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1、张家港市商业地产租售情况市场调查报告张家港市商业地产租售情况市场调查报告张家港张家港商业管理有限公司商业管理有限公司2012 年年月月日日张家港市商业地产租售情况市场调查报告张家港市商业地产租售情况市场调查报告一、市场综述一、市场综述张家港市区商业市场主要表现出如下特点：1、按照商圈划分来看，可以把张家港市区商业划分为五个商圈。 以沙洲路步行街为中心的主城区商圈，其特点为租金高，沙洲路步行街底层商业租金高达以沙洲路步行街为中心的主城区商圈，其特点为租金高，沙洲路步行街底层商业租金高达 30 - 35 元元/日左右；日左右； 以香港城为中心城东商圈，其特点为以香港城（小商品市场）带动周边商业消费
2、，租金市场约为以香港城为中心城东商圈，其特点为以香港城（小商品市场）带动周边商业消费，租金市场约为 3.5 - 6 元元/日；日； 以购物公园为核心的城西新区商业圈，其租金价格约在以购物公园为核心的城西新区商业圈，其租金价格约在 2.5 - 3 元元/日（恒光国际日（恒光国际 4-6 元元/日）日） 。 以人民路东西延伸的政府及商务办公商业圈，东西延伸近以人民路东西延伸的政府及商务办公商业圈，东西延伸近 4 公里，租金市场约为公里，租金市场约为 1.8 2.2 元元/日；日； 以南二环路红星美凯龙为代表的家具建材专业市场商业圈，其租金市场约为以南二环路红星美凯龙为代表的家具建材专业市场商业圈，
3、其租金市场约为 1.6 - 2 元元/日日2、从目前正在租售的商业项目来看，主要分为以下几种类型 以皇家首座皇家首座（步行街东首）为代表的大型社区裙楼商业，售价在大型社区裙楼商业，售价在 4.55 万元万元/平米；目前已售罄，租金平米；目前已售罄，租金 3.7-4 元元/日日 以杨舍老街杨舍老街（距离步行街东首 500 米）为代表的商业街商业街，只租不售，目前租金在 3.55 元元/日日 以购物公园、香港城购物公园、香港城（超市+商场+公寓）为代表的综合商业综合商业，商场部分租金在 3.55 元元/日日 以中联皇冠、华建大厦中联皇冠、华建大厦为代表的 写字楼写字楼/公寓公寓，目前售价在 1.2
4、3 万元万元/平米，平米，4 层以上楼层差价在层以上楼层差价在 600 元元/平米。平米。【下有租售明细表】二、张家港部分商业地产租售情况表二、张家港部分商业地产租售情况表图示编号图示编号路段路段/ /项目名称项目名称物业类型物业类型售价（元售价（元/）租金租金+ +物业费物业费 （元（元/月）月）备注备注恒光国际恒光国际购物中心购物中心-1F 1001201F 1401502F 1301503F 120140太阳广场太阳广场商业内街商业内街1F 70902F 50803-5F 3575平均租金 6075 元/月华建大厦华建大厦写字楼写字楼1F 30000（预计均价）（预计均价） 2F 220
5、00（预计均价）（预计均价） 3-4F 16000（预计均价）（预计均价） 5-8F 12000（预计均价）（预计均价） 9-12F 12000（预计均价）（预计均价）建设中建设中购物公园对面（写字楼）3F 以上楼层差价在 600 元/层，未开盘，接待人员预估楼层均价友通数码广场友通数码广场商业办公商业办公1F 14000150002F 1050011000 3F 650070001F 40（除自营数码外）（除自营数码外） 2F 403-4F 30365-6F 自营星程商务酒店自营星程商务酒店3 年返租，每年年返租，每年 8%4-6F 6500大润发大润发超市超市服饰类服饰类 200300鞋包
6、类鞋包类 220300小吃类小吃类 240300肯德基、大娘水饺为战略合作伙伴， 租金内部价格， 整体租金 240260 元/月大成广场大成广场购物中心购物中心+公寓公寓/ 写字楼写字楼1F 底商底商预计预计 3.33.5 万元万元/ 写字楼、公寓价格未定写字楼、公寓价格未定沙洲中路沙洲中路底层商铺底层商铺均价均价90110人民中路人民中路写字楼写字楼均价均价5565主要为国泰新世纪、恒隆广场等图示编号图示编号路段路段/ /项目名称项目名称售价（元售价（元/）租金租金+ +物业费物业费 （元（元/月）月）租金租金+ +物业费物业费 （元（元/月）月）备注备注步行街步行街商业街商业街1F 600
7、1000主街主街 2F 1502003F及以上及以上 90120 西街西街 400600 巷子巷子 220300珠宝类 1000 元/月（上海城隍珠 宝） ， 鞋服类 600800 元/月（安踏） 小吃类 800900 元/月（COCO） 一楼租金是二楼租金的一楼租金是二楼租金的 34 倍倍（10）杨舍西街杨舍西街底商底商400600底层商铺，服装类占 90%（11）王府广场王府广场底商底商4000045000200240底层商铺，服装类占 90%（12）长安路中段长安路中段底商底商120150（13）亨通广场亨通广场裙楼商业裙楼商业20000250001F 1202002F 801203F
