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1、钱江新城写字楼踩盘报告钱江新城写字楼踩盘报告 2013.8一、 一、 一、 一、 项目调查详情 项目调查详情 项目调查详情 项目调查详情 开发商运作方式 开发商运作方式 开发商运作方式 开发商运作方式 客户分析 客户分析 客户分析 客户分析 调查项目的区位分布 调查项目的区位分布 二、 二、 二、 二、 三、 三、 三、 三、 四、 四、 四、 四、 小结 小结 小结 小结 五、 五、 五、五、一、本次调查项目的区位分布 一、本次调查项目的区位分布 一、本次调查项目的区位分布一、本次调查项目的区位分布 万银国际 万银国际 万银国际 万银国际 汉嘉国际 汉嘉国际 汉嘉国际 汉嘉国际 迪凯银座 迪
2、凯银座 迪凯银座 迪凯银座 泛海国际中心 泛海国际中心 泛海国际中心 泛海国际中心 财富财富金融中心 金融中心 财富财富金融中心 金融中心 钱江国际时代广场 钱江国际时代广场 钱江国际时代广场 钱江国际时代广场 UDCUDC时代大厦时代大厦财富财富金融中心 金融中心 迪凯银座 迪凯银座 泛海国际中心 泛海国际中心 钱江国际时代广场 钱江国际时代广场 二二、项目调查详情 、项目调查详情 二二、项目调查详情 、项目调查详情 汉嘉国际 汉嘉国际 万银国际 万银国际 万银国际 万银国际 汉嘉国际 汉嘉国际 财富财富金融中心 金融中心 迪凯银座 迪凯银座 钱江国际时代场 钱江国际时代场 泛海国际中心泛海
3、国际中心万银国际 万银国际 汉嘉国际 汉嘉国际 财富财富金融中心 金融中心 迪凯银座 迪凯银座 钱江国际时代场 钱江国际时代场 泛海国际中心泛海国际中心 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 基本情况一楼建行，二楼物业，二楼2700方的餐厅（闻潮轩） 商业配比及招商情况 富春路庆春路口 位置 租3.5元 天左右 租售价格 基本指标 内容 开发商 浙江万银房地产有限公司 占地建筑面积 2.5万 28万 （含公馆） 层层高面积 地上41层，标准层面积1600方，可分割最小面积150方 物业级别 甲级写字楼 电梯 芬兰通力电梯，高中低各4部+货梯一部 车位数量及收费 360多个、售30万个，租10
4、00元月，管理费280元月 物业管理公司 绿城物管 物业管理费 10元/月/平方（不含公共能耗费等） 万银国际 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 其它项目?3841自留，自用和自己 招租，整层及自由分割均 有，其他层已售。 ?小业主自由分割，户型以 150-230为主。 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 其它项目 万银国际?大堂石材铺地，大型LED 显示屏，风格偏老气。 ?电梯厅石材铺地+不锈钢 墙面+小显示屏，灯光昏暗。 ?小业主装修各不相同，未 出租部分还有毛坯。 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 其它项目 万银国际?3841层自留，其他已售
5、。 ?小业主多自用或委托绿城 物管代租。 ?整体出租率90左右。 ?小业主部分单位更迭频繁。 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 其它项目 万银国际?毗邻万象城，现阶段配套 好于其它几个项目。 ?招租以小业主为主，价格 亲民，入住率高。 优势优势： ： 劣势劣势： ： ?户型偏小，入住以中小公 司为主，更迭频繁，不稳定 因素较多。 ?小业主出租，价格混乱。 ?绿城物管在写字楼管理方 面经验不足。 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 其它项目 万银国际万银国际 万银国际 汉嘉国际 汉嘉国际 财富财富金融中心 金融中心 迪凯银座 迪凯银座 钱江国际时代场 钱江国际时代场
6、 泛海国际中心泛海国际中心 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 基本情况仅一商铺，上下隔层，1700方左右，考虑银行配套 商业配比及招商情况 富春路丹桂路口 位置 售48000元/平米，租3.54元 天 租售价格 基本指标 内容 开发商 浙江迪尚投资有限公司 占地建筑面积 5970 6.3万 层层高面积 地上37+3层，层高4m，标准层面积1430方，每层1或2套 物业级别 甲级写字楼 电梯 日立，高低各4部+货梯一部 车位数量及收费 278多个、只售不租约30万个，管理费280元月 物业管理公司 赞成物业 物业管理费 10元/月/平方（不含公共能耗费等） 汉嘉国际 基本情况 户型概况 装
