2011年景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果报告179p

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1、 景德镇市城区土地定级与基准地价更新成 果 报 告景德镇市国土资源局二0一一年三月9前 言土地价格作为土地市场体系中最具代表性和敏感性的要素，一直是土地市场运行的核心。地价的动态变化不仅反映了土地市场的供求状况，而且还是城市经济发展和土地利用状况的指示器。土地定级与基准地价更新是依法全面统一管理土地资产、合理有效利用土地、编制土地利用总体规划、土地计划、国家征收土地税费、显化土地资产、明晰土地产权必不可少的、经常性的基础工作，同时，为全面掌握城市土地质量及利用状况，提高土地利用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价提供科学依据。景德镇市城区（75.8069平方公里）土地定

2、级与基准地价更新工作是在中共景德镇市委、市人民政府的领导下，在江西省国土资源厅的业务指导下，由景德镇市国土资源局、江西省地源评估咨询有限责任公司共同完成。景德镇市城区土地定级与基准地价更新工作是以中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2001年11月颁布的城镇土地分等定级规程和2001年11月颁布的城镇土地估价规程（以下简称规程）为依据，同时充分地考虑景德镇市城区的特点。在实际工作中，既严格遵守规程，又因地制宜地进行技术创新，从而保证定级估价成果的科学性、先进性和实用性。景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果报告分为工作报告和技术报告，其中技术报告总体分为景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果

3、、土地定级、基准地价更新、景德镇市城区宗地地价修正体系的编制、土地定级估价成果应用说明与建议共5章21节及成果附表、成果图件。该项工作运用土地信息系统技术，充分发挥景德镇市规划、勘测、基础地理信息等方面的综合优势，在深圳凯立德公司开发的土地定级估价与基准地价更新系统上完成了土地定级估价资料的输入、处理、分析和土地定级估价工作。在土地定级方面，充分征询专家意见，确定影响土地级别的因素体系，并运用特尔菲法确定了其相应的权重体系；根据规程的要求和定级估价成果应用的需要，将评价区域划分为50m50m网格的基本评价单元；在各类用地土地定级因子作用分计算中，充分考虑障碍物对各因素作用分计算的影响；在110

4、000的数字化地籍图上进行城区范围内的土地分类定级工作。在基准地价更新方面，采用了“以土地定级为基础，用市场交易价格等资料分商业、住宅和工业用地评估基准地价，以级控价、以价验级”的技术路线；在样点资料的调查、分析处理的基础上，建立样点地价与评价单元总分值之间的的数学模型，从而确定城区商业、住宅和工业用地的基本评价单元和级别的基准地价；制定出商业、住宅和工业用地的级别宗地地价修正系数表和指标说明表。景德镇市城区土地定级与基准地价更新工作的完成，是全市国土资源管理基础工作信息化和自动化建设的重要成果，将对景德镇市土地市场建设及全市土地资产管理产生积极而深远的影响。 二0一一年三月目 录第一部分 工

5、作报告一、景德镇市基本情况1（一）地理位置1（二）资源1（三）社会经济发展状况2（四）景德镇市城区简介2（五）土地市场发展情况3二、基准地价更新的目的和重要意义4（一）基准地价更新的目的4（二）基准地价更新的重要意义5三、工作组织5（一）领导小组职责5（二）办公室职责6（三）项目组职责6（四）专家组职责6（五）调查组职责6四、工作依据7五、更新前后级别范围及基准地价对比、分析研究8（一）级别范围对比分析8（二）基准地价对比分析9第二部分 技术报告第一章 景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果10第一节 土地定级更新范围说明10第二节 土地定级与基准地价更新成果10第二章 土地定级11第一节 土

6、地定级概述11一、土地定级的区域范围11二、土地定级的理论依据、原则与方法11第二节 土地定级的基本思路和技术路线13一、土地定级的基本思路13二、土地定级技术路线14第三节 土地定级工作程序14第四节 土地定级因素确定及权重测算17一、土地定级因素确定17二、土地定级因素选取原则17三、土地定级因素体系的确定17四、土地定级因素权重测算21第五节 土地定级单元划分及单元之间拓扑关系26一、土地定级单元划分的原则26二、土地定级单元划分26第六节 单元因素分值计算及单元总分计算26一、定级因子类型26二、作用分衰减模型27三、定级因子作用分计算27第七节 土地定级因素资料整理29一、商服繁华度

7、资料整理29二、交通条件资料整理32三、基本设施资料整理46四、环境条件资料整理73五、人口状况资料整理76六、产业聚集效益资料整理77第八节 网格单元总分计算79第九节 土地级别的划分79一、土地级别划分原则79二、级别界限分值确定79三、土地级别确定82四、土地级别检验84第三章 基准地价更新89第一节 基准地价更新概述89一、基准地价更新的理论依据、原则89二、基准地价更新的技术依据92三、基准地价更新的技术路线和工作流程92第二节 基准地价更新98一、估价资料的整理汇总98二、商业用地基准地价更新111三、住宅用地基准地价更新117四、工业用地基准地价更新120五、基准地价结果及特征比

8、较分析123第四章 景德镇市城区宗地地价修正体系的编制125第一节 宗地地价修正体系编制原理125一、宗地地价修正体系125二、宗地地价修正系数编制方法126第二节 商业用地宗地地价修正体系127一、商业用地宗地地价影响因素修正127二、商业用地宗地地价其他因素修正139第三节 住宅用地宗地地价修正体系141一、住宅用地宗地地价影响因素修正141二、住宅用地宗地地价其他因素修正150第四节 工业用地宗地地价修正体系152一、工业用地宗地地价影响因素修正152二、工业用地宗地地价使用年期修正161第五节 宗地地价修正体系的应用162一、收集、整理土地定级估价成果资料162二、确定待估宗地所处的土

9、地级别或均质地域162三、调查宗地地价影响因素的指标条件162四、确定修正系数163五、计算宗地地价163第五章 土地定级估价成果应用说明与建议164第一节 成果的内容及特点164一、成果内容164二、成果特点164三、成果应用意义165第二节 成果应用说明及建议166一、土地定级成果的应用166二、基准地价成果的应用166三、土地定级估价信息系统应用说明168四、成果应用建议168 景德镇市城区土地定级与基准地价更新工作报告景德镇市国土资源局二0一一年三月一、景德镇市基本情况（一）地理位置景德镇市位于江西省东北部,居东经1165711742,北纬28442956，地处黄山、怀玉山余脉与鄱阳湖

10、平原的过渡地带，扼赣、浙、皖三省交界处，东接婺源、德兴，南邻万年、弋阳，西连波阳，北毗祁门。（二）资源（1）自然资源景德镇市自然资源非常丰富，境内亚热带常绿阔叶林、常绿落叶阔叶林地带性植被发育完好，拥有木本植物96科257属646种（包括2亚种，49变种，4变型及栽培变种）森林植被资源丰富多样。全市林业用地354667公顷，占土地总面积的67.7%，其中有林地268249公顷。全市活立木蓄积量1047.9万立方米，森林覆盖率51.53%，是江西省重点林区之一。全市现有国营林场、采育林场12个，国营苗圃2个，乡村林场287个，地县级林科所2个，乡（镇）林业工作站38个，森林保护机构14个。距市区

11、50公里处仍保留原始森林，栖息着熊、虎、猴类等动物，并生长有红豆杉等珍稀树木。浮梁县瑶里镇的汪湖、白塔寺、梅岭，鹅湖镇的高岭山、东埠村等都是终年云雾缭绕、山清水秀。（2）旅游资源景德镇市的生态环境良好，山清水秀，气候宜人。在旅游资源方面有着瑶里、金竹山寨、玉田湖、翠平湖、洪岩等以田园风光、乡土特色而著称的著名风景区；在古建筑方面，拥有以宋代红塔、清代县衙、古戏台为代表的历史文物遗迹；而艺术成就最高、最具有国际影响力和旅游号召力的则是它在中国制瓷历史上为人类留下的杰出瑰宝：著名的世界制瓷黏土（高岭土）的发源地高岭古瓷土窑遗址，自五代至明代的陶瓷古窑遗址湖田古瓷窑遗址（全国重点文物保护单位），历经

12、明清两代的皇家制瓷基地御窑厂遗址以及代表景德镇市制瓷辉煌历史的标志性建筑龙珠阁。（三）社会经济发展状况2010年全市实现生产总值461.5亿元，按可比价计算，比上年增长15.1%，。全年第一产业实现增加值37.91亿元，比上年增长5.1，第二产业实现增加值280.51亿元，比上年增长15.9，第三产业实现增加值143.08亿元，比上年增长16.2，农民人均纯收入6520.6，比上年增长14.29%。（四）景德镇市城区简介景德镇市建成区面积为80平方公里，土地利用总体规划（2006-2020）确定的中心城区拓展边界为76平方公里，城市总体规划（2006-2020）确定的中心城区范围为90平方公里

13、，本次土地定级与基准地价更新确定的范围为75.8069平方公里。2010年4月，城区住宅销售均价为3100元/平方米左右、2010年销售面积55万平方米，人均住房面积为30.6平方米。景德镇市城区有两个辖区，分别为珠山区和昌江区。（一）珠山区珠山区是瓷都景德镇市的辖区之一，是景德镇市政治、经济、文化中心。东北与浮梁县毗邻，西南同昌江区接壤，秀丽的昌江自北向南纵贯全境。珠山区历史悠久，源远流长。自唐武德四年（公元 621年），先后隶属新平、新昌、浮梁县领辖。珠山区建制于1970年3月，时称景北区，1979年3月改称珠山区。区域内交通便利。皖赣铁路穿境而过，北通芜湖、南京、与津浦、沪宁线相接，南抵

14、贵溪、鹰潭，与浙赣、鹰厦线相连，206国道纵贯南北，秀丽的昌江300吨级船舶直通长江。珠山区气候宜人，山环水绕，景色秀丽。有气象巍峨、金碧辉煌的龙珠阁，有“集古今陶瓷于一室，述千年历史于一时”的陶瓷历史博览区，有优雅静谧、风景迷人的莲花塘，还有一百多处古朴典雅的世俗建筑等。各具特色的旅游景观，无不给人以美的享受、诗的神韵。得天独厚的地理环境，丰富的旅游资源，坚实的工业基础，形成了珠山区的综合优势，为珠山区更大的发展准备了强足的后劲。今后，珠山区将充分发挥城区优势，以深化改革，扩大开放为动力，以“昌九景”重点区域建设为契机，以高新技术为先导，全方位推进区域经济的振兴，把珠山区建成集科技、教育、商

15、贸、旅游、金融、房地产、信息咨询为一体的新兴城区。（二）昌江区昌江区是中国瓷都-景德镇市另一个辖区。辖区环绕整个市区，总面积408平方公里，区辖三乡、两镇、一场、二街道，至2010年底，常住人口19.05万，其中城镇人口15.72万人。昌江区委、区政府根据昌江区地处城乡结合部这一区情区位，按照依托城市、服务城市、发展昌江、奔向小康的思路，确定了建设工业强区、农业特区、市场大区、城市新区的发展目标，提出走深化改革、扩大开放、依靠科技、依托 市场、发展民营的区域经济发展路子。通过近几年的努力，全区社会事业和经济发展取得可喜的成绩。（五）土地市场发展情况2008-2010年城区内商业一级用地土地使用

16、权出让价格区间4000-5000元/平方米，商业二级用地土地使用权出让价格区间2500-4000元/平方米，商业三级用地土地使用权出让价格区间1800-2500元/平方米，商业四级用地土地使用权出让价格区间1000-1300元/平方米, 商业五级用地土地使用权出让价格区间600-900元/平方米，商业六级用地土地使用权出让价格区间300-600元/平方米。2008-2010年城区内住宅一级用地土地使用权出让价格区间1800-2500元/平方米，住宅二级用地土地使用权出让价格区间1000-1300元/平方米，住宅三级用地土地使用权出让价格区间800-1000元/平方米，住宅四级用地土地使用权出让

17、价格区间600-800元/平方米，住宅五级用地土地使用权出让价格区间400-600元/平方米。2008年至评价时点景德镇市土地利用状况 类别利用状况编号交易时间土地用途面积（m2）出让总价（万元）单价（元/ m2）土地所在级别范围12008.5.29商住92801809.781950.19 住宅1级、商业3级22008.9.15商住4775383.60803.35 住宅5级、商业6级32008.9.25商住6444773.321200.06 住宅3级、商业5级42008.4.5商住298543900.001306.36 住宅2级、商业4级52008.9.9商住19215825941.33135

18、0.00 住宅2级、商业4级62008.8.27商住6383545.8855.08 住宅3级、商业5级72008.5.6商住1132114501280.81 住宅3级、商业5级82008.6.20商住305601651540.25 住宅3级、商业5级92008.3.24商住9832169171.89 住宅5级、商业6级102008.10.23商住54867.744405.88803.00 住宅3级、商业5级112008.12.31商住93338.201956.37209.60 住宅5级、商业6级122008.9.9商住132796.0313943.581050.00 住宅3级、商业5级1320

19、08.10.23住宅3950.03302.18765.01 住宅4级142008.3.24住宅1156.891085.329381.36 住宅1级152009.8.5商住15656.742076.621326.34 住宅2级、商业4级162009.6.10商住1994.301782.98939.98 住宅1级、商业1级172009.9.6商住828.14658.377949.98 住宅1级、商业1级182009.8.7商住5086.85686.721349.99 住宅2级、商业4级192009.8.24商住12163.211104.4907.98 住宅3级、商业5级202009.6.10住宅3

20、1825.963246.251020.00 住宅3级212009.6.16住宅11533.21640.10555.01 住宅4级222009.6.18住宅11189.001443.381290.00 住宅3级232009.8.11商住1038.98158.961529.96 住宅2级、商业3级242009.12.2商住3994.94221.8555.20 住宅3级、商业5级252009.12.2商住127324.68594.41675.00 住宅4级、商业5级262009.11.6商住48438.135086.201050.04 住宅3级、商业5级272009.3.26商住2928.40606

21、.182070.00 住宅1级、商业1级282009.11.19商住31114.942473.60794.99 住宅4级、商业5级292009.10.30商住12716.201106.31870.00 住宅4级、商业5级302009.10.29商住13520.852089.001545.02 住宅2级、商业4级312010.1.6商住6177.851251.452025.70 住宅1级、商业1级322010.1.26商住189639.12214601131.62 住宅3级、商业5级342010.1.26商住6614.627741170.14 住宅3级、商业5级352010.1.26商住3350

22、.01412.051230.00 住宅3级、商业5级362010.1.26商住3600.014431230.55 住宅3级、商业5级372010.3.9商住10228.8922901.38 住宅3级、商业5级382010.3.11商住55868.705028.2900.00 住宅3级、商业5级392010.3.11商住6970.701327.921905.00 住宅1级、商业1级402010.4.14商住16984.7140052358.00 住宅1级、商业1级412010.4.22商住3346.713681099.59 住宅3级、商业5级422010.6.23商住3568.475261474

23、.02 住宅2级、商业3级432010.6.23商住188778.56285001509.71 住宅2级、商业3级442010.7.9商住5580710882.371950.00 住宅1级、商业1级452010.7.19商住14328.371380963.12 住宅3级、商业5级二、基准地价更新的目的和重要意义（一）基准地价更新的目的全面掌握景德镇市城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动景德镇市土地使用制度改革向纵深发展。通过土地定级与基准地价更新，便于合理调控土地市场，规范土地市场交易行为，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划

24、，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据；同时为景德镇市推行土地招标、拍卖、挂牌、整理、储备、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。（二）基准地价更新的重要意义基准地价评估与宗地地价评估一样，都必须遵循估价时点原则 ，即基准地价也是在某一时点下的土地使用权价格。因此基准地价也只能反映某一估价时点下的城市地价水平。随着城市国民经济和社会发展，城市基础设施配套状况、城市总体规划、城市土地供需关系也在不断发生变化，这些因素都会使城市地价发生动态变化。为保证城市地价的现势性，使城市宏观地价水平符合地产市场土地供需实际情况，应对城市基准地价进行阶段性的更新。通过对城镇基准地价进行更新，可以与

25、城市总体规划保持同步发展，为城市新增建设用地提供科学的地价依据，对推动城市产业经济结构升级、优化生产布局和以市场经济机制保证城市规划的落实具有重要的意义。同时通过基准地价可以及时促进城市土地资源得到优化配置，使城市中一些不合理的产业占用的土地资源，因无力支付高额的地价而实现产业转换或迁移，达到盘活城市存量土地，提高土地使用效益的目的。城镇基准地价更新是一个系统而复杂的项目工程，通过更新基准地价，可以为政府加强土地市场管理和资产管理提供可靠的依据，也可以让公众了解更多的地价信息，为投资者进行投资决策、管理者进行依法行政提供科学的依据，同时也使社会各界逐步提高对土地资产价值和经营城市的重要性和必要

26、性的认识，为营造良好的土地资产社会意识，起到了积极的宣传作用。三、工作组织为了确保土地定级与基准地价更新工作的顺利进行，景德镇市人民政府成立了分管副市长为组长，景德镇市国土资源局局长为副组长，各相关部门领导为成员的景德镇市土地定级估价工作领导小组。领导小组下设办公室，地点设在景德镇市国土资源局。江西省地源评估咨询有限责任公司作为技术合作单位参与。此项工作由景德镇市国土资源局、江西省地源评估咨询有限责任公司有关人员组成项目组、调查组，并聘请市有关部门专家和相关行业领导及技术人员组成专家组。（一）领导小组职责全面指导土地定级与基准地价更新工作；审批工作方案、技术方案和系统设计方案；组织、协调和指导

27、全市土地定级与基准地价更新工作；审定有关政策、文件，解决评估工作中出现的重大问题；编制详细的项目经费预算，并与景德镇市相关部门协商，落实配套经费。（二）办公室职责组织实施土地定级与基准地价更新工作。协调各职能部门的工作；督促有关部门及时提供有关资料；组织专家选择定级估价因素并确定其权重；组织检查验收外业资料成果；提供后勤保障。（三）项目组职责编制上报并具体实施土地定级与基准地价更新工作方案、技术方案。研究制定整个基准地价更新工作的技术路线及方法；解决基准地价测算工作的技术问题；完成项目成果。（四）专家组职责解决工作中出现的有关技术问题。对项目组编写的工作方案、技术方案进行可行性论证分析；负责选

28、择土地定级因素，并提出确定权重建议；对定级估价成果进行初审。（五）调查组职责调查组由部门资料收集组和野外调查组组成。负责编制景德镇市城区土地定级与基准地价更新资料的调查方案；负责城区土地定级与基准地价更新资料调查收集的具体工作；负责调查资料的整理、数据录入和归档；负责提交合格的调查资料成果。工作组织运行关系见下图。工作组织关系运行图四、工作依据1、中华人民共和国土地管理法（全国人大常委会1998年8月29日修订）1999年1月1日起施行，2004年8月28日修改 2、中华人民共和国城市房地产管理法（主席令第29号1994年7月5日）1995年1月1日起施行3、中华人民共和国土地管理法实施条例（

29、国务院令第256号1998年12月24日）1999年1月1日起施行4、江西省实施中华人民共和国土地管理法办法（江西省人大常委会公告第95号2001年12月22日）5、景德镇市土地利用总体规划（2006-2020年）6、景德镇市城市总体规划（2008-2030年）7、关于发布实施的通知（国土资发2006307号）五、更新前后级别范围及基准地价对比、分析研究（一）级别范围对比分析景德镇市城区土地定级与基准地价更新范围较更新前范围有所缩小，主要是除去了属浮梁县机场的区域，以及昌江以南的区域，但是高新区以西的区域搞更新前有所扩大。通过更新前后级别图可以看出：商业用地主要是在原有基础上增加一个级别，既原

30、基准地价为5个级别，更新后的基准地价为6个级别，一级商业用地较原来缩小了，主要是商业的中心繁华区域，由于更新范围较以前缩小了，所以此次的各个级别都有缩小，但是价格有所提升；二级商业用地昌江以西没有，以东是原来商业一级的大部分；商业三级较大部分是原有的二级区域，昌江以西的区域减少了沿路的小部分，昌江以东将基本为原来的二级区域；商业四级是在原有三级的基础上除去了沿瓷都大道延伸的的部分；商业五级基本为原有四级，由于此次机场不在评估范围内，所以较上次四级，此次五级部分没有包括机场，而昌江以东部分则是在原有四级的基础上，一直延伸到河岸；商业用地六级囊阔了原来级别的五级，以及增加的高新区以西的部分。住宅用

31、地一级的昌江以西变化不大，昌江以东主要是沿昌江的两岸在原有的范围上有所延伸，主要由于市政府着力发展沿河的住宅用地区；住宅用地二级主要减少了包括部分迎宾大道在内的原有二级，昌江以东在原有二级的基础上增加了昌河飞机制造厂的全部；住宅三级较原来级别增加了铁路以北的部分；住宅四级昌江以东的昌南大道两侧较原来有所延伸，该地段近年来开发了不少住宅小区，铁路以北的区域也增加了部分四级住宅，相对减少的是此次没有划到定级范围内的机场区域；住宅用地五级主要是增加了新增的高新区以西的区域。工业用地变化较原来很小，主要是高新区以西增加的区域纳入到五级范围，而前四个级别较原来基本没有变化，这主要是因为近些年的工业用地出

32、让基本局限在了高新技术产业园区内。（二）基准地价对比分析（1）二00六年基准地价成果二00六年景德镇市城区基准地价表更新前级别价格用地类型商业用地元/平方米2801.00 1477.00 937.00 520.00 291.00 万元/亩186.73 98.47 62.47 34.67 19.40 住宅用地元/平方米934.00 614.00 463.00 288.00 195.00 万元/亩62.27 40.93 30.87 19.20 13.00 工业用地元/平方米595.00 415.00 306.00 221.00 181.00 万元/亩39.67 27.67 20.40 14.73

33、12.07 （2）基准地价更新成果根据城镇土地估价规程，经测算得出城区内各用地类型、不同土地级别的基准地价，景德镇市城区综合基准地价表如下：景德镇市城区基准地价表 更新后 级别价格用地类型商业用地元/平方米4503320619551180734471万元/亩300.20 213.73 130.33 78.67 48.93 31.40 住宅用地元/平方米204514011041791602万元/亩136.33 93.40 69.40 52.73 40.13 工业用地元/平方米598425315242212万元/亩39.87 28.33 21.00 16.13 14.13 前后两次价格对比表 级别

34、价格用地类型商业用地+1702 +1729 +1018 +660 +443 +471 住宅用地+1111 +787 +578 +503 +407 工业用地+3 +10 +9 +21 +31 景德镇市城区土地定级与基准地价更新技术报告景德镇市国土资源局二0一一年三月第一章 景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果第一节 土地定级更新范围说明此次景德镇市城区土地定级与基准地价更新范围为75.8069平方公里，小于经有关部门批准的2004-2020景德镇市城市总体规划确定的城市规划区面积（90平方公里）。第二节 土地定级与基准地价更新成果景德镇市城区基准地价表 更新后 级别价格用地类型商业用地元/平方

35、米4503320619551180734471万元/亩300.20 213.73 130.33 78.67 48.93 31.40 住宅用地元/平方米204514011041791602万元/亩136.33 93.40 69.40 52.73 40.13 工业用地元/平方米598425315242212万元/亩39.87 28.33 21.00 16.13 14.13 第二章 土地定级第一节 土地定级概述一、土地定级的区域范围景德镇市城区土地定级范围包括建成区和部分规划区，总面积7580.69公顷。土地定级范围结合了景德镇市城市规划范围和土地利用总体规划中心城区扩展边界范围及面积。详见景德镇市

36、城区土地定级与基准地价更新范围图。景德镇市城区土地定级与基准地价更新范围图二、土地定级的理论依据、原则与方法（一）土地定级的理论依据城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然属性及其在社会经济活动中的地位与作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级别。1、区位理论区位是地球上某一事物的空间位置及自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。土地区位包括自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位，三种区位有机联系和相辅相成，共同作用于地域空间，形成区位的优劣差异。在城镇，由于土地区位的不同能产生不同的使用价值，使得同类行业在

37、不同的区位上获得的经济收益会有显著差异，不同行业在同一位置上的经济收益也会相差很大。这种差异性反映了城镇不同土地类型的使用价值和收益水平，从而在空间地域上形成土地级别差异。2、城镇规划相关理论城镇规划是为了实现一定时期内城镇的经济和社会发展目标，确定城镇性质、规模和发展方向，合理利用城镇土地，协调城镇空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。城镇土地利用总体规划同城镇土地定级密切相关、互为影响。一方面，合理的土地定级成果可为城镇规划、调整土地利用结构、合理配置各类用地、发挥土地的经济效益提供依据。另一方面，城镇规划控制和确定的土地用途、范围等也是城镇土地定级的约束条件，将直接影响土地定级和

38、评估结果。（二）土地定级的原则在土地定级的过程中，遵循以下原则：1、综合分析原则：土地质量的优劣和土地利用效益的高低受土地自然属性及社会经济、技术条件等众多因素的综合影响，因此，在土地定级中要全面考虑各种因素的（时间和空间）作用，研究和分析各种因素的有机联系和综合差异，使划定的土地级别既能反映土地的经济效益差异，又能反映土地的经济、社会、生态等综合效益差异；既具有很强的现实价值，又体现城镇发展方向。2、主导因素原则：在影响土地质量的众多因素中，往往存在一个或数个主要因素，因此进行土地定级工作要掌握影响土地质量的主导因素和稳定因素，重点分析对土地质量起控制和主导作用的因素，可增加土地质量评定的科

