 1230 多家，企业向专业化、规模、集团化方向发展。恒安集团、亲亲公司、三益钢铁、福源食品、兴业皮革、晋工机械等企业已发展为全省乃至全国知名企业，是安海经济发展的重要支柱。2011 年，安海镇实现地区生产总値 231.48 亿元，占
2、晋江 2011年生产总值的 21%；全社会固定资产投资 12.63 亿元，年均增长 33%，固定资产投资增长迅速。二、配套及公建设施二、配套及公建设施学校：养正中学、安海中学、子江中学、桥头中心小学、成功小学等医疗：安海医院、同济医院、阳光医院、协和医院等金融：建行、中行、安海农商银行、农行、中国邮政储蓄银行等商业：浪潮生活广场、跨世纪百货、成功路商圈、海八路商圈等公建：安海文化中心、安海公园、汽车站等交通：北连晋江城区，南接中国水头石材重镇，西有沈海高速连接线，东有金井海运码头，城际交通便利。分析：安海镇拥有优质教育资源，如省重点学校养正中学。镇区交通混乱，以摩托车为主要交通工具。金融、医疗
3、、商业等配套设施都基本能满足当地居民生活需要，总体来说，安海各项配套设施较为齐全。三、安海房地产市场现状三、安海房地产市场现状1.在售楼盘情况及客户群体分析目前安海镇在售项目很少，可供选择房源数量也不多。主要在售项目有捷龙盛世、宝辉花园、捷宏盛宴（尾盘） ，此外由连捷集团投资开发的“上悦城”将于今年年底开盘。捷龙盛世在售项目情况在售项目情况 捷龙盛世捷龙盛世开发开发 商商晋江市捷龙房地产开发有限公司总建总建150000项目项目 地址地址北环路与世纪大道交汇处均价均价4300项目项目 概况概况项目规划三栋 9 栋 18-27F 高层，前期 1-4#已基本售罄，目前在售 5#楼王，1-5#共 36
4、1 套,其中 5#75 套。项目均价 4300 元/，1-4#起价3250 元/ 5#起价 3750 元/户型户型132148三房，248-275楼中楼优惠优惠分析分析项目位置较偏，配套不完善，定位为中低档次，楼盘品质不高，整个项目缺乏亮点，大户型为主满足各类住家刚需，价格也就必须具备竞争优势。宝辉花园在售项目情况在售项目情况 宝辉花园二期宝辉花园二期开发开发 商商晋江恒和地产开发有限公司总建总建102324项目项目 地址地址大深公路与海八路交汇处均价均价小高层 4500，洋房 7500项目项目 概况概况项目规划三栋 9-11F 小高层，5 栋洋房，小高层全是 180四房，由两套 85-100
5、两房组成，共计 58 套，捆绑销售，户型南北通透。买洋房送一个车库，每套洋房均有三层，且洋房与小高层店面捆绑销售。户型户型 四房 180 平 洋房 350-400 平优惠优惠9.8 折分析分析项目位处南环路边上，远离安海繁华地段，周边生活商业配套均不完善，由于项目一期楼盘品质得到认可，同时引进了大型酒店及娱乐设施，对二期销售有极大的促进作用，二期小高层两套两房捆绑销售，使得户型通透，两梯两户，加上单价不高，宜居品质大为提高，适宜住家。但是项目洋房与店面捆绑销售有点不得人心。住宅销售率预计 50%左右。捷宏盛宴在售项目情况在售项目情况捷宏捷宏盛宴盛宴开发开发 商商泉州捷宏房地产开发有限公司占地占
6、地76636 平方米项目项目 地址地址晋江市鸿江西路与海八路交汇处 总建总建33 万平项目项目 概况概况目前项目沿街一排 4 栋为安置房，其中一栋为单身公寓，2 期 13 栋为商品房，其中 6 栋为 3 叠加别墅，其他为 33 层高层住宅，一栋幼儿园。绿地率：46.8% 容积率：3.68 住户：1200 停车位：500 个户型户型主力户型：140-180 平方米3-4 房销售情销售情 况况别墅剩余 2 栋，高层住宅剩余十几套。住房均价4500分析分析楼盘靠一期安置本地居民，为二期开盘销售吸引人气，二期为沿河中高档纯住宅，销售情况较为理想，定位为当地刚需或改善性住宅。由于当地居民消费习惯，商业街
7、内空置率较高，业态混乱商业繁华度不够，随着道路的扩建和政府对这一片区的改造以及项目对面华府地产的开发将逐步带动项目周边的商业氛围及楼盘价格的升值。上悦城在售项目情况在售项目情况上悦城上悦城开发开发 商商连捷地产总建总建200000项目项目 地址地址鸿江中路与恒安路交汇处均价均价未开盘项目项目 概况概况项目总建筑面积 20 万平方米，配套有一个规模完善的、高档次的近 5 万SHOPPINGMAL、一个由 3 栋高层建筑共同组成全封闭式生活小区，还有一栋单独管理的酒店式 SOHO 公寓，项目预期年底 SOHO 公寓开盘，主力面积 35-50，户型户型35-200优惠优惠分析分析项目是安海首个综合体
