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1、 1目目 录录第一章第一章 市市场环场环境境总总体研究分析体研究分析第二章第二章 雅安房地雅安房地产产市市场调场调研研第三章第三章 雅安房地雅安房地产产市市场场走走势预测势预测第四章第四章 项项目所在区域概况目所在区域概况第五章第五章 项项目地目地块块研究研究第六章第六章 项项目分析目分析第七章第七章 项项目目目目标标客客户户分析分析第八章第八章 项项目定位、开目定位、开发发策略策略第九章第九章 项项目策划基目策划基础础分析分析第十章第十章 项项目策划建目策划建议议第十一章第十一章 项项目目销销售服售服务务体系体系2前前 言言雅安，位于四川省西南方向，是我国西部地区重要的中等城市，在 2007
2、 年度四川省城市评选结果中，雅安被评为四川十大宜居城市之一，城市飞速发展，楼盘开发接踵而至。随着雅安城市的不断扩张，区域认同度也在不断的攀升，在该区域内，不断吸引着各大中型企业的投资，更多的开发商已经盯上了这一片能带来更多利润的空间之地。在雅安市城市居民的心中，过去的单位分房完全不能满足人们的生活需求，随着近几年的房地产开发大势，雅安的房地产市场迎来了一个新的开发热潮。我公司非常高兴能有机会与贵公司合作，我们将抓住这次机会，积极的为贵项目提供专业化的全程营销服务。此次结合贵公司所提供的资料，对该区域进行了针对性的调查，加之对雅安房地产市场进行了一个综合细致的了解，我们对贵项目做了一个总体性的探
3、讨分析，敬请斟酌商讨！3市市场环场环境境总总体研究分析体研究分析一、雅安市一、雅安市场场分析分析1、雅安概况、雅安概况4雅安距成都距成都 120 公里公里，是四川盆地与青藏高原的结合过渡地带、汉文化与民族文化结合过渡地带、现代中心城市与原始自然生态区的结合过渡地带，东邻成都、西连甘孜、南界凉山、北接阿坝，素有“川西咽喉“、“西藏门户“、“民族走廊“之称。原为西康省省会，1955 年随西康撤省并入四川，设雅安地区，2000 年 12 月经国务院批准撤地设市。全市幅员面积 1.53 万平方公里，辖一区七县，总人口 153 万。 雅安历史悠久，先秦时代就已纳入中央政府管辖，两汉文化历史底蕴丰厚，近代
4、更留下了“翼王悲剧地、红军胜利场“的壮丽诗篇。雅安山川秀美，生态良好，是天然氧吧，年均降雨量 1800 毫米左右，有雨城雨城之称，是四川降雨量最多的区域，素有雅雅雨、雅雨、雅鱼鱼、雅女、雅女“三三绝绝“美誉。全市森林覆盖率达 50.79%，空气质量达到国家二级标准，水质量达到国家三类标准，城市饮用水水源水质稳定在国家二类以上。雅安是中国优秀旅游城市、2006 年的“中国十佳魅力城市“，是全省乡村度假旅游和自驾车旅游的热点地区。雅安是世界上第一只大熊猫的发现地和模式标本产地，2006 年，以雅安为主要核心区的四川大熊猫栖息地列入世界自然遗产名录；雅安是世界茶文化、茶栽培的发源地，是全球人工栽培茶
5、树最早的地区；雅安是国家水电基地，境内水能资源可开发量占全省的 10%，2011 年装机将达 1000 万千瓦。 2、雅安、雅安经济经济状况状况 5雅安 2000 年底建市以来，市委、市政府抓住西部大开发和省委、省政府实施跨越式发展战略的历史机遇，调整完善发展思路，经济社会发展步入快车道。2007 年全市实现生产总值 176.5 亿元，比上年增长 14.3。三次产业结构为 22:46:32。 2007 年全市地方财政一般预算收入 7.55 亿元，同口径比上年增长 36.2。 招商引资成效明显。全年到位资金 73.6 亿元，增长 6.9。2008 年的 1-2 月雅安市规模以上工业增加值同比增长