39、学性和简捷性。3、地域分异原则：城镇土地定级成果要符合城镇本身的经济特征，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济发展水平保持相对一致。城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特征的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级。4、土地收益差异原则：城镇土地级别的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。5、定量与定性相结合的原则：科学的土地质量评估应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，在确定城镇级别的初步方案时以定量分析为主，城镇土地级别的调整和最终定案宜依靠定性分析。6、实用性原则：土地定级是为合理利用与管理土地，以及国民经济计划和城市建设规划等提供科学的

40、土地质量依据。因此，开展土地定级工作，要根据土地用途和土地定级的目的、要求，确定土地定级的方法、内容、深度和成果要求，以便使成果易于推广应用。（三）土地定级的方法城镇土地是城镇社会经济活动的载体，由于社会经济活动形式多种多样、城镇土地在利用方式和利用程度上有所差异，土地在社会经济活动中的地位和作用也就不同，综合表现为不同的土地质量。城镇土地定级是根据土地的经济和自然两方面的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地级别的过程。景德镇市城区土地定级采用“以多因素综合评定法为主，市场交易价格进行级别校核为辅”技术途径，运用深圳凯立德公司开发的土地定级与基准地价更新系统

41、进行分类定级。多因素综合评定法是通过对城镇土地在社会经济活动中所表现出的各种客观特征进行综合考虑，揭示城镇内部土地的使用价值或价值及其空间分布的差异性，评定城镇土地的质量等级或收益级差。其指导思想是从影响城镇土地使用价值或质量的原因入手，采取由原因结果，由投入产出的思维方法，系统、综合地分析各类因素和因子对土地的作用强度，推论城镇土地在空间分布上的优劣差异。市场交易价格定级校核是利用各类型用地市场交易样点地价进行统计、检验、分析、比较、计算，并对各级别样点平均地价进行统计，利用价格来校核土地级别。第二节 土地定级的基本思路和技术路线一、土地定级的基本思路城镇土地是城镇社会经济活动的载体，由于社

42、会经济活动形式多种多样、城镇土地在利用方式和利用程度上有所差异，土地在社会经济活动中的地位和作用也就不同，综合表现为不同的土地质量。城镇土地定级是根据土地的自然和经济两方面的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地级别的过程。因此，景德镇市城区土地定级首先选择影响土地质量的因素体系，视其对土地质量影响的程度，经特尔菲法测定相应权重，继而对各因素进行量化求得每一因素对土地质量影响的作用分值，据此确定土地级别。这一系列过程采用计算机辅助完成。二、土地定级技术路线景德镇市城区土地定级以国家质量监督检验检疫总局发布城镇土地分等定级规程(以下简称规程)为依据，参考外地大、

43、中城市土地定级的做法和经验，结合城区的特点及具体情况，利用深圳凯立德公司开发的土地定级及基准地价动态更新系统，采用以网格为基本定级单元，以多因素综合评定法确定基本定级单元作用总分值，根据模糊聚类原理，采用总分频率法确定土地级别界限分值，依次划分土地级别，利用市场交易样点地价进行校核的技术路线，具体工作流程是：1、在规程规定的基础上，结合景德镇市实际特点，选取经济、社会和自然条件的能体现土地区位差异的因素，作为影响土地级别的定级因素；2、聘请专家确定土地分类定级因素权重；3、根据定级因子编制资料调查表格，进行定级资料调查；4、按照各定级因素的分布变化规律，计算各因素的规模指数、功能分和服务半径；

44、5、划分定级单元；根据因子对土地级别的影响方式和影响范围计算定级单元因素影响作用分值；6、各分值加权求和计算单元总分值，按总分值的分布情况，初步划分土地级别；7、在不同土地级别上参考典型行业的市场交易资料检验土地级别；8、征询专家意见，调整级别界限；编绘土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工作。第三节 土地定级工作程序景德镇市城区土地定级工作根据多因素分值加权和法的特点，整个工作分为三个阶段进行，第一阶段收集资料和准备工作阶段；第二阶段为定级资料整理，划定土地级别阶段；第三阶段为定级成果整理、检查验收、鉴定阶段。其工作步骤详见景德镇市城区土地定级工作程序框图。168景德镇市城区土地定级工作程

45、序框图土地定级工作流程 软件系统模块表格准备图件准备空间数据采集及土地定级数据转入（工作底图）各模块表格打印各模块打印功能空间数据采集及土地定级数据转换打印图形面积量算空间数据采集及土地定级定级结果的使用落实宗地城区土地级的边界及分宗整理土地定级报告的编制基础资料汇编空间数据采集及土地定级定级结果的使用显示各级土地面积空间数据采集及土地定级定级计算土地定级图件编制单元分值计算与级别制定空间数据采集土地定级数据转换数据转入（空间要素）空间数据采集及土地定级图形编辑（空间要素）空间数据采集及土地定级设置批量实体等级信息设定定级因素量化因素因子确定定级资料外业调查因素选择因素权重确定准备工作编写任务

46、书定级因素选择第四节 土地定级因素确定及权重测算一、土地定级因素确定土地定级因素选择将对土地级别有着重要影响，并能反映城镇土地区位差异的经济、社会和自然因素选取出来作为土地定级的因素体系。定级因素的选取必须遵循一定的原则。在分析影响土地级别的各种因素和遵循土地定级因素选取原则的基础上，结合景德镇市城区特点，确定分类定级因素因子体系。二、土地定级因素选取原则景德镇市城区土地定级因素是指对城镇土地使用价值具有重要影响并能体现土地区位差异的自然、社会、经济等方面的因素。土地定级因素的选择与确定是土地定级的基础，它直接影响定级成果的精度，为了使所选择因素能较准确地反映土地的质量和差异，在选择定级因素、

47、因子、子因子时，必须遵循以下几个原则：1、选择对土地质量影响大，对土地定级具有主要作用的因素、因子和子因子；2、选择覆盖面广，适用于城镇各类用地的因素、因子和子因子；3、选择指标值变化范围大，能反映土地质量差异的因素、因子和子因子；4、为了避免人为主观任意性，选择可以获取资料的因素、因子和子因子。三、土地定级因素体系的确定根据城镇土地分等定级规程的要求，参照类似的城镇土地定级的经验，结合景德镇市城区土地特点及利用现状，并组织有关专家对其城镇土地定级因素、因子体系进行充分的分析与讨论，最后确定景德镇市城区土地按商业、住宅、工业三种用途的土地定级因素体系，详见下图。景德镇市城区商业用地土地定级因素

48、体系图 因素层 因子层（） 子因子层（）商服繁华影响度繁华程度道路通达度公交便捷度交通条件对外交通便利度供气供水排水基础设施完善度基本设施供电电讯人口密度人口状况景德镇市城区住宅用地土地定级因素体系图 因素层 因子层（） 子因子层（）商服繁华影响度繁华程度道路通达度供气公交便捷度交通条件供水对外交通便利度排水基础设施完善度供电电讯中学基本设施小学幼儿园医院公用设施完备度农贸市场文化馆影剧院公园体育场邮局环境质量优劣度大中专院校环境条件洪涝灾害自然条件优劣度人口密度人口状况景德镇市城区工业用地土地定级因素体系图 因素层 因子层（） 子因子层（）产业聚集影响度产业聚集效益道路通达度公交便捷度交通条

49、件对外交通便利度供气供水排水基础设施完善度基本设施供电电讯洪涝灾害自然条件优劣度环境条件工程地质条件四、土地定级因素权重测算（一）权重确定方法介绍DELPHI（特尔菲法）是一种客观地综合多数专家经验与主观判断技巧的权重测算方法。根据这一方法的特点，为了避免和减少因经验等因素的影响造成因素、因子及子因子作用的相互掩盖，使个别因素的权重值偏离实际而偏大或偏小，特规定各因素重要性的评分区间为0100，各因素权重评分之和为100。特尔菲法计算公式为：1、2、S=其中：n为专家人数； ai为第i位专家的评分； E为专家评分均值； S为专家评分标准差。均值E反映各专家评分的倾向性意见，标准差S反映各专家评

50、分的一致性程度。（二）召开专家会议和确定定级因素及权重土地定级因素、因子和子因子权重系指其在土地定级中的相对重要性程度，即因素影响土地质量优劣的重要性量度指标，权重值愈大，表示因素对土地质量的影响愈大，对土地定级的贡献愈大。因此权重测算是土地定级的一项重要内容，测算结果的准确性直接影响土地结果的科学性、可靠性和实用价值。权重测定的方法很多，为了确保权重测算的准确性，根据以往的经验，景德镇市城区土地定级采用特尔菲法，由市政府主持召集由国土局、物价局、建设局、交通局、教育局、卫生局、工商局、房管局等部门二十位专家参加的权重测算论证会。在会上介绍了城镇土地定级的目的意义、定级因素权重测算的操作与要求

51、以及景德镇市城区的实际情况，然后由各位专家进行因素权重评分。各专家名单如下图。景德镇市城区土地定级权重测算专家名单（三）计算处理及结果分析本次权重测定采用计算机辅助完成，通过两轮打分，专家在吸收第一轮打分统计结果的基础上重新打分，第二轮打分结果经统计分析，标准差变小，表明专家意见趋于一致。评分结果基本符合景德镇市城区的实际情况，权重大小也基本反映了评价因素对土地区位和土地利用效益作用的大小顺序，结果分别见因素权重测算结果表、商业用地土地定级因素权重测算结果表、工业用地土地定级因素权重测算结果表、住宅用地土地定级因素权重测算结果表。景德镇市商业用地专家打分结果因素名称权重均值方差因素名称权重均值

52、方差因素名称权重均值方差繁华程度0.3837.905.04商服繁华度0.381000商服繁华度0.381000.00交通条件0.2525.054.40道路通达度0.1039.13.06道路通达度0.1039.100.00公交便捷度0.0832.654.93公交便捷度0.0832.650.00对外交通便利度0.0728.25.63火车站0.0453.552.82长途汽车站0.0346.452.82基本设施状况0.2120.852.90基本设施完善度0.211000.00供电0.0524.603.97供水0.0525.251.84排水0.0418.754.06供气0.0315.754.11电讯0.

53、0315.702.76人口状况0.1515.155.18人口密度0.151000.00人口密度0.151000.00景德镇市住宅用地专家打分结果因素名称权重均值方差因素名称权重均值方差因素名称权重均值方差繁华程度0.11 11.00 1.79 商服繁华度0.11 100.00 0.00 商服繁华度0.11 100.00 0.00 交通条件0.26 26.15 3.10 道路通达度0.10 38.05 5.84 道路通达度0.10 38.05 0.00公交便捷度0.10 36.55 4.55 公交便捷度0.10 36.55 0.00 对外交通便利度0.07 25.40 3.90 火车站0.04

54、53.05 4.03 长途汽车站0.03 46.95 4.03 基本设施状况0.35 34.80 2.62 基本设施完善度0.18 52.20 5.53 供电0.04 23.60 4.49 供水0.05 25.25 2.30 排水0.03 18.00 2.55 供气0.03 17.50 3.81 电讯0.03 15.65 3.88 公用设施完备度0.16 46.60 4.88 中学0.02 12.10 2.21 小学0.02 12.00 2.02 幼儿园0.02 11.20 3.04 医院0.02 11.20 3.31 体育场0.01 5.50 1.86 文化馆（活动中心）0.01 5.75

55、1.58 影剧院0.01 5.50 1.47 公园0.02 9.25 2.09 邮局0.01 5.70 1.35 农贸市场0.02 12.65 2.46 大中专院校0.01 9.10 2.30 环境状况0.20 19.55 3.53 环境质量优劣度0.20 100.00 0.00 环境质量优劣度0.20 100.00 0.00 人口状况0.09 8.50 2.52 人口密度0.09 100.00 0.00 人口密度0.09 100.00 0.00 景德镇市工业用地专家打分结果因素名称权重均值方差因素名称权重均值方差因素名称权重均值方差交通条件0.36 36.00 2.47 道路通达度0.12

56、33.35 5.50 道路通达度0.12 33.35 5.50 公交便捷度0.10 27.35 3.57 公交便捷度0.10 27.35 3.57 对外交通便利度0.14 39.25 6.64 货运0.14 100.00 0.00 基本设施状况0.29 29.25 3.52 基本设施完善度0.29 100.00 0.00 供电0.07 22.70 3.26 供水0.07 25.45 1.83 排水0.06 21.35 3.95 供气0.05 16.05 3.92 电讯0.04 14.40 2.08 环境状况0.17 17.45 4.35 自然条件优越度0.17 100.00 0.00 洪涝灾害

57、0.09 51.70 5.05 工程地质条件0.08 47.80 4.85 产业集聚度0.17 17.25 4.43 产业积聚影响度0.17 100.00 0.00 产业积聚影响度0.17 100.00 0.00 第五节 土地定级单元划分及单元之间拓扑关系土地定级单元是评定和划分土地级别的基本空间单位，是内部特性和区位条件相对均一的地块。除采用网格法划分单元外，定级单元边界由线状地物或权属界限组成。一、土地定级单元划分的原则为了较好地反映单元均质性的特点，同时满足土地定级工作的要求，在土地定级单元划分过程中遵循以下几个原则：1、单元内各定级因素的优劣程度或影响大体一致，同一单元内的同一主要因素

58、作用分值差异必须小于100/（n+1）（n为拟划分的土地级别数）。2、单元面积确定在525公顷之间。在城镇中心区单元面积尽量取低值，城镇郊区单元可适当放大。当采用计算机系统进行定级并按网格法直接划分单元时，划分的单元面积应不大于0.25公顷。3、划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算的准确性和科学性。4、商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元。二、土地定级单元划分景德镇市城区土地定级单元划分采用计算机系统设置自动完成，按照土地定级范围，采用几何形状一致，面积均一的正方形单元为固定网格法划分土地定级单元。在单元划分过程中，拟将城区划分商业6个级别，住宅和工业

59、5个级别，以单元内同一因素指标值差异小于或等于100/（n+1）（n为初拟的土地级别数）为控制，为了尽量符合单元划分原则、单元分值计算准确和方便系统操作，把城区不同用地类型的单元大小分为实地50m50m的单元。第六节 单元因素分值计算及单元总分计算一、定级因子类型影响土地级别的因子根据其空间的分布类型可分为点状因子、线状因子和面状因子。(一) 点状因子点状因子相对整个城区范围而言为点状分布，其对土地级别的影响既与因子涉及的设施规模有关，又与距设施的相对位置有关，如商服中心、中学等。(二) 线状因子线状因子主要是呈线状分布的影响设施，其对土地级别的影响与点状因子类似，既与设施规模有关，又与距设施

60、的相对距离有关，如现状道路、规划道路。(三) 面状因子面状因子呈片状均匀分布，具有全域覆盖性质。其对土地级别的影响仅与因子指标有关系。如大气污染、噪声污染等。二、作用分衰减模型计算定级因子对评价单元的作用分值是整个土地定级的关键，它直接影响土地级别的结果。同一类定级因素对评价单元的影响随定级因素与评价单元的距离增加而衰减；不同类型因子对同一用地类型的影响方式不同。计算作用分值的衰减模型通常有两种形式：直线模型 fij =指数模型 上两式中： fij i 定级因子对 j 网格点的作用分值 Fi i 定级因子的功能分 ri 定级因子至j网格点的相对距离其中，r可按下式计算: 式中：d 定级因子到网

61、格点的实际距离 R 定级因子的最大影响半径（或作用半径）三、定级因子作用分计算1、商业用地土地定级因子作用分值计算方法商业用地土地定级因子作用分值计算方法见下图。商服用地因子算法模型设定2、住宅用地土地定级因子作用分值计算方法住宅用地土地定级因子作用分值计算方法见下图。住宅用地因子算法模型设定3、工业用地土地定级因子作用分值计算方法工业用地土地定级因子作用分值计算方法见下图。工业用地因子算法模型设定 第七节 土地定级因素资料整理一、商服繁华度资料整理繁华程度是确定城镇建成区土地级别的最为重要的因素。城镇内部繁华程度的不均一，表现为结节点与结构地域的分界，结节点对人流和物流具有强大的聚集作用，而

62、成为区域的核心和相对繁华的地段。由于商服业的集聚具有很大的吸引力、而且获得的级差地租最高，对繁华程度反映最直接、最敏感，因此，商服业设施的集聚程度可以用来表示繁华程度，它是反映土地经济区位最重要的指标。（一）商服中心的划分商服中心是城镇商服区域的结节点，即商服人流、物流、资金流、信息流高度聚集的中心，每个中心都聚集有相当数量的商业和服务业，商服中心在地域上的分布连续，其地域构成可为一条街、一条街的部分、几条街所围成的区域，十字路口的附近区域。根据景德镇市商服业分布格局和网点资料的调查分析（如商服中心情况调查统计及规模指数计算表），确定其商服中心的大致位置和数量，整个城区共有7个商服中心，然后再

63、划分其边界。确定商服中心边界的唯一指标是商服繁华状况的突变，即以中心与中心之间商服繁华低线为分界线，实地以明显地物或非商服性建筑作为界线标志。（二）商服中心级别确定商服中心因其规模和功能不同可分为不同的等级，高级中心其商服业项目、货源品种齐全，能满足各层次人们消费水平的需求，因而服务范围较大，集聚效益较高，土地收益较好，从而土地质量也较优；低级中心则服务范围较小，服务项目和货源品种单调，集聚效益不高，土地收益一般，从而土地质量也一般。为了确定各商服中心的级别，通过抽样调查的形式，对城区共203家商服网点的情况进行了调查。在分析各商服中心的规模与功能时，采用能较好反映中心规模的单位面积营业额、单

64、位面积租金、商服职能种类等指标进行了分析，经专家征询，确定上述指标对商服中心规模的贡献率分别为0.35、0.35、0.30。根据各商服中心商服网点抽样调查分析以及各商服中心的综合规模指数计算，将整个城区商服中心划分为三级，其中一级中心1个，沃尔玛；二级中心3个，即景客隆超市、万客隆超市、华达百货（珠山中路店）；三级中心3个，华达百货（珠山西路店），瓷都百货市场，金鼎超市。（三）各级中心功能作用分的确定商服中心的商服职能是由与其自身级别相应的和低于其级别的商服职能共同组成的，具有迭加性。故计算商服繁华影响度分值时，需对各级商服中心的功能分进行分割：Fi=Mi-MjFmin=Mmin式中：Fi为i

65、级商服中心作用功能分； Mi为i级商服中心规模指数； Mj为j级商服中心规模指数； Fmin、Mmin分别为最低级别商服中心作用功能分和规模指数。根据各商服中心规模指数结果，经过功能分分割和调整后，确定一级商服中心作用功能分为50，二级商服中心作用功能分为30，三级是20。（四）商服中心影响半径的确定商服中心各级功能的服务半径以商服中心边缘为起算点，通过商服中心分布图按下面方法确定：市级商服功能的服务半径等于市级中心边缘到连片建成区边缘的最大距离；市级商服功能以下各级功能的服务半径等于同级商服中心的最大服务距离。根据规程要求，结合城区各商服中心影响的实际情况，确定一、二、三级中心的影响半径分别

66、为14000米、8000米、4000米。商服中心情况调查统计及规模指数计算表商服中心名称单位面积月营业额单位面积月租金商服职能种类综合规模指数等级功能分调查值(元/平方米)规模指数调查值(元/平方米)规模指数经验功能分规模指数沃尔玛2865100 850100 100100 100 一级50景客隆141049 65076 8080 70 二级30万客隆121242 62073 8080 67 华达超市110038 60071 8080 65 华达超市89531 20024 5060 40 三级20瓷都百货市场42515 21425 5060 36 金鼎超市35412 22026 5060 35

67、 景德镇市城区商业商服中心作用分等值线图景德镇市城区住宅商服中心作用分等值线图二、交通条件资料整理交通状况是反映城镇土地区位优劣的重要指标之一。结合景德镇市城区的实际情况，景德镇市城区现有火车站、客运汽车站，故可用道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度来具体反映景德镇市城区的交通条件。（一）道路通达度道路通达度是指借助道路设施，从市区某处至另一处的通行方便程度。道路通达度如何，一方面影响土地上人流、物流移动成本，另一方面还影响社会、经济活动中人与人、物与物之间的交往接触的频率、机会和便利程度。一般道路较通达，人们进出和货物移动便利，聚集效益好，土地级别就高，反之土地级别则低。根据收集资料和实地

68、调查，景德镇市城区道路状况见景德镇市城区道路基本情况及不同类型定级时所对应的功能分值表。1、道路类型的划分景德镇市城区道路在土地定级中选用能较好反映道路优劣的道路宽度、机动车流量、非机动车流量和人流量四项指标，通过分析定级范围内宽度大于6.0米的道路来判断各条道路级别或道路类型。经过四项指标的分析和专家咨询后，确定不同类型用地定级时各道路所对应的道路作用指数，结果见景德镇市城区道路基本情况及不同用地类型定级时所对应的功能分值表。2、道路功能分的计算景德镇市城区道路功能分的计算按下式：fRi=100IRi式中：fRii类道路功能分； IRii类道路作用指数。注：步行街、单行道的道路功能分减半。景

69、德镇市城区道路基本情况及不同类型定级时所对应的功能分值表编号道路名称道路长度(m)道路宽度(m)机动车流量(辆/小时)非机动车流量(辆/小时)人流量(人/小时)道路类型商业用地定级住宅用地定级工业用地定级作用指数功能分作用指数功能分作用指数功能分1珠山西、中、东路3076.8925 85 99 201 混合型主干道1.001000.95950.80802金岭大道290060 986573混合型主干道1.001000.95950.80803曙光路315030 99 98 85 混合型主干道1.001000.95950.80804新平路180040 122 42 43 混合型主干道1.001000

70、.95950.80805昌南大道520060 56 84 49 混合型主干道1.001000.95950.80806西山路242335 89 51 46 混合型主干道1.001000.95950.80807龙中路72040 57 48 75 交通型主干道0.75750.80801.001008工业园主干路500040 59 49 48 交通型主干道0.75750.80801.001009生态大道1200015 527576交通型主干道0.75750.80801.0010010兴园路153740 571684生活型主干道0.80801.001000.606011紫晶路190935 48 18 9

71、5 交通型主干道0.75750.80801.0010012中山北路34709 56 55 89 生活型次干道0.75750.75750.303013新厂西、东路534940 58 25 54 生活型次干道0.75750.75750.303014瓷都大道7750 40 55 25 23 交通型次干道0.65651.001001.0010015沿江东路351512 58 12 85 生活型次干道0.75750.75750.303016朝阳路387228 28 46 48 生活型次干道0.75750.75750.303017沿江西路2490.3512 86 24 15 生活型次干道0.75750.7

72、5750.303018中山南路148210 15 23 115 混合型主干道0.75750.75750.303019中华南路16169 58 17 48 混合型主干道0.75750.75750.303020新风路1362.215 57 16 25 混合型主干道0.75750.75750.303021中华北路13068 19 15 15 混合型主干道0.75750.75750.30303、道路通达方向修正城镇交通运输总是朝通达度最好的方向，道路的影响无迭加性，当地块同时存在多条道路的影响时，通达状况取决于最高的得分值。此外，道路通达度大小还受到道路通达方向数的影响，通达方向越多，地块的通达性越好

73、。其计算采取有路单元计算单元通过道路的方向数，无路单元计算单元通向四周道路的方向数，道路通达方向修正系数如下表。道路通达方向修正系数表通达方向数4=3=2=1修正系数1.000.910.810.584、道路影响距离的计算道路周围的通达度以道路为轴线向两侧逐渐递减，其影响半径可按下式计算：式中：道路影响半径城区面积城区主或次干道总长度结合景德镇市城区实际情况，调整确定各种道路类型的影响半径如下表。不同类型道路影响半径表道路类型影响半径（米）道路类型影响半径（米）混合型主干道1000生活型次干道400生活型主干道600交通型次干道400交通型主干道800支路300道路通达度作用分等值线图景德镇市城

74、区商业用地道路通达度作用分等值线图景德镇市城区住宅用地道路通达度作用分等值线图景德镇市城区工业用地道路通达度作用分等值线图（二）公交便捷度城市公交便捷度是指借助交通工具在本城区范围内的方便程度，是城市内部联系的主要形式之一。公交便捷度在宏观上影响其经济地位和经济水平，在微观上影响城镇各区段人流、物流往来的机会和方便程度，在土地定级中具有重要的作用。景德镇市城区公交基本情况如下表。景德镇市城区公交设施情况及功能分值表序号站点名称公交线路数站点流量标准化值级别功能分1人民广场233421001002景德商厦1727677703南门头16258734里村15258705市人大14258686豪德广场

75、15258707高专16258738教育小区15258709枫树山162587310办证大厅162587311浙江商城152587012交警二大队162226713华意162457114陶机162356915樟树下162477116陶瓷工艺美院162587317广场南路10111383518西客站81393819桥西81223520二中81223521交警支队71343522市容局71343523鹏程宾馆71343524新德园81183525九中81183526二院81183527六中71313428公交公司71313429宇宙瓷厂71313430盐业公司71313431一中71313432梅

