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1、瑞融国际广场商业提报第 1 页 共 4 1 页 武 汉谨呈：湖北瑞融置业有限公司谨呈：湖北瑞融置业有限公司瑞融国际广场商业提报瑞融国际广场商业提报二二 0000 九年九月十日九年九月十日武汉思锐房地产投资顾问有限公司武汉思锐房地产投资顾问有限公司瑞融国际广场商业提报第 2 页 共 4 1 页 武 汉目目 录录第一部分：瑞融国际广场开发目标第一部分：瑞融国际广场开发目标第二部分：瑞融国际广场项目分析第二部分：瑞融国际广场项目分析第三部分：咸宁市场分析（街区商业、大商业、商业项目调研分析）第三部分：咸宁市场分析（街区商业、大商业、商业项目调研分析）第四部分：项目商业规划定位第四部分：项目商业规划定
2、位第五部分：瑞融国际广场楼层业态规划定位第五部分：瑞融国际广场楼层业态规划定位瑞融国际广场商业提报第 3 页 共 4 1 页 武 汉第一部分：瑞融国际广场开发目标第一部分：瑞融国际广场开发目标每个城市，都有一个商业地标，核心地段的商业建筑地标。每个城市，都有一个商业地标，核心地段的商业建筑地标。就如同世界城步行街对于武昌，大洋百货对于福州就如同世界城步行街对于武昌，大洋百货对于福州它的出现，往往就在带动着一个商圈的形象升级。它的出现，往往就在带动着一个商圈的形象升级。咸宁是一个商业地产刚刚起步的城市，是 1+8 城市圈中极为重要的一站，而温泉路是大咸宁百货商业的核心所在。而与之不相匹配的，温泉
3、路的商业却是零乱、分散，与其所承载的商业功能极不相符。咸宁购物公园的出现，或许正试图改变这一现状，但其目前的业态分布与地段价值，其注定只是与温泉第一街相类似的中低端商业组团，温泉路，还是需要一座地标性商业建筑来整体升级商圈形象。瑞融国际广场，大咸宁最大单体商业建筑，业态最多元化的中高端定位商业综合体，全面升级咸宁商业形象，必将打造城市第一商业。瑞融国际广场商业提报第 4 页 共 4 1 页 武 汉第二部分：瑞融国际广场项目分析第二部分：瑞融国际广场项目分析（一）项目基本情况分析（一）项目基本情况分析1 1、项目概况、项目概况项目位于温泉路与淦河大道交汇处，现状为温泉路菜市场，地块地势有坡度，呈
4、长方形；项目共分两期开发，一期为瑞融杰座，三层底商加 6 层住宅，底商部分一层旁边菜场整体搬迁，二层为小商品批发市场，一期与二期之间的步行街规划建成一条精品名品街；瑞融国际广场为二期项目。瑞融国际广场商业提报第 5 页 共 4 1 页 武 汉2 2、项目四至、项目四至项目北面临温泉路，南面直抵幸福路，西面紧挨淦河大道，可直达咸安，东面近距桂花路。温泉路与淦河大道均为咸宁城市交通主干道。3 3、项目环境、项目环境 项目地处温泉中心地段，商业繁华，人流集中，项目地块现状为温泉菜市场和小型商业街，周边为居住区、办公区和商业区，项目被旧的建筑物所环绕，除北面温泉路有部分绿化外，项目毫无景观可言。4 4
5、、项目周边配套、项目周边配套 菜场：项目一期是温泉菜市场，目前已经正式营业中。 商店、购物中心：温泉路沿街门面，中百仓储购物中心、温泉购物中心、文化广场、步步高购物广场、温泉第一街 学校：温泉路小学、咸宁医学院、艺术高中项目地块现状项目地块现状瑞融国际广场商业提报第 6 页 共 4 1 页 武 汉 医院：市中心医院 金融：建行、中国银行、工商银行、电信、邮局、联通营业厅、中国人寿保险、长江证券 餐饮、住宿：肯德基、德克士、温泉饭店、淑萍红茶坊、蓝海大酒店 其它：市新华书店、文化广场楼上的网吧、电影院（二）项目（二）项目 SWOTSWOT 分析分析S S（优势）（优势） 地段好，位置优越，交通发
