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1、L/O/G/O2012年房地产市场分析年房地产市场分析大众房产数据研究中心大众房产数据研究中心2012 平悉圭亦币地四顼整体上看，整体上看， 2012 年的房地产市场呈现出年的房地产市场呈现出“绝地反绝地反 击击”的一种状态。的一种状态。2011 年，在年，在“限购限购”、 “限价限价”和和“限限 贷贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入 低迷。这种局面延续至低迷。这种局面延续至 2012 年的年的 1-2 月份，这期间月份，这期间 各楼盘在这两个月里的上门量剧减，成交量延续之前各楼盘在这两个月里的上门量剧减，成交量延续之前 的断崖式下跌，说明
2、当时的房地产市场仍处于深度调的断崖式下跌，说明当时的房地产市场仍处于深度调 整期。整期。 2012年年3月份，无锡新房成交月份，无锡新房成交5657套，环比增幅套，环比增幅 近近90%，市场开始出现解冻的现象。之后，市场持续，市场开始出现解冻的现象。之后，市场持续 回暖，成交量持续攀升，始终维持在较高的成交水回暖，成交量持续攀升，始终维持在较高的成交水 准，最后年终以近准，最后年终以近7000套的成交量完美收尾。套的成交量完美收尾。2012 年上半年，政府对调控政策进行技术性校正以年上半年，政府对调控政策进行技术性校正以 支持刚性需求：央行的货币政策适度放松，降准和降息让支持刚性需求：央行的货
3、币政策适度放松，降准和降息让 市场流动性持续改善，首套房贷市场流动性持续改善，首套房贷 85 折优惠利率重出江折优惠利率重出江 湖。在这种局面下，市场预期发生了比较大的转变，购房湖。在这种局面下，市场预期发生了比较大的转变，购房 者信心指数在一季度开始回升。者信心指数在一季度开始回升。2012年上半年无锡商品房年上半年无锡商品房 成交成交27334套，同比套，同比2011年上半年增幅年上半年增幅43%，月度成交量，月度成交量 节节攀升。节节攀升。 2012年下半年，由于物价的回稳，房地产市场呈现井年下半年，由于物价的回稳，房地产市场呈现井 喷状态，楼市开始面临房价上涨的压力。虽然国务院从喷状态
4、，楼市开始面临房价上涨的压力。虽然国务院从7 月下旬开始，派出月下旬开始，派出8个督查组，对个督查组，对16个省（市）贯彻落实个省（市）贯彻落实 国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，但是国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，但是 面对面对“以价换量以价换量”的上升期市场而言，收效不大，成交量始的上升期市场而言，收效不大，成交量始 终维持在高位运行。终维持在高位运行。 2012年上半年无锡商品房成交年上半年无锡商品房成交34369 套，同比套，同比2011年下半年增幅年下半年增幅59%，2012 平悉圭亦币地四顼近年无锡土拍成交面积走势近年无锡土拍成交面积走势200300400
5、50060070080090010002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012334.36数据来源：新浪房产数据来源：新浪房产 大众房产数据研究中心大众房产数据研究中心土拍表现与去化周期土拍表现与去化周期无锡无锡2012年年1-17次土拍共成交次土拍共成交65幅地块，总幅地块，总 成交土地面积为成交土地面积为334.36万平方米。这个数据创下了万平方米。这个数据创下了 自自2003年来的最低值，甚至不足年来的最低值，甚至不足2010年年696.89万万 平米的一半。平米的一半。 根据无锡国土局根据无锡国土局2012年度市区土地供应总量年
6、度市区土地供应总量 计划，商服用地和住宅用地总面积为计划，商服用地和住宅用地总面积为1289万平方万平方 米，而目前总成交量仅为这个计划目标的米，而目前总成交量仅为这个计划目标的26%。而。而 量的收缩与目前无锡高企的库存量不无关系。从今量的收缩与目前无锡高企的库存量不无关系。从今 年年5月开始，无锡商品房库存节节走高，月开始，无锡商品房库存节节走高，10月下旬月下旬 无锡商品房库存量首次突破无锡商品房库存量首次突破8万套，按照前万套，按照前11个月个月 的去化速度，这样的总量仍要的去化速度，这样的总量仍要17个月左右的时间才个月左右的时间才 能消耗完。能消耗完。010020030040050
7、06002010上上2010下下2011上上2011下下2012上上2012下下总供应量总供应量住宅供应量住宅供应量近三年商品房及住宅近三年商品房及住宅供应量供应量数据来源：产监处大众房产数据研究中心数据来源：产监处大众房产数据研究中心020406080100120140123456789101112总供应量总供应量住宅供应量住宅供应量下半年商品房供应量下半年商品房供应量460万方，环比上半年增幅万方，环比上半年增幅84% 下半年商品住宅供应量下半年商品住宅供应量337万方，环比上半年增幅万方，环比上半年增幅95%2012 年商品房及住宅供应量年商品房及住宅供应量数据来源：产监处大众房产数据研