76、苑71243333十一小学71243334地税局71243335人民公园71243336昌江广场71173237新桥71123238马鞍山71123239汽车站71113140梨树园71223341港逸豪庭71343542市政协71343543火车站A站71343544新厂71183245曹家岭71183246茅家畈7118323547何家桥A站71313448黄泥头71313449昌江一中71313450华风瓷厂71313451第一塑料厂71313452站前路口71243353中国陶瓷城71243354林荫路71243355火车站B站71243356卡地克陶瓷71173257吕蒙桥西7112

77、3258吕蒙71123259雕塑瓷厂71113160昌河广场71223361九九九厂71343562迎宾大道71343563神火71343564陶瓷工业园A站71183265宝石小学71183266二百商城71183267陶瓷学院71313468印机71313469地铁71313470耐火器材厂71313471古田71313472浮梁正骨医院71243373古田小学71243374塘下A站71243375塘下B站71243376白虎湾A站71173277白虎湾B站71123278下街71123279中街71113180陶院新区71223381昌江大道A站71343582昌江大道新村西路口713

78、43583六0二所71343584光明瓷厂71183285戴家弄71183286麻石弄71183287东三路路口71313488特警支队71313489桥建瓷厂71313490真空电器有限公司71313491莲花彩印厂7131343592洋湖村71243393浮梁大桥71243394大石口71243395浮梁县土地局71243396浮梁县烟草公司71173297浮梁县政府71123298浮梁县粮食局71123299石岭711131100八00库712233101玉字亭713435102莹盘山713435103何家桥B站713435104第四水厂711832105瓷都大道711832106加州印

79、象711832107通站南路口713134108曙光路综合批发市场713134109铁路医院713134110铁路中学713134111汽车东站713134112乔麦岭712433113新都民营陶瓷园712433114昌南路A站712433115昌南路B站712433116五中711732117象山711232118石岭村711232119罗家摊711131120新村712233121洪源镇713435122金三角713435123御窑长廊713435124风景路711832125人民瓷厂711832126市一院711832127石狮埠粮站713134128里市渡713134129半边街713

80、134130第三中学713134131水厂713134132观音阁712433133景德镇发电厂712433134焦化总厂712433135历尧A站71243335136历尧B站711732137焦化生活区711232138古老山711232139昌江征费局711131140黎明路712233141养老院713435142西郊垦殖场713435143木材厂713435144海峰花园711832145金岭大道711832146查家坂711832147罗家713134148罗家A站713134149车辆检测中心713134150枫林路713134151六村713134152先锋712433153交

81、警洪源中队712433154高蹲庙712433155珠山桥（下）712433156少年宫711732157珠山区民政局711232158船舶检验局711232159化肥厂711131160陈家坂712233161丰村713435162双凤桥713435163洛田A站713435164洛田B站711832165双凤村委会711832166榔树A站711832167榔树B站713134168榔树C站713134169东安加油站713134170李家岭713134171东流713134172唐英大道712433173法蓝瓷实业有限公司712433174新枫园712433175昌西路712433176

82、电瓷电器公司711732177青花文具厂711232178财校711232179中招办711131180师范712233181工商局71343535182建设局713435183辽远713435184七四零厂711832185吕蒙茶叶山711832186渔山罗家山村711832187渔家严家村A站713134188渔家严家村B站713134189礼城村委会713134190唐英大道路口713134191旧城713134192昌南路C站712433193南山下712433194植物园712433195二亭小学712433196龙腾山庄711732197龙塘村711232198龙塘山7112321

83、99三宝711131200玉田水库711532根据景德镇市城区公交的特点，经咨询专家，仅选择站点流量和公交线路数作为衡量公交便捷度的指标，并分别赋予功能作用系数0.5和0.5。利用指标标准化计算出公交便捷度功能分如下表。结合这些公交设施在城区的地位和作用，将公交设施分成三级，并分别赋予功能作用分为100、70、35。根据规程要求，结合景德镇市城区公交站点的实际影响情况，确定各公交站点影响半径为500、400、300米。景德镇市城区商业用地公交便捷度作用分等值线图景德镇市城区住宅、工业用地公交便捷度作用分等值线图（三）对外交通便利度城市对外交通便利度是指借助交通工具由本城市至其它城市的方便程度，

84、是城市与外界联系的主要形式之一。对外交通便利程度在宏观上影响其经济地位和经济水平，在微观上影响城市各区段人流、物流与外界往来的机会和方便程度，在土地定级中具有重要的作用。景德镇市城区对外交通以铁路、公路为主，基本情况如下表。根据规程要求，客运站只对商服用地、住宅用地定级有影响，货运站只对工业用地定级有影响，因此，按照不同的定级类型把对外交通分为客运和货运两类，并分别进行整理。经专家咨询，客运（货运）量、营业额对对外交通设施功能大小的贡献率分别为0.60、0.40，利用指标标准化和加权求和法计算出对外交通设施功能分如下表。景德镇市城区对外交通设施情况及功能分值表对外交通类型站名客运货运标准化值调

85、整功能分作用半径（米）客运量（万人/年）营业额(万元/年)货运量（万吨/年）营业额(万元/年)客运景德镇市汽车站189556791.0010011000景德镇市汽车南站3354021206500景德镇市汽车东站32118510104000景德镇市火车站19.91945.27100.001006500货运景德镇市火车站6.15160.90100.0010011000根据功能分将上述客运站分为三级，并赋予作用分100、20、10；将货运站分为一级，并赋予其作用分100。根据规程要求，结合景德镇市城区对外交通站点的实际影响情况，确定客运站的影响半径为11000米、6500、4000；货运站的影响半径

86、分别为11000米。对外交通便利度作用分等值线图景德镇市城区商业用地汽车站作用分等值线图景德镇市城区商业用地火车站作用分等值线图景德镇市城区住宅火车站作用分等值线图景德镇市城区住宅汽车站作用分等值线图景德镇市城区工业用地货运作用分等值线图三、基本设施资料整理基本设施完善度是对土地经济区位和物化劳动投入量的度量，是反映社会活动、经济生产、生活等活动场所保障程度的重要指标。实践表明，对单位土地基础设施的投入越多，设施类型越齐全，设施水平越先进，那么土地的经济区位条件就越好，产出率越高，土地使用价值越大，土地级别和价格也就越高。（一）基础设施基础设施是城镇居民社会活动、经济生产和生活得以顺利进行的基

87、本物质条件，基础设施在城区的分布及各种基础设施的优劣对土地质量或级别有着重要的影响。一般来说，基础设施条件好，土地级别和地价就高。根据景德镇市城区的实际情况，主要考虑供水、排水二类基础设施对土地质量影响。1、供水景德镇市建成区已基本普及自来水，但不同地段管径大小不一。沿珠山路、瓷都大道、迎宾大道、北环路、广场路部分区域主管管径500-800mm；次管径为300-450mm，供水保证率最高；中山南路、昌南大道、朝阳路周边区域主管径为200mm，次管径为110-150mm，供水保证率较高；高新区，昌江北岸主管管径150mm，次管管径90-110mm建成区其他区域无供水设施。评估人员根据以上分析，将

88、城区供水条件划分为4级，并分别赋予一、二、三级别作用功能分为100、80、60；将无供水设施区域划作四级，并赋予作用功能分为0，具体见供水指标分析结果表。供水指标分析结果表区域名称等级作用指数作用分瓷都大道、珠山路、迎宾大道、北环路、广场路部分区域一级1.00100中山南路、昌南大道、朝阳路部分区域二级0.8080高新区区域、昌江北岸三级0.6060建成区其他区域四级00景德镇市城区商业、住宅、工业用地供水作用分等值线图2、排水景德镇市城区评估范围内大部分区域的排水形式为雨污合流制，但排水设施不全。部分区域有市政排水，排水管道以暗方沟和涵管为主。有排水设施的区域功能差异较大，珠山路以西、瓷都大

89、道以南、迎宾大道区域排水管径较大，有管径为800-1200mm的涵管，排水保证率较高；朝阳路、浙江路两旁区域有管径为500-600mm的涵管，排水保证率一般。城区评估范围内其他区域没有市政排水，一般为自挖明沟。根据各区域排水设施的先进性不同以及排水管径的大小不同，评估人员将有排水设施的区段排水能力分为二级，三级是在高新园区区域，四级是何家桥附近的区域，并分别赋予作用功能分100、85、70、50，对没有排水设施的区段赋予作用功能分0，具体见排水指标分析结果表。排水指标分析结果表区域名称等级作用指数作用分珠山路以西、瓷都大道以南、迎宾大道区域一级1.00100朝阳路、浙江路二级0.8585工业园

90、区三级0.7070何家桥路区域四级0.5050评估范围内其他区域五级00景德镇市城区商业、住宅、工业用地排水设施作用分等值线图3、供电景德镇市城区供电条件比较好，基本上都能保证，但在供电设施容量、设备状况、管网密度和供电保证率方面存在一些差别。根据景德镇市供电公司提供的资料，将整个评估范围分为三个级别，景德镇市广场、珠山路、瓷都大道、新风路、曙光路以东区域的配电容量较大，供电保证率最高，为一级供电区；昌河西区、官庄区、高专区，迎宾大道周边区域，为二级供电区；昌河东区、沿南河一带区域供电保证路一般，为三级供电区域；评估范围内的其它线路的配电容量较劣，供电保证率较劣，为四级供电区。评估人员将供电设

91、施容量、管网密度、供电保证率三个指标进行标准化处理，计算公式如下：fi=100(Ai-Amin)/(Amax-Amin)式中：fii指标值的作用分 Aii指标值 Amini指标值的最小值 Amaxi指标值的最大值按上述计算的结果和经专家咨询后，将景德镇市城区供电条件分为四个级别，详见供电指标分析结果表：供电指标分析结果表区域范围等级作用指数作用分广场、珠山路、瓷都大道、新风路、曙光路以东区域一级1.00100昌河西区、官庄区、高专区，迎宾大道区二级0.8585昌河东区、沿南河一带区域三级0.7070其他区域四级0.6060供电设施作用分等值线图景德镇市城区商业、住宅、工业用地供电设施作用分等值

92、线图4、电讯景德镇市城区的电讯设施比较完善，且普及至各区域，各区域间的优劣差异主要表现在电话装机率和总装机容量不同。根据电信景德镇市分公司提供的资料，景德镇市主城区电话装机率和总装机容量较大，通讯保证率较高；工业园区及现代城至景德镇一中区域电话装机率和总装机容量一般，通讯保证率一般；其他区域电话装机率和总装机容量较劣，通讯保证率较劣。评估人员将电话装机率、总装机容量、电信管网密度三个指标进行标准化处理，计算公式如下：fi=100(Ai-Amin)/(Amax-Amin)式中：fii指标值的作用分 Aii指标值 Amini指标值的最小值 Amaxi指标值的最大值按上述计算的结果和经专家咨询后，将

93、景德镇市城区电讯条件分为三个级别，详见电讯指标分析结果表：电讯指标分析结果表区域范围等级作用指数作用分主城区一级1.00100工业园区、现代城至一中二级0.8080其他区域三级0.6565通讯设施作用分等值线图景德镇市城区商业、住宅、工业用地定级电讯设施作用分等值线图4、供气景德镇市城区评估范围内，由于供气设施不全，只有部分区域有市政供气，供气管道以铸铁管和PE管为主，且有供气设施的区域功能差异较大。根据景德镇市燃气有限公司提供的资料，沿瓷都大道以南至昌江、昌江以东至铁路，迎宾大道区域市政供气管网主要以铸铁管为主，这一区域管网管径为400-500mm，供气保证率最高；珠山中路部分区域，铁路两侧

94、区域市政供气管网主要以PE管为主，这一区域管网管径为160-250mm，供气保证率一般；其他区域为无市政供气区。评估人员将设施质量等级、管径、管网密度、供气保证率四个指标进行标准化处理，计算公式如下：fi=100(Ai-Amin)/(Amax-Amin)式中：fii指标值的作用分 Aii指标值 Amini指标值的最小值 Amaxi指标值的最大值按上述计算的结果和经专家咨询后，将抚州市城区供气条件分为四个级别，详见供气指标分析结果表：供气指标分析结果表区域名称等级作用指数作用分沿瓷都大道以南至昌江、昌江以东至铁路，迎宾大道区域一级1.00100珠山中路部分区域，铁路两侧区域二级0.8080其他区

95、域三级00景德镇市城区商业、住宅、工业用地定级供气设施作用分等值线图（二）公用服务设施在景德镇市城区土地定级工作中，选择与城镇居民生活紧密联系的中学、小学、幼儿园、医院、农贸市场、文化馆、影剧院、公园等生活设施作为反应土地经济区位的重要指标。这些因素作用分值的计算是按单元与影响中心的耗时距离直线衰减的方法完成的。1、中学景德镇市城区土地定级估价范围内的中学主要有景德镇一中、景德镇二中、城东学校、景德镇四中、景德镇五中等23所，。根据市教育局提供的资料，基本情况如下。中学基本情况调查表学 校名 称班级数(个)学生人数(人)教职工人数(人)师资力量高级中一中二中三及其他景德镇二中844532393

96、1301838084景德镇一中462352264841176346景德镇七中502316247641036450景德镇五中432370248521138343景德镇一中分校48275415865702348群星学校4323001494865943景德镇机电工程学校36128020272943636昌江一中46222810841442346景德镇十八中学45204810043213645景德镇二十六中学39216010727503039景德镇十六中学32175011228354932景德镇十九中学3318738324283133景德镇外国语学校29128010630393729景德镇三中1965

97、014538565119鱼山中学2412185810192924昌江一中分校2110955214241421竟成中学178696010193117丽阳中学15724425261115景德镇十七分校156793611111415景德镇十五中学7210621525227景德镇二十一中学920633101769昌江二中5273193885景航中学41541651014针对各学校的情况，在评估学校对土地质量的影响时，着重考虑班级数、学生人数、教职工人数、师资力量四个因素。经咨询专家，确定上述四个因素对学校功能大小的贡献分别为0.25、0.25、0.30、0.20；确定高级、中一、中二、中三及其他对师资

98、队伍优劣贡献大小分别为0.30、0.30、0.20、0.20。据此计算各中学的规模指数，结果如下表。中学综合规模指数计算结果表学校名称班级数标准化值学生人数标准化值教职工人数标准化值师资力量标准化值功能分作用半径（米）景德镇二中100 100 100 100 100 8000景德镇一中55 52 67 65 61 4500景德镇七中60 51 63 49 59 4500景德镇五中51 52 63 40 59 4500景德镇一中分校57 61 40 50 49 3000群星学校51 51 38 3 46 3000景德镇机电工程学校43 28 51 55 43 3000昌江一中55 49 27 3

99、2 40 3000景德镇十八中学54 45 25 33 39 3000景德镇二十六中学46 48 27 21 38 3000景德镇十六中学38 39 28 22 35 3000景德镇十九中学39 41 21 18 32 3000景德镇外国语学校35 28 27 23 30 3000景德镇三中23 14 37 29 29 2400鱼山中学29 27 15 8 22 2400昌江一中分校25 24 13 11 19 2400竟成中学20 19 15 8 19 2400丽阳中学18 16 11 4 14 2400景德镇十七分校18 15 9 8 13 2400景德镇十五中学8 5 16 12 12

100、2400景德镇二十一中学11 5 8 8 8 1600昌江二中6 6 5 2 6 1600景航中学5 3 4 4 4 1600一级中学：二中二级中学：一中、七中、五中三级中学：景德镇市一中分校、群星学校、景德镇机电工程学校、昌江一中、景德镇十八中学、景德镇二十六中学、景德镇十六中学、景德镇十九中学，景德镇外国语学校、景德镇三中、鱼山中学、昌江一中分校、竟成中学、丽阳中学、景德镇十七分校、景德镇十五中学四级中学：景德镇二十一中学、昌江二中、景航中学并分别赋予功能作用分100、60、35、10。根据规程要求，并结合各中学影响的具体情况，最后确定一级中学影响半径为8000米，二级中学影响半径为450

101、0米，三级中学影响半径为3000米，四级中学影响半径为1600米。景德镇市城区住宅用地定级中学作用分等值线图2、小学景德镇市城区土地定级范围内的小学有41所。根据景德镇市教育局提供的资料，其基本情况见小学基本情况调查表。在分析学校对周围居民子女就学方便度、向往度等影响时，采用了班级数、学生人数、教职工人数、师资力量等指标综合评估各小学的影响功能的大小。经专家咨询，确定上述各项指标对学校影响功能的作用系数分别为0.20、0.30、0.25、0.25，师资力量各影响指标小高、小一、小二的作用系数分别为0.35、0.35、0.30，据此计算小学的功能分见小学功能分计算结果表。小学基本情况调查表学校名

102、称班级数(个)学生人数(人)教职工人数(人)师资力量小高小一小二及其他景德镇一小56365111756556景德镇市二小39200111048556景德镇七小3623279544474景德镇十七小3927737841343景德镇十二小3122988637462景德镇六小2414073434300景德镇市实验小学281856815940景德镇十一小2317116235181竟成小学2411595637172景德镇市昌河实验小学26153277510景德镇九小6316201538景德镇市群星学校小学部17980562120小港嘴小学261049312560景德镇市特殊教育学校16187571318

103、0官庄小学126673622131黄泥头小学12458241743中景学校61071116古城小学127802513101景德镇市三小104562311102景德镇二十二小1862281172景德镇市十九中学小学部1481634120新厂小学13545292540阳府滩小学61736114景德镇市十五小12484241590景德镇市十六中学小学部1060032910景德镇市枫树山小学10461292350景德镇二十一小6295221161景德镇二十三小6101201541西郊小学627318990竟中附小1040710550景德镇市十七中学小学部942314710景德镇市华丰小学6224144

104、100景航学校628710811曙光小学83589570景德镇市二十六小学626218530历尧小学620412290石岭小学618112570育才小学624615220景德镇二十小613613650铭贵双语小学6238120二亭小学6848170小学综合规模指数计算结果表学校名称班级数标准化值学生人数标准化值教职工人数标准化值师资力量标准化值功能分作用半径（米）景德镇一小1001001001001008000景德镇市二小705594100816000景德镇七小64648176726000景德镇十七小70766756663000景德镇十二小55637457623000景德镇六小43396326

105、423000景德镇市实验小学5051693413000景德镇十一小41475324403000竟成小学43324832383000景德镇市昌河实验小学4642661363000景德镇九小1191772303000景德镇市群星学校小学部3027482251500小港嘴小学4629265251500景德镇市特殊教育学校2954916241500官庄小学21183120231500黄泥头小学21132130211500中景学校113952211500古城小学21212117201500景德镇市三小18122026191500景德镇二十二小2242423191500景德镇市十九中学小学部2522290

106、181000新厂小学2315253161000阳府滩小学115536151000景德镇市十五小2113218151000景德镇市十六中学小学部1816271151000景德镇市枫树山小学1813254141000景德镇二十一小1181914131000景德镇二十三小1131712111000西郊小学117158101000竟中附小181194101000景德镇市十七中学小学部161212191000景德镇市华丰小学11612991000景航学校11891091000曙光小学14108691000景德镇市二十六小学11715391000历尧小学11610881000石岭小学11510681000

107、育才小学11713281000景德镇二十小11411471000铭贵双语小学11710061000二亭小学1127661000根据功能分值将上述小学分为五级：一级小学：一小二级小学：二小、七小三级小学：十七小、十二小、六小、市实验小学、十一小、竟成小学、昌河实验小学、九小四级小学：群星学校、小港嘴小学、特殊教育学校、官庄小学、黄泥头小学、中景学校、古城小学、三小、二十二小五级小学：其他学校并分别赋予功能作用分100、80、60、40、20。根据规程要求，并结合各小学影响的具体情况，最后确定一级小学影响半径为8000米，二级小学影响半径为6000米，三级小学影响半径为3000米，四级小学影响半径

108、为1500米，五级小学影响半径为1000米。景德镇市城区住宅用地定级小学作用分等值线图3、幼儿园景德镇市城区土地定级范围内的幼儿园有36所。根据景德镇市教育局提供的资料，其基本情况见幼儿园基本情况调查表。在分析学校对周围居民子女就学方便度、向往度等影响时，采用了班级数、学生人数、教职工人数、师资力量等指标综合评估各幼儿园的影响功能的大小。经专家咨询，确定上述各项指标对学校影响功能的作用系数分别为0.40、0.40、0.20，据此计算幼儿园的功能分见表幼儿园功能分计算结果表。幼儿园基本情况调查表 学 校名 称班级数(个)学生人数(人)教职工人数(人)景德镇市商业局保育院13 620 58 景德镇

109、市昌河幼教中心3 35 9 景德镇市市场委机关保育院8 331 28 金苹果幼教中心10 388 46 四三二一幼儿园5 270 18 七彩虹幼儿园14 531 74 景德镇市六0二所幼儿园4 182 13 景德镇市铁路幼儿园4 106 18 竟成中心幼儿园7 229 24 皇佳双语幼儿园6 220 10 乖宝幼儿园宝6 221 21 丽阳中学幼儿园6 180 18 开心旺仔幼儿园7 230 23 吕蒙乡中心幼儿园7 265 27 爱婴斯坦幼儿园13 620 58 幼教20083 35 9 成长快乐幼儿园8 331 28 历尧e家幼儿园10 388 46 昌南幼教中心5 270 18 宝宝乐1

110、4 531 74 智慧果幼儿园4 182 13 金太阳幼儿园4 106 18 步步高幼教中心7 229 24 红太阳幼教中心6 220 10 大拇指幼儿园6 221 21 昌江幼儿园6 180 18 黄泥头小学附属幼儿园7 230 23 梧金桐幼儿园7 265 27 红苹果幼儿园13 620 58 石岭幼儿园3 35 9 星星幼儿园8 331 28 英才双语幼教中心10 388 46 历尧幼教中心5 270 18 同童乐幼儿园14 531 74 小太阳幼儿园4 182 13 二亭中心幼儿园4 106 18 幼儿园综合规模指数计算结果表学校名称班级数标准化值学生人数标准化值教职工人数标准化值功能

111、分标准化值作用半径（米）景德镇市商业局保育院100 100 95 100 6000 景德镇市昌河幼教中心100 87 100 96 6000 景德镇市市场委机关保育院62 55 80 63 4500 金苹果幼教中心77 60 31 61 4500 四三二一幼儿园54 50 38 50 4500 七彩虹幼儿园62 40 36 48 4500 景德镇市六0二所幼儿园54 25 54 43 3000 景德镇市铁路幼儿园62 35 18 43 3000 竟成中心幼儿园54 35 20 40 3000 皇佳双语幼儿园46 37 30 39 3000 乖宝宝幼儿园46 32 18 35 3000 丽阳中学

112、幼儿园38 33 21 33 3000 开心旺仔幼儿园46 29 15 33 3000 吕蒙乡中心幼儿园38 31 13 31 1500 爱婴斯坦幼儿园38 18 39 31 1500 幼教200838 31 11 30 1500 成长快乐幼儿园38 19 16 26 1500 历尧e家幼儿园38 19 8 25 1500 昌南幼教中心31 22 15 24 1500 宝宝乐31 20 18 24 1500 智慧果幼儿园31 16 16 22 1500 金太阳幼儿园31 15 18 22 1500 步步高幼教中心31 18 10 22 1500 红太阳幼教中心31 17 10 21 1500

113、大拇指幼儿园31 15 13 21 1500 昌江幼儿园31 12 11 19 1500 黄泥头小学附属幼儿园23 13 15 18 1500 梧金桐幼儿园23 11 8 15 1500 红苹果幼儿园23 9 7 14 1500 石岭幼儿园23 10 5 14 1500 星星幼儿园23 9 5 14 1500 英才双语幼教中心23 7 8 14 1500 历尧幼教中心23 8 7 14 1500 同童乐幼儿园23 6 7 13 1500 小太阳幼儿园15 5 3 9 1500 二亭中心幼儿园15 4 3 8 1500 根据功能分值将上述幼儿园分为四级：一级幼儿园（2个）：商业局保育院、昌河幼教

114、中心二级幼儿园（4个）：市场委机关保育院、金苹果幼教中心、四三二一幼儿园、七彩虹幼儿园三级幼儿园（7个）：六0二所幼儿园、铁路幼儿园、竟成中心幼儿园、皇佳双语幼儿园、乖宝宝幼儿园、丽阳中学幼儿园、开心旺仔幼儿园四级幼儿园（23个）：其他幼儿园 并分别赋予功能作用分100、60、40、20。根据规程要求，并结合各幼儿园影响的具体情况，最后确定一级幼儿园影响半径为6000米，二级幼儿园影响半径为4500米，三级幼儿园影响半径为3000米，四级幼儿园影响半径为1500米。景德镇市城区住宅用地定级幼儿园作用分等值线图4、医院景德镇市城区土地定级估价范围内主要的医院有八所，根据市卫生局提供的资料，其基本

115、情况如下。医院基本情况调查表名称病床数(张)医护人员数(人)医护力量医疗设备资产量(万元)高级中级初级景德镇市第一医院626732852482077044.98景德镇市第二医院607691853081897524.55景德镇市第三医院508498502151583108.47景德镇市妇幼保健院160289181091201680.00景德镇市中医院180185157199563.00景德镇市第四医院155915415133.18景德镇市第五医院10012245946114.80景德镇市第六医院307443834152.00在分析评估医院规模时，主要考虑床位数、医护人员数、医护力量、医疗设备资产