6、达；地段好，位置优越，交通发达；商圈核心地带，人流量大，商业氛围浓厚；商圈核心地带，人流量大，商业氛围浓厚；项目一期的带动；项目一期的带动；人流量较大，具有一定集客机能人流量较大，具有一定集客机能W W（劣势）（劣势）地形地块的局限性；地形地块的局限性；内部人流回路不畅通；内部人流回路不畅通；项目景观局限性；项目景观局限性；本项目规模较小，楼层多商业规模有一定的局限性。本项目规模较小，楼层多商业规模有一定的局限性。O O（机会机会）区域商业档次较低，区域商业层次有待升级。区域商业档次较低，区域商业层次有待升级。寻找市场空白点；寻找市场空白点；T T（威胁）威胁）竞争项目的抢先入市；竞争项目的抢
7、先入市；趋于饱和的咸宁商业市场；趋于饱和的咸宁商业市场；临近农贸市场，对本项目商业档次提升有影响。临近农贸市场，对本项目商业档次提升有影响。商业物业投资者及经营者消费日趋理性商业物业投资者及经营者消费日趋理性瑞融国际广场商业提报第 7 页 共 4 1 页 武 汉第三部分：咸宁市场分析（街区商业、大商业、商业项目调研分析）第三部分：咸宁市场分析（街区商业、大商业、商业项目调研分析）一、咸宁市两大商圈一、咸宁市两大商圈从全局来看，咸宁市的商圈是由两个行政区组成，而两个行政区的商业业态的形成和自然组合，形成了目前的两个商圈，即：以南大街为中心的咸安商圈南大街为中心的咸安商圈和以淦淦河大道和温泉路围合
8、成的温泉中心商圈。河大道和温泉路围合成的温泉中心商圈。潜山步行街在淦河大道边上一个新生代的商业圈。潜山步行街在淦河大道边上一个新生代的商业圈。瑞融国际广场商业提报第 8 页 共 4 1 页 武 汉（一）（一） 、街区商业、街区商业-咸安街区咸安街区1、咸安商业以大商业呈现三足鼎立状况；2、咸安商业开始突破老城区向外发展，主要原因：交通动线及商业视觉的通透性制约现代新商业在老城区的发展;3、咸安商业老城区商业仅仅限于在一层的沿街。瑞融国际广场商业提报第 9 页 共 4 1 页 武 汉1 1、咸安南大街商圈、咸安南大街商圈咸安商圈主要商业及配套类型类型主要商业物业及配套主要商业物业及配套商场商场白
9、马购物广场、银泰百货、超市超市武商量贩店、中百仓储步行街步行街福宁商业街、西大街小商品市场、中城商业街、希望商城、城隍庙 服饰城、南大街步行街 餐饮餐饮肯德基、香格里拉酒楼、郁金香蛋糕宾馆宾馆丽云酒店、天丽宾馆银行银行建设银行、农业银行交通交通2、5、6 公交线路、火车站、咸安客运站1 1）南大街步行街商业调研南大街步行街商业调研南大街商业业态分布比例南大街商业业态分布比例序序业态业态数量数量占比占比1服装9349.47%2皮具皮包、鞋子3719.68%3轻食63.19%4手机数码小家电63.19%5餐饮115.85%6婚纱31.60%7休闲娱乐21.06%8美容美发7#REF!9银行、证券2
10、1.06%10珠宝贵表21.06%11烟酒副食品126.38%12饰品73.72%188188 瑞融国际广场商业提报第 1 0 页 共 4 1 页 武 汉南大街一瞥南大街一瞥瑞融国际广场商业提报第 1 1 页 共 4 1 页 武 汉 南大街是咸安商圈主干道及中轴线，沿街门面经营状况良好，月租金为 100 元/150 元/，商铺面积在 3060，水电费及税费自行分担，水电费平均每户在 80 元/月200 元/月，税费大概在 600 元/月800 元/月之间； 南大街沿线分布有 5 个服装城，如：中城商业街、希望商城、城隍庙服饰城等，均属于小巷商业，档次较低，经营环境差，价格低，人流量较低； 南大
11、街商业规模较小，商业业态仍然以服装、鞋类、裤类为主，占总体量的 59.2%，一些知名运动休闲专卖店如：班尼路、真维斯、安踏等均集中分布在该大街沿线。南大街小巷商业代表南大街小巷商业代表白马购物中心白马购物中心马路商业马路商业瑞融国际广场商业提报第 1 2 页 共 4 1 页 武 汉 南大街商业的建筑相对较新，到几乎是多层建筑，商业也仅仅在沿街表现。2 2）福宁步行街商业调研）福宁步行街商业调研福宁步行街业态分布福宁步行街业态分布序序业态业态数量占比1童装35% 2女装2438% 3男装58% 4鞋类35% 5内衣46% 6餐饮12% 7布艺35% 8皮包23% 9休闲运动专卖711% 10饰品