6、 26.6%，居全省第 13 位；规模以上工业销售产值同比增长 27.0%，居全省第 17 位；社会消费品零售额同比增长 20.0%，居全省第 11 位；全社会投资完成额同比增长 29.0%，居全省第 16 位；房地产投资额同比增长 76.3%，居全省第 8 位；地方财政一般预算收入同比增长 35.6%，居全省第 13 位。雅安的水资源丰富，水电工业发达，同时，雅安被称为“石材王国石材王国”，境内生产大理石、花岗石、石材石材产产量占全国量占全国 10%， ，品种齐全，多达 50 多种。3、 、历历史文化名城史文化名城相传雅安为青衣羌国地域，早在旧石器时代晚期就有人类活动，有著名的“富林文化”遗
7、址、邓通造币遗址、南丝绸之路遗迹和珍贵的汉代文物，芦山县被郭沫若称为“汉代文物之乡”。雅安建城已 2000 多年，秦以后为历代州府所治，解放初期为西6康省省会。1955 年并入四川设雅安专区，2000 年 12 月撤地建市。 雅州廊桥，雅安标志性建筑，为现有廊桥中跨度最大的，中国廊桥之最。4、大熊猫故、大熊猫故乡乡1869 年法国传教士戴维在宝兴县发现大熊猫，雅安成为大熊猫发现地和命名地。建国以来雅安向国家提供大熊猫 127 只，其中 16 只以和平友好使者身份安居异国他乡。以保护大熊猫为主的蜂桶寨自然保护区成立于 1975 年，1994 年7被确认为国家级自然保护区。全国第二个大熊猫科研繁育
8、基地碧峰峡基地已建成开园。目前，雅安野生大熊猫活体存量和密度名列全国前茅。 5、茶文化茶文化发发祥地祥地“扬子江心水，蒙山顶上茶。”雅安人工栽培茶树已有 2000 多年历史，是世界上人工种茶最早的地区之一。蒙顶茶因其品质优异，工艺精湛，被奉为贡茶，50年代被评为全国十大名茶。现有投产茶园 16.5 万亩，优质茶产量居全省第一。近年来大力发展以蒙顶茶为代表的名优系列绿茶，着力打造中国第一茶城。2004 年，第八届国际茶文化研讨会将在雅安举行。 6、旅游、旅游资资源地源地 雅安的旅游业从 2000 年的碧峰峡开始，旅游资源丰富，一年接待约 60 万人次，加上雅安附近上古古镇、周公山温泉和蒙顶山风景
9、名胜区，都成为了四川乃至全国比较出名的风景区，每年接待着许多的游人。8总结总结：雅安，无：雅安，无论论从政治、从政治、经济经济、人文、人文历历史史还还是旅游、是旅游、环环境等因素来看，都位于四川省的前列，境等因素来看，都位于四川省的前列，这这些自然些自然资资源以及源以及经济经济的的腾飞发腾飞发展，展，为为雅安的房地雅安的房地产产市市场带场带来了更大乃至更多的契机。来了更大乃至更多的契机。第二章第二章 雅安房地雅安房地产产市市场场分析分析920082008 雅安市城市发展规划概况雅安市城市发展规划概况1、 、项项目所在地城市目所在地城市规规划划将雅安市建设成为四川西部经济发达、文化繁荣、科技进步
10、、社会文明、环境优美、富有山水园林生态城市特色的发达中等城市和川藏结合部区域性的中心城市。以雅安城区为重点，将其建成“西部生西部生态乐态乐园园”，成都的，成都的“后花园后花园”和会和会议议、休、休闲闲、度假、度假附中心；附中心；10我项目位于雅安旧城片区的河北片区，其主要是包括青衣江北岸，通过青衣江大桥、北门大桥和雅安大桥与西城、上坝片区构成了雅安市城市的核心地区，地处市区至碧峰峡、上里古镇的旅游线上，在现有基础上，依托川藏公路和成雅高速公路，规规划划为为以机械工以机械工业业、商、商贸贸、旅游服、旅游服务务和和对对外交通外交通为为主的片区主的片区。交通规划交通规划目前从成都到雅安的道路主要是成
11、雅高速公路，其次，从成都到雅安的还有一条 108 国道线，从雅安到甘孜等地有 318国道线，区域内省道线较多，分布有 305 线（至洪雅），210 线（至宝兴），306 线（至峨边、甘洛），211 线（至海螺沟）区域内铁路交通没有太多的覆盖，原因主要还是因为区域内高山较多，铁路交通多有不便。规划在重点进行雅攀高速公路、雅康高等雅攀高速公路、雅康高等级级公路和公路和泸泸雅高速公路雅高速公路等区域性交通骨干工程的建设的同时，完善二级路网使之与一级路网完全对接；加大三级路网的建设改造力度，增加毗邻市、州通道，全面完成通村公路建设，形成以高速公路和二级路网为骨架，以雅安市城区为中心，东进成、乐，南下攀