116、量四个指标对医院规模的影响，经专家咨询分别确定权重为0.20、0.25、0.25、0.30，并确定职称高级、中级、初级及其他职称对医护力量的影响权重分别0.35、0.35、0.30，据此计算求得医院的功能分见医院综合规模指数计算结果表。医院综合规模指数计算结果表医院名称病床数标准化值医护人员数标准化值医护力量标准化值医疗设备资产量标准化值功能分调整值作用半径（米）景德镇市第一医院100100100941008500景德镇市第二医院979495100804500景德镇市第三医院81687041804500景德镇市妇幼保健院26394422302400景德镇市中医院2925377302400景德镇

117、市第四医院2512180101500景德镇市第五医院1617162101500景德镇市第六医院510122101500根据各医院的功能分和评估人员的分析，将景德镇市城区医院分为三级：一级（1个）市一院二级（2个）：市二院、市三院三级（2个）：市妇幼保健院、市中医院四级（3）个：市四院、市五院、市六院并分别赋予功能分为100、80、30、10。根据规程要求，并结合医院的具体情况，最后确定一级医院影响半径8500米，二级医院影响半径4500米，三级医院影响半径2400米，四级医院影响半径1500。景德镇市城区住宅用地定级医院作用分等值线图5、农贸市场景德镇市城区土地定级范围内的农贸市场有23个。根

118、据景德镇市市场管理处提供的资料，其基本情况如下表。在分析评估农贸市场规模时，主要考虑面积、摊位个数、年营业额三个指标，经专家咨询各指标对农贸市场规模的影响权重分别确定为0.35、0.30、0.35，据此计算求得农贸市场的功能分见农贸市场基本情况及功能分计算表。农贸市场基本情况调查表集贸市场名称面积（平方米）摊位个数（个）年营业额(万元)标准化调整值作用半径（米）调查值标准化值调查值标准化值调查值标准化值景东招商市场18000100 31835 989099 100 8000 新德园集贸660037 910100 510051 80 4500 曙光路蔬菜批发965854 22925 100101

119、00 80 4500 中华北路集贸810045 32035 450045 80 4500 河西集贸309717 20022 500050 30 3000 古城农贸280016 24927 330033 30 3000 昌河菜场400022 23025 8008 30 3000 黄泥头农贸市场540030 14015 7507 30 3000 为宇路农贸180010 15917 219022 30 3000 太白园集贸14708 11012 210021 10 1500 里市渡农贸11006 21023 2603 10 1500 新风路集贸4102 15617 210021 10 1500 戴家

120、异集贸12007 8910 230023 10 1500 朝阳路集贸14008 789 8008 10 1500 九九九农贸12007 9611 5966 10 1500 湖田集贸7004 9711 110011 10 1500 官庄集贸200011 313 100010 10 1500 青塘电厂集贸8105 819 105010 10 1500 历尧农贸11807 505 1882 10 1500 河西茶山农贸7004 505 240 10 1500 瓷都农贸2001 536 2603 10 1500 方家山集贸5003 404 360 10 1500 木材厂集贸4102 313 1071

121、10 1500 根据功能分将菜场分为四级：一级（1个）：景东招商二级（3个）：中华北路集贸、新德园集贸、曙光路蔬菜批发三级（5个）：、河西集贸、古城农贸、昌河菜场、黄泥头农贸市场、为宇路农贸四级（14个）：其他菜场并分别赋予功能作用分100、80、30、10。根据规程要求，并结合各农贸市场影响的具体情况，最后确定一级农贸市场影响半径为8000米，二级农贸市场影响半径为4500米，三级农贸市场影响半径为3000米，四级农贸市场影响半径为1500米。景德镇市城区住宅用地定级农贸市场作用分等值线图6、文化馆景德镇市城区土地定级范围内有7座文化馆。根据景德镇市文化局提供的资料，文化馆基本情况见文化馆功

122、能分计算结果表：文化馆基本情况调查表设施名称营业面积（平方米）职工人数（人）营业面积标准化值职工人数标准化值功能分标准化值市群众活动中心369544810083100民修博物馆13897583810050陶瓷馆458446127950市图书馆600041167150市群众艺术馆19984657950官窑博物馆360018103120民窑博物馆23411161920根据各文化馆的功能分和评估人员的分析，将文化馆分为三级：一级文化馆（1个）：陶瓷历史博览区二级文化馆（4个）：民修博物馆、陶瓷馆、市图书馆、市群众艺术馆三级文化馆（2个）：官窑博物馆、民窑博物馆并分别赋予功能分为100、50、20。根

123、据规程要求，并结合文化馆的具体情况，最后确定一级文化馆影响半径10000米，二级文化馆影响半径6500米，三级文化馆影响半径4500米。景德镇市城区住宅用地定级文化馆作用分等值线图7、影剧院景德镇市城区土地定级范围内有2座影剧院。根据景德镇市文化局提供的资料，影剧院基本情况调查表：影剧院基本情况调查表设施名称营业面积（平方米）职工人数（人）容客量（人）年平均卖座率年观看人数（人）年营业收入（万元）嘉禾影剧院270045266018%1200003金鼎电影院46009205010%540001.8在分析评估影剧院规模时，主要考虑营业面积、职工人数、容客量、年平均卖座率、年观看人数、年营业收入六个

124、指标对影剧院的影响，经专家咨询分别确定作用系数分别为0.10、0.10、0.15、0.15、0.30、0.20，据此计算求得影剧院的功能分见影剧院功能分计算结果表。影剧院功能分计算结果表设施名称营业面积标准化值职工人数标准化值容客量标准化值年平均卖座率标准化值年观看人数标准化值年营业收入标准化值功能分嘉禾影剧院59100100100100100100金鼎电影院100207756456060景德镇市城区住宅用地定级影剧院作用分等值线图8、公园景观景德镇市城区土地定级范围内有1座公园。根据景德镇市园林管理处提供的资料，其基本情况见公园调查表：公园基本情况调查表设施名称职工人数（人）年营业额（万元）

125、年游玩人数（万人次）投资总额（万元）人民公园35 238 30 15000 在分析评估公园规模时，主要考虑职工人数、年营业额、年游玩人次数、投资总额四个指标对公园的影响，经专家咨询分别确定作用系数为0.20、0.30、0.30、0.20，据此计算求得公园的功能分。由于只有一座公园，所以其功能分为100。根据规程要求，并结合公园的具体情况，最后确定其影响半径为8500米。景德镇市城区住宅用地定级公园作用分等值线图9、邮局景德镇市城区土地定级范围内的邮政所有八个。根据景德镇市邮政局提供的资料，其基本情况见邮政设施基本情况调查表。邮政设施基本情况调查表邮政设施名称职工人数营业面积（m2）新厂邮政支局

126、6400珠山西路邮政支局6200珠山中路邮政支局5120广场邮政支局5100昌河邮政支局4100火车站邮政支局3120官庄邮政支局2180香江陶瓷城邮政支局1200在分析评估邮政设施规模时，主要考虑职工人数、营业面积两个指标，经专家咨询各指标对邮政设施规模的影响权重分别确定为0.5、0.5，据此计算求得功能分值详见邮政设施功能分值计算结果表。邮政设施功能分值计算结果表邮政设施名称职工人数标准化值营业面积标准化值功能分作用半径（米）新厂邮政支局1001001008000珠山西路邮政支局10050756000珠山中路邮政支局8330574000广场邮政支局8325544000昌河邮政支局50253

127、82500火车站邮政支局4830392500官庄邮政支局3345392500香江陶瓷城邮政支局1750332500根据功能分将邮政设施分为四级： 一级邮政设施（1个）：新厂邮政支局二级邮政设施（1个）：珠山西路邮政支局三级邮政设施（2个）：珠山中路邮政支局、广场邮政支局四级邮政设施（4个）：昌河邮政支局、火车站邮政支局、官庄邮政支局、香江陶瓷城邮政支局并分别赋予功能作用分100、70、50、30。根据规程要求，并结合各邮政设施影响的具体情况，最后确定一级邮政设施影响半径为8000米，二级邮政设施影响半径为6000米，三级邮政设施影响半径为4000米，四级邮政设施影响半径为2500米。邮局作用分

128、等值线图景德镇市城区住宅用地定级邮局作用分等值线图10、体育场景德镇市城区土地定级范围内有一座体育场馆。根据景德镇市体育局提供的资料，体育场馆基本情况见体育场馆设施基本情况调查表：体育场馆基本情况调查表场馆名称观众容量（人）年比赛场次年观看人数（人）年营业收入（万元）体育中心28-2.8万-由于定级范围内只有一个体育场，故作用分为100，半径为11000米。体育场馆作用分等值线图景德镇市城区住宅用地定级体育场作用分等值线图11、大中专院校景德镇市城区土地定级范围内的大中专院校有八所。根据景德镇市教育局提供的资料，基本情况见下表。大中专院校基本情况调查表学 校名 称在校学生数教职工数师资力量教授

129、副教授讲师助教景德镇市陶瓷学院168001011120280296315景德镇市高等专科学校976050048120120212江西陶瓷工艺美术学院530028376470142景德镇市卫校1600581132222景德镇市技工学校1236581723180景德镇市体校345652220230景德镇市商业职工中专2292351080景德镇市第一中专学校1100148667750根据各学校的情况，在评估各学校重要性时，着重考虑在校学生人数、教职工人、师资力量四个指标。经专家咨询，确定上述四个指标对学校功能大小的贡献分别为0.3、0.3、0.4；确定教授、副教授、讲师、助教对师资队伍优劣贡献大小分

130、别为0.25、0.25、0.25、0.25。据此计算各大中专院校的功能分，结果详见下表。大中专院校功能分计算结果表学校名称学生人数标准化值教职工人数标准化值师资力量标准化值功能分作用半径（米）景德镇市陶瓷学院1001001001008000景德镇市高等专科学校484851506000江西陶瓷工艺美术学院242428303000景德镇市卫校557101500景德镇市技工学校7771500景德镇市体校8861500景德镇市商业职工中专3321500景德镇市第一中专学校2121151500根据功能分将上述大中专院校分为五级：一级中学（1个）：景德镇市陶瓷学院二级中学（1个）：景德镇市高等专科学校三级

131、中学（1个）：江西陶瓷工艺美术学院四级中学（5个）：其他院校并分别赋予功能作用分100、50、30、10。根据规程要求，并结合各大中专院校影响的具体情况，最后确定一级大中专院校影响半径为8000米，二级大中专院校影响半径为6000米，三级大中专院校影响半径为3000米，四级大中专院校影响半径为1500米。景德镇市城区住宅用地定级大中专院校作用分等值线图四、环境条件资料整理1、环境质量优劣度景德镇市城区环境污染源主要为噪声、废气、废水。根据景德镇市环境保护局提供的环境质量评价资料，结合各污染源分布状况，综合分析城区工业企业、交通噪声、工业污水对环境质量的影响，经征询专家意见，将环境质量划分为四个

132、级别，以1000赋予功能分。环境质量优劣度指标分析结果表区域名称等级作用指数功能分主要污染源分布范围工业污染区级0.5050工业废气、废水昌河工业园一带噪声污染区级0.6565交通噪声交通道路两侧、皖赣线一带生活污染区级0.8080生活污水、交通噪声城内商业密集区、居民文教区基本无污染区级1.00100除级、级、级以外的区域景德镇市城区住宅用地定级环境质量优劣度作用分等值线图2、洪涝灾害状况由于景德镇市城区有昌江流经，城区有部分区域地势较低，经常有受淹的威胁，根据景德镇市水利局提供的资料，沿昌江以东区域地势较低，为易受淹区；沿西河两侧部分区域为二十年一遇洪水淹没区；其他区域均不易受淹。经专家咨

133、询后，我们把景德镇市城区洪涝灾害状况分为三个级别。洪涝灾害状况指标分析结果表区域名称等级作用指数功能分分布范围易受淹区级0.440沿昌江以东区域一般受淹区级0.770沿西河两侧部分区域难受淹区级1.0100除级、级以外的区域景德镇市城区工业洪涝灾害作用分等值线图3、工程地质条件工程地质条件主要对工业用地的布置影响较为严重，它的衡量指标主要为地基承载力及表面岩层的坚硬程度。根据有关部门提供的工程地质图，景德镇市城区的地基承载力主要由地表层的杂填土、素填土、淤泥质土、粘土、粉质粘土、斑状粘土、卵古土、砂砾土、强风化千枚岩、中风千枚岩和微风化千枚岩等来间接反映。经咨询专家意见后，我们把景德镇市城区的

134、工程地质条件分为四个级别。工程地质条件指标分析结果表等级地表构成类型作用指数功能分分布范围级区杂填土、素填土、淤泥填土、细纱、角砾、圆砾、强风化千枚岩1.00100老城区级区粉质粘土、砂卵石、强风化砂岩、中风化砂岩及微风化砂岩0.8080昌河、新厂区域级区淤泥质土、粉质粘土、砂砾土、强风化千枚岩0.6565高新工业园、西市区级区杂填土、素填土、粘土、砂砾土0.5050其他区域工程地质条件作用分等值线图景德镇市城区工业用地工程地质条件作用分等值线图五、人口状况资料整理人口密度是指单位面积土地上居住的人口数量，用以表示区域内人口疏密的平均状况。人口密度与土地关系颇为复杂，从宏观上看，人口密度越大，

135、土地上进行的社会、经济活动程度越大，土地级别越高。如一个地区的人口密度过大，超越该区环境容量破坏生态平衡，导致人类生存环境的恶化。因而，人口密度在一定程度上反映了城市土地质量的差异。根据景德镇市民政局提供的资料，景德镇市城区各区段人口状况调查结果见下表。景德镇市城区人口状况调查表区段名称面积(km2)人口密度(人/Km2)区段名称面积(km2)人口密度(人/Km2)昌江所1.616564太白园所1.136354二亭所0.5611371西郊所4.182541古城所2.5715367新厂所5.472104荷塘所0.2610832新村所2.792001竟成所26.8112054鱼山所0.301854

136、里村所2.574960周路口所0.852541吕蒙所24.193045珠山所1.076245石狮埠所1.463251根据景德镇市城区各区段的人口状况分析，目前尚无任何地段的人口量达到影响居民正常生活的限度，故以人口密度为准，按下式fi=100(Ai-Amin)/(Amax-Amin)计算各区段人口影响分值，其中以没有常住人口的区域人口密度作为Amin（即Amin等于0），结果如下。人口密度功能分值表区段名称等级作用指数功能分区段名称等级作用指数功能分昌江所二级0.880太白园所二级0.8080二亭所一级1.00100西郊所四级0.6060古城所一级1.00100新厂所四级0.3030荷塘所一级

137、1.00100新村所四级0.3030竟成所一级1.00100鱼山所四级0.3030里村所三级0.6060周路口所四级0.3030吕蒙所三级0.6060珠山所二级0.8080石狮埠所三级0.6060人口密度作用分等值线图景德镇市城区商业、住宅用地人口密度作用分等值线图六、产业聚集效益资料整理产业聚集规模反映产业在一定范围的集中程度。产业聚集分为同类产业及其配套产业的聚集和不同类产业的聚集。前者各产业间存在前后的产业关系，产品相同或互为原料、前后续产品，产业联系紧密；后者产业间相关性差，仅在空间上聚集，共同利用基础设施、劳动力等资源。产业聚集区域分为一般产业聚集区和高新技术产业聚集区。根据景德镇市

138、统计局提供的资料和景德镇市城市总体规划，已在建成区范围内建立了昌河工业园和高新技术产业园，并在中心城区和其他区域分布一些零星企业；我们分析了企业总数、年总产值、年利润、职工总数四个指标后，把景德镇市城区的产业聚集规模分为四个级别，标准化计算公式为：IAi=100XAi/ XAmax式中：IAi产业聚集区域的产业聚集规模指数；XAi产业聚集区域的产业聚集指标值，j=1，2，3；XAmax产业聚集指标值的最大值。景德镇市城区产业聚集规模指标分析结果表区域名称等级作用指数功能分昌河工业园区一级1.0100中心城区二级0.8080高科产业园及西市区三级0.7070其他产业零星区域四级0.6060景德镇

139、市城区工业用地定级产业聚集规模作用分等值线图第八节 网格单元总分计算网格点总分值大小反映土地级别的高低，网格点总分值计算公式为：式中：Sf网格点的总分值K定级因素（因子）数目Pk各定级因素对网格点的作用分fk各定级因素权重第九节 土地级别的划分一、土地级别划分原则由于本次土地定级单元是采用固定网格法划分的网格单元，该种单元的特点之一是单元界线与地类界线和宗地权属界线不能完全吻合，往往使一宗地分割成一至几个单元或几个宗地拼合为一个至几个单元，以致不能保证自然地块或权属单位地块的完整性。根据土地定级基本原则，为了保证定级成果合理性、实用性，土地级别划分遵循如下原则：1、土地级别的高低和土地相对优劣

140、的对应关系基本一致；2、级别之间过渡应该是连续的、渐变的、相邻单元之间土地级差不宜过大；3、级别边界尽量采用具有地域突变特征的自然和人工界线，尽可能保持自然地块的完整性。二、级别界限分值确定采用以总分频率曲线法，对总分值作频率统计，绘制频率直方图，按土地优劣的实际情况确定级别界限的总分临界值。在确定了总分临界值后，根据总分临界值绘出等值线，最后依据等值线确定各级别界限。1、总分频率图绘制（1）商业用地总分频率图商业用地总分频率图（2）住宅用地总分频率图住宅用地总分频率图（3）工业用地总分频率图工业用地总分频率图2、土地级别分值界限确定根据商业、住宅、工业定级总分频率图的分布情况，取频率图中总分

141、值分段数目突变处（图形的波谷处）作为土地级别的界限分值，划分商业、住宅、工业用地土地级别。级别作用分值界限如下表。商业用地级别的界限分值表级别分值范围100767667675959505037370住宅用地级别的界限分值表级别分值范围10060604747353527270工业用地级别的界限分值表级别 分值范围10071715050313110100三、土地级别确定1、基本评价单元定级将基本评价单元的作用总分值与土地级别的分值界限相匹配，确定网格单元的土地级别。2、土地级别图（1）商业用地级别图商业用地级别图（2）住宅用地级别图住宅用地级别图（3）工业用地级别图工业用地级别图四、土地级别检验采

142、用多因素综合评定法初步确定的土地级别，从土地区位方面反映了土地质量的差别，其划分的级别是否也从经济上真实地反映了土地质量之间的差异，一般需要通过土地级别差收益测算或市场交易价格测算的方法进行验证。由于景德镇市城区土地定级采用分类定级的方法，故可选择商服用地、住宅用地的样点均价来对土地的级别进行检验。（一）商服用地级别检验选择对商业用地土地区位反映最敏感的铺面出租资料作为测算对象，测算的样点地价结果来验证土地级别的合理性。将样点地价进行修正、检验和剔除，通过计算机得出土地级别与级别内商服样点均价对应关系如下表。土地级别与级别内商服样点均价对应关系表 单位：元/平方米级别样点均价445632002

143、0101099760485土地级别与级别内商服样点均价对应关系如下：商业用地级别内样点均价对应关系图（二）住宅用地级别检验选择外业调查的房地产出租、房屋买卖和商品房销售资料作为测算对象，以测算的样点地价结果来验证土地级别的合理性。将样点地价进行修正、检验和剔除，通过计算机统计得出土地级别与级别内住宅样点均价对应关系见下表。土地级别与级别内住宅样点均价对应关系 单位：元/平方米级别样点均价19651352964730569土地级别与级别内住宅样点均价对应关系如下：住宅用地级别内样点均价对应关系图（三）工业用地级别检验选择外业调查的工业用地出让资料作为测算对象，以测算的样点地价结果来验证土地级别的

144、合理性。将样点地价进行修正、检验和剔除，通过计算机统计得出土地级别与级别内住宅样点均价对应关系见下表。土地级别与级别内住宅样点均价对应关系 单位：元/平方米级别样点均价605416320242212土地级别与级别内工业样点均价对应关系如下工业用地级别内样点均价对应关系图从土地级别内商业、住宅，工业样点均价分布图中可以看出，对土地级别的初步划分，收益级差明显，不仅在区位条件方面反映土地质量的差异，而且也从经济效益方面反映土地质量的差异，说明景德镇市城区土地级别的划分是合理的。（四）土地级别调整土地级别调整主要进行了土地级别界线调整、网格单元分值调整。1、土地级别界线调整聘请熟悉景德镇市城市规划、

145、土地利用管理方面的专家召开意见征询会议，检查网格分值和频率直方图，对土地定级结果进行分析，并进行级别的野外验证，结合实际情况，对土地级别初步结果进行细部调整。2、网格单元分值调整通过对调整前后的级别范围比较分析，土地定级的初步结果总体趋势是与实际验证相一致的，没有出现跨两个级别调整的现象。为了保证成果的计算机应用，对定级的基本评价单元的网格单元作用分值进行了反调整。由于级别边界调整变化都发生在各级别相临的地段，因此级别变化范围内的单元分值遵循：“级别上调时，网格分值调整到调整后级别作用分值下限；级别下调时，网格分值调整到调整后级别作用分值上限”的原则。（五）城区土地级别面积统计通过对各级别基本

146、评价单元的面积统计，获取各级别土地面积分布情况。级别面积统计结果见表。商业用地级别面积统计表 单位：公顷土地级别总计土地面积29.35166.78749.681270.231682.943681.717580.69土地面积比例（）0.392.209.8916.7622.2048.57100各级别土地面积比例分布图住宅用地级别面积统计表 单位：公顷土地级别总计土地面积608.91229.91471.381648.152622.367580.69土地面积比（）8.0316.2219.4121.7434.59100.00各级别土地面积比例分布图工业用地级别面积统计表 单位：公顷土地级别总计土地面积1

147、73.85950.881491.651668.863295.457580.69土地面积比例（）2.2912.5419.6822.0143.47100.00各级别土地面积比例分布图第三章 基准地价更新第一节 基准地价更新概述一、基准地价更新的理论依据、原则（一）基准地价内涵基准地价是某一时点上，在城镇各土地级别或均质区域内，在平均容积率水平和一定开发程度下同一用途（商业、住宅、工业等）的法定最高出让年限的完整的土地使用权的平均价格。基准地价具有全域性、平均性、时效性、分用途和有限期的特点。在本报告中基准地价的估价时点为2011年1月1日，其设定的开发程度为：商业、住宅、工业用地宗地红线外“六通”

148、红线内“场地平整”(“六通”指通路、供水、供气、排水、通电、通讯)。土地使用年限为各用途土地国家法定最高出让年限，即：商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。（二）基准地价更新的理论依据1、马克思主义地租地价理论地租是土地所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地所有权借以实现的经济形式。根据产生的原因和形式，地租分为级差地租和绝对地租。级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。级差地租与土地等级相联系，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地的收益便不同，因此，地租额也不同。另外，马克思在分析级差地租时，按其形成的基础不同，把级差地租分为两种形式：一是因利用肥沃程度高和

149、位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租，即级差地租；二是指对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同的而产生的超额利润转化的地租，即级差地租。绝对地租是指土地所有者凭土地所有权垄断所取得的地租。我国实行的是社会主义土地公有制，城市土地属国家所有。国家以土地所有者的身份将一定年期的土地使用权交付于土地使用者，由土地使用者向国家支付地租的租赁行为。因此马克思主义地租地价理论仍是城镇土地估价的基本理论。马克思认为：土地价格“不是土地的购买价格，而是土地所提供地租的购买价格。”按照马克思主义的地租理论，地租是土地所有权在经济上的实现，地价是地租的资本化。土地价格的计算公式可表示为：土地价格

150、地租/利息率。马克思地租地价理论为评估土地价格提供了理论依据。2、区位理论城镇土地因其相对位置不同，在空间上表现出不同的使用价值、不同的经济效益和不同的地租地价。土地区位的差异使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益和土地收益以及市场交易形成的地价会相差很大，不同行业在同一位置上的经济收益也会相差很大。因此城镇土地地租地价水平很大程度上取决于土地的宏观、中观和微观区位条件和区位联系。所以，在景德镇市城区土地定级估价中，依据土地区位质量差异评定土地级别，从宏观区位条件上评估级别基准地价，从中观区位条件上测算区片基准地价，进一步根据微观区位条件，评估宗地地价，形成三个空间层次相互衔接的基准地价和标

151、定地价体系。3、经济统计相关理论经济统计是数理统计的一个分支学科，它是对社会经济现象的一种调查研究活动。社会经济统计的对象是具体事物的数量，不是抽象的量，它具有总体性、数量性、变异性和具体性的特点。在基准地价更新过程中，必须运用许多经济指标相关的数理统计理论知识和分析方法。（三）基准地价更新的原则根据基准地价特点和景德镇市城区房地产市场的实际情况，城区基准地价更新主要遵循以下原则：1、替代原则土地价格遵循替代规律，某块土地的价格，由于市场竞争受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的地块之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于