7、修情况 租售情况 优劣分析 其它项目?标准层建筑面积为 1430平方米，呈“回”字 型，可分做两套“”字 型，亦可打通做一套。 ?最多只允许分割成两 套，套内可自由分割但 不能再分开出租。 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 汉嘉国际 其它项目?大堂石材铺地，很有质 感，以黑灰色格为主，风格 偏冷。 ?电梯厅石材铺地+不锈钢 墙面。 ?套内多为毛坯。 ?标配大金中央空调，富士 门禁。 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 汉嘉国际 其它项目?3034层可租，其他 已售（出售均价为48000 元/平米）。 ?赞成物业在帮小业主 招租。 ?入住率不高。 基本情况 户型概况
8、 装修情况 租售情况 优劣分析 汉嘉国际 其它项目?正对世纪花园景观，对望 钱塘江。 ?大堂及电梯厅装修简捷、 大方、耐用。 ?户型规整，入住企业规模 相对平均，管理规范。 优势优势： ： 劣势劣势： ： ?户型单一，门槛相对较 高。 ?小业主出租，价格混乱。 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 汉嘉国际 其它项目万银国际 万银国际 汉嘉国际 汉嘉国际 财富财富金融中心 金融中心 迪凯银座 迪凯银座 钱江国际时代场 钱江国际时代场 泛海国际中心泛海国际中心 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 基本情况裙房2000多方，其中包括近千平的建行营业厅，地下 一层为商业，地下二层将配
9、员工餐厅 商业配比及招商情况 富春路解放东路口 位置 租4.55.5元 天左右 租售价格 基本指标 内容 开发商 浙江特福隆房地产开发有限公司 占地建筑面积 3.43万 21万 （地上17万，地下4万） 层层高面积 55+3层，37+3层，层高3.6米，标准层面积1868方，可分 割最小面积200方 物业级别 甲级写字楼 电梯 进口奥的斯，高中低各五部电梯，因楼层过高，其中 高区电梯有两个轿厢 车位数量及收费 484+44个、只租不售1000元月，管理费280元月 物业管理公司 南都物业 物业管理费 16元/月/平方（含公共能耗费等） 财富金融中心 其它项目 基本情况 户型概况 装修情况 租售
10、情况 优劣分析?标准层面积1868方，已分 割好，最小面积200方。 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 财富金融中心 其它项目?现代化风格。石材铺地， 不锈钢墙面，LED显示器。 ?套内已简装，并配好美国 Mammoth空调和新风。 ?开关品牌TCL和ABB，洁具 及龙头为科勒品牌。 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 财富金融中心 其它项目?矮的一幢已售于建行。 ?可租写字楼为9万方左右。 ?开发商自己成立招商团 队，并在北京上海定向招 商，本地通过中介、网络等 方式。 ?正式招商工作还未正式开 始。 ?52层上下将设总裁会所并 对外开放，大概二三千方面 积。
11、基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 财富金融中心 其它项目 临时接待中心?顶着杭州第一高楼的名 头，毗临解放东路主干道。 ?“口红”外观抢眼，体量 大，自身有一定的配套。 ?户型可选择性强。 ?只租不卖，开发商统一招 租价格控制较好。 优势优势： ： 劣势劣势： ： ?户型决定入住企业杂乱， 有不稳定因素。 ?楼层太高，能耗较高。 ?安全考虑致使窗不落地， 且不能打开，至少在现在的 杭州不太容易被接受。 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 财富金融中心 其它项目万银国际 万银国际 汉嘉国际 汉嘉国际 财富财富金融中心 金融中心 迪凯银座 迪凯银座 钱江国际时代场 钱
12、江国际时代场 泛海国际中心泛海国际中心 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 基本情况商业1万多方，招商未开始 商业配比及招商情况 解放东路与公园路交叉口 位置 租售价格 基本指标 内容 开发商 浙江迪凯金宏房地产有限公司 占地建筑面积 9535 84654 层层高面积 31+3层，层3.95米，标准层面积2000方，可分割 物业级别 甲级写字楼 电梯 三菱，高低各5部，货梯1部。 车位数量及收费 370多个，以售为主，4045万/个，管理费280元月 物业管理公司 物业顾问：世邦魏理仕 物业管理费 迪凯银座 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 其它项目?标准层分四个区块。 ?