12、、云，西达康、藏，北上阿坝的市际、市域交通网络。 规划到远期 2020 年，城市人口为 30 万，城市中心区用地规模 28.5 平方公里，相应的人均道路广场用地达到 11.83 平方米，主11次道路密度达到 4.5 左右。城市主干道道路绿地率达到 25%以上；城市次干道、支道道路绿地率达 20%以上；城市景观道路绿地率达 40%以上。雅安目前商业现状：雅安目前商业现状：1、商业氛围不浓厚。商业主要集中在西城及东城一带，多以底商为主，配以少量商城。2、高端的商业目前在雅安还没有得到体现。3、商业分布较散，没有形成统一的规划。据了解，雅安人的购物习惯还是以到成都到成都购购物物为为主。主。12也就是
13、也就是说说，目前雅安，目前雅安还还缺少一个支持当地市缺少一个支持当地市场场的高端商的高端商业业物物业业，而本，而本项项目的打造我目的打造我们们将会切入将会切入这这个市个市场场的空白点，打造出具有自身特色和雅安的空白点，打造出具有自身特色和雅安风风情的情的标标志性商住志性商住产产品。品。住宅物业情况住宅物业情况: :雅安市房地产项目信息雅安市房地产项目信息项目名称开发企业名称项目地址项目总建筑面积项目总 套数项目已售建筑面积项目已售套数项目可售建筑面积项目可售套数平安学府花园雅安平安房地产开发有限公司雨城区城后路 238号48135.2234745815.34338662.669东安明珠四川东安
14、房地产开发有限公司雨城区魏家岗80973.9845274976.164325839.6822美雅丽景雅安美丰置业有限责任公司雨城区羌江南路278 号53432.7343852563.52426869.2112“滨江华庭”(原滨江花园)四川雅安市金物置业有限责任公司雨城区魏家岗36163.5117519799.7815616363.7319幸福港湾雅安市幸福有限责任公司雨城区魏家岗60622.4231449337.873042494.7910红锦山庄四川省雅安市汇川置业发展有限公司雨城区张家山路206 号371281729490562310711613科盛金色家园四川省科盛房地产开发有限公司雨城
15、区魏家岗30453.523428053.5222240012廊桥雅舍雅安市嘉泰置业发展有限公司雅安市南三路16816.541468361.9967636.942“华祥嘉苑”一号楼四川华祥房地产开发有限公司雨城区建设路 10 号6263.36665285.1243978.2423“川航雅郡”二、三、四、五、六、七栋四川航空雅安房地产开发有限公司沙湾路 185 号5669850236069.813816163.3387雅安市房地产项目交易信息雅安市房地产项目交易信息 已 售未 售其中：商业其中：住宅其中：商业其中：住宅60 至 9090 至 120120以上90 至 120120以上项目名称预(销
16、)售总面积预(销)售总套(间)数面积套(间)数面积套数面积套数面积套数面积套(间)数面积套数面积套数平安学府花园464783471683.342314061697249433002205662.669 东安明珠80815.844542768.4920 72207.674124739.6816 11006美雅丽景53432.734384151.02581302.16169993.9410037116.4252869.2112 “滨江华庭”(原滨江花园)36163.51175 8955.318010844.477615742.7316 6213幸福港湾51832.66314 4595.044044742.83264 2494.7910红锦山庄32597172 176316772740 22322288411414科盛金