152、一致。2、预期收益原则土地价格受预期收益形成因素的变动而变动。估价时应了解估价对象过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势等对土地市场的影响进行细致的分析和预测，准确预测估价对象现在以至将来能带来的收益。3、供给与需求原则土地估价时考虑所有影响土地供给与需求的因素，要掌握一定时期内的供给与需求总量的变化，还要了解供给与需求的结构性变化。4、最有效使用原则地价是以最有效使用土地为前提的。尽管土地具有用途的多样性，但由于不同的利用方式和利用强度对其权利人带来的利益是不同的。所以，作为以追求最大利益为目的的市场主体的土地权利人，都会根据最大获利原则来选择土地利用方式和利用强度。因此，土地估价应在遵

153、循城市规划的基础上，以该地块最有效使用为前提。5、报酬递增与递减原则经济学中的边际效益递减原则，是指在一定的生产技术条件下，增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加，但投入量达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最大收益点或最有效使用点。因此，报酬递增与递减原则与最有效使用原则密切相关。6、贡献原则按经济学中的边际收益原则，衡量一个生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。其中某一部分带来的收益，与总收益比较，是部分与整体

154、的关系。就土地部分的贡献而言，由于地价是生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性。7、变动原则土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。8、协调原则土地总是处于一定的自然和社会环境之中，土地与周围环境的关系，直接影响到该地块的效益或效用，进而影响该地块的价格。因此，在土地估价时一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，并确定其协调程度。9、综合分析原则国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市

155、场比较法、成本法、剩余法等。在进行地价评估时，要根据估价对象的实际情况，充分考虑用地类型和所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进评估，力求得到客观、公正、科学、合理的土地价格。二、基准地价更新的技术依据 1、中华人民共和国土地管理法（全国人大常委会1998年8月29日修订）1999年1月1日起施行，2004年8月28日修改 2、中华人民共和国城市房地产管理法（主席令第29号1994年7月5日）1995年1月1日起施行3、中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号1998年12月24日）1999年1月1日起施行4、城镇土地分等定级规程（国家质量监督检验检疫总局GB/T18507-2001

156、、2001年11月12日）2002年7月1日实施5、城镇土地估价规程（国家质量监督检验检疫总局GB/T18508-2001、2001年11月12日）2002年7月1日实施6、江西省实施中华人民共和国土地管理法办法（江西省人大常委会公告第95号2001年12月22日）7、景德镇市土地利用总体规划（2006-2020年）8、景德镇市城市总体规划（2008-2030年）9、关于发布实施的通知（国土资发2006307号）三、基准地价更新的技术路线和工作流程 （一）基准地价更新的技术路线采取“以土地定级为基础，用市场交易价格等资料分商业、住宅和工业用地评估基准地价，以级控价，以价验级”的技术路线，利用“

157、样点地价与样点所在的网格单元定级因素总分值建立数学模型”来评估景德镇市城区土地的基准地价，并采用“级别内的样点均价评估基准地价”的方法来检验基准地价。（二）基准地价更新的工作流程1、基准地价更新的工作流程基准地价更新的具体工作流程详见下图。基准地价工作流程 软件系统模块基准地价及修正体系利用定级成果计算基准地价样点剔除空间数据采集数据转换打印图形样点采集模块样点剔除样点分布图编制样点价格修正样点价格计算资料调查准备工作基准地价及修正体系利用定级成果计算基准地价计算基准地价基准地价计算确定基准地价修正系数表的编制修正因子确定、修正系数维护基准地价评估报告编制具体工作流程与软件模块关系图2、资料调

158、查(1)市场交易样点资料的调查样点资料的收集遵循“部门调查与实地调查相结合”的方法，在评估范围内收集商业、住宅和工业的房地市场交易样点资料，包括土地使用权出（转）让、商品房出售、私旧房买卖、房屋出租、征地、拆迁、土地开发等样点资料。样点调查按照如下要求进行：a外业调查收集到的有关资料按其空间位置标注到定级估价工作底图上；b利润、销售额等数据的调查按抽样方法进行，要求近期连续三年以上的资料；c抽样或断面调查中，保证每种类型有足够的样本且估价调查样本数符合数理统计的要求；d估价样本采用分类抽样调查，样本要有代表性，分布要均匀；e所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；f出让、转让

159、等地价和企业单位土地利用效益资料以元（人民币）为单位，准确到小数点后一位；g外业调查资料必须填入相应的调查手簿或表格中，数值记录到小数点后一位。(2)其他资料的调查除市场交易样点资料外，还需调查如下资料：a历史地价资料；b有关经济指数；c土地开发与经营的政策法规、条例、规定；d有关土地房屋的税收种类、税率；e城镇规划等有关资料。3、市场交易样点地价计算(1)地价评估的基本方法a收益还原法收益还原法是在估算房地产未来若干年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将土地未来的收益还原为评估期日收益总和的一种估价方法。收益还原法的基本公式如下：土地收益为无限年期 V=a/r 式中：V收益价格 a纯收益

160、（或地租） r还原利率土地收益为有限年期 V=a/r1-1 / (1+r)n 式中：V、a、r含义同上；n使用年期。b成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的基本公式如下：地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值=土地成本价格+土地增值 c剩余法剩余法亦称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计正常的开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。剩余法的基本公式如下： V=A-B-C 式中：V土地的价格A开发

161、价值或开发完成后的不动产总价值B开发项目的开发成本C开发商合理利润(2)市场交易样点地价计算方法选择根据估价样点资料类型，选择相应的方法计算地价。各类用地市场交易样点地价计算方法详细情况见各类样点地价计算方法选择一览表。各类样点地价计算方法选择一览表用地类型样点类型地价计算方法商业用地商业用房出售剩余法铺面出租收益还原法土地使用权出让、转让实际成交价修正住宅用地商品房出售剩余法私房买卖剩余法房屋出租收益还原法土地使用权出让、转让实际成交价修正工业用地土地使用权出让、转让实际成交价修正补充工业样点成本逼近法4、样点数据检验剔除样点资料处理中的可变参数选择，可能造成地价水平的系统误差。在将不同方法

162、处理所得的资料应用于基准地价更新时，要进行资料处理方法的检验。数据检验以土地级别为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。用卡方检验与秩和检验法对已知数据总体分布类型和未知数据总体分布类型的样本进行总体一致性检验。异常数据是指同一土地级别或同一均质地域内的同行业样点中，由于某些特殊因素影响而造成地价明显高于或低于其他宗地地价的数据。由此采用t检验法与均值方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除。样点的检验与剔除以及归类在景德镇市城区土地定级估价信息系统中自动完成。5、评价单元的划分(1)网格评价单元采用土地定级中50m50m大小的固定网格作为基准地价的基本单元。以土地定

163、级为基础的网格评价单元，保存了土地定级中的各因素的单因素作用分值和总分值，适用于计算机系统评价任意形状宗地（或地块）的基准地价更新。(2)应用评价单元采用土地定级中的应用评价单元作为基准地价的应用评价单元。6、基准地价计算利用样点地价与样点所在网格单元的定级因素总分值建立数学模型，计算基准地价。在土地分类定级的基础上，分析样点地价和样点所在土地定级因素总分值关系，建立相应的商业、住宅和工业用地的数学模型，并对模型进行检验。a基本原理城区土地基准地价更新基本原理为：在土地定级的基础上，建立样点地价和样点的因素总分值数学关系模型，并对模型进行可靠性检验，利用数学模型计算评估单元的基准地价。b模型选

164、择土地基准地价更新数学模型有线性模型和指数模型。线性模型方程 Yn=a+bxn (公式3-5)式中：Yn第n个土地交易样点地价xn第n个土地交易样点所在定级单元总分值a常数b级差系数指数模型方程 Yn=A(1+r)Xn （公式3-6）式中：Yn、xn 含义同前A常数r级差系数样点地价和样点的作用因素总分值的数学关系模型主要根据二者之间的二维关系图进行选择。c系数估算将收集到的不同用途的样点资料，计算样点地价并作修正和检验，并将其代入模型中，采用最小二乘法估算系数值，并对系数进行可靠性检验。d网格单元基准地价计算获取土地定级中的商业、住宅和工业用地的基本评价单元（网格）文件，通过各网格单元的作用

165、总分值，通过相应数学模型，计算各网格单元的基准地价。e应用评价单元基准地价计算获取土地定级中的商业、住宅和工业用地的评价单元文件，通过各评价单元的作用总分值，运用相应数学模型，计算各应用评价单元的基准地价。f级别基准地价计算通过土地定级中的商业、住宅和工业用地的级别分值界限计算级别价范围，确定级别分值平均值，计算各类用地的级别基准地价。7、宗地地价修正系数编制宗地地价修正系数就是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，将基准地价修正为不同因素条件下的宗地地价的系数体系。按照景德镇市城区土地定级与基准地价更新的用地分类，分商业、住宅、工业三类用地建立宗地地价修正系数体系。

166、第二节 基准地价更新一、估价资料的整理汇总（一）样点调查与整理归类汇总景德镇市城区土地基准地价更新工作中，外业样点调查总数为837个，其中商业用地样点688个、住宅用地108个、工业用地41个。在深圳凯立德公司开发的土地定级估价与基准地价更新系统中，建立相应的样点图层，各用地类型样点分布情况详见下图。1、商业用地样点分布略图 商业用地样点分布略图商业用地样点情况表样点编号样点类型样点级别修正地价样点编号样点级别样点级别修正地价(元/平方米)(元/平方米)1房屋出租42666.65345房屋出租41922.012房屋出租42651.66346房屋出租51101.133房屋出租42725.2834

167、7房屋出租51221.404房屋出租42743.00348房屋出租51233.435房屋出租42582.13349房屋出租42192.246房屋出租42605.30350房屋出租42251.497房屋出租42704.82351房屋出租32263.068房屋出租42659.84352房屋出租32280.409房屋出租51374.14353房屋出租32286.1810房屋出租51500.21354房屋出租32238.4911房屋出租51525.43355房屋出租32265.9512房屋出租52521.37356房屋出租32205.2513房屋出租5914.60357房屋出租32069.4114房屋

168、出租41074.30358房屋出租32033.2815房屋出租14561.65359房屋出租31914.7816房屋出租2952.01360房屋出租31914.7817房屋出租24029.30361房屋出租31832.4118房屋出租24196.53362房屋出租31888.7719房屋出租22645.36363房屋出租31955.2520房屋出租23830.36364房屋出租42001.4921房屋出租23555.02365房屋出租32096.8722房屋出租21954.83366房屋出租41230.7623房屋出租32018.83367房屋出租41216.0624房屋出租32164.793

169、68房屋出租41185.3225房屋出租32026.06369房屋出租41154.5826房屋出租32388.78370房屋出租41190.6727房屋出租31956.69371房屋出租4979.4428房屋出租32151.78372房屋出租41277.5329房屋出租32163.34373房屋出租41225.4130房屋出租32252.94374房屋出租31266.8431房屋出租32398.90375房屋出租41233.4332房屋出租31645.99376房屋出租41232.0933房屋出租31783.28377房屋出租41249.4634房屋出租31297.72378房屋出租31363

170、.0535房屋出租31141.64379房屋出租31318.9536房屋出租31105.52380房屋出租31288.2237房屋出租31226.91381房屋出租21244.1238房屋出租31148.87382房屋出租21222.7439房屋出租32108.43383房屋出租31218.7340房屋出租32078.08384房屋出租31312.2741房屋出租31780.39385房屋出租31213.3842房屋出租32007.27386房屋出租31182.6543房屋出租32174.90387房屋出租3753.6944房屋出租32265.95388房屋出租31065.0545房屋出租21

171、962.03389房屋出租31077.0846房屋出租31861.31390房屋出租31101.1347房屋出租14552.55391房屋出租31205.2348房屋出租14562.66392房屋出租31109.1549房屋出租14404.91393房屋出租31143.8950房屋出租14704.23394房屋出租31154.5851房屋出租14500.98395房屋出租31255.8152房屋出租14518.17396房屋出租31260.1453房屋出租14638.50397房屋出租31933.5754房屋出租14535.36398房屋出租21943.6855房屋出租14847.83399房

172、屋出租31959.5856房屋出租14625.36400房屋出租31953.8057房屋出租14562.66401房屋出租31987.0458房屋出租14596.03402房屋出租31988.4859房屋出租14500.98403房屋出租31998.6060房屋出租24222.48404房屋出租31948.0261房屋出租14349.29405房屋出租31916.2362房屋出租14807.38406房屋出租31878.6563房屋出租14704.23407房屋出租31867.0964房屋出租14596.03408房屋出租31855.5365房屋出租14916.59409房屋出租31848.3

173、166房屋出租14813.91410房屋出租21853.9167房屋出租23883.03411房屋出租21845.2668房屋出租23449.50412房屋出租21827.9669房屋出租23291.98413房屋出租21838.0670房屋出租23430.71414房屋出租21796.2571房屋出租23031.86415房屋出租21761.6572房屋出租22939.37416房屋出租21735.7073房屋出租23067.99417房屋出租21663.6274房屋出租23083.88418房屋出租24252.7675房屋出租22922.03419房屋出租24215.2776房屋出租222

174、51.50420房屋出租23782.7977房屋出租22122.88421房屋出租23813.0678房屋出租22193.69422房屋出租23707.8379房屋出租21767.38423房屋出租23691.9780房屋出租22106.98424房屋出租23716.4881房屋出租22052.07425房屋出租23715.0382房屋出租24020.32426房屋出租23739.5483房屋出租24133.04427房屋出租22835.5084房屋出租24085.35428房屋出租23815.9585房屋出租23505.86429房屋出租22054.3086房屋出租22161.90430房屋

175、出租22058.6287房屋出租23203.83431房屋出租22096.1088房屋出租22553.52432房屋出租22143.6889房屋出租22854.11433房屋出租22057.1890房屋出租22284.73434房屋出租22114.8491房屋出租31989.93435房屋出租22148.0092房屋出租31909.00436房屋出租22155.2193房屋出租32062.18437房屋出租22168.1894房屋出租4393.07438房屋出租22211.4395房屋出租4745.68439房屋出租32135.8996房屋出租41800.62440房屋出租32174.9097

176、房屋出租31518.82441房屋出租23957.2298房屋出租31360.38442房屋出租24042.2899房屋出租51360.38443房屋出租24007.68100房屋出租51468.62444房屋出租24027.86101房屋出租51129.19445房屋出租21884.19102房屋出租51158.59446房屋出租21910.14103房屋出租31956.69447房屋出租21938.97104房屋出租32017.38448房屋出租21972.13105房屋出租31869.98449房屋出租31989.93106房屋出租31907.56450房屋出租32026.06107房屋

177、出租13865.28451房屋出租32040.51108房屋出租13897.44452房屋出租32059.29109房屋出租23798.65453房屋出租31159.93110房屋出租25247.47454房屋出租31115.83111房屋出租23854.87455房屋出租31093.11112房屋出租23889.47456房屋出租31094.45113房屋出租23821.71457房屋出租31058.37114房屋出租23808.74458房屋出租21041.00115房屋出租23778.46459房屋出租21159.45116房屋出租23752.52460房屋出租31214.24117房屋

178、出租23732.33461房屋出租31184.84118房屋出租23715.03462房屋出租41124.71119房屋出租23703.50463房屋出租32125.77120房屋出租23647.28464房屋出租32076.64121房屋出租32083.86465房屋出租32057.85122房屋出租32050.62466房屋出租22022.58123房屋出租32004.38467房屋出租21943.29124房屋出租31949.46468房屋出租21891.40125房屋出租31948.02469房屋出租21892.84126房屋出租31922.01470房屋出租21869.77127房屋

179、出租31896.00471房屋出租21970.68128房屋出租14278.50472房屋出租22009.61129房屋出租23753.96473房屋出租41321.63130房屋出租23647.28474房屋出租51301.58131房屋出租23638.63475房屋出租51280.20132房屋出租23593.94476房屋出租41249.46133房屋出租23576.64477房屋出租41222.74134房屋出租23638.63478房屋出租41202.69135房屋出租23648.72479房屋出租41218.73136房屋出租23653.04480房屋出租41222.74137房屋

180、出租31823.74481房屋出租41314.94138房屋出租31861.31482房屋出租41234.76139房屋出租31950.91483房屋出租23527.53140房屋出租32002.93484房屋出租22173.46141房屋出租31174.88485房屋出租22205.25142房屋出租31221.12486房屋出租32049.92143房屋出租31239.91487房屋出租32060.61144房屋出租41280.38488房屋出租41261.49145房屋出租32118.54489房屋出租41226.75146房屋出租32067.96490房屋出租4581.30147房屋出

181、租32059.29491房屋出租5632.27148房屋出租32130.10492房屋出租5654.66149房屋出租32147.45493房屋出租51393.09150房屋出租32138.78494房屋出租51365.64151房屋出租32196.58495房屋出租51234.76152房屋出租32209.59496房屋出租52286.18153房屋出租32291.96497房屋出租52231.26154房屋出租31737.03498房屋出租52238.49155房屋出租31786.17499房屋出租51901.78156房屋出租31802.06500房屋出租51949.46157房屋出租3

182、1848.31501房屋出租51917.67158房屋出租31900.33502房屋出租51972.59159房屋出租31985.59503房屋出租51817.40160房屋出租32001.49504房屋出租52005.82161房屋出租31998.60505房屋出租51884.43162房屋出租32023.17506房屋出租51781.32163房屋出租24149.67507房屋出租51904.37164房屋出租24121.57508房屋出租31189.33165房屋出租24204.82509房屋出租31206.67166房屋出租24082.64510房屋出租31200.89167房屋出租2

183、4176.35511房屋出租31284.71168房屋出租24174.91512房屋出租31254.36169房屋出租24203.74513房屋出租31315.06170房屋出租24173.47514房屋出租31306.39171房屋出租24102.83515房屋出租31365.64172房屋出租23327.36516房屋出租26379.88173房屋出租23324.30517房屋出租31335.29174房屋出租23302.76518房屋出租31336.73175房屋出租22095.19519房屋出租31349.74176房屋出租23332.22520房屋出租31364.19177房屋出租2

184、3304.83521房屋出租31384.42178房屋出租23220.41522房屋出租31397.43179房屋出租23891.40523房屋出租31442.23180房屋出租33210.45524房屋出租31482.69181房屋出租33148.02525房屋出租31487.03182房屋出租31854.06526房屋出租31517.37183房屋出租31842.50527房屋出租31494.25184房屋出租31793.37528房屋出租31521.71185房屋出租3845.39529房屋出租31557.84186房屋出租3859.85530房屋出租31511.59187房屋出租320

185、82.97531房屋出租31524.60188房屋出租24141.75532房屋出租32036.17189房屋出租24167.70533房屋出租32098.31190房屋出租24172.02534房屋出租32044.84191房屋出租24160.49535房屋出租32056.40192房屋出租24125.89536房屋出租32124.32193房屋出租24179.23537房屋出租32118.54194房屋出租24121.57538房屋出租32052.07195房屋出租5721.84539房屋出租32004.38196房屋出租5716.81540房屋出租31971.14197房屋出租5714.

186、96541房屋出租31956.69198房屋出租5728.37542房屋出租31916.23199房屋出租5762.56543房屋出租31900.33200房屋出租6721.00544房屋出租41043.67201房屋出租6657.29545房屋出租41078.06202房屋出租6640.17546房屋出租41047.71203房屋出租6601.97547房屋出租41910.45204房屋出租6607.19548房屋出租41943.68205房屋出租6469.75549房屋出租41948.02206房屋出租6464.22550房屋出租42001.49207房屋出租6466.18551房屋出租4

187、2008.71208房屋出租6476.32552房屋出租41010.26209房屋出租6462.54553房屋出租41049.02210房屋出租6467.51554房屋出租41101.13211房屋出租6476.88555房屋出租41241.36212房屋出租6452.13556房屋出租31943.68213房屋出租6467.02557房屋出租31261.59214房屋出租6474.01558房屋出租31205.23215房屋出租6614.07559房屋出租3971.12216房屋出租61104.37560房屋出租31760.15217房屋出租61176.28561房屋出租31816.5121

188、8房屋出租61135.88562房屋出租41823.74219房屋出租51123.85563房屋出租41846.86220房屋出租51086.43564房屋出租31819.40221房屋出租42127.21565房屋出租31872.87222房屋出租42089.64566房屋出租31896.00223房屋出租42255.83567房屋出租31914.78224房屋出租42112.76568房屋出租41929.23225房屋出租42101.20569房屋出租41963.92226房屋出租42105.54570房屋出租41988.48227房屋出租42099.76571房屋出租42004.3822

189、8房屋出租42135.89572房屋出租42011.60229房屋出租42125.77573房屋出租42015.94230房屋出租42160.45574房屋出租42034.73231房屋出租5974.18575房屋出租42059.29232房屋出租5980.86576房屋出租42072.30233房屋出租51010.26577房屋出租42131.55234房屋出租51051.69578房屋出租42102.65235房屋出租5948.79579房屋出租42147.45236房屋出租5724.29580房屋出租42159.01237房屋出租51079.75581房屋出租23862.08238房屋出

190、租51106.48582房屋出租23961.55239房屋出租61226.75583房屋出租22057.18240房屋出租61151.25584房屋出租22135.03241房屋出租51168.38585房屋出租22123.49242房屋出租61172.33586房屋出租22061.51243房屋出租6720.52587房屋出租22022.58244房屋出租6720.28588房屋出租22011.05245房屋出租6705.25589房屋出租31946.57246房屋出租4670.84590房屋出租31933.57247房屋出租4752.35591房屋出租31930.68248房屋出租4684

191、.20592房屋出租31914.78249房屋出租4726.96593房屋出租31942.24250房屋出租4451.68594房屋出租31924.90251房屋出租41282.87595房屋出租31893.11252房屋出租41369.97596房屋出租31206.67253房屋出租41341.07597房屋出租31258.70254房屋出租41436.45598房屋出租31231.24255房屋出租41322.28599房屋出租32112.76256房屋出租41306.39600房屋出租32073.74257房屋出租41264.48601房屋出租32057.85258房屋出租31129.1

192、9602房屋出租32037.62259房屋出租21928.88603房屋出租32014.50260房屋出租32017.38604房屋出租32007.27261房屋出租22003.84605房屋出租31987.04262房屋出租32030.39606房屋出租31943.68263房屋出租32065.07607房屋出租31962.47264房屋出租32104.09608房屋出租31939.35265房屋出租32102.65609房屋出租31913.34266房屋出租32138.78610房屋出租31887.32267房屋出租32133.00611房屋出租23658.81268房屋出租32052.0

193、7612房屋出租23791.44269房屋出租32163.34613房屋出租13929.59270房屋出租32080.97614房屋出租14501.99271房屋出租32063.63615房屋出租14743.17272房屋出租23090.87616房屋出租24098.50273房屋出租23014.46617房屋出租23559.34274房屋出租31913.34618房屋出租42203.74275房屋出租21972.12619房屋出租24253.25276房屋出租22998.60620房屋出租41469.16277房屋出租21851.03621房屋出租5484.10278房屋出租21807.78

194、622房屋出租5482.91279房屋出租12037.15623房屋出租5480.46280房屋出租14323.52624房屋出租5477.10281房屋出租14323.52625房屋出租5486.12282房屋出租14273.67626房屋出租5485.87283房屋出租23055.40627房屋出租4709.98284房屋出租14177.20628房屋出租4716.57285房屋出租23673.23629房屋出租5715.25286房屋出租23697.74630房屋出租5981.33287房屋出租23720.80631房屋出租51132.81288房屋出租23701.45632房屋出租41

195、367.28289房屋出租23609.80633房屋出租4799.55290房屋出租22136.47634房屋出租51098.56291房屋出租31523.15635房屋出租41213.16292房屋出租31453.79636房屋出租4999.57293房屋出租51316.28637房屋出租41133.20294房屋出租51301.58638房屋出租41028.97295房屋出租51240.11639房屋出租41197.35296房屋出租51210.71640房屋出租41122.51297房屋出租51202.69641房屋出租4916.72298房屋出租51173.29642房屋出租41094

196、.45299房屋出租51197.35643房屋出租41165.28300房屋出租51121.18644房屋出租21323.73301房屋出租51289.10645房屋出租22338.20302房屋出租51207.81646房屋出租21907.56303房屋出租51115.83647房屋出租22377.22304房屋出租5464.10648房屋出租22878.68305房屋出租5462.91649房屋出租22241.38306房屋出租5460.46650房屋出租21638.76307房屋出租5467.10651房屋出租22196.58308房屋出租5466.12652房屋出租22028.9530

197、9房屋出租5265.87653房屋出租22070.86310房屋出租4709.98654房屋出租42135.89311房屋出租4716.57655房屋出租41949.46312房屋出租5715.25656房屋出租41906.11313房屋出租5981.33657房屋出租42124.32314房屋出租51132.81658房屋出租42297.74315房屋出租41367.28659房屋出租41946.58316房屋出租4799.55660房屋出租41869.98317房屋出租51098.56661房屋出租41922.01318房屋出租41213.16662房屋出租42153.23319房屋出租4

198、999.57663柜台出租14590.98320房屋出租41133.20664柜台出租14470.64321房屋出租41028.97665柜台出租14706.26322房屋出租41197.35666柜台出租14899.40323房屋出租41122.51667柜台出租14278.51324房屋出租4916.72668柜台出租31806.85325房屋出租41094.45669柜台出租23042.80326房屋出租41165.28670柜台出租5679.32327房屋出租21323.73671柜台出租3939.63328房屋出租22338.20672柜台出租31012.75329房屋出租21907