8、项目，位处安海传统繁华地段-鸿江中路，位置优越，周边配套设施完善，且安海无可与之竞争的项目，两个在售的项目位置均较偏，项目定价合理项目去化会比较良好。 年底预开的 SOHO 公寓预计均价 5000 元/以上，目前处在前期预热阶段。分析：目前市场上已交房及在售楼盘面积均以大三房以上户型为主，两房及单身公寓户型稀缺。究其原因，主要是由于安海商品房客户大部分为本地客户，外来投资客户较少。在价格上，在售项目均价均在 4000 多元每平方，由于位置不同，配套齐全区域的价格略高于捷龙盛世等周边配套欠缺的楼盘。2.二手房情况安海镇住宅以自建房为主，目前市场上已交房的商品房小区较少。主要有瑞发花园、嘉英豪苑等
9、项目。瑞发花园2010 年交房入住，建筑共 22 层，400 多套，地下车位 200 个。开盘时价格 3100 元/起，均价约 3600 元/。现二手房价格约4000 元/。两房租金约 1000 元/月，入住率约 50%左右。嘉英豪苑项目位于安平开发区安平酒店旁，分为 A、B 两栋 17 层住宅，户型以三房、楼中楼为主，共 256 户，2011 年交房入住。销售价格3780 元/起，估计均价约 4500 元/。目前小区入住率约 80%。分析：已交房项目基本已无剩余房源，二手房价格近两年来呈现上升趋势，但二手房交易市场较为平淡。四、安海市商业情况四、安海市商业情况1.主要商业街道情况中山路是安海
10、最早的商业街区，当地居民称之为“旧街” 。近年来，安海商业沿海八路、成功路逐步向东发展，现今，成功路（东大街）已取代了中山路的位置，发展成为安海最繁华的商业街。此外，海八路与鸿江路商业也较为密集。同时，随着鸿塔片区的拆迁改造，在鸿塔小区周边也形成了一个商业集中区。中山路中山路长约 200 米，商铺面积 10-70不等。经营业态以中低端服饰及日杂用品为主，其中服饰占比 90%。租金在 65-110 元/之间，其中靠近成功路与下墟巷路段租金水平相对较高。 此街区目前经营情况一般，人流量相对较少，晚上八点以后基本停止营业。成功路成功路分为东、中、西三段，成功中路是最繁华路段。业态：以服装为主，手机通
11、讯、餐饮为辅。主要品牌服饰有：帝牌男装，卡宾，贵人鸟，阿迪达斯，九牧王，劲霸男装，柒牌，鸿星尔克，特步，法拉利等。成成功功路路业业态态配配比比5%3%6%4%6%9%9%3 34 4% %13%1 11 1% %服装箱包鞋帽 家纺眼镜珠宝化妆品 手机通讯家电电脑卖场 餐饮建材 配套（银行，药店，公建）其他（美发，摄影，茶，酒，足浴）成功路租金水平 50-250 元/，其中成功中路租金水平最高，大致在 200 元/左右。鸿江路鸿江路分为鸿江东路、鸿江中路、鸿江西路三段。鸿江东路（从清机路鸿江东路（从清机路恒安路）恒安路）业态：以摩托车销售、汽配为主，建材、酒店、五金、食杂为辅；租金：每个店面约
12、3000 元/月，面积 30-100，恒安路镇政府前最高，25-30，2000-3000 元/月，约 100-120 元/月/，租金 35-120 元/不等。鸿江中路（恒安路鸿江中路（恒安路龙山东路汽车站）龙山东路汽车站）业态：以茶叶店为主，摩托车专卖，酒店，建材、食杂餐饮、五金为辅；租金：每个店面约 20003000 元/月，面积 4060，约 30-75元/；鸿江西路（龙山路鸿江西路（龙山路海八南路）海八南路）业态：汽修、汽配、电机一条街和食杂批发一条街；租金：每个店面租金约 1800 元/月，面积约 35。总体租金水平约 50-80 元/。捷宏盛宴商业街（鸿塔）此商业街内街店面约 200
13、 多间，业态杂乱，完全没有业态规划，日用品批发较多。此外有服饰，餐饮，五交，建材，食杂，银行，酒店等业态。内街空置率达 30%以上，经营情况较差。沿鸿江路店面基本满租，租金为 2500 元-5000 元/月/间，面积 40-50，约 60-100 元/。2.主要商业网点情况浪潮生活广场地址：海八南路与鸿江西路交汇处， （侨成项目正对面） ；规模：是安海最大超市，共 3 层，单层 2000 平左右，共约6000 平；楼层业态：一楼为女装，鞋服，二楼、三楼超市，档次较低。购物环境：相对舒适跨世纪百货地址：位于成功路与龙山路交汇处规模：共两层，约 2000 平方米业态：G2000、耐克等较为高端品牌