8、60801F 银行、美发、家居、专卖店等23F 餐饮、美容美体、足道等（14）恒隆大厦恒隆大厦写字楼写字楼1300015000（15）人民中路东段人民中路东段底商底商4560汽车美容、五金、便利店等（16）杨舍老街杨舍老街商业街商业街1F 1201502F 801003F 7090商业内街为服饰类品牌专卖， 外街主要以珠宝、小餐饮为主（17）美食街美食街商业街商业街1F 70902F 5060底层 4.24.5 万/间/年, 二层 2.53 万/间/年底商底商400005000090100 （18）皇家首座皇家首座 住宅住宅13000150003840商铺售罄，出租率50%（20）金港大道南段
9、金港大道南段底商底商20000250005560餐饮、橱柜专卖为主（21）东方星天地东方星天地商业商业+住宅住宅住宅均价7500 元/， 商铺17000 元/3060红星美凯龙、百信生活广场、麦德龙 等图示编号图示编号路段路段/ /项目名称项目名称售价（元售价（元/）租金租金+ +物业费物业费 （元（元/月）月）租金租金+ +物业费物业费 （元（元/月）月）备注备注（22）九州家具城九州家具城家居广场家居广场6070700800 元/年超市超市 1000012000（局部）（局部）底层底层 130150 元元/平方米平方米月月 餐饮餐饮 70-80 元元/平方米平方米月月3 年返租，每年 8%
10、小商品市场小商品市场1F 1200015000（20%） 2F 1100012000（50%） 3F 1000011000（50%）1F 140160 2F 75110 3F 30363 年返租，每年 8%（23）香港城香港城公寓公寓3-6F 650075001-2F 3036（24）港区中央广场港区中央广场商业商业1-3F 12000200001F 100140 2F 5080 3F 3045金港镇代表项目，百信超市、保意电 器、KFC、品牌服饰专卖等三、商业地产案例三、商业地产案例 （一）（一） 商场（出售返租）商场（出售返租）友友 通通 数数 码码 广广 场场 地址：购物公园南地址：购物
11、公园南 500 米米建筑面积建筑面积25000物业类型物业类型商业开盘时间开盘时间2008 年楼层楼层面积面积售价售价（元（元/）租金租金（元（元/平方米平方米月）月）物业费物业费（元（元/平方米平方米月）月）备注备注返租返租1F400014500150004031000数码自营，银行、汽车展厅数码自营，银行、汽车展厅3 年，每年年，每年 8%2F400010500110004031000数码租赁，第一年免租数码租赁，第一年免租3 年，每年年，每年 8%3F4000650030 - 363800茶餐厅茶餐厅3 年，每年年，每年 8%4 F40005500-600026 - 303办公办公3 年
12、，每年年，每年 8%5-6F80005500-6000自营酒店（星程商务酒店）自营酒店（星程商务酒店）3 年，每年年，每年 8%项目总计：项目总计：25000，开盘时间：，开盘时间：2008 年年 8 月，月， 目前一楼主要为目前一楼主要为 1000数码（自营）数码（自营） 、volvo 汽车展厅、工行汽车展厅、工行 ATM、中信、中信 ATM、酒吧（装修中）、酒吧（装修中） ；二楼；二楼 1000数码数码 （租赁）约（租赁）约 2000空铺，经营情况一般；空铺，经营情况一般；3 楼除茶餐厅外空铺；楼除茶餐厅外空铺；4-6 楼酒店部分，周末入住率楼酒店部分，周末入住率 60-70%，平时，平时
13、 50% 整体经营状况一般。整体经营状况一般。 均价：均价：10500元元/外景外景 数码广场数码广场 空铺空铺商业地产案例商业地产案例 （二）（二） （局部出售返租）（局部出售返租）香香 港港 城城 地址：地址：东二环路与东苑路交汇处建筑面积建筑面积66000物业类型物业类型商业开盘时间开盘时间2007 年楼层楼层面积面积售价售价（元（元/）租金租金（元（元/平方米平方米月）月）物业费物业费（元（元/平方米平方米月）月）备注备注返租返租欧尚欧尚300001000012000（局部）（局部）3336欧尚超市整租，分租价欧尚超市整租，分租价 130150元元/平平方米方米月，餐饮部分月，餐饮部分
14、 70-80 元元/平方米平方米月月3 年，每年年，每年 8%小商品市场小商品市场300001F 12000 15000（20%）2F 11000 12000（50%）3F 10000 11000（50%）1F 140160 2F 75110 3F 3036均价均价 12000 元元/，产权，产权 40 年年3 年，每年年，每年 8%紫荆广场紫荆广场60003-6F 650075001-2F 3036目前紫荆广场改为公寓在租售目前紫荆广场改为公寓在租售基本数据：基本数据：香港城（一期）建筑面积约 6.6 万，由欧尚、奥特莱斯（现改为小商品市场） 、紫荆广场构成，2007 年开盘，约 20%商业面积销售，当时售价为 1.11.2万/。目前整个项目出租率 90%，主要为小商品市场二楼东区约 2000未能出租；为开发二期住宅部分（约为开发二期住宅部分（约 10 万万）筹集资金，目前正筹备销售小商品市场部分商）筹集资金，目前正筹备销售小商品市场部分商业，定价：业，定价：1F 2500030000 元元/，2F 1600018000 元元/小商品市场小商品市场 紫荆广场紫荆广场