199、.56673柜台出租21050.57330房屋出租22017.22674柜台出租21777.77331房屋出租22678.68675柜台出租21677.79332房屋出租22241.38676柜台出租21831.39333房屋出租21638.76677商品房出售21826.85334房屋出租22096.58678商品房出售21822.30335房屋出租22028.95679商品房出售51512.82336房屋出租22070.86680商品房出售21694.15337房屋出租42135.89681商品房出售21773.22338房屋出租41949.46682商品房出售21817.76339房屋出

200、租41906.11683商品房出售21818.67340房屋出租42124.32684商品房出售24488.04341房屋出租42297.74685使用权转让21662.05342房屋出租41946.58686使用权转让21652.14343房屋出租41869.98687使用权转让21604.23344房屋出租41922.01688使用权转让3883.322、住宅用地样点分布略图住宅用地样点分布略图住宅用地样点情况表样点编号样点类型样点级别修正地价样点编号样点级别样点级别修正地价(元/平方米)(元/平方米)1房屋买卖460255房屋买卖214092房屋买卖460556房屋买卖214043房屋买

201、卖460057房屋买卖120364房屋买卖460258房屋买卖119955房屋买卖460259房屋买卖119416房屋买卖379260房屋买卖120257房屋买卖379461房屋买卖120228房屋买卖379562房屋买卖120299房屋买卖379363房屋买卖1209010房屋买卖3104664房屋买卖1202911房屋买卖3104665房屋买卖1202812房屋买卖3104766房屋买卖1202913房屋买卖3104567房屋买卖1202714房屋买卖3104668房屋买卖576215房屋买卖3104469房屋买卖3104016房屋买卖3104970房屋买卖450117房屋买卖310407

202、1房屋买卖381318房屋买卖3104172房屋买卖460119房屋买卖3104373房屋买卖460120房屋买卖3105774房屋买卖460021房屋买卖3104275房屋买卖2142522房屋买卖3104976房屋买卖2207623房屋买卖3104077房屋买卖2204824房屋买卖2140778房屋买卖2204025房屋买卖2140879房屋买卖2214026房屋买卖2140980房屋买卖2204927房屋买卖2139681房屋买卖1205128房屋买卖2140882房屋买卖1209629房屋买卖2141883房屋买卖1205230房屋买卖1215184房屋买卖1204931房屋买卖21

203、41085房屋买卖1205132房屋买卖2141486房屋买卖1213633房屋买卖2142287房屋买卖1200534房屋买卖3139588房屋买卖1199735房屋买卖3139489房屋买卖1199136房屋买卖366290房屋买卖1209037房屋买卖398391房屋买卖1207438房屋买卖478192房屋买卖1199539房屋买卖579993房屋买卖1203140房屋买卖580094房屋买卖1203041房屋买卖578195房屋买卖1203042房屋买卖2139096房屋买卖1203143房屋买卖2136297柜台出租294144房屋买卖2137198柜台出租361745房屋买卖21

204、38599柜台出租1137146房屋买卖21386100柜台出租1159147房屋买卖21398101柜台出租1149848房屋买卖21409102柜台出租1116849房屋买卖21397103商品房出售2147850房屋买卖21408104商品房出售1207151房屋买卖21395105商品房出售2137952房屋买卖21042106商品房出售2205153房屋买卖31041107商品房出售2141054房屋买卖21415108商品房出售213973、工业用地样点分布略图工业用地样点分布略图工业用地样点情况表样点编号样点类型样点级别修正地价样点编号样点级别样点级别修正地价(元/平方米)(元/

205、平方米)1使用权出让3422.3125使用权出让3349.332使用权出让3424.0926使用权出让3579.173使用权出让3193.6527使用权出让3600.754使用权出让3243.8228使用权出让3424.985使用权出让2239.4529使用权出让2424.886使用权出让3214.9430使用权出让3422.377使用权出让3258.3531使用权出让3429.968使用权出让3306.0032使用权出让3426.619使用权出让4221.2933使用权出让3420.9010使用权出让3250.9434使用权出让1430.5811使用权出让3585.2935使用权出让3435

206、.4412使用权出让3639.2836使用权出让1385.3513使用权出让2678.5137使用权出让2404.8314使用权出让2598.5438使用权出让3626.6915使用权出让2315.3939使用权出让3297.2516使用权出让4408.2840使用权出让2444.1417使用权出让4370.8441使用权出让2464.0918使用权出让4394.0742使用权出让3314.6819使用权出让4391.1743使用权出让5155.6520使用权出让3276.9244使用权出让5177.8821使用权出让3501.3545使用权出让5189.5322使用权出让3292.3646使

207、用权出让5169.4123使用权出让3334.2547使用权出让5158.8224使用权出让3583.74（二）各种参数指标、标准的收集与整理景德镇市城区基准地价更新估价参数指标和标准资料包括房屋重置价标准、房屋耐用年限标准、房屋残值率标准以及各种房地产交易税费。1、景德镇市房屋重置单价、残值率、耐用年限标准。景德镇市房屋重置单价、残值率、耐用年限标准表 单位：元/平方米类别一类二类三类四类结构框架结构砖混结构砖木结构简易结构等级一等一等二等一等二等一等重置价750630580500450200耐用年限605050404010残值率（）02222维修费率（）22222、 景德镇市房屋交易相关税

208、费标准景德镇市商品房交易税费征收标准表收费项目计费单位征收标准缴交人批准机关及文号一、房地产交易综合服务费住房交易手续费存量房按建筑面积计算（元/平方米）6.00双方各半见有关文件规定新建商品房3.00开发商二、工本费元/证10买方见有关文件规定三、营业税成交价5%卖方见有关文件规定营业税附加1城市维护建设税营业税额7%卖方见有关文件规定2教育费附加营业税额3%卖方见有关文件规定3堤坊工程修建维护管理费营业税额2%卖方见有关文件规定四、契税财政部国家税务局财税字1999210号1买卖审定价格4%或2%买方见有关文件规定2赠与审定价格4%或2%受赠方3交换双方产价差额部分4%或2%承受方五、印花

209、税审定价格0.05%买方财政部1988财税字第255号六、房地产交易土地收益金见表卖方见有关文件规定七、市场价格调节基金成交价1买方见有关文件规定1、 景德镇市房屋租赁相关税费标准景德镇市房屋租赁缴税标准税费名目计税方法及标准1营业税租金5%2城建税营业税7%3教育费附加营业税3%4个人所得税（租金-800）20%（4000元以下）租金（1-20%）20%（4000元以上）5综合服务费生产经营性用房为租金的1.5%非生产经营性用房为租金的0.5%6房产税租金12%二、商业用地基准地价更新（一）样点地价计算1、商业铺面出租样点价计算商业铺面出租样点地价计算主要步骤如下：(1)确定房地出租的总收益

210、用铺面租赁市场中的实际成交年租金，作为房地出租的总收益。个别样点包括押金，在计算总收益时，实际总收益等于成交租金加上押金的年利息。房地出租的总收益=实际成交年租金+押金的年利息(2)计算房地出租年经营总费用房地出租年经营总费用=管理费+保险费+税金+其他费用(3)计算房屋年折旧和现值房屋年折旧=（1-残值率）房屋重置价房屋耐用年限房屋现值=房屋重置价-房屋年折旧已使用年限(4)计算房地年纯收益 房地年纯收益=房地出租的总收益-房地出租的经营总费用-房屋年折旧(5)计算房屋年纯收益房屋年纯收益=房屋现值商业用地房屋还原利率(6)计算土地纯收益土地纯收益=房地年收益-房屋年纯收益(7)计算分摊土地

211、面积分摊土地面积=（房屋总占地面积房屋总建筑面积）铺面出租面积(8)计算样点土地价格样点土地价格=（土地纯收益商业用地土地还原利率）分摊土地面积2、商业用地商品房出售样点地价计算商业用地商品房出售样点地价按下式计算：单位面积土地价格=（商品楼房总售价-当地同类建筑单位面积平均造价楼房总建筑面积-开发公司利润-商品房开发税费-开发资金应支付的利息）用地面积其中：当地同类建筑单位面积平均造价采用景德镇市相应房屋结构的重置价；开发公司利润率采用景德镇市房地产开发企业的项目平均利润率计算：商品房开发税费见景德镇市房地产开发主要税费标准表。3、商业买卖样点地价计算（剩余法）商业买卖样点地价主要步骤如下：

212、(1)计算房屋现值房屋现值=房屋重置价1-（1-残值率）（房屋已使用年限房屋耐用年限）其中：房屋重置价、残值率、耐用年限标准见景德镇市房屋重置单价、残值率、耐用年限标准表。(2)计算房屋分摊土地面积房屋分摊土地面积=（房屋占地面积房屋总建筑面积）房屋建筑面积(3)计算样点地价从交易总价格中减去房屋的现值及有关的税费，按下式计算地价：单位面积土地价格=（房屋交易价格-房屋现值-房屋交易过程中卖方应支付的税费）房屋分摊用地面积其中：房屋交易过程中卖方应支付的税费见景德镇市商品房交易税费征收标准表。（二）样点地价修正基准地价要求样点资料具有可比性，因此，在利用样点地价更新基准地价前，对样点地价进行修

213、正。样点地价的修正包括交易时间修正、容积率修正、使用年期修正等。1、样点地价的交易时间修正景德镇市城区商业用地基准地价的更新期日为2011年1月1日。不同交易时间的样点地价，只有修正到基准地价估价期日的地价，才能用于基准地价更新。(1)交易时间修正系数计算交易时间修正系数公式为：KIJ=PIS/PIJ式中：KIJ商业用地第J年数据修正到估价期日的系数PIS商业用地估价期日土地交易平均价PIJ商业用地第J年土地交易平均价(2)样点地价修正将不同年份发生的交易样点地价修正到估价期日的计算公式：PIS = KIJ PJI式中： PIS修正到估价期日的样点地价 PJI第J年交易样点的实际成交价2、样点

214、地价的容积率修正(1)容积率修正系数计算容积率修正一般以城市规划规定的区域容积率为标准，景德镇市城区商业用地样点的规划容积率平均值为1.4。由于景德镇市城区商业用地以商业铺面为主，统计商业用地样点在建筑容积率为1.4的平均地价，并进行样点地价和容积率的关系曲线拟合。以容积率为1.4的样点均价为基准，求取各容积率区间的地价比例系数。商业用地样点容积率修正系数表容积率0.40.60.811.2修正系数1.422 1.312 1.242 1.142 1.075 容积率1.41.61.822.2修正系数1.000 0.943 0.860 0.803 0.765 容积率2.42.62.8修正系数0.68

215、9 0.641 0.588 注：除表中列出的容积率修正系数外，其他容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插法计算得出。(2)样点地价修正样点地价修正到建筑容积率为1.4的计算公式为：Pis=KrPli式中：Pis样点修正到建筑容积率为1.4的土地使用权价格Pli样点修正前地价Kr容积率修正系数3、有限年期使用权价格应修正到法定最高出让年期地价，商业用地法定最高出让年期为40年。商业用地土地还原利率为8.7%。(1)使用年期修正系数计算计算公式为： Y=/式中：R土地还原利率m土地使用权法定最高出让年限n剩余出让年期Y使用年期修正系数(2)样点地价修正样点地价修正到法定最高出让年限的计算

216、公式为：Pm=PY式中：Pm样点修正到最高出让年限的土地使用权价格P样点修正前地价Y剩余使用年数的使用年期修正系数（三）样点检验样点的检验和剔除运用深圳凯立德公司开发的土地定级与基准地价更新信息系统完成。商业用地样点数据检验以土地级别为单位，进行样本的总体和方差检验。用秩和检验法对已知数据总体分布类型和未知数据总体分布类型的样本进行总体一致性检验。用t检验法和均值方差法分别对样本总体为正态分布和非正态分布的进行异常值剔除。（四）商业用地基准地价计算设定商业用地基准地价的评估基准期日为2011年1月1日，平均容积率为1.4，开发程度为“六通一平”（宗地外围通路、供水、供气、排水、通电、通讯和宗地

217、内场地平整），出让年期40年，地价以“元/平方米”表示。1、模型建立提取地价样点，并与样点所在评价单元的作用总分值进行匹配，进行样点作用总分值与地价关系分析。二者的关系为指数关系，建立商业用地样点地价和样点的作用总分值的指数模型公式，公式如下：商业用地分值与地价模型曲线图见下图。商业用地分值与地价模型曲线图2、模型检验对所建立的指数模型，将分别进行F检验和T检验，F检验值为1848.825481，T检验值为10.378632，自由度n为645，F、T检验值均大于当自由度n为645、显著水平为0.05时F、T的临界值。因此，模型是符合统计要求的。3、网格单元基准地价计算将网格单元作用总分值迭代入

218、基准地价模型中，计算商业用地网格单元的地价。4、级别基准地价计算将商业用地级别界限分值代入基准地价计算模型计算出商业用地级别基准地价范围，将级别平均分值代入基准地价计算模型计算出商业用地级别基准地价。商业用地级别基准地价结果见商业用地级别基准地价表。商业用地级别基准地价 单位：元/平方米级别级别基准地价4503320619551180734471（五）商业用地基准地价检验采用样点地价检验级别基准地价。在商业用地各级别内，选择符合数理统计要求的样本，根据样点地价的分布规律，选用算术平均值作为该级别的地价，计算结果见下表。计算结果表 单位：元/平方米级别样点均价445632002010109976

219、0485把样点均价计算结果与商业用地基准地价进行比较，具体情况见下表。商业用地基准地价检验结果对比表级别基准地价（元/ m2）样点均价（元/ m2）差异（）45034456-1.04 32063200-0.19 195520102.81 11801099-6.86 7347603.54 4714852.97 从上表可以看出，样点均价计算结果与商业用地基准地价基本吻合，由此说明商业用地的分值与地价模型是合理的，基准地价水平符合景德镇市目前的土地市场状况。三、住宅用地基准地价更新（一）样点地价计算商品房出售、房屋出租、房屋买卖、住宅土地使用权出让样点地价计算方法和公式与商业用地对应类型样点相同。（

220、二）样点地价修正住宅用地样点地价的修正包括交易时间修正、容积率修正、使用年期修正等。1、样点地价的交易时间修正景德镇市城区住宅用地基准地价的更新期日为2011年1月1日。住宅用地样点的交易时间修正系数及样点地价的交易时间修正方法与商业用地样点交易时间修正相似。2、样点地价的容积率修正(1)容积率修正系数计算以城市现状的区域容积率为标准，景德镇市城区住宅用地样点的现状容积率平均值为1.8。统计住宅用地样点在各建筑容积率水平下的平均地价，并进行样点地价和容积率的关系曲线拟合。以平均容积率下的样点均价为基准，求取各容积率区间的地价比例系数。容积率修正系数计算方法与商业用地样点容积率修正系数计算方法相

221、同。住宅用地样点容积率修正系数见下表。住宅用地样点容积率修正系数表容积率0.801.001.201.401.601.80修正系数1.29851.26341.18331.11661.08521.0000容积率2.002.202.402.602.803.00修正系数0.87240.83250.73300.68560.65580.5930容积率3.203.403.603.804.0修正系数0.57660.50260.49870.44540.4147注：除表中列出的容积率修正系数外，其他容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插法计算得出。(2)样点地价修正对于不同容积率情况下发生的样点地价，修

222、正到设定的容积率的价格。修正计算公式见商业用地样点容积率修正。3、样点地价的使用年期修正(1)使用年期修正系数计算有限年期使用权价格应该修正到法定最高出让年期地价。住宅用地法定最高出让年期70年，使用年期修正系数的计算公式见商业用地样点使用年期修正。(2)样点地价修正将住宅用地样点修正到最高出让年限的土地使用权价格，计算公式见商业用地样点使用年期修正。（三）样点检验剔除住宅用地样点检验内容和方法见商业用地样点的检验和剔除。（四）住宅用地基准地价计算设定住宅用地基准地价的评估期日为2011年1月1日，平均容积率为1.8，开发程度为“六通一平”（宗地外围通路、供水、供气、排水、通电、通讯和宗地内场

223、地平整），土地使用年限为70年，地价以“元/平方米”表示。1、模型建立提取地价样点，并与样点所在评价单元的作用总分值进行匹配，进行样点作用总分值与地价关系分析。二者的关系为指数关系，建立住宅用地样点地价和样点的作用总分值的指数模型公式，公式如下：住宅用地分值与地价模型曲线图见下图。住宅用地分值与地价模型曲线图2、模型检验对所建立的指数模型，将分别进行F检验和T检验，F检验值为658.389201，T检验值为6.467433，自由度n为102，F、T检验值均大于当自由度n为102、显著水平为0.05时F、T的临界值,因此，模型是符合统计要求的。3、网格单元基准地价计算将网格单元的作用总分值代入基

224、准地价模型中，计算住宅用地网格单元的地价。4、级别基准地价计算将住宅用地级别界限分值代入基准地价计算模型计算级别基准地价范围，将级别平均分值代入基准地价计算模型计算住宅用地级别基准地价。住宅用地级别基准地价结果见下表。住宅用地级别基准地价单位：元/平方米级别级别基准地价204514011041791602（五）住宅用地基准地价检验用样点地价检验级别基准地价。在住宅用地各级别内，选择符合数理统计要求的样本，根据样点地价的分布规律，选用算术平均值作为级别的地价。结果见表。计算结果表单位：元/平方米级别样点均价19651352964730569把样点均价计算结果与住宅用地基准地价进行比较，具体情况见

225、表。住宅用地基准地价检验结果对比表单位：元/平方米级别基准地价样点均价差异（%）20451965-3.91 14011352-3.50 1041964-7.40 791730-7.71 602569-5.48 通过检验，可以看出样点均价的计算结果与住宅用地基准地价差别不大，偏差幅度都很小，由此说明住宅用地的分值与地价模型是合理的，基准地价符合景德镇市的实际水平。四、工业用地基准地价更新（一）样点地价计算土地使用权出让、转让样点地价计算方法和公式与商业用地相应类型样点相同。（二）样点地价修正工业样点地价的修正包括交易时间修正、容积率修正和使用年期修正。1、交易时间修正景德镇市城区工业用地基准地价

226、的更新期日为2011年1月1日。工业用地样点的交易时间修正系数及样点地价的交易时间修正方法与商业用地样点交易时间修正相似。2、样点地价的容积率修正以城市规划规定的区域容积率为标准，统计工业用地样点在各建筑平均容积率下的平均地价，并进行样点地价和容积率的关系曲线拟合。对于不同容积率情况下发生的样点地价进行分析，可以得出工业用地地价受容积率影响变化很小,因此，对工业用地样点地价不进行容积率修正。3、样点地价的使用年期修正有限年期使用权价格应该修正到法定最高年期地价。工业用地法定最高出让年期为50年，使用年期修正系数的计算公式见商业用地样点使用年期修正。（三）样点检验剔除工业用地样点检验内容和方法见

227、商业用地样点的检验和剔除。（四）工业用地基准地价计算设定工业用地级别基准地价的评估基准期日为2011年1月1日，开发程度为宗地红线外“六通”红线内“场地平整”（“六通”指通路、供水、供气、排水、通电、通讯），土地使用的年限为50年，地价以“元/平方米”表示。1、模型建立提取地价样点，并与样点所在评价单元的作用总分值进行匹配，进行样点作用总分值与地价关系分析。二者的关系为指数关系，建立工业用地样点地价和样点的作用总分值的指数模型公式，公式如下：工业用地分值与地价模型曲线图见下图：工业用地分值与地价模型曲线图2、模型检验对所建立的指数模型，将分别进行F检验和T检验，F检验值为157.579265，

228、T检验值为3.574867，自由度n为41，F、T检验值均大于当自由度n为41、显著水平为0.05时F、T的临界值,因此，模型是符合统计要求的。3、网格单元基准地价计算将网格单元的作用总分值代入基准地价模型中，计算工业用地网格单元的地价。4、级别基准地价计算将工业用地级别界限分值代入基准地价计算模型计算出工业用地级别基准地价范围，将级别平均分值代入基准地价计算模型计算出工业用地级别基准地价。工业用地级别基准地价结果见下表。工业用地级别基准地价单位：元/平方米级别级别基准地价598425315242212（五）工业用地基准地价检验用样点地价检验级别基准地价。基本原理与方法和商业基准地价检验中的方

229、法相同，其结果见下表。计算结果表单位：元/平方米级别样点均价605416320242212把样点均价的计算结果与工业用基准地价进行比较，具体情况见下表。工业用地基准地价检验结果对比表单位：元/平方米级别基准地价样点均价差异（%）5986051.17 425416-2.12 3153201.59 2422472.07 212204-3.77 从表中可以看出，样点均价的计算结果和工业用地基准地价基本吻合，偏差幅度很小，由此说明工业用地的分值与地价模型是合理的，基准地价水平符合景德镇市的土地市场的实际情况。五、基准地价结果及特征比较分析（一）基准地价更新成果根据城镇土地估价规程，经测算得出城区内各用

230、地类型、不同土地级别的基准地价，景德镇市城区基准地价表如下：景德镇市城区基准地价表 更新后 级别价格用地类型商业用地元/平方米4503320619551180734471万元/亩300.20 213.73 130.33 78.67 48.93 31.40 住宅用地元/平方米204514011041791602万元/亩136.33 93.40 69.40 52.73 40.13 工业用地元/平方米598425315242212万元/亩39.87 28.33 21.00 16.13 14.13 （二）特征比较分析城镇内部空间格局比较,根据新的土地级别与基准地价的关系，制作基准地价柱状图：景德镇市城

231、区基准地价柱状图（三）国土资源部对工业用地地价的控制为贯彻落实国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）精神，加强对工业用地的调控和管理，促进土地节约集约利用，根据土地等级、区域土地利用政策等，国土资源部下发关于发布实施的通知（国土资发2006307号），明确景德镇市为工业用地出让最低价标准中的第九等，其标准如下：全国工业用地出让最低价标准单位：元/平方米土地等别一等二等三等四等五等六等七等八等最低价标准840720600480384336288252土地等别九等十等十一等十二等十三等十四等十五等最低价标准204168144120968460第四章 景德镇市城区宗地地价修正体系

232、的编制宗地地价是某宗地在某一时点上的土地使用权具体价格，是城镇内部每一级基准地价的延伸，它同级别基准地价共同构成一个完整的地价体系，使评估的土地价格落实到具体的地块上，使土地价格更趋于准确、合理，是政府制定出让底价，监督和管理市场地价的依据。在宗地基本条件已知的基础上，可以根据宗地地价修正系数体系所对应的修正体系，快速、高效、较为合理地计算出该宗地的价格，以满足各方面对宗地地价的需求。根据景德镇市城区土地定级单元总分值体系，按照规程要求建立城区商业、住宅和工业用地宗地地价的修正体系。第一节 宗地地价修正体系编制原理一、宗地地价修正体系城区土地基准地价按照用地类型分为商业、住宅和工业用地基准地价

233、；按网格评价单元、应用评价单元和土地级别分为网格评价单元基准地价、应用评价单元基准地价和级别基准地价（简称级别价）。在基准地价体系中，网格评价单元是理想的均质地域；应用评价单元则是人为划分，考虑了地物界线的地块，从区位因素的影响结果（综合作用分值）的差异上分析，可以视为均质；而级别范围内的综合作用分值为一个分值段，级别内的各地块之间存在着区位差异，因此，确定的景德镇市城区基准地价体系中宗地地价修正体系见下图。宗地地价修正体系与基准地价体系关系图二、宗地地价修正系数编制方法按照规程要求，采用定级因素综合分值编制宗地地价影响因素修正表。各类用地宗地地价影响因素采用相应的土地区域影响因素和其他个别影

234、响因素，各影响因素权重采用特尔斐法，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。1、基准地价修正幅度值的计算以级别为单位，以级别基准地价对应的单元地价为中心点（级别的平均区域条件视为一般条件），级别界限的最高和最低单元地价作为边界，通过内插将级别内单元地价分为五段，分别代表级别内的优、较优、一般、较劣、劣五个档次的土地区位条件。级别平均总分值对应的影响因素条件，基准地价修正幅度为0。计算公式如下：上调幅度的计算公式为：下调幅度的计算公式为：式中：F1为基准地价上调最大幅度 F2为基准地价下调最大幅度 Iib为级别内单元地价平均值（即级别基准地价） Inh为级别内单元地价的最高值 Inl为级别

235、内单元地价的最低值在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成优、较优、一般、较劣、劣五个档次，结果见下表。景德镇市城区宗地地价影响因素修正幅度值表 单位：%、元/平方米用地性质土地级别上调幅度（%）上调价格下调幅度（%）下调价格商 业用 地19.305372-15.18381920.353858-24.57241823.722419-24.54147525.051476-23.1690723.72908-21.5457622.45577-21.16371住 宅用 地23.642528 -20.41628 20.411687 -16.311172 17.611224 -1

236、6.28872 16.46921 -17.08656 17.81709 -19.22486 工 业用 地12.87675-17.3249416.46495-14.9436215.33363-13.5927213.22274-10.182176.82226-3.61204第二节 商业用地宗地地价修正体系一、商业用地宗地地价影响因素修正（一）级商业用地宗地地价影响因素修正系数级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣区域因素商服繁华程度距商服中心距离距一级商服中心距离（米）1240距二级商服中心距离（米）960距三级商服中心距离（米）1300交通条件临路类型混合型主干道生

237、活型主干道生活型次干道支路支路公交便捷度距公交站点距离（米）400对外交通便利度距客运火车站距离（米）1850距客运汽车站距离（米）4250基本设施供水（定级分值）10080排水（定级分值）10080供电（定级分值）10085电讯（定级分值）10080供气（定级分值）10080人口状况人口密度（定级分值）10080个别因素宗地面积面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小或较大，对土地利用有一定影响面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响宗地形状形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定

238、影响形状较差，对土地利用产生严重的影响临街宽度161216812484临街宽深比1.20.81.20.60.80.40.60.4街角地三面临街两面临街一面临街距侧街十米内一面临街距侧街十米外不临街级商业用地宗地地价影响因素修正系数表因素因子权重优较优一般较劣劣区域因素商服繁华程度距一级商服中心距离0.12 3.04 1.52 0-1.03 -2.06 距二级商服中心距离0.07 1.77 0.89 0-0.60 -1.20 距三级商服中心距离0.04 1.01 0.51 0-0.34 -0.69 交通条件临路类型0.10 2.53 1.27 0-0.86 -1.72 公交便捷度距公交站点距离0

239、.04 1.01 0.51 0-0.34 -0.69 对外交通便利度距客运火车站距离0.06 1.52 0.76 0-0.52 -1.03 距客运汽车站距离0.06 1.52 0.76 0-0.52 -1.03 基本设施供水0.03 0.76 -0.52 排水0.03 0.76 -0.52 供电0.02 0.51 -0.34 电讯0.02 0.51 -0.34 供气0.02 0.51 -0.34 人口状况人口密度0.06 1.52 -1.03 个别因素宗地面积0.04 1.01 0.51 0-0.34 -0.69 宗地形状0.05 1.27 0.63 0-0.43 -0.86 临街宽度0.06

240、 1.52 0.76 0-0.52 -1.03 临街宽深比0.08 2.02 1.01 0-0.69 -1.37 街角地0.10 2.53 1.27 0-0.86 -1.72 （二）级商业用地宗地地价影响因素修正系数级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣区域因素商服繁华程度距商服中心距离距一级商服中心距离（米）1360距二级商服中心距离（米）1300距三级商服中心距离（米）2000交通条件临路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道或交通型主干道支路交通型次干道公交便捷度距公交站点距离（米）400对外交通便利度距客运火车站距离（米）2050距客运汽车站距离（米）4

241、600基本设施供水（定级分值）10080排水（定级分值）10080供电（定级分值）10080电讯（定级分值）10080供气（定级分值）10060人口状况人口密度（定级分值）10080个别因素宗地面积面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小或较大，对土地利用有一定影响面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响宗地形状形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状较差，对土地利用产生严重的影响临街宽度161216812484临街宽深比1.20.81.20.60.80.40.60.4街角地

242、三面临街两面临街一面临街距侧街十米内一面临街距侧街十米外不临街级商业用地宗地地价影响因素修正系数表因素因子权重优较优一般较劣劣区域因素商服繁华程度距一级商服中心距离0.12 1.96 0.98 0-1.47 -2.95 距二级商服中心距离0.07 1.14 0.57 0-0.86 -1.72 距三级商服中心距离0.04 0.65 0.33 0-0.49 -0.98 交通条件临路类型0.10 1.64 0.82 0-1.23 -2.46 公交便捷度距公交站点距离0.04 0.65 0.33 0-0.49 -0.98 对外交通便利度距客运火车站距离0.06 0.98 0.49 0-0.74 -1.