12、23% 11空铺914% 6363福宁步行街实景照福宁步行街实景照瑞融国际广场商业提报第 1 3 页 共 4 1 页 武 汉福宁步行街小结福宁步行街小结 福宁步行街在该片区属于新兴商业街，经营档次在该商圈属于中等档次，但是街区布局不合理，中间被一条马路横穿，靠近南大街部分经营状况相对良好，马路对面部分商铺空置率较高，人流量少； 该步行街以服装类为主，占到总业态的 51%； 福宁步行街商铺面积在 2530之间，年租金在 6000 元2.5 万元之间，水电费平均每户在 80 元/月200 元/月，税费在 300 元/月500 元/月（其中部分商户属于下岗职工，税费减免） ，另外，商户们还需要交纳
13、10 元/月的卫生管理费。瑞融国际广场商业提报第 1 4 页 共 4 1 页 武 汉3 3） 西街商业调研西街商业调研西街商业业态分布比例西街商业业态分布比例序序业态业态数量数量占比占比1服装5240.00%2皮具皮包、鞋子96.92%3轻食32.31%4手机数码小家电21.54%5餐饮118.46%6文化用品96.92%7毛线21.54%8美容美发8#REF!9日化32.31%10医药53.85%11烟酒副食品1914.62%12其他75.38%130130 没落的西街没落的西街瑞融国际广场商业提报第 1 5 页 共 4 1 页 武 汉西街小商品市场小结西街小商品市场小结 西街小商品市场部分
14、商户原来在白马购物广场经营，现随着西街小学旁边门面生意的兴起，西街部分小区的兴建，商户纷纷向此转移，逐渐在西街形成一定的商业氛围，但是业态繁多，档次低，购物环境恶劣，街道拥挤，人车混杂，属于典型的社区商业； 西街业态以服装、副食、文化用品为主，大部分服装店均是从白马购物广场搬迁过来，主要是被该街低廉的租金所吸引，副食、文化用品客源以西街小学及附近居民为主； 西街门面月租金在 20 元/40 元/之间，面积以 1520为主，税费每户大概在 200 元/月左右，水电费平均每户在 60 元/月100 元/月之间，其它费用如卫生费每户在 10 元/月20 元/月不等。咸安商圈小结咸安商圈小结： 该区域
15、属于是老城区，缺乏整体商业规划，目前形成了商业带过于狭长和分散的现状，不利于人气聚集； 咸安商圈为认为是咸宁假冒伪劣商品集散地，商品档次低、购物环境差，因此主要客源以咸安部分居民及周边县市人群为主，温泉居民基本不到此地购物； 咸安商圈业态主要以服装类为主，但档次偏低，能满足周边县市及咸安部分收入偏低人群的消费需求； 咸安商业以街铺商业为主要特色，商业仅仅在街铺表现 大商业-百货、超市与综合体商业都为多层建筑，最高也不过是到五层。瑞融国际广场商业提报第 1 6 页 共 4 1 页 武 汉（二）（二） 、商业街区、商业街区-温泉街区温泉街区1、温泉商圈温泉商圈主要以温泉路和淦河大道交汇处为中心，几
16、大商业街汇集于此，商业物业丰富，配套设施齐全，是咸宁最为繁华的中心地带，其中，淦河大道和温泉路均为温泉交通主干道，物流畅通。温泉商圈租金情况：温泉商圈租金情况： 温泉路临街（中百购物中心对面）：5080 元/月； 温泉路临街（步行街附近）：70100 元/月； 淦河大道临街：80100 元/月；表 35 温泉商圈主要商业物业及配套类型类型主要商业物业及配套主要商业物业及配套商场商场步步高购物广场、温泉购物中心、文化广场、太子购物广场超市超市中百仓储、中商平价步行街步行街金门街、温泉第一街餐饮餐饮德克士、罗莎蛋糕、肯德基、郁金香蛋糕、温泉饭店、淑萍红茶坊宾馆宾馆蓝海酒店、禄神酒店、阳光酒店、花坛招待所、嘉和酒店、万泉宾馆、新世界