8、究中心数据来源：产监处大众房产数据研究中心2012年商品房供应量年商品房供应量710万方，成交万方，成交678万方，去化率万方，去化率95%（53%） 2012年商品住宅供应量年商品住宅供应量510万方，成交万方，成交557万方，去化率万方，去化率109%（56%）0%50%100%150%200%250%300%350%400%450%500%总消化率总消化率住宅消化率住宅消化率2012年商品房及住宅去化率年商品房及住宅去化率数据来源：大众房产数据研究中心数据来源：大众房产数据研究中心近三年商品房成交量近三年商品房成交量1500020000250003000035000400002010上上
9、2010下下2011上上2011下下2012上上2012下下数据来源：大众房产数据研究中心数据来源：大众房产数据研究中心68007000720074007600780080008200010002000300040005000600070008000123456789101112商品房商品房商品住宅商品住宅住宅备案均价住宅备案均价2012年商品房成交量年商品房成交量及价格及价格走势走势数据来源：产检处大众房产数据研究中心数据来源：产检处大众房产数据研究中心成交保持高位原因成交保持高位原因住宅需求爆发住宅需求爆发助推楼市腾飞助推楼市腾飞“以价换量”“以价换量”加速去化周期加速去化周期原原 因因
10、一一原原 因因 二二60006500700075008000850090009500 10.12：918712.3：729912.11：8032近三年商品住宅备案均价走势近三年商品住宅备案均价走势10.1：7056数据来源：产监处大众房产数据研究中心数据来源：产监处大众房产数据研究中心商品住宅占比及套均面积商品住宅占比及套均面积商品住宅成交商品住宅成交商品房成交量商品房成交量商品住宅占比商品住宅占比 2010年年460946217074% 2011年年285454063170% 2012年年479926170378%1101151201251301351234567891011122011年年
11、2012年年2011年：年：122平方米平方米 2012年：年：116平方米平方米数据来源：大众房产数据研究中心数据来源：大众房产数据研究中心商品住宅成交面积分布商品住宅成交面积分布0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%12345678910111290平米以下平米以下90-144平米平米144以上以上数据来源：大众房产数据研究中心数据来源：大众房产数据研究中心境内外境内外市购房者占比市购房者占比10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%22.00%24.00%26.00%28.00%10.1：13.03%12.10：26.84%
12、 “限购令限购令”后的后的 结构性转变结构性转变数据来源：大众房产数据研究中心数据来源：大众房产数据研究中心二手房价格决定因素二手房价格决定因素商品房在结束商品房在结束 购买流程后，购买流程后， 即转化为二手即转化为二手 房。而二手房房。而二手房 行情的变化则行情的变化则 直接决定个体直接决定个体 房东固定资产房东固定资产 的价格衡量。的价格衡量。价格 变化二手房 价格保值 水准区域 发展近两年二手住宅备案均价近两年二手住宅备案均价4000450050005500600065007000123456789 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
13、11.1：6305数据来源：大众房产数据研究中心数据来源：大众房产数据研究中心11.11：666712.12：5532滨湖区近三年二手房表现滨湖区近三年二手房表现滨湖区成交量滨湖区成交量总成交量总成交量占比占比2010年年34941694220.6%2011年年26101226421.3%2012年年35561638321.7%合计合计96604558921.2%数据来源：大众房产数据研究中心数据来源：大众房产数据研究中心滨湖区二手房成交量在滨湖区二手房成交量在2011年成功超越南长区位年成功超越南长区位 列无锡七大行政区域之首，连续两年蝉联冠军。其中列无锡七大行政区域之首，连续两年蝉联冠军。
14、其中 自自07年开始加速建成的太湖新城商圈是主要增长点。年开始加速建成的太湖新城商圈是主要增长点。 滨湖区依山傍水，环境优美，号称无锡最佳宜居滨湖区依山傍水，环境优美，号称无锡最佳宜居 区域。而处于无锡高位的房价和市场强烈的购买力证区域。而处于无锡高位的房价和市场强烈的购买力证 明滨湖区的区位价值首屈一指。明滨湖区的区位价值首屈一指。玉兰花园二手房挂牌及销售价格玉兰花园二手房挂牌及销售价格数据来源：大众房产数据研究中心数据来源：大众房产数据研究中心两居室（毛坯）两居室（毛坯）三居室（毛坯）三居室（毛坯）一般楼层一般楼层黄金楼层黄金楼层一般楼层一般楼层黄金楼层黄金楼层挂牌均价挂牌均价 （元（元/平方米）平方米）110001200012000130009800 1060012500 1350014000135001500090001000011000120001300014000150001600009-1009-1210-310-410-1112-1012-11玉兰花园历年最高销售价玉兰花园历年最高销售价L/O/G/OThank You!