243、47 距客运汽车站距离0.06 0.98 0.49 0-0.74 -1.47 基本设施供水0.03 0.49 -0.74 排水0.03 0.49 -0.74 供电0.02 0.33 -0.49 电讯0.02 0.33 -0.49 供气0.02 0.33 -0.49 人口状况人口密度0.06 0.98 -1.47 个别因素宗地面积0.04 0.65 0.33 0-0.49 -0.98 宗地形状0.05 0.82 0.41 0-0.61 -1.23 临街宽度0.06 0.98 0.49 0-0.74 -1.47 临街宽深比0.08 1.31 0.65 0-0.98 -1.97 街角地0.10 1.

244、64 0.82 0-1.23 -2.46 （三）级商业用地宗地地价影响因素修正系数级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣区域因素商服繁华程度距商服中心距离距一级商服中心距离（米）3400距二级商服中心距离（米）3720距三级商服中心距离（米）4000交通条件临路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道或交通型主干道支路交通型次干道公交便捷度距公交站点距离（米）400对外交通便利度距客运火车站距离（米）3100距客运汽车站距离（米）6100基本设施供水（定级分值）10080600排水（定级分值）10080700供电（定级分值）10085电讯（定级分值）10080供气

245、（定级分值）10060人口状况人口密度（定级分值）100806030个别因素宗地面积面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小或较大，对土地利用有一定影响面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响宗地形状形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状较差，对土地利用产生严重的影响临街宽度161216812484临街宽深比1.20.81.20.60.80.40.60.4街角地三面临街两面临街一面临街距侧街十米内一面临街距侧街十米外不临街级商业用地宗地地价影响因素修正系数表因素因子权重优较

246、优一般较劣劣区域因素商服繁华程度距一级商服中心距离0.122.851.420-1.47-2.94距二级商服中心距离0.071.660.830-0.86-1.72距三级商服中心距离0.040.950.470-0.49-0.98交通条件临路类型0.102.371.190-1.23-2.45公交便捷度距公交站点距离0.040.950.470-0.49-0.98对外交通便利度距客运火车站距离0.061.420.710-0.74-1.47距客运汽车站距离0.061.420.710-0.74-1.47基本设施供水0.030.710.360-0.74排水0.030.710.360-0.74供电0.020.4

247、70.24电讯0.020.470供气0.020.470人口状况人口密度0.061.420.710-0.74个别因素宗地面积0.040.950.470-0.49-0.98宗地形状0.051.190.590-0.61-1.23临街宽度0.061.420.710-0.74-1.47临街宽深比0.081.900.950-0.98-1.96街角地0.102.371.190-1.23-2.45（四）级商业用地宗地地价影响因素修正系数级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣区域因素商服繁华程度距商服中心距离距一级商服中心距离（米）4300距二级商服中心距离（米）5200距三级商服

248、中心距离（米）6400交通条件临路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道或交通型主干道支路交通型次干道公交便捷度距公交站点距离（米）400对外交通便利度距客运火车站距离（米）4000距客运汽车站距离（米）7280基本设施供水（定级分值）10080600排水（定级分值）1008070500供电（定级分值）100857060电讯（定级分值）1008065供气（定级分值）1008060人口状况人口密度（定级分值）100806030个别因素宗地面积面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小或较大，对土地利用有一定影响面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响宗地

249、形状形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状较差，对土地利用产生严重的影响临街宽度161216812484临街宽深比1.20.81.20.60.80.40.60.4街角地三面临街两面临街一面临街距侧街十米内一面临街距侧街十米外不临街级商业用地宗地地价影响因素修正系数表因素因子权重优较优一般较劣劣区域因素商服繁华程度距一级商服中心距离0.123.011.500-1.39-2.78距二级商服中心距离0.071.750.880-0.81-1.62距三级商服中心距离0.041.000.500-0.46-0.93交通条件临路类

250、型0.102.511.250-1.16-2.32公交便捷度距公交站点距离0.041.000.500-0.46-0.93对外交通便利度距客运火车站距离0.061.500.750-0.69-1.39距客运汽车站距离0.061.500.750-0.69-1.39基本设施供水0.030.750.380-0.69排水0.030.750.380-0.35-0.69供电0.020.500.250-0.23电讯0.020.500-0.46供气0.020.500-0.46人口状况人口密度0.061.500.750-0.69个别因素宗地面积0.041.000.500-0.46-0.93宗地形状0.051.250.

251、630-0.58-1.16临街宽度0.061.500.750-0.69-1.39临街宽深比0.082.001.000-0.93-1.85街角地0.102.511.250-1.16-2.32（五）级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣区域因素商服繁华程度距商服中心距离距一级商服中心距离（米）5700距二级商服中心距离（米）6300距三级商服中心距离（米）7100交通条件临路类型生活型主干道交通型主干道生活型次干道支路交通型次干道公交便捷度距公交站点距离（米）400对外交通便利度距客运火车站距离（米）2400距客运汽车站距离（米）2400基本设施供水（定级分值）100

252、80600排水（定级分值）1008570500供电（定级分值）100857060电讯（定级分值）8065供气（定级分值）1008060人口状况人口密度（定级分值）806030个别因素宗地面积面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小或较大，对土地利用有一定影响面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响宗地形状形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状较差，对土地利用产生严重的影响临街宽度161216812484临街宽深比1.20.81.20.60.80.40.60.4街角地三面临街

253、两面临街一面临街距侧街十米内一面临街距侧街十米外不临街级商业用地宗地地价影响因素修正系数因素因子权重优较优一般较劣劣区域因素商服繁华程度距一级商服中心距离0.122.851.420-1.29-2.58距二级商服中心距离0.071.660.830-0.75-1.51距三级商服中心距离0.040.950.470-0.43-0.86交通条件临路类型0.102.371.190-1.08-2.15公交便捷度距公交站点距离0.040.950.470-0.43-0.86对外交通便利度距客运火车站距离0.061.420.710-0.65-1.29距客运汽车站距离0.061.420.710-0.65-1.29基

254、本设施供水0.030.710.360-0.65排水0.030.710.360-0.32-0.65供电0.020.470.240-0.22电讯0.020.47-0.43供气0.020.470-0.43人口状况人口密度0.061.420-1.29个别因素宗地面积0.040.950.470-0.43-0.86宗地形状0.051.190.590-0.54-1.08临街宽度0.061.420.710-0.65-1.29临街宽深比0.081.900.950-0.86-1.72街角地0.102.371.190-1.08-2.15（六）级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣区域因

255、素商服繁华程度距商服中心距离距一级商服中心距离（米）5700距二级商服中心距离（米）6300距三级商服中心距离（米）7100交通条件临路类型生活型主干道交通型主干道生活型次干道支路交通型次干道公交便捷度距公交站点距离（米）400对外交通便利度距客运火车站距离（米）2400距客运汽车站距离（米）2400基本设施供水（定级分值）10080600排水（定级分值）1008570500供电（定级分值）100857060电讯（定级分值）8065供气（定级分值）1008060人口状况人口密度（定级分值）806030个别因素宗地面积面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积

256、较小或较大，对土地利用有一定影响面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响宗地形状形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状较差，对土地利用产生严重的影响临街宽度161216812484临街宽深比1.20.81.20.60.80.40.60.4街角地三面临街两面临街一面临街距侧街十米内一面临街距侧街十米外不临街级商业用地宗地地价影响因素修正系数因素因子权重优较优一般较劣劣区域因素商服繁华程度距一级商服中心距离0.122.691.350-1.27-2.54距二级商服中心距离0.071.570.790-0.74-1.48距三

257、级商服中心距离0.040.900.450-0.42-0.85交通条件临路类型0.102.251.120-1.06-2.12公交便捷度距公交站点距离0.040.900.450-0.42-0.85对外交通便利度距客运火车站距离0.061.350.670-0.63-1.27距客运汽车站距离0.061.350.670-0.63-1.27基本设施供水0.030.670.340-0.63排水0.030.670.340-0.32-0.63供电0.020.450.220-0.21电讯0.020.45-0.42供气0.020.450-0.42人口状况人口密度0.061.350-1.27个别因素宗地面积0.040

258、.900.450-0.42-0.85宗地形状0.051.120.560-0.53-1.06临街宽度0.061.350.670-0.63-1.27临街宽深比0.081.800.900-0.85-1.69街角地0.102.251.120-1.06-2.12二、商业用地宗地地价其他因素修正（一）容积率修正基准地价是代表设定容积率（铺面容积率为1.4）水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。调查不同容积率水平下的地价平均值，得出商业用地容积率修正系数。商业用地容积率修正系数的计算过程详见商业用地样点容积率修正。商业用地容积率修正系数表容积率0.40.60.811

259、.2修正系数0.7030.7620.8050.8760.93容积率1.41.61.822.2修正系数1.01.0611.1631.2451.308容积率2.42.62.8修正系数1.4521.5591.701注：除表中列出的容积率修正系数外，其他容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插法计算得出。（二）使用年期修正法定最高年期地价应该修正到有限年期的使用权价格，商业用地法定最高出让年期为40年。使用年期修正系数计算公式为： Y=/式中：R土地还原利率m土地使用权法定最高出让年限n剩余出让年期Y使用年期修正系数商业用地年期修正系数表年期12345678修正系数0.0776 0.1495

260、0.2161 0.2778 0.3348 0.3877 0.4366 0.4819 年期910111213141516修正系数0.5239 0.5627 0.5987 0.6320 0.6628 0.6914 0.7178 0.7423 年期1718192021222324修正系数0.7649 0.7859 0.8054 0.8234 0.8400 0.8554 0.8697 0.8829 年期2526272829303132修正系数0.8952 0.9065 0.9170 0.9267 0.9357 0.9441 0.9518 0.9589 年期3334353637383940修正系数0.9

261、656 0.9717 0.9774 0.9826 0.9875 0.9920 0.9961 1.0000 还原利率为8.00第三节 住宅用地宗地地价修正体系一、住宅用地宗地地价影响因素修正（一）级住宅用地宗地地价影响因素修正系数级住宅用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣区域因素基本设施基础设施完善度供水（定级分值）10080排水（定级分值）1000供电（定级分值）10080电讯（定级分值）10080供气（定级分值）100800公用设施完备度（距公用设施距离）大中专院校（米）2000中学（米）2000小学（米）1280幼儿园（米）1200医疗机构（米）2060邮局（米）

262、6880菜场（米）1680体育场馆（米）2000文化馆（米）1599影剧院（米）2080公园（米）2400交通条件临路类型生活型主干道混合型主干道生活型次干道支路支路公交便捷度距公交站点距离（米）400对外交通便利度距客运火车站距离（米）2400距客运汽车站距离（米）2400环境条件环境质量优劣度（定级分值）1008065繁华程度距商服中心距离距一级商服中心距离（米）880距二级商服中心距离（米）2240距三级商服中心距离（米）2560人口状况人口密度（定级分值）10060个别因素宗地面积面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小或较大，对土地利用有一定

263、影响面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响宗地形状形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状较差，对土地利用产生严重的影响朝向南东南、西南东西北级住宅用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表因素因子权重优较优一般较劣劣区域因素基础设施基础设施完善度供水0.040.95-0.82排水0.040.95-0.82供电0.020.47-0.41电讯0.020.47-0.41供气0.030.710-0.61公用设施完备度（距公用设施距离）大中专院校0.030.710.350-0.31-0.61中学0.040.950.470-0.

264、41-0.82小学0.030.710.350-0.31-0.61幼儿园0.030.710.350-0.31-0.61医疗机构0.030.710.350-0.31-0.61体育场馆0.020.470.240-0.20-0.41文化馆0.020.470.240-0.20-0.41影剧院0.020.470.240-0.20-0.41公园0.030.710.350-0.31-0.61邮局0.020.470.240-0.20-0.41菜场0.051.180.590-0.51-1.02交通条件临路状况0.061.420.710-0.61-1.22公交便捷度距公交站点距离0.030.710.350-0.31

265、-0.61对外交通便利度距客运火车站距离0.051.180.590-0.51-1.02距客运汽车站距离0.051.180.590-0.51-1.02环境条件环境质量优劣度0.051.180-1.02繁华程度距商服中心距离距一级商服中心距离0.061.420.710-0.61-1.22距二级商服中心距离0.040.950.470-0.41-0.82距三级商服中心距离0.030.710.350-0.31-0.61人口状况人口密度0.061.42-1.22个别因素宗地面积0.030.710.350-0.31-0.61宗地形状0.040.950.470-0.41-0.82朝向0.030.710.350

266、-0.31-0.61（二）级住宅用地宗地地价影响因素修正系数级住宅用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣区域因素基本设施基础设施完善度供水（定级分值）10080600排水（定级分值）100700供电（定级分值）1008570电讯（定级分值）10080供气（定级分值）10080600公用设施完备度（距公用设施距离）大中专院校（米）3300中学（米）2900小学（米）3740幼儿园（米）2560医疗机构（米）4000邮局（米）2680菜场（米）2660体育场馆（米）3680文化馆（米）4400影剧院（米）3840公园（米）3000交通条件临路类型生活型主干道混合型主干道生活

267、型次干道或交通型主干道支路交通型次干道公交便捷度距公交站点距离（米）400对外交通便利度距客运火车站距离（米）3360距客运汽车站距离（米）4800环境条件环境质量优劣度（定级分值）100806550繁华程度距商服中心距离距一级商服中心距离（米）3000距二级商服中心距离（米）2560距三级商服中心距离（米）2000人口状况人口密度（定级分值）100806030个别因素宗地面积面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小或较大，对土地利用有一定影响面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响宗地形状形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状

268、对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状较差，对土地利用产生严重的影响朝向南东南、西南东西北级住宅用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表因素因子权重优较优一般较劣劣区域因素基础设施基础设施完善度供水0.040.820.410-0.65排水0.040.820-0.65供电0.020.410-0.33电讯0.020.41-0.33供气0.030.610.310-0.49公用设施完备度（距公用设施距离）大中专院校0.030.610.310-0.24-0.49中学0.040.820.410-0.33-0.65小学0.030.610.310-0.24-0.49幼儿园0.030.610.3

269、10-0.24-0.49医疗机构0.030.610.310-0.24-0.49体育场馆0.020.410.200-0.16-0.33文化馆0.020.410.200-0.16-0.33影剧院0.020.410.200-0.16-0.33公园0.030.610.310-0.24-0.49邮局0.020.410.200-0.16-0.33菜场0.051.020.510-0.41-0.82交通条件临路状况0.061.220.610-0.49-0.98公交便捷度距公交站点距离0.030.610.310-0.24-0.49对外交通便利度距客运火车站距离0.051.020.510-0.41-0.82距客运

270、汽车站距离0.051.020.510-0.41-0.82环境条件环境质量优劣度0.051.020.510-0.41繁华程度距商服中心距离距一级商服中心距离0.061.220.610-0.49-0.98距二级商服中心距离0.040.820.410-0.33-0.65距三级商服中心距离0.030.610.310-0.24-0.49人口状况人口密度0.061.220.610-0.49个别因素宗地面积0.030.610.310-0.24-0.49宗地形状0.040.820.410-0.33-0.65朝向0.030.610.310-0.24-0.49（三）级住宅用地宗地地价影响因素修正系数级住宅用地宗地

271、地价影响因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣区域因素基本设施基础设施完善度供水（定级分值）10080600排水（定级分值）1008570500供电（定级分值）100857060电讯（定级分值）8065供气（定级分值）10080600公用设施完备度（距公用设施距离）大中专院校（米）4500中学（米）4160小学（米）3800幼儿园（米）3400医疗机构（米）5440邮局（米）4880菜场（米）3500体育场馆（米）4600文化馆（米）3700影剧院（米）4760公园（米）4160交通条件临路类型生活型主干道混合型主干道生活型次干道或交通型主干道支路交通型次干道公交便捷度距公交站点距离（

272、米）400对外交通便利度距客运火车站距离（米）4500距客运汽车站距离（米）4900环境条件环境质量优劣度（定级分值）100806550繁华程度距商服中心距离距一级商服中心距离（米）4240距二级商服中心距离（米）3720距三级商服中心距离（米）2880人口状况人口密度（定级分值）100806030个别因素宗地面积面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小或较大，对土地利用有一定影响面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响宗地形状形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状较差，对

273、土地利用产生严重的影响朝向南东南、西南东西北级住宅用地宗地地价影响因素修正系数表因素因子权重优较优一般较劣劣区域因素基础设施基础设施完善度供水0.040.700.350-0.65排水0.040.700.350-0.33-0.65供电0.020.350.180-0.16电讯0.020.35-0.33供气0.030.530.260-0.49公用设施完备度（距公用设施距离）大中专院校0.030.530.260-0.24-0.49中学0.040.700.350-0.33-0.65小学0.030.530.260-0.24-0.49幼儿园0.030.530.260-0.24-0.49医疗机构0.030.5

274、30.260-0.24-0.49体育场馆0.020.350.180-0.16-0.33文化馆0.020.350.180-0.16-0.33影剧院0.020.350.180-0.16-0.33公园0.030.530.260-0.24-0.49邮局0.020.350.180-0.16-0.33菜场0.050.880.440-0.41-0.81交通条件临路状况0.061.060.530-0.49-0.98公交便捷度距公交站点距离0.030.530.260-0.24-0.49对外交通便利度距客运火车站距离0.050.880.440-0.41-0.81距客运汽车站距离0.050.880.440-0.41

275、-0.81环境条件环境质量优劣度0.050.880.440-0.41繁华程度距商服中心距离距一级商服中心距离0.061.060.530-0.49-0.98距二级商服中心距离0.040.700.350-0.33-0.65距三级商服中心距离0.030.530.260-0.24-0.49人口状况人口密度0.061.060.530-0.49个别因素宗地面积0.030.530.260-0.24-0.49宗地形状0.040.700.350-0.33-0.65朝向0.030.530.260-0.24-0.49（四）级住宅用地宗地地价影响因素修正系数级住宅用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表因素因子优较优一

276、般较劣劣区域因素基本设施基础设施完善度供水（定级分值）10080600排水（定级分值）1008570500供电（定级分值）100857060电讯（定级分值）8065供气（定级分值）10080600公用设施完备度（距公用设施距离）大中专院校（米）4500中学（米）5000小学（米）4360幼儿园（米）4040医疗机构（米）6300邮局（米）5800菜场（米）4800体育场馆（米）5560文化馆（米）5800影剧院（米）5600公园（米）6240交通条件临路类型生活型次干道交通型主干道支路交通型次干道交通型次干道公交便捷度距公交站点距离（米）400对外交通便利度距客运火车站距离（米）5900距客运

277、汽车站距离（米）6400环境条件环境质量优劣度（定级分值）1008065繁华程度距商服中心距离距一级商服中心距离（米）5900距二级商服中心距离（米）4600距三级商服中心距离（米）3520人口状况人口密度（定级分值）6030个别因素宗地面积面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小或较大，对土地利用有一定影响面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响宗地形状形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状较差，对土地利用产生严重的影响朝向南东南、西南东西北级住宅用地宗地地价影响因素修正

278、系数表因素因子权重优较优一般较劣劣区域因素基础设施基础设施完善度供水0.040.660.330-0.68排水0.040.660.330-0.34-0.68供电0.020.330.160-0.17电讯0.020.33-0.34供气0.030.490.250-0.51公用设施完备度（距公用设施距离）大中专院校0.030.490.250-0.26-0.51中学0.040.660.330-0.34-0.68小学0.030.490.250-0.26-0.51幼儿园0.030.490.250-0.26-0.51医疗机构0.030.490.250-0.26-0.51体育场馆0.020.330.160-0.1

279、7-0.34文化馆0.020.330.160-0.17-0.34影剧院0.020.330.160-0.17-0.34公园0.030.490.250-0.26-0.51邮局0.020.330.160-0.17-0.34菜场0.050.820.410-0.43-0.85交通条件临路状况0.060.990.490-0.51-1.02公交便捷度距公交站点距离0.030.490.250-0.26-0.51对外交通便利度距客运火车站距离0.050.820.410-0.43-0.85距客运汽车站距离0.050.820.410-0.43-0.85环境条件环境质量优劣度0.050.820-0.85繁华程度距商服

280、中心距离距一级商服中心距离0.060.990.490-0.51-1.02距二级商服中心距离0.040.660.330-0.34-0.68距三级商服中心距离0.030.490.250-0.26-0.51人口状况人口密度0.060.99-1.02个别因素宗地面积0.030.490.250-0.26-0.51宗地形状0.040.660.330-0.34-0.68朝向0.030.490.250-0.26-0.51（五）级住宅用地宗地地价影响因素修正系数级住宅用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣区域因素基本设施基础设施完善度供水（定级分值）8060排水（定级分值）1007050

281、供电（定级分值）857060电讯（定级分值）8065供气（定级分值）1008060公用设施完备度（距公用设施距离）大中专院校（米）5900中学（米）6720小学（米）5760幼儿园（米）4660医疗机构（米）4300邮局（米）7600菜场（米）5400体育场馆（米）7600文化馆（米）6700影剧院（米）7400公园（米）7600交通条件临路类型生活型次干道交通型主干道支路交通型次干道交通型次干道公交便捷度距公交站点距离（米）400对外交通便利度距客运火车站距离（米）2400距客运汽车站距离（米）2400环境条件环境质量优劣度（定级分值）1008065繁华程度距商服中心距离距一级商服中心距离（

282、米）7800距二级商服中心距离（米）5500距三级商服中心距离（米）5200人口状况人口密度（定级分值）6030级住宅用地宗地地价影响因素修正系数表因素因子权重优较优一般较劣劣区域因素基础设施基础设施完善度供水0.040.710排水0.040.710.360供电0.020.360-0.18电讯0.020.36-0.18供气0.030.530.270公用设施完备度（距公用设施距离）大中专院校0.030.530.270-0.14-0.28中学0.040.710.360-0.18-0.37小学0.030.530.270-0.14-0.28幼儿园0.030.530.270-0.14-0.28医疗机构0