13、建筑面积约1980方， 使用面积红1530方。 迪凯银座 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 其它项目?13.8m挑高大堂，气度恢 弘。 ?走廊、轿厢都在高档石材 铺地。 ?标准层套内毛坯。 迪凯银座 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 其它项目迪凯银座 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 其它项目 ?据开发商自称已售罄。?毗邻国际会议中心与解放 东路。 ?户型以500方上下为主。 优势优势： ： 劣势劣势： ： ?户型单一。 迪凯银座 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 其它项目万银国际 万银国际 汉嘉国际 汉嘉国际 财富财富金融中心
14、金融中心 迪凯银座 迪凯银座 钱江国际时代场 钱江国际时代场 泛海国际中心泛海国际中心 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 基本情况14层为商业，约3.3万方，已基本完成招商 商业配比及招商情况 富春路城星路口 位置 3#写字楼招租中，均价3.7元/平米/天 租售价格 基本指标 内容 开发商 浙江鑫亚建设投资开发有限公司 占地建筑面积 18.5万 27.5万 （含单身公寓及酒店） 层层高面积 地下3层全部打通，1#，地上27层；2#、3为写字 楼，标准层约1500方，分67个房间；4#地上26层。 物业级别 甲级写字楼 电梯 日立原装进口，2#楼共12部电梯，其中客梯7部，实行高低 分区运
15、行，3高4低，3#同2#。 车位数量及收费 864个，暂时免费 物业管理公司 华泰物业，高力国际顾问 物业管理费 12元/月/平方（含公共能耗费等） 钱江国际时代广场 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 其它项目 2 1 3 4?两幢写字楼标准层约 1500方，分67个房间。 ?2与3楼户型分割略 有不同。 钱江国际时代广场 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 其它项目 3写字楼户型?大堂石材铺地，大型LED 显示屏，风格老气。 ?电梯厅石材铺地。 钱江国际时代广场 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 其它项目?2010年6月开盘，1#酒店 式公寓售罄
16、，2#分割售罄， 均价32000元/平方米。3# 招租中均价3.2元/平方/天， 4号万怡酒店（4星）及开发 商办公。裙楼及地下商场招 商已完成（普便档次中下）。 ?汉嘉地产顾问参与租赁代 理。 钱江国际时代广场 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 其它项目?本身就是含公寓、4星酒 店及商业的一个综合体，配 套完善，且部分配套已到位。 ?规划中的地铁4号线出 口，交通方便，人流量大。 ?价格优势明显。 优势优势： ： 劣势劣势： ： ?档次在区域内偏低。 ?户型决定入住企业参差不 齐，管理困难。 ?开发商与小业主同时出 租，价格混乱。 钱江国际时代广场 基本情况 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 其它项目万银国际 万银国际 汉嘉国际 汉嘉国际 财富财富金融中心 金融中心 迪凯银座 迪凯银座 钱江国际时代场 钱江国际时代场 泛海国际中心泛海国际中心 户型概况 装修情况 租售情况 优劣分析 基本