283、.030.530.270-0.14-0.28体育场馆0.020.360.180-0.09-0.18文化馆0.020.360.180-0.09-0.18影剧院0.020.360.180-0.09-0.18公园0.030.530.270-0.14-0.28邮局0.020.360.180-0.09-0.18菜场0.050.890.450-0.23-0.46交通条件临路状况0.061.070.530-0.28-0.55公交便捷度距公交站点距离0.030.530.270-0.14-0.28对外交通便利度距客运火车站距离0.050.890.450-0.23-0.46距客运汽车站距离0.050.890.45

284、0-0.23-0.46环境条件环境质量优劣度0.050.890-0.46繁华程度距商服中心距离距一级商服中心距离0.061.070.530-0.28-0.55距二级商服中心距离0.040.710.360-0.18-0.37距三级商服中心距离0.030.530.270-0.14-0.28人口状况人口密度0.061.07-0.55个别因素宗地面积0.030.530.270-0.14-0.28宗地形状0.040.710.360-0.18-0.37朝向0.030.530.270-0.14-0.28二、住宅用地宗地地价其他因素修正（一）容积率修正在各区段中，抽查不同容积率水平下的地价平均值，得出住宅用地

285、容积率修正系数。住宅用地容积率修正系数的计算过程详见住宅用地样点容积率修正。住宅用地容积率修正系数表容积率0.8011.21.41.61.8修正系数0.77010.79150.84510.89560.92151容积率22.22.42.62.83修正系数1.14621.20121.36431.45861.52491.6862容积率3.23.43.63.84.0修正系数1.73421.98952.00522.24522.4115注：除表中列出的容积率修正系数外，其他容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插法计算得出。（二）使用年期修正法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格，住宅用地法

286、定最高出让年期为70年。住宅用地使用年期修正系数计算公式为： Y=/式中：R土地还原利率m土地使用权法定最高出让年限n剩余出让年期Y使用年期修正系数住宅年期修正系数表年期12345678修正系数0.0576 0.1119 0.1631 0.2115 0.2571 0.3001 0.3407 0.3790 年期910111213141516修正系数0.4151 0.4492 0.4814 0.5117 0.5403 0.5673 0.5928 0.6168 年期1718192021222324修正系数0.6395 0.6608 0.6810 0.7000 0.7180 0.7349 0.7509

287、 0.7660 年期2526272829303132修正系数0.7802 0.7936 0.8063 0.8182 0.8295 0.8401 0.8501 0.8596 年期3334353637383940修正系数0.8685 0.8769 0.8849 0.8924 0.8994 0.9061 0.9124 0.9183 年期4142434445464748修正系数0.9239 0.9292 0.9342 0.9389 0.9433 0.9475 0.9514 0.9552 年期4950515253545556修正系数0.9587 0.9620 0.9651 0.9681 0.9709 0

288、.9735 0.9760 0.9783 年期5758596061626364修正系数0.9805 0.9826 0.9845 0.9864 0.9881 0.9898 0.9913 0.9928 年期656667686970修正系数0.9942 0.9955 0.9967 0.9979 0.9990 1.0000 还原利率为6.00第四节 工业用地宗地地价修正体系一、工业用地宗地地价影响因素修正（一）级工业用地宗地地价影响因素修正系数级工业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣区域因素交通条件临路类型交通型主干道混合型主干道交通型次干道或生活型主干道生活型次干道支路对外

289、交通便利度距货运火车站距离（米）4240基本设施基础设施完善度供水（定级分值）10080排水（定级分值）10085供电（定级分值）10085电讯（定级分值）10080供气（定级分值）10080环境条件自然条件优劣度洪涝灾害（定级分值）工程地质条件（定级分值）10080产业聚集效益产业聚集影响度（定级分值）7040个别因素宗地面积面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小或较大，对土地利用有一定影响面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响宗地形状形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影

290、响形状较差，对土地利用产生严重的影响规划限制条件无限制个别条件限制部分工业可配置极大限制不允许级工业用地宗地地价影响因素修正系数表因素因子权重优较优一般较劣劣区域因素交通条件临路状况0.121.540.770-1.04-2.08对外交通便利度距货运火车站距离0.101.290.640-0.87-1.73基础设施基础设施完善度供水0.060.77-1.04排水0.060.77-1.04供电0.040.51-0.69电讯0.040.51-0.69供气0.040.51-0.69环境条件自然条件优劣度洪涝灾害0.08工程地质条件0.081.03-1.39产业聚集效益产业聚集影响度0.121.54-2.

291、08个别因素宗地面积0.070.900.450-0.61-1.21宗地形状0.070.900.450-0.61-1.21规划限制条件0.121.540.770-1.04-2.08（二）级工业用地宗地地价影响因素修正系数级工业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣区域因素交通条件临路类型交通型主干道混合型主干道交通型次干道或生活型主干道生活型次干道支路对外交通便利度距货运火车站距离（米）4800基本设施基础设施完善度供水（定级分值）10080600排水（定级分值）10070500供电（定级分值）1008570电讯（定级分值）10080供气10080环境条件自然条件优劣度洪

292、涝灾害（定级分值）10040工程地质条件（定级分值）100806550产业聚集效益产业聚集影响度（定级分值）1008060个别因素宗地面积面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小或较大，对土地利用有一定影响面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响宗地形状形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状较差，对土地利用产生严重的影响规划限制条件无限制个别条件限制部分工业可配置极大限制不允许级工业用地宗地地价影响因素修正系数表因素因子权重优较优一般较劣劣区域因素交通条件临路状况0.121

293、.980.990-0.90-1.79对外交通便利度距货运火车站距离0.101.650.820-0.75-1.49基础设施基础设施完善度供水0.060.990.490-0.90排水0.060.990.490-0.90供电0.040.660-0.60电讯0.040.66-0.60供气0.040.66-0.60环境条件自然条件优劣度洪涝灾害0.081.32-1.20工程地质条件0.081.320.660-1.20产业聚集效益产业聚集影响度0.121.980-1.79个别因素宗地面积0.071.150.580-0.52-1.05宗地形状0.071.150.580-0.52-1.05规划限制条件0.12

294、1.980.990-0.90-1.79（三）级工业用地宗地地价影响因素修正系数级工业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣区域因素交通条件临路类型交通型主干道交通型次干道生活型次干道支路支路对外交通便利度距货运火车站距离（米）4900基本设施基础设施完善度供水（定级分值）10080600排水（定级分值）10070500供电（定级分值）100857060电讯（定级分值）1008065供气（定级分值）1008060环境条件自然条件优劣度洪涝灾害（定级分值）1007040工程地质条件（定级分值）100806550产业聚集效益产业聚集影响度（定级分值）100807060个别因素

295、宗地面积面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小或较大，对土地利用有一定影响面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响宗地形状形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状较差，对土地利用产生严重的影响规划限制条件无限制个别条件限制部分工业可配置极大限制不允许级工业用地宗地地价影响因素修正系数表因素因子权重优较优一般较劣劣区域因素交通条件临路状况0.121.840.920-0.82-1.63对外交通便利度距货运火车站距离0.101.530.770-0.68-1.36基础设施基础设施完

296、善度供水0.060.920.460-0.82排水0.060.920.460-0.82供电0.040.610.310-0.54电讯0.040.610-0.54供气0.040.610-0.54环境条件自然条件优劣度洪涝灾害0.081.230-1.09工程地质条件0.081.230.610-1.09产业聚集效益产业聚集影响度0.121.840.920-1.63个别因素宗地面积0.071.070.540-0.48-0.95宗地形状0.071.070.540-0.48-0.95规划限制条件0.121.840.920-0.82-1.63（四）级工业用地宗地地价影响因素修正系数级工业用地宗地地价影响因素修正

297、系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣区域因素交通条件临路类型交通型主干道交通型次干道生活型次干道支路支路对外交通便利度距货运火车站距离（米）6200基本设施基础设施完善度供水（定级分值）10080600排水（定级分值）1008570500供电（定级分值）100857060电讯（定级分值）8065供气（定级分值）8060环境条件自然条件优劣度洪涝灾害（定级分值）1007040工程地质条件（定级分值）100806550产业聚集效益产业聚集影响（定级分值）100807060个别因素宗地面积面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小或较大，对土地利用有一定影响

298、面积过小或过大，对土地利用产生严重的影响宗地形状形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状较差，对土地利用产生严重的影响规划限制条件无限制个别条件限制部分工业可配置极大限制不允许级工业用地宗地地价影响因素修正系数表因素因子权重优较优一般较劣劣区域因素交通条件临路状况0.12 1.59 0.79 0-0.55 -1.10 对外交通便利度距货运火车站距离0.10 1.32 0.66 0-0.46 -0.92 基础设施基础设施完善度供水0.06 0.79 0.40 0 -0.55 排水0.06 0.79 0.40 0-0.2

299、8 -0.55 供电0.04 0.53 0.26 0-0.37 电讯0.04 0.53 -0.37 供气0.04 0.53 -0.37 环境条件自然条件优劣度洪涝灾害0.08 1.06 0-0.73 工程地质条件0.08 1.06 0.53 0-0.73 产业聚集效益产业聚集影响度0.12 1.59 0.79 0 -1.10 个别因素宗地面积0.07 0.93 0.46 0-0.32 -0.64 宗地形状0.07 0.93 0.46 0-0.32 -0.64 规划限制条件0.12 1.59 0.79 0-0.55 -1.10 （五）级工业用地宗地地价影响因素修正系数级工业用地宗地地价影响因素修

300、正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣区域因素交通条件临路类型交通型主干道交通型次干道生活型次干道支路支路对外交通便利度距货运火车站距离（米）7000基本设施基础设施完善度供水（定级分值）10080600排水（定级分值）10070500供电（定级分值）857060电讯（定级分值）8065供气（定级分值）8060环境条件自然条件优劣度洪涝灾害（定级分值）10070工程地质条件（定级分值）1008050产业聚集效益产业聚集影响（定级分值）7060个别因素宗地面积面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小或较大，对土地利用有一定影响面积过小或过大，对土地利用

301、产生严重的影响宗地形状形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状较差，对土地利用产生严重的影响规划限制条件无限制个别条件限制部分工业可配置极大限制不允许级工业用地宗地地价影响因素修正系数表因素因子权重优较优一般较劣劣区域因素交通条件临路状况0.120.990.490-0.22-0.43对外交通便利度距货运火车站距离0.100.820.410-0.18-0.36基础设施基础设施完善度供水0.060.490.250-0.22排水0.060.490.250-0.22供电0.040.330-0.14电讯0.040.33-0.1

302、4供气0.040.33-0.14环境条件自然条件优劣度洪涝灾害0.080.66-0.29工程地质条件0.080.660-0.29产业聚集效益产业聚集影响度0.120.99-0.43个别因素宗地面积0.070.580.290-0.13-0.25宗地形状0.070.580.290-0.13-0.25规划限制条件0.120.990.490-0.22-0.43二、工业用地宗地地价使用年期修正法定最高年期地价应该修正到有限年期的使用权价格，工业用地法定最高出让年期为50年。使用年期修正系数计算公式为： Y=/式中：R土地还原利率m土地使用权法定最高出让年限n剩余出让年期Y使用年期修正系数工业用地年期修正

303、系数表年期12345678910修正系数0.0560 0.1090 0.1593 0.2070 0.2522 0.2950 0.3356 0.3741 0.4106 0.4452 年期11121314151617181920修正系数0.4780 0.5090 0.5385 0.5664 0.5928 0.6179 0.6417 0.6642 0.6856 0.7058 年期21222324252627282930修正系数0.7250 0.7432 0.7604 0.7768 0.7922 0.8069 0.8208 0.8340 0.8465 0.8584 年期3132333435363738

304、3940修正系数0.8696 0.8803 0.8904 0.8999 0.9090 0.9176 0.9257 0.9335 0.9408 0.9477 年期41424344454647484950修正系数0.9543 0.9605 0.9664 0.9720 0.9773 0.9824 0.9871 0.9917 0.9959 1.0000 还原利率为5.50第五节 宗地地价修正体系的应用基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和宗地地价修正系数表等更新成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表，选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而

305、求取待估宗地估价期日价格的方法。其主要流程如下：一、收集、整理土地定级估价成果资料资料主要包括：土地级别图（表）、基准地价图（表）、宗地地价修正系数表和相应的因素条件说明表。二、确定待估宗地所处的土地级别或均质地域确定待估宗地所处在的土地级别或均质地域，得到该级别所对应的基准地价，选择相应的宗地地价修正系数表和因素条件说明表。三、调查宗地地价影响因素的指标条件通过实地调查和图上量算，获取影响宗地地价的区位因素指标及包括容积率水平、使用年期、宗地面积和形状等在内的个别因素指标。四、确定修正系数将宗地的区位因素指标条件与相应的修正因素条件说明表进行比较，确定待估宗地对应各项修正因子的优劣状况，再查

306、找修正系数表确定宗地各项修正因子应修正的比率，即区位因素修正系数。将宗地的个别因素指标条件与宗地地价个别因素修正系数表的条件描述进行比较，确定个别因素修正系数。五、计算宗地地价利用如下公式计算宗地地价： 式中：P宗地评估价格 P宗地所在土地级别对应的基准地价 Ki宗地各影响因素修正系数 Kj宗地其他因素修正系数 F土地开发程度修正第五章 土地定级估价成果应用说明与建议第一节 成果的内容及特点一、成果内容（一）工作报告工作报告分为基准地价更新的目的、任务和重要意义、基本情况、工作依据、工作组织、土地利用状况及更新前后的对比等。（二）技术报告技术报告总体分为城区土地定级与基准地价更新成果、土地定级

307、、基准地价更新、城区宗地地价修正体系的编制、土地定级估价成果应用说明与建议共5章20节。（三）系统成果景德镇市城区土地定级及基准地价更新数据库。(四)主要表格本项工作文本报告各种表格共计60多份，其中主要成果表格有：商业用地定级因素权重测算结果表、住宅用地定级因素权重测算结果表、工业用地定级因素权重测算结果表、城区基准地价表等；（五）主要图件商业用地级别图、住宅用地级别图、工业用地级别图；二、成果特点根据规程要求，结合城区特点，此次景德镇市城区土地定级估价工作充分发挥了各方面的优势，制订了比较完善的土地定级估价的工作方案和技术方案。测算中，充分运用深圳凯立德公司开发的土地定级估价信息系统进行景

308、德镇市城区土地的分类定级工作；评定出了各类用途土地级别的基准地价；并建立相应的宗地地价修正体系。景德镇市城区土地定级估价成果具有以下特点：（一）成果所获的基础资料现势性强城镇基准地价应反映现时条件下的土地经济价值，各种基础数据现实性较高，所采集的均为近期定级估价所需资料，特别是对工作底图的注记，做到尽量反映城市现状，体现最新的城市建设成果，具有很强的现势性。（二）成果测算手段先进实施基准地价平衡与更新制度是区域经济发展的客观要求，也是推进城镇化、工业化过程中不断强化地价管理的现势要求，本次所采用的深圳凯立德公司土地定级估价专用信息系统，信息处理快捷、便于更新、技术处理手段先进，确保成果质量。（

309、三）成果表达方式完备本次土地定级成果和基准地价体系十分全面。从微观的标准的均质网格单元（25米25米）地价，到宏观的土地级别基准地价，不仅能够快捷方便地通过网格单元查询土地级别和确定宗地地价，而且能从宏观上了解景德镇市城区土地级别分布状况和统计土地资产总量。成果表达的形式上既有文本数据和图件资料，又有电子数据，图文并茂，操作简便。（四）成果应用广泛景德镇市城区土地定级估价成果的应用有利于景德镇市城区土地市场的健康发展，通过土地定级和更新基准地价体系所搜集的各种部门资料、样点资料等基础数据库，对于强化土地利用管理等有着很好的应用价值。三、成果应用意义景德镇市城区土地定级和基准地价体系不仅是国土资

310、源管理的一项重要的基础工作，且在区域经济社会中具有广泛的成果应用意义。（一）作为强化国土资源管理的一项重要基础工作地价管理是国土资源管理的重要组成部分，是土地市场的核心，全面、系统、准确地掌握土地价格的变化情况，分析发展趋势，是制定土地管理政策、措施的依据，为政府提供对地价的控制起导向作用，因此，科学合理制订地价体系，定期实施土地定级与基准地价更新是强化国土资源管理的一项重要基础工作。（二）作为公平合理地收取土地税费提供依据中华人民共和国土地管理法、土地使用税暂行条例、契税暂行条例等法律、法规、规章对征收土地税费均有明确规定，其中有些依据土地等级征收、有的依据地价征收，因此，土地使用税费标准可

311、依据土地定级估价成果加以应用，从而确保征收税费的公平性。（三）为城区宗地评估提供测算基准城区土地定级和相应建立的基准地价体系能代表一个区域平均地价水平，开展城区宗地地价评估必然以这一地价体系较为客观、趋于合理的价值参照，由此可提高宗地评估的地价区间估值和应用成果的有效性。第二节 成果应用说明及建议任何成果最终目的在于应用，土地定级估价成果也不例外。国土资源管理部门十分重视基准地价成果的应用，已经把它纳入地价管理重要工作内容之一。景德镇市城区土地定级估价工作自始至终注重它的应用，它不仅应在指导和规范土地市场方面发挥作用，而且应在城市建设、城市功能的提升、城市经济的发展等方面发挥其优势。一、土地定

312、级成果的应用（一）土地定级成果的应用土地定级反映城镇内部土地的质量和利用效益的差异，可为城镇规划、土地利用总体规划、土地计划等的制定提供依据，进而达到合理配置城镇土地，最大限度地发挥土地资产的效益。应用成果时，国土资源部门可根据土地级别，将经济效益好的企业单位安排到一级土地上，并尽可能提高优等土地的利用效率。城市规划部门也应遵循最佳利用原则，合理安排城市内各功能用地结构，减少不合理的用地现象。此外，土地定级成果可为新增建设用地土地有偿使用费的征收，确定土地使用税的标准等提供重要依据。（二）各因素作用分值图的应用图件应用时可采用等值线内插法判读或计算某一宗地的作用分值平均值。如利用商服繁华作用分

313、值图，可量化某一宗地商服繁华程度。当采用比较法进行宗地估价时，可计算待估宗地与参照宗地繁华程度比较系数，从而求得繁华程度的修正系数。同样，利用基准地价修正系数法评估地价，亦可利用各因素作用分值图，以此作为测算各类因素对待估宗地修正系数的依据之一。二、基准地价成果的应用（一）基准地价的主要作用1、为政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时为土地使用权在土地使用者之间转让提供参考依据；2、按基准地价所显示不同区域土地质量的优劣，直接为宗地地价评估提供依据；3、城镇基准地价所反映的景德镇市城区地价水平，对深化土地市场建设，实现土地资产的合理配置，使有限的城区土地发挥最大经济和社会效益提供地价水准的技

314、术支撑；4、政府可依照基准地价制定相应的地价管理措施，通过地价差异引导式调控经济活动，以更好地落实经济发展战略和推进工业化和城镇化；5、基准地价的确立有利于完善经济税收体系，为政府征收土地所涉税费提供客观依据。（二）宗地地价的主要作用1、确定出让或收回土地价格的依据。宗地地价作为衡量土地出让金征收标准之一，为政府依法收回土地确定合理的宗地地价标准提供依据。2、优先购买权的衡量标准。对一些明显低于市场价的交易活动，政府可以采取优先购买权收回土地，以有效防止瞒价等行为对土地市场的不良影响，而宗地地价是决定实现优先购买的衡量标准。3、国有土地使用权转让、出让、抵押等交易过程中必须科学合理地确定宗地地

315、价。4、划拨土地使用权转移时，补交土地使用权出让金的标准。划拨土地使用权管理中，需根据地块的条件评估出标定地价，作为补交土地出让金的标准。5、核定土地税（费）和衡量土地使用权转移价格的标准。宗地地价可反映出不同时期地块的增值，为经济社会发展所产生的土地增值收归国家提供依据。6、司法仲裁中涉及的土地评估的依据。在司法机关涉及的债务或其他纠纷，必须需要确定宗地地价水平。（三）土地估价成果的应用说明景德镇市城区基准地价的定义为：在估价期日2011年1月1日，开发程度为商业、住宅、工业用地红线外“六通”红线内“场地平整”(“六通”指通路、供水、排水、通电、通讯、供气)。土地使用年限为各用途土地国家法定

316、最高出让年限，即：商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年，各级别内不同用途的土地使用权平均价格。基准地价的显著特点就是反映城区土地产生的实际效益，并将一定期限土地使用价值以货币形式反映出来。基准地价并不代表每宗地具体价格，而是代表某一评价单元、某一级别的平均地价，它显示土地的一般价格差异。在实际工作中，应用最广泛的是需要确定宗地地价。为此，专门编制了宗地地价修正体系，评估宗地地价应以基准地价为基准，依据宗地地价修正体系，具体确定宗地地价影响的修正系数。1、基准地价和宗地修正体系成果的说明基准地价及宗地地价体系包括了各级地商业、住宅、工业用地基准地价。各类基准地价的差异较大，修正方法和系

317、数也不同，故在进行宗地修正时应选择合理的基准地价。（1）商业用途宗地评估。采取级别商业用地地价修正系数表和修正系数说明表，在级别基准地价的基础上修正。（2）住宅用途宗地评估。修正方法与级别商业用地的地价修正方法相同。（3）工业用途宗地评估。修正方法与级别住宅用地的地价修正方法相同。2、成果应用时效性说明土地估价是依据土地市场现状和近3年商业、工业企业用地效益状况为基础更新的。由于基准地价受土地供求关系（如土地利用规划、土地供应计划）、经济发展水平、物价指数等多方面影响，基准地价更新成果动态变化比土地定级成果要快。一般情况下，基准地价更新成果有效期为三年。三、土地定级估价信息系统应用说明土地定级

318、估价信息系统实现土地定级资料（表格和图件）录入、各因素因子作用分值表编制、各因素因子作用分值计算与制图、土地级别划分与论证；利用本系统可实现土地定级成果的动态管理与更新。要保持土地定级成果的现势性，关键在于及时收集与更新原始土地定级资料。土地定级估价信息系统实现了土地市场样点地价的计算，并进行基准地价更新。应用本系统及时收集城区土地市场方面资料，更新数据库，维护地价数据库的现势性。四、成果应用建议 景德镇市城区基准地价测算成果是依据土地法律法规，按照国土资源部城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程要求，结合景德镇市城区土地利用实际，在大量收集各种影响土地质量和土地利用效益资料的基础上，运用科学

319、的方法测算的结果。这一成果不仅具有一定的理论水平，同时也具有加快推进城镇化、工业化的现实意义，这必将为景德镇市城区深化土地有偿使用、节约集约利用土地资源发挥积极的作用。对成果的应用提出如下建议：（一）建立基准地价定期公布制度，政府充分发挥其对城区地价的导控作用随着社会主义市场经济的发展，城镇化、工业化步伐不断加快，用地需求及土地交易必然日趋活跃。在这种情况下，土地供求双方迫切希望了解土地的价格，以达到公平交易的目的，这就必然要求建立起城区基准地价定期公布制度，有利于更好地吸收外资，进而有利于区域经济的持续发展。本成果一经省级验收认可，建议市政府尽快向社会公布，同时根据物价政策、投资环境、供求关

320、系等条件的变化，定期公布变动指数，以作为景德镇市城区土地有偿使用的重要依据。（二）土地估价成果作为政府征收土地税费的依据 城镇土地属国家所有，为确保国家土地所有权从经济上得以实现，使用城镇土地就必须依法向国家交纳一定的税、费。市政府可依据土地估价成果所确定的城区各类地价而完善土地所涉税、费的征收，使其更符合城区各地段、各类用地的实际收益水平。对于低于基准地价的土地转让、地产交易实例，政府可行使优先购买政策，确保国家利益不受损失。（三）土地估价成果作为土地使用权出让价格的依据城区土地出让所拟定的地价，可以基准地价为轴心上下波动，而不应与基准地价有较大幅度的背离。在招商引资等经济活动中的土地供求可

321、以基准地价为参考，充分考虑不同地块土地的使用用途、微观区位、投资环境、规划限制、出让年限、政府宏观政策等条件的差异，进而利用土地估价成果中确定的宗地地价修正系数，根据出让地块的实际情况对基准地价作出合理的调整，以形成切合实际的出让地价。同时，划拨土地使用权转让、出租、抵押的必须补办出让手续、补交出让金，出让金按标定地价的一定比例收取，本成果也可作为确定景德镇市城区划拨土地使用权补交出让金的标准。（四）土地估价成果作为企、事业单位资产评估的依据城区土地是企、事业单位资产中重要的组成部分，有时会要求对单位的资产进行全面评估。评估时需根据企、事业单位所处的位置、用地性质、规划限制、使用年限等条件，利用宗地修正系数进行评估，对企、事业单位土地的价值做出合理的评定，尤其是进行兼并、转让、破产、抵押以及股份制改造的企业，更要依据本次成果对地产进行实事求是的评估，以确保国家应得的利益。本次测算经政府批准公布的基准地价可作为评估土地资产的重要依据。